심판청구번호 국심 2005중2057(2006. 7. 19.)
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이 유
1. 처분개요
청구인은 ○○○ 임야 17,752㎡와 같은 곳 ○○○ 임야 5,554㎡ 합계면적 23,306㎡(이하쟁점임야라 한다) 중 23,306분의 4,258를 2002.10.15 취득하여 2003.10.30 양도하고 그에 대한 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였다.
처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점임야 중 청구인 지분의 양도에 따라 발생한 사업소득금액을 양도가액 740,000,000원, 취득가액 431,600,000원, 필요경비 66,683,575원[진입도로부지 매입비용 234,050,000원, 설계비용 20,000,000원, 중개수수료 30,000,000원 매입부대비용 71,990,000원 합계 356,040,000원(이하쟁점비용이라 한다) 중 청구인의 지분(23,306분의 4,258)에 해당하는 금액]으로 산정하여 2005.2.16 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 117,683,600원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.5.13 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 백○○○ 및 김○○○과 3인 동업으로 쟁점임야를 취득하여 부동산 개발업무를 시행하려고 약정하였으나, 사실상 청구인이 혼자 쟁점임야를 매입하고 일부는 제3자에게, 나머지는 동업자에게 양도한 것이므로 당해 임야 양도가액에서 동업자에게 배분된 임야의 취득가액과 공통비용으로 안분계산한 쟁점비용을 모두 청구인의 필요경비에 산입하여 소득금액을 산정하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
쟁점임야는 청구인 외 2인이 공동사업의 목적으로 취득하고 합의에 의하여 배분한 임야임이 명백한 만큼 청구인이 지분을 양도함에 따라 발생한 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 금액은 쟁점비용 중 청구인의 지분에 해당하는 금액이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
처분청은 쟁점임야중 청구인 지분의 양도에 대하여 쟁점비용을 청구인 지분으로 안분하여 필요경비로 계상하였으나, 청구인은 사실상 쟁점임야를 단독취득하였으므로 쟁점임야 전체로 사업소득을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부.
나. 관련법령
(1) 소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액 ․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
(2) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) ○○○국세청장이 실시한 재산제세 통합조사 종결보고서에는 부동산개발․양도목적으로 청구인, 백○○○ 및 김○○○이 35억원에 쟁점임야를 취득하였으나 일부 면적에 대한 허가제한으로 공동사업이 무산되고 쟁점임야 취득가액 부담분에 따라 당해 임야를 분할하여 백○○○와 김○○○은 처제와 배우자 명의로 이전등기(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 위반으로 통보)하여 보유하고 있고 청구인은 미등기전매(부동산등기법을 위반)하였으며, 백○○○와 김○○○에 대한 문답서에는 청구인, 백○○○ 및 김○○○이 공동으로 임야를 개발하여 양도할 목적으로 조○○○의 소개로 35억원에 쟁점임야를 매입하기로 하고 계약금 3억5000만원과 1차 중도금 6억5000만원 합계 10억원(청구인과 백○○○가 각 5억원을 부담하고 김○○○은 토목공사비를 부담)과 양도자가 설정한 대출금 10억원(김○○○과 백○○○가 부담)을 중도금으로 하여 인수하고 잔금 15억원은 청구인이 먼저 부담하기로 하고 공동으로 매입하였으나, 쟁점임야에 대한 건축허가가 3,000평이내로 제한됨에 따라 동업관계에 차질이 발생하여 동업자 상호간에 쟁점임야 취득가액 정산을 채권․채무관계로 전환하고 쟁점임야를 청구인 4,258㎡, 백○○○ 10,322.4㎡, 김○○○ 8,725.6㎡로 분할하였다고 진술한 내용 등이 조사되어 있다.
(2) 청구인은 2002.10.15 청구인, 백○○○, 김○○○(토목공사 담당) 3인이 공동으로 쟁점임야에 부동산개발사업을 시행할 목적으로 35억원에 쟁점임야를 취득(2002.10.21 계약금인 3억5000만원은 청구인이 부담하고 2002.11.15 1회 중도금 6억5000만원은 청구인이 1억5000만원, 백○○○가 청구인이 소개하는 부동산 중개인인 조○○○으로부터 차입하여 5억원을 각 부담하며, 2회 중도금 10억원은 2002.11.15 양도자인 권○○○의 대출금 10억원을 승계)하였으나, 백○○○와 김○○○이 현금동원능력이 없으므로 동업관계를 계속하여 유지하기 어렵다고 판단하여 쟁점임야 취득계약 자체는 유지하되 일부 임야를 양도하여 잔금 15억원을 분할지급하기로 하고, 2003.3.5 동업을 해지하기로 하며 백○○○와 김○○○이 부동산개발사업을 계속 추진하여 건축허가를 취득하고 토목공사를 하여 쟁점임야를 양도하는 경우 쟁점비용 등 청구인이 투자한 금액을 우선정산하기로 약정하고, 쟁점임야를 허가신청 중인 임야는 평당 100만원, 허가가 나지 아니하는 임야는 평당 20만원으로 평가하여 당해 임야 중에 23,306분의 4,285(허가신청 중인 임야 1필지와 허가나지 아니하는 나머지 필지)를 청구인 지분으로 하여 2003.10.30 양도한 후 아직 지급하지 아니한 잔금을 지급하기로 약정한 것이 이 건 사실관계인 만큼 쟁점임야는 청구인이 단독으로 취득하여 백○○○와 김○○○ 및 제3자에게 양도한 것이므로 청구인의 총수입금액은 38억840만원[청구인 지분 양도가액(7억4000만원)＋백○○○ 지분 가액(17억7620만원)＋김○○○ 지분 가액(12억9220만원)]이고 필요경비는 쟁점임야 취득가액(35억원)과 쟁점비용(3억5604만원)의 합계 38억6040만원(자세한 내용은「별첨」참조)인 만큼 소득금액 자체가 발생하지 아니하였다고 주장하고 있다.
(3) 청구인은 쟁점임야의 취득당시 매매계약서(2002.10.25), 쟁점비용 지출관련 증빙서류(확인서, 영수증), 동업해지 합의서(2003.3.5) 등을 증빙서류로 제시하고 있어 이를 보면 다음과 같다.
(가) 쟁점임야 취득당시 매매계약서에는 양도자가 권○○○이고 양수자는 청구인 외 2인이며, 매매대금이 35억원[계약금이 3억5000만원(계약 당일), 1차 중도금 6억5000만원(2002.10.21), 2차 중도금 10억원(2002.11.15), 잔금이 15억원(2003.1.13)]이고, 양도자의 금융기관 대출금 10억원은 2차 중도금 지급 즉시 정산하고, 토기거래허가신청은 양수자가 하며, 계약의 효력은 계약금 지급 즉시 발생하고, 1차 중도금 지급 후 양도자가 쟁점임야의 사용을 승낙하되 잔금 지급 후 양수자 명의로 소유권이전등기되기 전까지는 형질변경 등 지적공부에 등재되는 일체의 행정행위를 할 수 없으며, 쟁점임야에 대하여 부과되는 양도소득세 등은 양수자가 부담한다는 등의 특약이 약정되어 있다.
(나) 쟁점비용과 관련한 증빙서류인 조○○○가 작성한 진입도로부지 매입관련 확인서에는 진입도로인 ○○○ 외 4필지 매입대금 234,050,000원을 청구인이 지급한 사실을 확인하는 내용이고, 조○○○가 작성한 중개수수료 및 기타비용 관련 확인서는 조○○○가 쟁점임야의 양도를 알선하고 중개수수료 등으로 2002.11.20 2000만원, 2003.8.5 3000만원을 받은 사실을 확인하는 내용이며, ○○○도시측량 설계공사가 작성한 영수증에는 청구인으로부터 2003.2.6 토목설계용역비용 2000만원을 받은 사실이 기재되어 있다.
(다) 동업해지 합의서에는 청구인이 동업관계를 해지하는 대신 백○○○와 김○○○은 쟁점토지에 대하여 부동산개발사업을 계속 추진하기로 하며, 청구인이 이미 투자한 자금은 백○○○와 김○○○이 토목공사를 실시한 후 쟁점임야 중 우선 양도하는 임야의 매매대금으로 정산하여 지급하며, 다만 건축허가를 취득할 수 없는 토지에 대하여는 청구인이 양도자의 잔금정산을 위하여 우선적으로 처리하여도 이의를 제기하지 아니한다는 내용이 약정되어 있다.
(4) 살피건대, 청구인은 사실상 쟁점임야를 단독취득하여 양도하였으므로 쟁점비용을 청구인 지분으로 안분하여 청구인 지분의 양도에 따른 취득비용을 계산할 것이 아니라 쟁점비용 전액을 쟁점임야 전체의 양도에 대한 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점임야의 취득계약서에 취득자가 청구인외 2인(백○○○, 김○○○)으로 되어 있고, 처분청 조사시 백○○○와 김○○○은 문답서에서 쟁점임야를 공동개발하여 양도하기위해 공동으로 매입하였으나 건축허가 제한으로 인해 3인이 토지를 분할하였다고 진술하고 있고, 청구인 스스로도 중도금 650백만원 중 500백만원은 백○○○가 부담한 사실을 인정하고 있는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점임야는 청구인외 2인이 공동매입한 것으로 판단되고, 그렇다면 쟁점비용 역시 설사 청구인이 혼자 부담하였다 하더라도 청구인 지분외의 지분에 대해서는 백○○○외 1인에게 그에 상당하는 채권이 형성되었다고 볼 것이지 그것을 청구인이 혼자 부담하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.
따라서 처분청이 쟁점임야중 청구인 지분의 양도에 대하여 쟁점비용을 청구인 지분으로 안분하여 필요경비를 계산한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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