심판청구번호 국심2005중 4249(2006.6.26)

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이 유

1. 처분 개요

가. 청구인은 ○○○ 전 3,818㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.1.5. 양도한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도일을 토지투기지역지정일(2004.2.26.) 이후 소유권이전등기접수일인 2005.2.14.로 보아 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2005.9.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 86,320,800원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 이○○○와 2003.8.5 매매계약을 체결하여 매매대금 780백만원으로, 2003.8.5. 10백만원, 2003.8.18. 70백만원, 2003.9.25. 150백만원, 2003.10.25. 150백만원, 2003.12.10. 150백만원을 받고 나머지 250백만원은 쟁점토지를 담보로 ○○○에서 대출하여 상계처리하기로 합의각서하였고 동 대출금을 매도인이 수령하였으므로 그 대출금 수령일인 2004.1.5.을 잔금청산일로 하여 투기지역지정일 이전이므로 기준시가로 양도소득세를 신고한 것은 적법하다.

청구인은 쟁점토지 소재지에서 1968년부터 계속 거주해 오면서 쟁점토지를 직접 경작하였고 양도일 현재 지목이 전이었으며 양도일 이후인 2004.6.30. 쟁점토지 중 1,590㎡가 ○○○로 분할되면서 목장용지로 지목이 변경되었는데 위 토지에 청구인이 2003.11.12. ○○○시장으로부터 동식물시설에 대한 건축허가를 득하였고 매수인인 이○○○가 건축허가에 대한 권리금으로 20백만원을 지불하고 추후 건물신축비용을 이○○○가 전부 부담한 사실이 계약서와 공사도급계약서 등에 의하여 확인되며 2004.7.7. 소유권보존등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 청구인이 현재 암투병 중인 관계로 치료비를 마련하고자 쟁점토지를 이○○○에게 양도한 것이고 농지법 및 건축법 등에 의하여 원주민이 아니면 건축허가가 나지 않아 이○○○가 창고를 지을 목적으로 쟁점토지를 구입하여 청구인 명의로 건축물에 대한 소유권보존등기를 경료하였으나 실질적인 건물소유주는 이○○○인 것이다. 이와 같은 이유로 모든 잔금청산 등의 거래가 완료되었음에도 불구하고 건축물이 완공된 이후인 2004.8.27. 소유권이전등기절차를 지연하여 필하게 된 것인데도 쟁점토지의 양도일을 소유권이전등기일인 2005.2.14.로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인의 당초 매매계약서상 융자금 잔금청산일은 2003.12.20. 이고 위 계약서에 기하여 2004.1.5. 작성한 협의각서로 ○○○ 담보대출금 250백만원을 상계처리하기로 하였으며, 쟁점토지에는 2004.1.6. 청구인을 채무자로 하고 ○○○을 채권자로 하는 근저당권설정등기가 되어 있고 2005.4.27. 매수자 이○○○가 ○○○의 채무계약 인수등기를 경료하였으므로 위 채무계약 인수일을 실질적인 잔금청산일로 보아야 한다. 따라서 위 잔금청산일보다 빠른 소유권이전등기접수일인 2005.2.14.을 양도시기로 보아 실지양도가액으로 양도가액을 결정고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도시기가 소유권이전등기접수일인지 아니면 청구인이 ○○○대출금과의 상계일이라고 주장하는 날인지

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 2004.1.5.이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 청구인이 2003.8.5. 이○○○와 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 780,000천원으로서, 계약금 80,000천원 중 10,000천원은 2003.8.5. 70,000천원은 2003.8.18. 지불하며 중도금 1차 150,000천원은 2003.9.25. 2차 150,000천원은 2003.10.25. 지불하며, 잔금 150,000천원은 2003.12.10. 융자금 250,000천원은 2003.12.20.까지 처리하고, 특약사항으로 매매대금에는 동식물시설에 대한 권리금으로 20,000천원을 포함하고 융자금 250,000천원은 매도인이 ○○○에서 대출받아 2003.12.20.까지 처리하되 이자는 매수인이 부담하는 것으로 기재되어 있다.

또한, 청구인이 2004.1.5. 이○○○와 체결한 협의각서에 의하면, 위 당사자는 쟁점토지의 4차 중도금 250,000천원을 쟁점토지의 담보대출로○○○ 상계정리하기로 협의하였기에 각서한다는 취지로 기재되어 있다.

(2) 청구인 명의의 예금계좌○○○에 의하면, 2004.1.8. 대출연동 250,000천원이 입금된 것으로 나타나고 위 금액은 청구인 명의로 받은 ○○○대출금이라고 한다.

또한, 이○○○ 명의의 ○○○에 의하면, 2003.9.25. 150,000천원, 2003.10.27. 147,500천원, 2003.12.10. 65,000천원, 2003.12.10. 10,000천원이 출금된 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 별내○○은 2004.1.6. 청구인을 채무자로 채권최고액을 350,000천원으로 근저당권을 설정하였고, 2005.2.14. 쟁점토지는 이○○○에게 소유권이전등기가 경료되었으며 2005.4.27. 매수자 이○○○가 ○○○의 채무자 지위를 인수한 것으로 나타난다.

(4) 소득세법 제98조 및 소득세법시행령 제162조제1항에 의하면, 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 그 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 보도록 규정되어 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도자로서 그 매매대금 잔금을 매수자로부터 받아야 하는데도 청구인 소유의 쟁점토지를 담보 하여 청구인 명의로 250,000천원을 대출 받아 청구인 명의의 예금계좌에 입금하였고, 이○○○는 그 ○○ 채무자의 지위를 2005.4.27. 에서야 인수하였음에도 뚜렷한 담보설정 등을 제공함이 없이 협의각서만으로 위 ○○○대출금이 2004.1.5. 잔금과 상계처리 되었다는 주장은 일반사회의 거래관념상 납득이 가지 아니한다.

따라서, 쟁점토지의 잔금청산일은 매수자가 ○○○의 채무자 지위를 인수한 날인 2005.4.27.로 보아야 하고, 그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 소득세법시행령 제162조제1항에 의하여 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날인 2005.2.14. 로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.