심판청구번호 국심2004서 3924(2005. 4. 18.)

. 처분개요

가. 청구인은 1978.11.22. ○○○ 8-16 대지 126.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 동 지상건물을 취득하여 기존건물을 철거하고 1994.4.28. 지하1층 지상4층의 근린생활시설 건물 299.8㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하여 오다가, 2003.9.29. 윤○○○외 1인에게 쟁점부동산을 11억7,000만원에 양도하고, 2003.11월 쟁점토지는 기준시가에 의하여, 쟁점건물은 실지거래가액(양도가액 7,000만원, 취득가액 2억4,500만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 33,643,630원을 자진신고 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지양도가액 7,000만원은 거래당사자들이 쟁점부동산의 총 양도가액을 임의로 구분기재한 것으로 객관적인 실거래가액으로 볼 수 없다 하여 쟁점건물의 실지양도가액을 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제1호 단서의 규정에 의하여 총 양도가액을 토지와 건물의 감정평가액(토지 8억8,620만원, 건물 1억1,992만원)에 비례하여 안분계산한 139,452,947원으로 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하고, 2004.9.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 26,976,860원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산의 매매계약은 당사자간의 청약과 승낙으로 의사표시를 하고 그 합치로 성립되는 법률행위로서 그 효력이 인정됨에도 거래당사자간에 자유롭게 합의한 토지 및 건물의 가액을 단지 기준시가보다 낮다는 이유로 실지거래가액이 아닌 임의평가액으로 간주하여 이를 부인하고, 쟁점부동산의 총 양도가액을 토지 및 건물의 감정평가액 비율로 안분계산하여 쟁점건물의 양도가액으로 산정한 당초처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 11억7,000만원(토지 11억원, 건물 7,000만원)이나, 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고 납부하였는 바, 건물가액 7,000만원은 객관적 교환가치가 적정하게 반영되지 아니하고, 거래당사자가 임의로 평가한 가액으로 그 산출근거가 명확하지 아니하므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제1호 단서규정에 의하여 시가로 볼 수 있는 쟁점부동산 양도당시(2003.9.25.) 감정기관의 감정가액 10억612만원(토지 8억8,620만원, 건물 1억1,992만원)을 기준으로 안분계산하여 쟁점건물의 양도가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물을 함께 양도한 경우, 실지양도가액 중 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 산정한 처분이 정당한지 여부.

나. 관련 법령

이 건 과세요건 성립 당시의 관련법령은 다음과 같다.

(1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취 득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시 의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계 산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】① 법 제1000조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계 산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 2003년 귀속 양도소득과세표준 신고사항, 신고시 첨부한 쟁점부동산의 매매계약서, 쟁점부동산의 기준시가 및 감정가액 등 관련자료에 의하면, 쟁점부동산의 실지양도가액과 기준시가 및 감정가액은 아래와 같으며, 감정가액은 쟁점부동산 양도일 직전인 2003.9.25. ○○○은행이 쟁점부동산에 근저당권을 설정하면서 (주)○○○법인에 의뢰하여 평가한 가액임이 감정평가서에 의하여 확인된다.

○○○

* 신고과표 : 양도가액 6억2,700만원, 취득가액 3억4,800만

(토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액으로 신고)

(2) 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지양도가액(7,000만원)이 적정한지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 매수인과의 협의과정에서 쟁점건물이 10년을 경과한 노후건물인 점을 고려하여 시가의 50% 수준인 7,000만원으로 결정하였다고 주장하나, 이는 취득당시의 실지거래가액(2억4,500만원)대비 28.5% 수준이고, 양도당시 기준시가(1억1,600만원) 대비 60.3% 수준이며, 감정가액(1억1,900만원) 대비 58.8% 수준에 불과한 점으로 보아 양도당시 적정한 시가로 보기 어렵고, 따라서, 토지·건물의 가액구분이 불분명한 경우에 해당된다고 할 수 있다.

(3) 사실이 이와 같다면, 이 건의 경우, 쟁점부동산의 전체 실지양도가액은 확인되고 있으나, 청구인이 신고한 건물가액이 실지거래가액이 아니라 자산별로 임의평가한 가액으로 그 가액이 불분명한 경우에 해당하므로 건물의 실지양도가액은 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항을 준용하여 안분계산하는 것이 적법하다 할 것이다(○○○).

따라서, 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제1호의 규정에 의하면, 양도당시 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이나, 그 단서에서 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정되어 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 건물의 실지양도가액을 산정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.