주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 대지 648.70㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 2004.5.3. 양도가액 81억 3천만원에 주식회사 ○○○에 양도하고 2004.7.31. 1,003,367,530원의 양도소득세를 예정신고·자진납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 필요경비로 신고한 내역중 건축설계용역비 91,575,000원(이하 "쟁점설계용역비"라 한다) 및 국민주택 채권할인액 21,676,500원, 합계 113,251,500원을 필요경비 부인하여 2005.1.7.

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 대지 648.70㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 2004.5.3. 양도가액 81억 3천만원에 주식회사 ○○○에 양도하고 2004.7.31. 1,003,367,530원의 양도소득세를 예정신고·자진납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 필요경비로 신고한 내역중 건축설계용역비 91,575,000원(이하 "쟁점설계용역비"라 한다) 및 국민주택 채권할인액 21,676,500원, 합계 113,251,500원을 필요경비 부인하여 2005.1.7. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 40,770,540원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002.11.7. 쟁점토지 및 그 지상의 건물(연면적 335.2㎡)을 매입하여 양도시까지 부동산임대업을 영위하다가 건물을 신축할 목적으로 구건물을 철거하고 2003.4.3.∼2004.4.21. 기간 주식회사 ○○○에 쟁점설계용역비를 지급하고 2003.6.26. 신축건물에 대한 건축허가○○○를 취득하였으며, 2004.5.3. 주식회사 ○○○에 쟁점토지를 양도하면서 동 건축허가권도 함께 양도하였고, 주식회사 ○○○는 동 건축허가내용을 그대로 승계하여 건물을 신축하였다.

쟁점토지의 실지양도가액은 기준시가 35억원 대비 230%인 81억 3천만원으로 건축허가의 경제적 이익이 포함되어 있는 점을 감안한 것인 바, 동 건축허가의 경제적 이익은 소득세법 제94조 제1항 제4호에 정한 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권에 해당된다 할 것이며, 쟁점토지의 양도가액에 건축허가의 영업권이 포함되어 있으며, 그렇다면 이에 대응하는 쟁점설계용역비는 소득세법 제97조 제1항에 정한 양도소득의 필요경비에 해당되므로 동 설계용역비를 필요경비에 포함하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

(2) 설사, 쟁점설계용역비가 필요경비에 해당되지 아니한다 하더라도 쟁점토지의 양도가액에 청구인이 취득한 건축허가권이 기타자산으로 승계되어 쟁점설계용역비 상당액만큼 포함되었으므로 동 가액을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 영업권이란 유리한 조건 또는 특권의 존재로 인하여 통상의 이윤보다 큰 수익을 계속하여 확실하게 얻는 경우에 그 초과수익력의 원인으로 되는 것으로서 그 장래에 기대되는 초과수익력을 자본으로 환원한 가치이며, 여기에는 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하는 것으로 사업용고정자산과 함께 양도되는 영업권만 양도소득세 과세대상인 자산으로 인정하는 것인 바, 청구인의 경우 건축허가를 득하였다고 하여 초과수익력이 창출된 것으로 볼 수 없는 것이며, 사회통념상 누구에게나 받아들여질 수 있는 자본수익력은 아니라고 판단되며, 청구인도 당초 신고시 토지의 매매로만 신고하였고, 건축설계비는 토지의 매매에 소요되는 필요경비로 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다.

(2) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 첨부한 부동산매매계약서상 과세물건은 토지로서, 양도가액 전체가 토지에 대한 양도가액으로 표기되어 있고 동 계약서상 양도가액에 쟁점설계용역비가 포함되었는지 여부가 확인되는 별도 구분기재가 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지 지상의 신축건물에 대한 설계용역비를 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점설계용역비를 필요경비로 인정할 수 없다면, 동 설계용역비가 포함되는 건축허가권을 기타자산으로 보아 쟁점토지 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서“자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액에 건축허가의 영업권이 포함되어 있으므로 이에 대응되는 쟁점설계용역비를 소득세법령에 정한 양도소득의 필요경비로 인정하거나, 쟁점토지의 양도가액에 청구인이 취득한 건축허가권이 기타자산으로 쟁점설계용역비 상당액만큼 포함되었으므로 동 가액을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하면서, 쟁점토지와 그 지상 구건물 및 쟁점토지의 취득 및 양도 관련 부동산매매계약서, 쟁점토지의 지상건축물에 대한 건축허가서 2부, 설계용역계약서 1부, 매입세금계산서 사본 5매, 무통장입금증 2매, 청구인의 폐업사실확인원 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저, 쟁점①, 쟁점설계용역비를 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 소득세법 제97조 제1항 및 같은법시행령 제163조 제1항 내지 제3항은 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 해당 자산의 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등으로 규정하고, 그 중 자본적 지출액에 대하여는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 필요경비로 한다고 규정하고 있고, 관련 예규○○○도 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 동 법령에 열거된 항목에 한하는 것으로 하고 있다.

(나) 쟁점토지의 양도 관련 부동산매매계약서를 보면, 2004.3.2. 청구인이 주식회사 ○○○에 매매대금 81억 3천만원에 쟁점토지만을 양도하는 것으로 약정하고 있고, 건축허가권 등의 기타자산의 양도에 대한 특약사항이 없으며, 쟁점②의 심리결과, 청구인이 용역계약한 설계서를 양수인이 양수받아 사용하지 아니한 사실이 확인되고, 또한, 설계용역비는 법리적으로도 건물양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정되고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점설계용역비는 쟁점토지의 기반 조성 등 토지의 가치를 증대시킨 자본적 지출에 해당되는 것으로 보기 어려우므로 동 설계용역비를 쟁점토지의 양도가액에서 공제하여야 하는 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 다음으로, 쟁점② 쟁점토지의 양도가액에 건축허가권이 기타자산가액으로 포함된 것으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 증빙자료로 제출한 설계용역계약서 및 건축허가서 2매를 보면, 2003.3.4. 청구인이 주식회사 ○○○와 용역대금을 8800만원으로 하여 쟁점토지 지상에 지하 3층 지상 7층 건물연면적 1,142평에 대한 설계용역계약을 체결한 것으로 되어 있고, 2003.6.26. 청구인이 ○○○구청장으로부터 건축허가를 받고 2004.5.31. 건축주가 주식회사 ○○○로 변경되었으며, 변경전후 건축허가번호는 ○○○로 동일한 것으로 확인되는 바, 청구인은 동 건축허가권이 기타자산으로서 쟁점토지의 양도가액에 포함되었고, 그 가액은 쟁점설계용역비 상당액이므로 동 금액을 쟁점토지의 양도가액에서 차감하여야 한다는 주장이다.

(나) 그러나, 쟁점토지 지상에 건물을 신축할 수 있는 건축허가권을 소득세법 제94조 제1항 제4호에 규정된 기타자산으로 보아 이를 쟁점토지의 양도가액에서 공제하기 위하여는 양도당시 동 기타자산의 가액을 얼마로 할 것인지에 대한 합의가 있어야 하나, 쟁점토지의 양도당시 그러한 합의가 없어 청구인이 주장하는 대로 쟁점설계용역비를 동 기타자산가액으로 결정할 수가 없고, 또한, 우리 심판원에서 ○○○구청에 조회한 공문○○○에 첨부된 쟁점토지 지상신축건축물에 대한 착공신고서 및 설계용역계약서를 보면, 설계자가 청구인이 쟁점설계용역비를 지급하였다는 주식회사 ○○○가 아닌 주식회사 ○○○로 되어 있고, 양수인과 동 건축사사무소와의 설계용역계약(계약금액 1억원) 내용에도 청구인이 용역계약한 설계서를 인수받아 사용한다는 등의 특약조건이 없는 사실이 확인되는 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액에 건축허가권과 관련한 기타자산의 가액이 포함된 것으로 볼 수 없으므로 이 또한, 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.