주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ○○2단지재건축조합을 결성하여 재건축사업을 추진중인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○2차아파트 ○동 ○호 (이하 “쟁점외아파트”라 한다)를 보유하던 중 2004.5.17. 같은 단지 아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다, 재건축사업계획승인일 : 2003.6.20.)를 취득하였으며, 다주택 조합원도 1주택만 공급한다는 재건축조합 대의원회의 결정(2004.7.12)에 따라 2004.9.6 쟁점아파트를 44,500천원으로 평가하여 청구인이 재건축조합에 납부할 신축아파트 분담금과 상계하기로 하는 계약을 체결하였다.

처분청은 청구인이 쟁점아파트의 평가액과 신축아파트의 분담금을 상계하기로 재건축조합과 계약한 날인 2004.9.6.을 쟁점아파트의 양도일로 보아 2006.4.14. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 3,583,950원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.4.26. 이의신청을 거쳐 2006.6.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 조합에 납부할 분담금(채무)에 대하여 쟁점아파트를 대물변제하는 것이고, 처분청이 청구인과 조합간에 합의된 계약서가 없는 상황에서 변제시기에 이르지 못한 자동채권에 대하여 조합이 일방적으로 일괄상계한 것이라고 보는 것은 민법상 상계의 개념을 잘못 해석한 것으로 보이는 바, 이 건의 경우는 민법상 상계로 볼 수 없고 대물변제로 보아야 하므로 양도시기는 분담금 계약일인 2004.9.6.이 아니고 소유권이전등기접수일로 보아야 할 것이나 소유권이전등기가 되지 않았으므로 잔금이 정산되어지는 입주통보일에 대금이 상계된 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 처분청이 분담금 납부와 관련하여 청구인과 조합간의 계약체결일인 2004. 9.6.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

조합은 재건축사업계획이 인가된 아파트는 사업추진 일정에 따라 철거를 하여야 하는 것이므로 쟁점아파트에 대하여 청구인과 재건축조합이 한 약정은 대물변제에 대한 계약이 아니고 철거보상금에 대한 계약으로 봄이 타당하다. 청구인은 재건축조합과 청구인이 납부해야 할 새로이 취득할 아파트 분담금에서 쟁점아파트 가액(평가액)을 공제하고 나머지 금액을 총 9회에 걸쳐 분할 납부하기로 약정하였기 때문에 분양계약을 체결한 날인 2004.9.6.을 양도대금을 정산한 양도일로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축사업지구 안의 쟁점외아파트를 소유하는 자가 사업계획승인일 이후 재건축지구 안에 있는 쟁점아파트를 취득하여 재건축조합과 신축주택 분담금 납부에 대한 계약을 하면서 쟁점아파트 평가액을 분담금과 대체하고 나머지 분담금을 일정에 따라 납부하기로 약정한 경우, 그 약정일에 대금을 정산한 것으로 보아 양도일로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 민법 제466조(대물변제)

채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

○ 민법 제492조 (상계의 요건)

① 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.

② 전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

○ 민법 제493조 (상계의 방법, 효과)

① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.

② 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 재건축조합이 대의원회의에서 2주택 이상 소유자에게도 1주택만 분양하는 것으로 결정함에 따라 조합이 쟁점아파트를 44,500천원으로 평가하여 청구인이 재건축조합에 납부할 쟁점외 아파트의 분담금에서 공제하기로 계약을 체결한 2004.9.6.에 대금이 지급된 것으로 보고 쟁점아파트의 양도일을 2004.9.6.로 보아 양도소득세를 과세하였다.

그러나, 청구인은 쟁점아파트를 재건축조합에 양도한 것은 매매나 보상이 아니고 대물변제라고 주장하며 쟁점아파트는 소유권이전등기기 되지 않았으므로 잔금이 정산되어지는 입주통보일에 대금이 대물변제된 것으로 보아 그 날을 양도일로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(2) 처분청의 양도소득세 검토조서에 의하면 ○○2단지 재건축과 관련한 사업시행계획인가일은 2003.6.30.이고 청구인은 동 인가일 이후인 2004.5.17. 아파트 분양권을 취득할 수 있는 쟁점아파트를 이○○으로부터 34,500천원에 취득하였으나 재개발주택조합이 2주택 이상 소유자라 하여도 1채만 분양한다고 결정함에 따라 쟁점아파트를 44,500천원으로 평가하여 청구인인 납부해야 할 쟁점외아파트의 분담금에서 공제처리한 사실을 확인하고 쟁점아파트의 양도가액은 44,500천원, 취득가액은 34,500천원으로 하여 이 건 과세한 사실이 확인되며 이에 대하여는 청구인과 조합간에 다툼이 없다.

(가) 조합에서 2004.7.13. 청구인에게 통보한 다주택소유조합원에 대한 “금전청산에 관한 건”의 내용을 보면, 조합은 (구)주택건설촉진법 제44조의 3 제6항의 규정에 따라 다주택소유조합원에 대하여 1주택만을 공급하여야 하므로 조합은 시공사와 장기간의 협상을 통하여 2004.7.12. 대의원회의에서 금전청산 방안을 아래와 같이 확정 및 통보하였다.

                       < 금전청산 방안 >

(나) 조합(갑), 청구인(을) 및 시공자인 ○○산업주식회사(병) 3자간에 2004.9.6. 작성한 분담금 계약서에 의하면, 입주예정일은 2007년 1월, 분양계약일은 2004.9.6.이며 총분담금은 26,786,500원이고 계약금 2,678,650원 계약당일인 2004.9.6., 나머지 금액은 2004.10.15.부터 2006.9.15.까지 7회에 걸쳐 18,750,550원(2,678,650원 × 7회)을 납부하고, 잔금 5,357,300원은 입주통보일에 납부하는 것으로 기재되어 있으며, 총분담금 26,786,500원의 산출내역은 아래와 같다.

[ 총분담금(26,786,500원) 산출내역 ]

  < 분양가액 : 97,541,000원 >

  ① 쟁점외아파트 권리가액 : 26,254,500원

     (46,254,500원-이주비 20백만원)

  ② 종전아파트 보상가액 44,500,000원

  ③ ①-② = 26,786,500원

(3) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 재건축조합이 청구인에게 통보한 “잔여주택 소유자에 대한 금전청산 기준”에서 조합원분담금은 분양계약체결시 평형별 분담금에서 금전청산금액을 공제하되, 차액은 조합원 분담금 납부일정에 따라 납부하기로 하고 무이자이주비를 금전청산 금액에서 차감하여 기지급한 것으로 본다고 규정하고 있고, 분담금 계약서에 의하면, 분양가액 97,541,000원에서 쟁점외아파트의 권리가액 26,254,500원 및 쟁점아파트의 평가액(보상가액) 44,500천원을 차감한 금액 26,786,500원을 청구인이 납부하여야 할 분담금으로 산정한 점 등으로 보아 쟁점아파트의 평가액 44,500천원은 계약일은 2004.9.6. 자로 신축아파트 분양대금에서 공제처리된 것으로 보인다.

따라서 처분청이 청구인이 납부할 분담금에서 쟁점아파트의 평가액을 공제하고 남은 분담금 대하여 일정을 정하여 납부하기로 재건축조합과 약정한 날에 쟁점아파트의 매매대금이 지급된 것으로 보아 분담금 납부 약정일인 2004.9.6.을 양도일로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.