심판청구번호 국심2001중 2658(2002. 4.19)

永돔撚轢�151,990,390원, 1998년 귀속 양도소득세 139,017,400원, 2000년 귀속 60,500,700원, 합계 351,508,490원의 부과처분 중

1. 1998년 귀속 양도소득세 부과처분은 1998.6.3 양도한 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 토지 468㎡ 및 같은 리 ○○○ 토지 373㎡, 합계 841㎡의 취득가액을 127,804,474원으로 하고, 1998.9.17 양도한 같은 리 ○○○ 토지 68㎡는 취득가액을 10,333,774원, 양도가액은 소득세법 제100조 제1항 및 같은 법 시행령 제166조 제2항 나목에 의하여 환산한 금액 35,430,082원으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 2000년 귀속 양도소득세 부과처분은 2000.2.10 양도한 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 토지 432㎡의 취득가액을 65,649,860원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

3. 나머지 심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 1995.11.21 청구외 필○○○(이하 "원매자"라 한다)로 부터 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○(이하 "분할지번①"이라 한다), 같은 리 ○○○(이하 "분할지번②"라 한다), 같은 리 ○○○(이하 "분할지번④"라 한다), 같은 리 ○○○(이하 "분할지번⑤"라 한다), 같은 리 ○○○(이하 "분할지번⑥"이라 한다), 같은 리 ○○○(이하 "분할지번⑦"이라 한다), 같은 리 ○○○, 등 5,744㎥의 토지(가분할 6,564㎡)를 가분할 측량도면에 의하여 구획한 도면에 의하여 약 2,000평으로 어림잡아 평당 400,000원(매매대금 800,000,000원)에 취득하기로 매매계약을 체결하고,

동 일자에 원매자에게 계약금 400,000,000원, 1995.12.6 중도금 239,000,000원을 지급하였으나, 쟁점토지에 대한 토지거래허가 등의 지연으로 잔금지급을 이행하지 아니하다가 1996.12월경 잔금 중 일부 55,000,000원을 지급하였으며,

분할지번⑤, ⑥, ⑦토지를 1997.4.14 청구외 신○○○, 신○○○, 이○○○ 명의로, 분할지번④ 중 ○○○리 ○○○ 토지 561㎡, ○○○리 ○○○ 토지 68㎡를 각각 1997.5.2 및 1998.9.17 청구외 김○○○ 명의로, 1998.6.3 분할지번② 토지를 청구외 오○○○ 명의로 소유권이전 등기하도록 하였다.

이 후 원매자가 이들 토지 중 일부에 대하여 소유권이전등기를 해주지 아니하여 청구인은 소유권이전등기 청구소송(97가합6592, 98머33905)을 제기, 1998.7.20 ○○○지방법원 제11민사부의 조정결정으로 청구인은 1998.9.12까지 178,900,000원(잔금 + 기성택지공사비 평당 30,000원으로 계산한 60,900,000원)을 지급하고, 원매자는 이들 토지 중 미등기부분을 1998.7.20을 매매원인일로 하여 소유권이전 등기하도록 조정이 성립되었고,

분할지번① 토지를 2000.2.10 청구외 김○○○에게 소유권이전 등기하도록 하였다.

청구인이 취득한 부동산의 명세 및 소유권이전등기내역은 다음과 같다.

처분청은 아래와 같이 청구인이 1997.4.14 위 분할지번⑤, ⑥ 토지를 각각 청구외 신○○○, 신○○○에게, 1997.5.2 위 분할지번④ 토지 중 561㎡를 청구외 김○○○에게 미등기 양도한 것으로 보아 양도가액은 매매사례가액(평당 750,000원)을 적용하여 389,340,218원으로 하고, 이에 대응하는 취득가액은 평당 400,000원을 적용하여 220,462,000원으로 하여 미등기양도자산에 대한 양도소득세율 100분의 75를 적용하여 1997년 귀속 양도소득세 151,990,390원을 결정·고지하였고,

1998.6.3 위 분할지번② 토지를 청구외 오○○○에게, 1998.9.17 위 할지번④ 토지 중 68㎡를 청구외 김○○○에게 미등기 양도한 것으로 보아 분할지번② 토지에 대하여는 처분청이 확인한 실지거래가액으로, 분할지번④ 토지 중 68㎡는 매매사례가액을 적용하여 양도가액 264,452,782원, 취득가액 109,989,000원으로 하여 1998년 귀속 양도소득세 139,017,400원을 결정·고지하였으며,

2000.2.10 위 분할지번① 토지를 청구외 김○○○에게 미등기 양도한 것으로 보아 양도가액 및 취득가액을 처분청이 확인한 실지거래가액으로 각각 145,350,000원, 52,272,000원으로 하여 2000년 귀속 양도소득세 60,500,700원을 결정·고지하였다.

(단위 : 천원)

청구인은 이에 불복하여 2001.4.14 ○○○지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고,

○○○지방국세청장은 2001.7.5 이의신청에 대한 결정에서 1997.5.2 및 1998.9.17 청구외 김○○○에게 양도한 분할지번④ 토지 및 1997.4.14 청구외 신○○○, 신○○○에게 양도한 분할지번⑤ 토지, 분할지번⑥ 토지의 양도차익 산정시 "매매사례가격"에 의하여 양도가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다하여 양도가액을 재조사하여 경정하도록 결정하였으나, 처분청은 재조사경정 등 필요한 처분을 하지 아니하여,

청구인은 위 이의신청을 거쳐 2001.9.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 다음과 같이 사실과 다르게 파악하여 양도차익을 계산하여 과세하였으므로 부당하다.

쟁점부동산 중 분할지번①, ② 토지는 청구인이 청구외 임○○○에게 279,000,000원에 양도하였음이 청구인이 위 임○○○에게 부동산매매잔금 지불을 촉구한 내용증명우편물 및 청구인이 원매자 필○○○에게 "청구인의 승낙없이 소유권이전등기에 필요한 인감증명서 등을 교부하지 말 것"을 촉구한 내용증명우편물, "청구인과 거래한 사실이 없다"는 토지매수자 청구외 김○○○, 오○○○의 확인서, "청구외 임○○○로부터 부동산매매중개를 의뢰받아 매수인 김○○○과 오○○○으로부터 매매대금을 수령하여 위 임○○○에게 전달하였다"는 부동산중개업자 청구외 구○○○의 확인서에 의하여 확인되므로 양도가액은 279,000,000원으로 하여야 하며,

분할지번④ 토지는 청구인이 청구외 김○○○에 대한 채무액90,000,000원과 대물변제된 것이므로 채무액을 양도가액으로 보아야 하며, 분할지번⑤, ⑥ 토지는 각각 95,000,000원에 양도하였으므로 이 금액을 양도가액으로 하여야 한다.

또한, 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 토지대금외 지급한 기성택지공사비 60,900,000원을 감안하여 평당 430,000원으로 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산을 취득하여 미등기 전매한 사실을 스스로 인정하고 있으며,

청구인은 분할지번①, ②토지를 청구외 임○○○에게 279,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 1997.9.3 내용증명에 의하면 청구인이 계약해약을 통보한 사실이 확인되고, 청구외 임○○○도 이 건 거래사실을 부인하고 있어 청구주장을 신뢰하기 어려우며,

청구인이 분할지번④ 토지를 청구외 김○○○에 대한 채무와 대물변제하여 청구외 김○○○(김○○○의 동생)에게 등기이전하였다고 주장하고 있으나, 실지거래가액이 불분명한 것에 해당되며, 분할지번⑤, ⑥토지는 이들 토지의 매수인이 청구인의 생질(신○○○) 및 조카(신○○○)로서 특수관계자에 해당되므로 청구주장을 신뢰하기 어려워 인근 매매사례가액을 기준으로 양도가액을 산정한 당초처분은 정당하다.

또한, 취득가액도 청구인이 주장하는 기성택지공사비의 추가대금지급사실에 대한 관련증빙자료가 제시되지 아니하여 청구주장을 받아들이기 어려우므로 처분청이 확인한 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 등의 양도에 대하여 양도가액 및 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다.

소득세법 제96조【양도가액】

양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호(토지·건물)·제2호(부동산에 관한 권리)·제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래 규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준가액. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액

취득당시의 실지거래가액 × 양도당시의 기준시가/취득당시의 기준시가

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산(부동산 취득 권리)

나. 취득후 1년 이내의 부동산

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점부동산의 분할지번별 취득가액을 얼마로 보는 것이 타당한지 살펴본다.

첫째, 처분청은 청구인과 원매자 필○○○ 간에 체결된 취득시 매매계약서상의 매매대금 800,000,000원을 취득가액으로 하여 가분할지번별로 토지의 면적비율에 따라 안분 계산한 금액(평당 400,000원)을 각각의 취득가액으로 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다.

둘째, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 택지조성공사비로 평당 30,000원을 부담하였다고 주장하면서 소유권이전등기에 대한 ○○○지방법원의 조정결정문(98머33905, 98.7.20)을 제시하고 있으며, 위 조정결정문에 의하면 청구인은 쟁점부동산 취득을 위하여 조정결정일 현재 기지급한 매매대금 694,000,000원외에 추가로 178,900,000원(매매잔대금 + 기성택지공사비 평당 30,000원으로 계산한 60,900,000원)을 지급하고, 원매자는 조정결정일 현재 소유권이전 등기되지 아니한 부분을 1998.7.20을 매매원인일로 하여 소유권이전 등기절차를 이행하기로 조정결정한 사실이 확인된다.

그러므로, 쟁점부동산의 취득가액은 위 조정결정문에 의하여 청구인이 부담하기로 한 총금액 872,900,000원을 가분할지번별 면적비율로 안분 계산하여 취득가액을 산정함이 타당한 것으로 판단되며, 이와 같이 계산한 금액은 다음과 같다.

○ 분할지번 토지별 취득가액 산정내역

(단위 : 원)

2) 쟁점부동산의 분할지번별 양도가액을 얼마로 보는 것이 타당한지 살펴본다.

첫째, 청구인은 원매자 필○○○와 청구외 임○○○간의 매매계약서, 청구인이 원매자 및 위 임○○○에게 대금청산 및 소유권이전과 관련하여 통지한 내용증명우편물 등을 증빙으로 제시하며 "위 임○○○에게 분할지번 ①토지 및 분할지번 ②토지 약 450평을 모두 279,000,000원에 양도하였다"고 주장하고 있으며,

청구인이 원매자 및 위 임○○○에게 보낸 "내용증명"에 의하면 거래금액 279,000,000원 중 55,800,000원이 미지급되어 계약을 해지할 것임을 통고한 사실 및 원매자에게 소유권 이전에 필요한 서류의 교부를 제한하여 줄 것을 요구한 사실 등이 확인된다.

둘째, 청구인은 분할지번 ④토지는 청구외 김○○○에 대한 채무 90,000,000원과 대물변제하여 청구외 김○○○ 명의로 소유권 이전한 것이라고 주장하며 청구인의 진술서를 제시하고 있으며, 분할지번 ⑤토지 및 분할지번 ⑥ 토지는 각각 95,000,000원에 청구외 신○○○, 신○○○에게 양도하였다고 주장하며 위 신○○○, 신○○○의 확인서를 제시하고 있으며, 이외의 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다.

셋째, 처분청은 분할지번 ①토지에 대하여는 매수자의 확인서에 의하여 평당 950,000원을 적용하여 실제양도가액을 145,350,000원으로 확정하였으며, 분할지번 ②토지에 대하여는 매수자 오○○○의 확인서, 토지 거래를 중개한 청구외 구○○○의 확인서 및 위 구○○○과 매수자 오○○○간에 작성된 매매계약서를 근거로 하여 금 225,000,000원에 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세하였으며,

분할지번 ④토지는 청구인의 채무와 대물변제된 거래로써 채무액에 대한 객관적인 증빙제시가 없으며, 분할지번 ⑤, ⑥토지의 매수자 신○○○ 및 신○○○은 청구인의 생질, 조카로서 특수관계자에 해당되어 이들 매수자의 확인서만으로 청구주장을 신뢰할 수 없다하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 이들 토지의 소유권 등기이전일 현재 매매사례가액(평당 750,000원)을 적용하여 양도가액을 산정하여 과세한 사실이 처분청의 조사서 및 결의서에 의하여 확인된다.

이러한 사실에 근거하여 판단하여 볼 때

처분청은 분할지번 ①, ②토지에 대하여 매수자 김○○○ 및 오○○○에 대하여 그 거래가액을 확인하여 실지거래가액을 확인하였는 바,

청구인은 미등기전매자로서 위 매수자가 아닌 청구외 임○○○에게 전매하였다고 주장하면서 매매계약서 및 내용증명 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 매매계약서는 원매자 필○○○가 거래당사자로 되어 있고, 청구인이 거래당사자로 명시되어 있지 아니하여 실지계약서라고 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라, 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 대금수수증빙 등이 제시되지 아니하고 있어 처분청이 확인한 양도가액을 번복할 수 있는 증빙제시가 없는 한 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

한편, 처분청은 분할지번 ④, ⑤, ⑥토지에 대하여 이 건 거래가 미등기전매 또는 부동산취득권리를 양도한 것에 해당되어 실지거래가액으로 과세하는 것이 원칙이나 "실지거래가액을 확인할 수 없는 경우"에 해당된다하여 1999.12.28 개정된 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】제5항 및 1999.12.31 신설된 같은 법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】제3항에 규정하는 "매매사례가액"에 의하여 양도가액을 추계하여 결정하였는 바,

이들 토지의 양도시기를 소유권 등기이전일(1998.9.17, 1997.5.2, 1997.4.14)로 보는 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없으므로 처분청은 이들 토지의 양도에 대한 과세요건 성립당시인 1997년 및 1998년 귀속 양도소득에 대해 적용될 수 없는 규정을 적용한 잘못이 인정된다.

따라서, 이들 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 과세요건 성립당시 소득세법 제100조 제1항 및 같은 법 시행령 제166조 제2항 나목에 의하여 앞서 확정한 분할지번별 취득가액에 공시지가변동율에 의하여 환산한 가액을 양도가액으로 하여 이 건 부과처분을 경정하여야 할 것이다.

이와 같이 적법한 방법으로 양도차익을 계산하면 분할지번④ 토지 중 1998.9.17 소유권이전 등기한 ○○○ 68㎡의 취득가액은 10,333,774원, 취득가액에 공시지가변동율(1998.7.1현재 공시지가 180,000원/1995.7.1현재 공시지가 52,500원, 342.86%)로 환산한 양도가액은 35,430,082원이 되며, 양도차익은 25,096,308원으로 당초 처분청이 산정한 양도차익 31,225,000원(양도가액 39,453,000원 - 취득가액 8,228,000원)보다 6,128,692원이 적어지는 것으로 계산되며,

1997.5.2 소유권이전 등기한 분할지번④ 토지 중 ○○○리 ○○○ 561㎡의 취득가액은 85,253,638원, 취득가액에 공시지가변동율(1996.7.1현재 공시지가 57,100원/1995.7.1현재 공시지가 30,900원, 184.79%)로 환산한 양도가액은 157,539,894원이 되며, 양도차익은 72,286,256원으로 당초 처분청이 산정한 양도차익 35,370,000원(양도가액 103,251,000원 - 취득가액 67,881,000원)보다 많아지는 것으로 계산되고,

1997.4.14 소유권이전 등기한 분할지번⑤, ⑥ 토지의 취득가액 또한, 각각 95,739,380원, 95,891,347원, 취득가액에 공시지가변동율로 환산한 양도가액 176,916,800원, 177,197,620원, 양도차익은 각각 81,177,420원, 81,306,273원으로 당초 처분청이 산정한 양도차익 66,807,000원, 66,701,000원보다 많아지는 것으로 계산되므로

분할지번④ 토지 중 ○○○리 ○○○ 561㎡ 및 분할지번⑤, ⑥ 토지에 대한 경정은 청구인에게 오히려 불이익한 결과를 초래하게 되는 것으로 판단된다.

그러므로 청구인의 총토지 취득원가를 872,900,000원으로 하여 분할지번별 토지면적으로 안분계산한 금액을 취득가액으로 하고, 분할지번①, ② 토지의 양도가액은 처분청이 확인한 실지거래가액으로, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 분할지번④, ⑤, ⑥토지의 양도가액은 소득세법 제100조 제1항 및 같은 법 시행령 제166조 제2항 나목에 의하여 환산한 가액을 양도가액으로 하여 당초처분을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

다만, 분할지번④ 토지 중 ○○○리 ○○○ 토지 561㎡ 및 분할지번⑤, ⑥ 토지의 경우에는 위와 같이 경정하면 오히려 청구인에게 불이익할 것으로 예상되므로 국세기본법 제79조 제2항 규정에 의하여 경정대상에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.