심판청구번호 국심2003서 2372(2003. 12. 27)

, 1999년 2기분 ○○○원, 2000년 1기분 ○○○원, 2000년 2기분 ○○○원)과 종합소득세 ○○○원(1997년 귀속 ○○○원, 1998년 귀속 ○○○원, 1999년 귀속 ○○○원, 2000년 귀속 ○○○원)은 쟁점토지 인근 유사임대사례를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 자기소유의 ○○○ 대지 1,571.7㎡와 같은 곳 144-18 대지 1,089㎡, 합계 2,660.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계에 있는 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 1990년부터 임대하고 있는 임대사업자이며, 청구외법인도 쟁점토지상에 건물을 신축하여 임대사업을 하고 있다.

처분청은 청구인의 임대사업에 대하여 2002.9월중 세무조사를 하면서 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 부당하게 낮은 가액으로 임대한 것으로 보아 1997년과 1998년은 국유재산법상의 사용요율 5%를 적용하고, 1999년과 2000년은 법인세법시행령 제89조 제4항의 규정을 적용하여 임대수입금액을 산정한 후 청구인이 신고한 임대수입금액과의 차액을 부당행위계산 부인하여 2002.10.17. 아래와 같이 청구인에게 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2003.1.14. 이의신청을 거쳐 2003.7.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

○○○

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 신고한 부동산 임대수입금액은 정상적인 사인간의 거래에 의하여 형성된 적정임대료가 반영된 가액으로서 인근 대지의 임대실례가액보다 오히려 높은 임대요율이 적용된 가액임이 청구인이 제시하는 자료에 의하여 확인되므로 부당행위계산 부인하여 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 건물이 있는 토지로서 청구인이 임대사례로 제시하는 토지는 주차장이나 중고자동차 매매센타로 사용되고 있는 나대지에 해당하여 쟁점토지와 이용상황, 지목, 주위환경이 유사한 토지로 볼 수 없고, 쟁점토지 인근에 유사한 임대사례도 확인되지 아니하여 관련법령이 정하는 바에 따라 쟁점토지의 임대가액을 산정한 후 청구인이 신고한 임대가액과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 인근에 유사임대사례가 없다고 하여 국유재산법과 법인세법시행령이 정하는 요율에 의하여 임대료를 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

(1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

부가가치세법시행령 제52조 【부당 대가 및 에누리 등의 범위】① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.

(2) 소득세법 제41조 【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (단서생략)

(3) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액

가. 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

(4) 국유재산법 제25조【사용료】 ① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 "행정재산등"이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다.

국유재산법시행령 제26조【사용요율과 평가방법】① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다.

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상. 다만, 주거용의 경우는 1천분의 25이상

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인의 쟁점토지 임대에 대한 조사를 실시하면서 쟁점토지 인근에 유사임대사례가 없다고 하여 바로 1997년과 1998년도분은 국유재산법시행령 제26조 제1항 제3호의 규정에 의한 국유재산 사용요율 5%를 적용하였고, 1999년과 2000년도분은 소득세법시행령 제98조 제3항의 규정에 의한 법인세법시행령 제89조 제4항을 적용하여 임대료를 산정하고 청구인이 신고한 임대수입과의 차액을 과소신고금액으로 보아 청구인에게 부당행위계산 부인하여 과세하였다.

○○○

(2) 처분청의 조사서에 의하면 쟁점토지와 유사한 임대실례를 찾기 위하여 자체적으로 선정하였던 사례는 9건의 토지로서 그 유형에 대하여 살펴보면, 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우가 5건, 자가사용하는 주차장이 1건, 토지소유자와 건물소유자가 특수관계에 있는 토지가 3건으로 분류할 수 있으며, 처분청에서는 9건의 토지 중에 쟁점토지와 유사한 임대실례가 없다고 하여 이들 토지를 쟁점토지의 임대료산정에 참작하지 아니하였다.

그러나, 토지와 건물의 소유자가 동일한 토지의 경우는 당초부터 토지의 임대업을 영위할 수가 없는 경우의 예이고, 자가사용하는 주차장도 마찬가지의 예로서 유사임대사례를 찾기 위해서 이들 토지들을 선정한 자체에 잘못이 있다고 하겠고, 토지소유자와 건물소유자가 다른 3건은 토지소유자와 건물소유자간에 특수관계가 있어 이들 토지의 임대가격을 쟁점토지의 적정임대료로 바로 원용하기는 어렵다고 하겠으나 그 가액을 참작하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정할 수 있는지에 대하여는 검토를 하였어야 함에도 그러한 사실이 확인되지 아니하고 있다.

비록 쟁점토지 인근에서 토지의 소유자와 그 토지 위의 건물소유자가 다르고, 양 소유자간에 특수관계가 아닌 제3자간의 관계에 있으면서 위치, 이용상황 등 제반여건이 동일한 토지를 발견하기가 용이하지 아니하지만, 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점토지의 임대료가 적정한지에 대하여 인근의 유사임대사례를 별도로 검토하거나 조사함이 없이 바로 위 국유재산법과 법인세법시행령의 요율을 적용하여 청구인이 신고한 가액과 차이가 난다고 하여 그 차액을 부당행위계산 부인의 기준이 되는 임대료로 보았음은 조사자료의 수집과 그 검토를 소홀히 한 잘못이 있다고 판단된다.

(3) 청구인은 심판청구를 하면서 쟁점토지 인근의 유사임대사례로서 나대지 임대사례 3건과 건물이 있는 토지의 임대사례 2건을 제시하고 있다.

청구인이 제시하는 임대사례는 쟁점토지와 같이 건물이 있는 토지의 임대사례가 아닌 경우도 있고, 건물은 존재하지만 제3자간에 일반적으로 거래되는 임대사례가 아닌 경우도 있어 당해 임대가격을 바로 쟁점토지의 적정임대료로 원용할 수는 없지만 쟁점토지 인근의 삼성로 주변이나 테헤란로 주변에 위치하고 있고, 주위환경이 유사하며, 개별공시지가도 유사하여 청구인이 신고한 임대료가 적정한지 여부를 판단하는데 참고할 수 있는 자료라고는 할 것이다.

먼저, 2000년도를 기준으로 한 쟁점토지의 평당임대료 신고금액과 법인세법시행령에 의거 산정된 평당임대료를 비교해 보면, 청구인이 신고한 평당임대료는 327천원으로서 처분청이 산정한 평당임대료 847천원에 비하여는 매우 낮은 수준이라 하겠다.○○○

다음으로, 청구인이 쟁점토지 인근의 유사임대사례라고 제시하는 ○○○에 위치한 토지의 2000년도를 기준으로 한 평당임대료는 ○○○원 내지 ○○○원으로서 청구인이 신고한 평당임대료와는 유사하다 하겠다.○○○

(4) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 쟁점토지의 임대료를 산정함에 있어 우선 쟁점토지 인근의 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래가격이 없는 경우에는 쟁점토지의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 토지에 대한 적정거래 가능 가격 등을 참작하여 선정한 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것인 바(국심2002서 2346, 2003.3.4 같은 뜻임),

청구인이 제시하는 유사임대사례를 포함한 쟁점토지 인근의 유사임대사례를 찾아 본 후 그에따라 쟁점토지의 적정임대료를 산정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.