심판청구번호 국심2000서 0132(2000. 7.10)

부가가치세 21,560,720원(1994년 제1기분 1,876,940원,

1994년 제2기분 1,900,830원, 1995년 제1기분 2,057,610원,

1995년 제2기분 2,091,720원, 1996년 제1기분 2,238,930원,

1996년 제2기분 2,263,530원, 1997년 제1기분 2,280,650원,

1997년 제2기분 2,318,460원, 1998년 제1기분 2,247,400원,

1998년 제2기분 2,284,650원)의 부과처분은 쟁점토지와 유사한

토지에 대한 임대실례가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액

을 경정한다.

이 유

1. 사실

청구인은 서울특별시 동대문구 ○○○동 ○○○ 대지 330.58㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 청구외 ○○○종합기업주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 임대함과 동시에 관련 임대보증금에 대하여 부가가치세를 신고·납부하였고, 청구외법인은 쟁점토지상에 상가건물 1,252.33㎡를 신축하여 임대하였다.

청구외 강남세무서장은 청구인의 종합소득세 실지조사과정에서 청구인이 쟁점토지를 시가보다 부당하게 낮은 가액으로 임대하였다 하여 부당행위계산 부인대상으로 인정하고 청구외법인이 재임대한 쟁점토지와 그 지상건물의 전체기준시가중 쟁점토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱한 금액을 쟁점토지의 적정임대료라는 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 이를 근거로 1999.7.15납기와 1999.7.31납기로 1994년 제1기분부터 1998년 제2기분까지의 부가가치세 총 10건 합계 21,560,720원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.8.6 심사청구를 거쳐 2000.1.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지만 청구외법인에게 임대하였고, 청구외법인은 동 지상에 상가건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하고 있는 바, 일반적으로 임대차계약서 작성시 토지와 건물을 구분하지 아니하며 상가의 경우 건평수가 클수록 임대료도 커짐에도 처분청과 같이 과세한다면 토지평수와 공시지가가 클수록 토지임대수입은 많아지고 건물임대수입은 적어지는 모순이 있으므로 인근의 임대실례와 비교하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 특수관계있는 청구외법인에게 쟁점토지를 임대함에 있어 토지의 기준시가가 건물기준시가의 36배를 초과함에도 청구인의 임대료수입은 청구외법인의 임대료수입의 0.6%에 불과한 바, 이는 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 가액으로 공급한 경우에 해당된다 할 것이고, 과세표준을 산정함에 있어서는 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 기준으로 하여 계산하도록 규정하고 있으므로 특수관계없는 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대실례가액으로 결정하는 것이 타당하다 할 것이나, 쟁점토지 인근의 임대실례가액이 확인되지 아니하고 청구인도 이를 주장만 할 뿐 입증자료나 실례가액을 제시하지 못하므로 쟁점토지 및 위 지상건물의 기준시가로 안분하여 계산한 금액을 쟁점토지의 적정임대료로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지와 건물의 임대수입금액을 기준시가로 안분하여 쟁점토지에 대한 적정임대료를 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제1조 제1항 제1호에는 "부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급"이라고 규정하고 있고,

같은 조 제3항에는 "제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타행위를 말한다."고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제2조 제1항 제5호에는 "법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다.

5. 부동산업·임대업 및 사업서비스업(단조 생략)"이라고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제49조의 2 제1항에는 "사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다(중략).

당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정기간 또는 과세기간종료일 현재) ÷ 365 = 과세표준" 이라고 규정하고 있으며,

같은 법 제13조 제1항 제1호 및 제3호에는 "재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가"라고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제50조 제1항에는 "법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다."고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제52조 제1항에는 "법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다."고 규정하고 있다.

소득세법 제41조 제1항에는 "납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다."고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제98조 제1항 제4호에는 "법 제41조 및 법 제101조에서 '특수관계있는 자'라 함은 다음 각호의 1에 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인"이라고 규정하고 있으며,

같은 조 제2항 제2호에는 "법 제41조에서 '조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때"라고 규정하고 있다.

다. 판단

처분청이 청구외법인의 임대수입금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 금액을 쟁점토지에 대한 적정임대료라 하여 과세한 데 대하여, 청구인은 토지의 평수와 가액이 클수록 토지임대료는 많아지고 건물임대료는 적어지므로 매매실례가액과 비교하여 과세하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 청구외법인 발행주식의 20%를 포함하여 가족과 친족이 총 86.67%를 소유하고 있고, 청구외법인의 부가가치세 신고내용을 보면 임대수입금액이 1994년 204,504천원, 1995년 227,331천원, 1996년 246,419천원, 1997년 252,616천원, 1998년 248,082천원이며, 청구인이 쟁점토지의 임대에 대하여 부가가치세를 신고한 내용을 보면 임대수입금액이 1994년 11,977천원(임대보증금 130,000천원), 1995년 13,499천원(임대보증금 150,000천원), 1996년 14,849천원(임대보증금 165,000천원), 1997년 16,649천원(임대보증금 185,000천원), 1998년 16,649천원(임대보증금 185,000천원)인 것으로 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 청구외법인의 임대수입금액에 청구외법인이 재임대한 쟁점토지와 지상건물 전체의 기준시가에서 쟁점토지의 기준시가가 차지하는 비율을 곱하여 쟁점토지의 적정임대료를 산출하였는 바, 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 1994년 5,600천원, 1995년 5,550천원, 1996년 5,650천원, 1997년 5,650천원 1998년 5,800천원이고, 쟁점토지상의 건물의 기준시가는 ㎡당 1994년 173천원, 1995년 183천원, 1996년 183천원, 1997년 178천원, 1998년 175천원으로서 1994년부터 1998년까지의 공시지가에 의한 쟁점토지가액 합계액 9,338,885千원은 같은 기간 기준시가에 의한 건물가액 1,116,184千원의 836.7%(쟁점토지와 건물가액 합계액 10,455,069천원의 89.3%)인 반면 청구인이 신고한 쟁점토지의 수입금액 합계액 73,623천원은 청구외법인이 신고한 쟁점토지와 건물의 수입금액 합계액 1,178,952천원의 6.2%에 불과한 것으로 확인되고 있다.

(3) 일반적으로 토지와 건물이 함께 존재하는 부동산의 경우 토지의 가액이 건물의 가액보다는 큰 반면, 이를 임대하는 경우에 임차인은 건물을 사용할 목적으로 임차하는 것으로서 임대수입금액의 대부분은 건물의 이용에 따른 반대급부로 지급하는 것으로 보아야 하고, 특수관계 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우의 각 과세기간의 소득금액 계산에 있어서 적정임대료(부동산 임대용역의 시가)의 산정에 대하여 법령상 명문의 규정은 없으나, 거주자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 형성되는 가격에 따라 결정하여야 할 것이며, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치·주변환경·이용상황·인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래가액 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것으로서 적정임대료 산정은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이라 할 것이다(같은 뜻 : 대법원 97누 1570, 1997.7.9).

또한 관련법령에서 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별필지에 대한 지가로 하고, 건물의 경우에는 지방세법 시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액으로 하도록 규정하고 있는 바, 현실적으로 토지의 개별공시지가는 시가에 근접한 반면 건물의 시가표준액은 시가에 훨씬 미달하는 점을 감안해 볼 때 토지와 건물의 기준시가로 안분계산할 경우에는 실제보다 토지부분의 가액이 커지는 문제점이 있어 합리적인 계산방법이라 할 수 없고, 더구나 이 건과 같은 경우에는 쟁점토지위에 건물이 정착되어 있어 쟁점토지를 타임대용도로 사용할 수 없고 오로지 정착건물의 임대를 위한 부속토지로서의 성질을 가지고 있으므로, 쟁점토지와 유사한 조건의 토지를 임대한 경우에 형성되는 유사토지의 임대실례를 재조사하여 과세함이 타당하다고 판단된다.(같은 뜻 : 국심 99서 1962호, 2000.5.12)

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.