심판청구번호 국심1999서 1571(1999.12.24)

서울특별시 동대문구 ○○○동 ○○○ 및 같은구 ○○○동 ○○○ 아파트 84.94㎡ 및 대지권 5,520.6 분지 35.19(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 양도하고 기준시가에 의해 자산 양도차익 예정신고 및 납부를 하였으나, 처분청은 양도가액은 기준시가로, 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 재계산하여 1995년도 양도소득세 10,821,700원을 1998.12.16 청구인에게 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.3.17 심사청구를 거쳐 1999.7.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였더라도 확정신고시 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 결정할 수 있는 것인 바, 쟁점아파트는 취득가액이 85,822,767원 양도가액이 85,000,000원으로 확인되어 양도차익이 발생되지 아니함에도 처분청은 실지거래 양도 및 취득가액을 인정하지 아니하고 실지거래가액 확인을 위한 준비 기간중에 기준시가에 의해 양도차익을 재 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액 결정전까지 양도자가 납세지 관할 세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함하는 것으로 청구인은 이 건 양도소득세 결정고지일인 1998.12.16 전까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 실지거래계약서, 금융거래증빙 등 구체적인 거증을 갖추어 처분청에 제출한 사실이 없는 점으로 비추어 볼 때 실지거래 양도가액이 불분명한 경우로서 이 건 양도가액은 기준시가로 취득가액은 소득세법 시행령 제164조 제8항(95.12.30개정전의 것)의 규정에 따라 양도가액에 의한 환산가액으로 하여 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 결정 고지한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도가액은 기준시가로 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 결정고지한 당초 처분이 옳고 그름을 가리는데 있다.

나. 관계법령

양도당시 시행되던 소득세법 제96조(양도가액)에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2.(생략)" 라고 규정되어 있고,

같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(이하생략)"라고 규정되어 있다.

같은법 시행령 제170조 제4항에서 "법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.-2(생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우"라고 규정하고 있고,

같은법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목에서 "건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가의 산정) 제8항에서는 "제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당되지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

같은법 제100(양도차익의 산정) 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점 아파트의 거래가 양도가액이 85,000,000원 취득가액이 85,822,767원으로 확인되어 양도차익이 발생하지 아니하였다고 주장하고 있다.

(1)청구인이 주장하는 양도가액 85,000,000원이 맞는지 살펴본다.

청구인은 쟁점아파트를 취득한 청구외 ○○○와 체결한 매매계약서를 관련 증빙으로 제시하고 있으나 쟁점아파트 매수자의 거래사실 확인이나 대금 수수내역은 제시하지 못하고 있고, 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득하여 단기 양도한 청구외 ○○○가 속초세무서장에게 실지조사를 신청하면서 양도가액을 85,000,000원으로 하였으며, 속초세무서장도 동 금액을 인정하였다는 청구인의 주장에 대하여 속초세무서장에게 확인한 바 청구외 ○○○의 취득가액은 84,000,000원으로 결정된 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점 아파트를 85,000,000원에 양도하였다는 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인이 주장하는 취득가액 85,822,767원이 맞는지를 알아본다.

청구인은 쟁점아파트에 대한 증빙이 없어 간접증빙방법에 의하여 취득가액을 입증하면서 토지분은 24,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 동일아파트의 청구외 ○○○이 불입한 무통장 입금증과 당해조합장의 전 주택조합장인 청구외 ○○○의 확인서를 증빙으로 제시하고 있고, 건물분은 59,978,667원에 취득하였다고 청구외 ○○○의 분양대금납입증명서를 증빙으로 제시하였으며, 기타 취득부대비용은 1,844,100원이 소요되었다면서 청구외 ○○○의 개별분양대장에 나타나는 금액을 간접증빙으로 제시하고 있으나,

상기내용을 검토해 보면 청구외 ○○○은 같은아파트 2동 802호를 분양 받았고 청구인은 1동 303호를 분양 받은 것이 청구인이 제시한 집합건축물대장상에 나타나는바,

아파트는 층별로 분양가액이 서로 상이 한 것이 상례이므로 간접증빙에 의하여 취득가액을 확인한다는 것은 신빙성이 없다고 판단될 뿐만 아니라, 청구인이 제시한 청구외 ○○○의 분양대금 약정내역서 및 납부내역을 보면 분양금 약정내역서 50,744,000원과 청구외 ○○○이 불입한 금액 59,978,667원과의 차액 9,234,667원에 대한 규명이 되지 않았으므로 불입금액 전부가 건물분 분양대금이라고 보기는 어렵다고 판단된다.

그렇다면 처분청이 양도가액은 기준시가로 계산하고 취득가액은 소득세법시행령 제164조 제8항의 규정에 따라 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여 세액을 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.