주 문

심판청구를 기각합니다.

이유

1.처분개요

가. 처분청은 청구인이 2001.2.1.○○교회 엄○○외 2명으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 외 24필지 21,965㎡를 매수하여 택지로 개발한 후, 이○○ 등 28명에게 분양하고 분양수입금액 7,137,080천원(2001년 3,083,000천원, 2002년 3,694,080천원,2003년 360,000천원)을 신고 누락한 것에 대하여 2005.6.16. 청구인에게 아래 <표1>과 같이 2001년 귀속 종합소득세 389,905,430원, 2002년 귀속 종합소득세 354,864,040원, 2003년 귀속 종합소득세 78,434,980원을 결정 고지하였다.

                               <표1:처분내역>

                                                               (단위:원)

나. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.13.심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

※ 청구인이 주장하는 이 건 관련 ○○도 ○○시 ○○구○○동 소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 아래 <표2>와 같이 칭하기로 한다.

                          <표2:쟁점토지 명칭>

(1)쟁점토지의 분양수입금액 중 668,250천원은 아래와 같은 사유로 타인의 미등기 전매차익에 해당하므로 청구인의 수입금액에서 이를 제외하여야 한다.

(가) 쟁점㉠토지를 최○○에게 209백만원에 분양하고 쟁점㉡토지를 김○○에게 198백만원에 분양하여 계 407백만원에 분양하였으나 이들이 김○○ 및 신○○에게 730백만원에 미등기 분양한 것인 바, 이 건과세근거인 김○○ 등과의 매매계약서는 미등기 전매에 따른 형식적인 것이고 차액 323백만원은 최○○등의 전매차익이므로 동 금액을 청구인의 수입금액에서 제외하여야 한다. 설령 처분청 주장대로 차액 323백만원이 최○○ 등에 대한 손해배상목적이라면 동 금액은 청구인의 사업과 관련된 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다. (나)쟁점㉯토지에 대하여 청구인은 쟁점㉯토지를 토지대금 422,000천원을 지급(잔액 112,750천원)한 상태에서 전매하겠다고 하여 쟁점㉯토지 중 3필지(쟁점㉣⦁㉤⦁㉥토지)를 엄○○ 등 3인에게 590백만원에 전매⦁알선하고, 이들로부터 받은 계약금 4천만원 및 중도금 4억원 등 440백만원을 박○○에게 송금하였고, 잔금 150백만원은 청구인이 받지 못한 토지대금 112,750천원을 공제한 후 37,250천원을 박○○에게 현금으로 지급하였다. 그리고 나머지 1필지(쟁점㉢토지)의 매수자 김○○에 대하여는 청구인이 전혀 알지 못한다.

따라서 엄○○ 등과의 매매계약서는 미등기 전매에 따른 형식적인 것이고 쟁점㉯토지의 분양수입금액 730,000천원 중 195,250천원은 박○○의 전매차익이므로 동 금액을 청구인의 수입금액에서 제외하여야 한다. (다)쟁점㉰토지에 대하여 쟁점㉰토지는 청구인(대리인 고○○)이 당초 김○○에게 360백만원에 분양하였고 김○○이 이○○(등기상 명의자인 정○○의 남편)에게460백만원에 전매한 것이므로 그 차액 1억원을 청구인의 수입금액에서 차감하여야 한다.(라)쟁점㉱토지에 대하여 청구인이 분양한 쟁점㉰토지에는 길○○이 처분금지가처분 등기를 하여 분양이 어려운 상태였고, 길○○의 대리인을 자처하는 박○○이 가처분등기를 말소하는 조건으로 금전보상을 요구하여 합의금 조로 쟁점㉱토지를 현물지급 하였으므로 동 토지의 수입금액을 5천만원이 아니라 0원으로 하여야 한다. 특히 이 건은 종합소득세 수입금액 결정문제에 관 한 것으로 양도소득세 과세대상 문제가 아니다.

(2)청구인은 이 건 택지조성공사를 시행하면서 2001.2.20. 안○○과 현금 45백만원, 토지 458백만원을 대물로 지급하기로 하고 공사계약 체결하였으나,2001.8.30. 안○○의 개인사정으로 도급자 명의를 박○○으로 변경하고 도급금액을 506백만원(부가세포함)으로 변경하는 공사도급계약서를 작성한 후 토목공사를 하였는바, 공사비 506백만원은 과다한 것이 아니며, 합의서 이행을 독촉하는 내용증명 및 채권가압류 신청서 등에 의하여 토목공사비가 506백만원(공급대가)으로 확인될 뿐만 아니라 토지의 분양 시 허가조건에 따라 토목공사 등을 하는 것은 당연하며 분양이 완료된 점을 감안할 때 토목공사비 506백만원은 진정한 것이므로 금융자료 외에 처분청이 부인한 403백만원(공급대가)도 필요경비로 인정하여야 한다. (3) 매매해약에 따른 위약금(손해배상금)190,960천원을 아래와 같은 사유로 필요경비로 인정하여야 한다. (가)○○도○○시○○구○○동○○○-○의 1필지(이○○ 명의로 허가된 26번토지)를 2001.2월초에 지○○에게 분양하기로 계약을 체결한 후 9천만원을 지급받은 상태에서 2001.2.22. 이○○이 동 토지에 처분금지가처분 등기를 하여 지○○가 잔금지급을 거부하므로 이를 다른 사람에게 분양하고 2001.11.21. 지○○와 당초 분양계약을 해지하면서 해약금으로 150백만원을 지급하여 6천만원의 손실이 발생하였으므로 동 6천만원을 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다.(나) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동○○○-○○및 같은 곳 ○○○-○○2필지 토지를 XXX이 처분금지가처분등기를 한 상태에서 가처분을 해제하는 조건으로 유○○에게 분양하고 계약금으로 4천만원을 받았는데 가처분해제 합의를 해주지 아니하여 유○○이 계약파기 및 위약금 4천만원을 요구하기에 위 토지를 최○○ 등에게 다시 분양하고 계약금으로 9천만원을 받아 유○○에게 8천만원(위약금 4천만원 포함)을 지급하였으나 영수증 등을 보관하지 못하였다. 그러나 유○○의 남편 이○○이 계약금의 일부로 청구인에게 입금한 25,960천원이 있고 적어도 동 금액에 상당하는 해약금을 지급한 것은 확실하므로 동 금액을 손실금(해약금)으로 보아 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다.(다) 청구인은 ○○도○○시○○구○○동○○○-○ 외 1필지에 대하여 XXX과 2002.4.25. 해약합의서를 작성하였는데, 같은 곳 206-10,206-11 2필지 위의 2001.11.19. 등기한 처분금지가처분을 해제하는 조건으로 청구인이 XXX에게 105백만원의 해약금을 지급하였으며, 이에 따라 가처분등기가 해제되어 동 토지를 최○○ 등에게 매도할 수 있게 되었으므로 청구인이 XXX에게 지급한 105백만원을 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다

(4) 처분청은 이 건 분양면적과 미분양면적에 대한 원가 안분 계산시미분양면적을 1,332㎡(○○도○○시○○구○○동 ○○○번지 729㎡,같은 곳○○○-○번지 603㎡)로 하여 안분계산 하였으나, 위 토지(○○동○○○번지)729㎡, 중에 도로 212.8㎡(포장된 도로)가 포함되어 있으므로 이를 도로로 인정하여 공사원가를 재계산하여 과세하여야 한다.

나.처분청 의견

(1) 쟁점토지의 분양수입금액 중 668,250천원이 타인의 전매차익이라는 주장에 대하여

(가)쟁점㉮토지에 대하여

청구인은 최○○,김○○과 체결한 합의서 등을 근거로 분양수입금액이 407백만원이라고 하나, 동 합의서는 매매대금, 지불조건 등의 계약조건을 합의한 것이지 그대로 매매가 이루어졌다는 증빙서류가 아니며, 대금 지불 사실을 알 수 있는 영수증, 입금전표 등을 제시하지 못하고 있다. 또한, 김○○(증개업자)과의 통화에서 323백만원은 최○○ 등의 처분금지가처분 해제에 따른 손해보전 목적으로 지급한 것으로 진술하고 있으며, 김○○과 신○○가 소지한 매매계약서의 거래대금이 730백만원으로 확인되므로 당초 처분은 정당하다

(나)쟁점㉯토지에 대하여

청구인이 제시한 ○○교회의 입금내역서는 입금자의 인적사항이 없어 입금액의 출처를 확인할 수 없고, 박○○와의 거래내역 역시 은행거래 내역이 없으며, 청구인의 통장거래내역을 검토한 바 입금 및 출금 내역은 개인 간 사채 거래에 대한 이자 및 원금지급으로 보여지며 동 부동산도 사채에 대한 현물보상으로 보여진다. 따라서 당초 매매계약서상 청구인이 엄○○ 등 4인에게 쟁점㉯토지를 양도한 것으로 되어 있으므로 당초 처분은 정당하다.

(다)쟁점㉰토지에 대하여

청구인은 동업자인 고○○의 확인서를 근거로 동 토지를 김○○에게 360백만원에 매도하였다고 주장하나, 부동산매매계약서 및 2002.1월경 계약금으로 받았다는 1억원에 대한 영수증 등 증빙이 없고,2002.9.14.자 부동산매매계약서(명의인은 이○○와 이○○)상 양도가액이 460백만원,2002.10.28.이 잔금지급일이며, 고○○가 직접 작성한 영수증상 나타난 금액이 이XX으로부터 2002.9.14. 계약금 45백만원,2002.10.25. 중도금 2억원,2002.12.23. 잔금 213,500천원, 계 459,500천원임을 볼 때 청구인의 수입금액을 460백만원으로 봄이 타당하다.

(라)쟁점㉱토지에 대하여

청구인의 주장대로 길○○의 대리인인 박○○에게 가처분등기해제 합의금조로 쟁점㉱토지를 대물 변제한 것이라 하더라도 이는 양도소득세 과세대상이다. 따라서, 박○○이 확인한 수입금액 5천만원으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2)청구인이 주장하는 토목공사비 403천원에 대하여

청구인은 도급계약서 등을 제시하고 있으나, 안○○에게 공사시행여부를 확인한 바, 은행계좌에 입금된 금액 이외에 추가로 지급받은 공사대금은 없다고 진술한 바 있고 공사원가를 구성하는 원부자재, 노무비 등이 실제 공사에 투입되었다는 사실을 입증할 만한 객관적인 근거자료를 제시하지 못하였다. 따라서 운행계좌 사본에 의하여 그 지출증빙이 확인 되는 103백만원 만을 필요경비로 인정한 당초 처분은 정당하다.

(3) 청구인이 주장하는 위약금 190,960천원에 대하여

(가) 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약합의서에 의하면, 부동산 표시가 “이○○ 명의 26번” 약 218평으로 되어 있는 바, 이○○ 명의 XX번은 ○○동 ○○○-○ 및 같은 곳 ○○○-○○(2001.11.22. 같은 곳 ○○○-○에서 분할됨)로 해약금이 발생한 부동산 번지가 다르며, 쟁점부동산인 같은 곳 ○○○-○ 및 같은 곳 ○○○-○○에는 이○○의 처분금지 가처분등기가 되어 있지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

(나)청구인이 제출한 청구인명의 ○○은행 ○○○지점 계좌에 의하면,2001.12.24~2002.1.3.3회에 걸쳐 25,960천원을 청구인이 이○○에게 지급한 것이 아니라 이○○으로부터 청구인이 동 금액을 수령하였으므로 동 금액을 필요경비로 인정할 수 없다.

(4) 미분양면적에 실지 도로 면적이 포함되었는지 여부 청구인은 미 분양된 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 729㎡중에 도로 212.8㎡(포장된 도로)가 포함되어 있으므로 도로면적을 재계산 하여야 한다고 주장하나 토지 등기부등본 상 지목이 전으로 되어 있고,○○시에 기부채납한 사실도 없는 등 동 면적을 도로로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지 분양수입금액 중 청구인이 주장하는 668,250천원을 타인의 미등기 전매차익으로 보아 수입금액에서 공제할 수 있는지 여부로

㉮ 쟁점㉮토지의 분양수입금액이 730,000천원인지, 아니면 407,000천원으로 인정할 것인지 여부

㉯ 쟁점㉯토지의 분양수입금액이 730,000천원인지, 아니면 534,750천원으로 인정할 것인지 여부

㉰쟁점㉰토지의 분양수입금액이 460,000천원인지, 아니면 360,000천원으로 인정할 것인지 여부

㉱ 쟁점㉱토지를 합의금 조로 현물 지급한 것으로 보아 수입금액을 0원으로 인정할 것인지 여부

②청구인이 주장하는 토목공사비 403,000천원(공급대가)을 필요경비로 추가 인정할 수 있는지 여부

③ 청구인이 주장하는 위약금(손해배상금)190,960천원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부로

㉮지○○에게 지급하였다고 주장하는 매매해약금 60,000천원을 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 것인지 여부

㉯ 유○○에게 지급하였다고 주장하는 매매해약금 25,960천원을 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 것인지 여부

㉰xxx에게 합의금 조로 지급하였다는 105,000천원을 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 것인지 여부

④ 미분양면적 중 212.80㎡를 실제 도로로 인정하여 분양면적과 미분양면적에 대한 원가를 재계산하여야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】

①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③총수입급액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 제27조【필요경비의 계산】

①부동산임대소득금액⦁사업소득금액 ⦁일시재산소득금액⦁기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

②당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3)소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

①부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1.판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2.부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다).이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

7.사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비 8.사업과 관련인T는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다.

27.제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해총수입금액에 대응하는 경비

(4)소득세법 제33조 【필요경비 불산입】

①거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액⦁사업소득금액⦁일시재산소득금액⦁기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.
13.각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액

15.업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금

(5)소득세법 제80조【결정과 경정】

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(6)국세기본법 제14조【실질과세】

②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득⦁수익⦁지산⦁행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(7)국세기본법 제16조【근거과세】

①납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치⦁기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치⦁기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 국세를 조사⦁결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

다. 쟁점

①에 대하여 (1)쟁점토지의 수입금액(분양대금)에 대한 처분청의 과세내역 및 청구인이 주장하는 내역을 비교하면 아래 <표3>과 같다.

         <표3:처분청의 과세 내역 및 청구인이 주장하는 내역>

                                                               (단위:천원)

처분청은 쟁점토지의 분양대금을 매매계약서상의 1,970,000천원으로 보아야 한다는 의견이고, 청구인은 실지 분양수입금액이 위 <표3>과 같이 1,301,750천원이고 나머지 668,250천원은 타인의 전매차익이거나 합의금 조로 현물 지급하였으므로 총수입금액에서 668,250천원을 공제하여 과세하여야 한다고 주장한다.

(2) 먼저, 쟁점㉮토지의 매매대금(분양수입금액)을 730,000천원으로 볼 것인지, 아니면 청구인이 주장하는 407,000천원으로 볼 것인지를 본다.

(가)처분청은 청구인이 김○○에게 쟁점㉠토지를 370,000천원, 신○○에게 쟁점㉡토지를 360,000천원, 계730,000천원에 매매(분양)하였다고 보아 쟁점㉮토지의 분양수입금액을 730,000천원으로 결정하여 과세하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

(나)청구인이 제시하는 202.3.26.자 쟁점㉮토지관련 합의서에 의하면, 매도인(갑) 청구인⦁고○○,매수인(을) 최○○⦁김○○,매매대금 407,000천원으로 기재되어 있고, 김○○의 지분은 타인에게 매매하여 지불(동 합의서 제2조)하고, 최○○ 등은 청구인이 분양 개발한 토지의 처분금지가처분신청 건을 해제(동 합의서 제3조)하는 것으로 되어 있고, 이 건 과세의 근거가 된 쟁점㉮토지의 매매계약서상의 중개업자로 기재된 김○○의 2004.12.2.자 확인서 및 2005.5.2.자 고○○의 확인서 등을 증빙으로 제시하면서, 위 매매계약서는 등기를 위한 형식적인 것이고 실제는 청구인이 최○○ 등에게 407,000천원에 분양한 것을 최○○ 등이 김○○ 등에게 730,000천원에 미등기 전매하였다고 하면서 그 차액인 323,000천원을 총수입금액에서 제외할 것을 주장하고 있고, 동 차액을 총수입금액에서 제외할 수 없다면 동 금액을 쟁점㉮토지의 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

(다) 그러나 청구인이 최○○ 및 김○○과 거래하였음을 확인할 수 있는 대금지급관계나 영수증 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 점을 감안할 때, 청구인이 제시하는 증빙만으로 쟁점㉮토지의 매매대금(분양수입금액)을 407,000천원으로 인정하기는 어렵고, 달리 동 분양수입금액을 확인하기도 어려우므로 매매계약서상의 730,000천원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단되며, 차액 323,000천원을 쟁점㉮토지의 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다는 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3)다음, 쟁점㉯토지의 분양수입금액을 730,000천원으로 볼 것인지 이에 대하여 본다.(가)처분청은 이 건 세무조사 시 징취한 부동산거래내역 확인서를 근거(매매계약서 미 첨부)로 청구인이 김○○부동산거래내역 확인서는 박○○가 매수한 것으로 되어 있음)에게 쟁점㉢토지를 140,000천원, 엄○○에게 쟁점㉣토지를 200,000천원, 김○○에게 쟁점㉤토지를 220,000천원, 이xx에게 쟁점㉥토지를 170,000천원, 합계 730,000천원에 매매하였다고 보아 쟁점㉯토지의 분양수입금액을 730,000천원으로 결정하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다. 또한, 처분청은 청구인과 박○○간에 아래 <표4>와 같이 자금 거래를 한 것을 확인하고 동 거래내역에 대하여 개인 간의 사채거래에 대한 이자와 원금지금으로 보여진다는 의견이다.

    <표4:처분청이 분석한 청구인의 금융계좌거래 내역(박○○와의 거래)>

                                                               (단위:천원)

(나)이에 대하여 청구인은 엄○○ 등 4인에게 청구인이 쟁점㉯토지를 730,000천원에 분양한 것이 아니고 박○○에게 534,750천원에 분양하였으나 박○○가 이를 엄○○ 등에게 미등기 전매하였다고 하는 것으로서 그 내역을 요약하면 다음과 같다.

① 당초 4필지(쟁점㉯)토지를 분양한 것이 아니라 3필지(쟁점㉢⦁㉣⦁㉥토지)를 박○○에게 평당 75만원으로 총 453,000천원에 분양하기로 매매계약을 체결한 후, 2001.1.10. 계약금으로 150,000천원을 받아 당일에 토지소유자인 ○○○○○교회의 예금계좌에 입금하고 2001.1.15. 중도금으로 받은 50.000천원 등을 ○○○○○교회에 송금한 상태 등에서 박○○가 1필지(쟁점㉤)토지)의 분양을 더 요구하여 쟁점㉯토지의 분양가액이 534,750천원으로 확정되었다고 주장한다.

② 이와 관련하여 청구인이 제시한 2001.1.10.자 부동산매매 및 동호인가입계약서에 의하면, 쟁점㉯토지(4필지) 중 3필지(쟁점㉢⦁㉣⦁㉥토지)를 평당 75만원씩 총 453,000천원에 매매계약을 체결한다는 내용으로 계약금 150백만원(2001.1.10.), 중도금 50백만원(2001.1.15.) 잔금 253백만원(2001.5.31.)으로 약정되어 있고, 매도인이 엄○○(○○○○○교회 목사, 대리인 청구인), 매수인이 박○○로 기재되어 있다.

③이에 대하여 청구인은 위 주장내용과 동일한 2005.11.24.자○○○○○교회 총무국장 민○○의 사실확인서 및 2005.5.12.자 고○○의 사실확인서를 제출하고 있다.④ 쟁점㉯토지 분양과 관련하여 청구인이 주장하는 박○○와의 거래내역을 요약하면 아래<표5>와 같다.

                    <표5:청구인과 박○○간의 거래 내역>

                                                              (단위:천원)

* 청구인이 입금하였다고 주장하는 박○○의 계좌번호XXXXX-XX-XXXXX(제일은행)

⑤ 청구인은 위<표5>와 같이 당초 박○○에게 534,750천원에 분양하고 422,000천원의 대금을 받은 상태에서 박○○가 잔금을 지급할 자금이 없다하여 청구인이 그 중 3필지를 590,000천원에 전매(김○○,엄○○,이XX) 알선하고 59,000천원 중 440,000천원을 박○○의 통장으로 송금하였으며 나머지 150,000천원은 청구인이 받지 못한 잔금 112,750천원을 공제한 37,250천원을 현금으로 지급하였다고 하면서, 김○○에 대하여는 알지 못한다고 주장한다.

(다) 그러나 청구인의 주장대로 당초 3필지를 분양하였다가 1필지를 추가하였다면 매매계약서를 재작성하거나 추가 작성할 것으로 보이나 2001.1.10.자 부동산매매 및 동호인가입계약서로는 청구인과 박○○간에 쟁점㉯토지의 분양계약을 체결하였는지 여부가 불분명한 점, 쟁점㉯토지의 거래당사자인 박XX의 사실확인서를 제출하지 못하는 점 등을 감안할 때, 청구인이 제시하는 증빙만으로 쟁점㉯토지의 매매대금(분양수입금액)을 534,750천원으로 단정하기 어렵고, 달리 동 분양수입금액을 확인하기도 어려우므로 당초 세무조사 시 확인한 매매계약서상의 분양수입금액(730,000천원)을 쟁점㉯토지의 수입금액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(4)쟁점㉰토지의 분양수입금액에 대하여 본다.

(가) 처분청은 청구인이 정○○에게 쟁점㉰토지의 분양수입금액을 460,000천원으로 결정하여 과세하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

(나) 이에 대하여 청구인은 당초 김○○에게 360,000천원에 분양한 것을 김○○이 이XX(정○○의 남편)에게 460,000천원에 전매하였다고 주장하면서 2005.8.16.자 동 내용을 확인하는 고○○의 사실확인서를 제출하고 있다.

(다) 그러나, 청구인의 동업자인 고○○의 사실확인서 외에 동 거래를 확인할 수 있는 증빙이 없으므로 청구인의 주장을 그대로 받아들기 어렵다고 판단된다.

(5) 마지막으로 쟁점㉱토지의 분양수입금액에 대하여 본다

(가) 처분청은 청구인이 성○○에게 쟁점㉱토지를 50,000천원에 분양(매매)하였다고 보아 쟁점㉱토지의 분양수입금액을 50,000천원으로 결정하여 과세하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다. 한편, 쟁점㉰토지(○○동 ○○○-○○)의 등기부등본에 의하면,동 토지에 대하여 2002.9.12. 길○○이 가처분등기를 하였다가 2002.12.17. 가처분등기를 말소한 것으로 되어 있다.

(나) 청구인은 길○○의 대리인으로 자처하는 박○○이 쟁점㉰토지의 가처분등기해제 합의금을 요구하여 합의금 조로 박○○에게 쟁점㉱토지를 주었고 이에 박○○이 동 토지를 290백만원에 매매한 것처럼 매매계약서를 만들고 청구인(대리인 고○○)을 동행하여 동 매매계약서에 공증까지 받은 사실이 있다고 하면서 20025.1116.자 법무법인 ○○○○○○사무서의 인증서를 제출하였으며, 동 매매계약서를 근거로 토지거래허가가 가능한 성○○ 명의로 소유권이전등기를 하였다고 주장한다.

(다) 그러나, 박○○과 길○○의 관계가 불분명한 점에 비추어 길○○의 가처분해제등기와 박○○의 쟁점㉱토지의 취득과의 관계가 불분명 한 점을 감안할 때, 박○○이 이 건 세무조사 시 확인한 50,000천원을 쟁점㉱토지의 수입금액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 쟁점②에 대하여

(1) 처분청은 쟁점토지 등에 대한 택지조성공사와 관련하여 청구인이 주장하는 안○○에 대한 공사시행 여부를 확인한 결과, 청구인이 제출한 은행계좌에 입금한 금액 외에 공사대금을 추가로 받은 사실이 없다는 안○○의 진술에 따라 은행계좌 원장 사본에 의하여 그 지출사실이 확인되는 103,000천원을 토목공사비로서 필요경비로 인정하여 이 건 종합소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 안○○의 회사에서 일을 하던 박○○에게 대리계약을 460백만원(공급가액)에 하게 하여 공사를 시행하였다고 기재되어 있는 김○○이 채무자인 안○○ 등을 상대로 수원지방법원○○지원에 제출한 2001.11.1.자 채권가압류 신청서, 공사도금금액이 460백만원(공급가액으로 공급대가는 506백만원임)으로 되어 있는 2001.8.30.자 청구인(시행자)과 ○○건업 박○○(도급자)간에 체결한 건설도급계약서, 2001.12.1.~2003.6.2.까지 20회에 걸쳐 405백만원을 현금으로 출금하여 공사대금으로 지급하였고 하면서 동 기간 동안 청구인의 은행계좌에서 동 현금이 출금된 것으로 되어 있는 요구불 거래내역 조회표 등을 증빙으로 제시하면서, 공사의 규모 등을 감안할 때 토목공사비로 506백만원(부가가치세 46백만원 포함)을 지급하였으므로 처분청이 기인정한 103백만원 외에 403백만원을 현금으로 지급한 것으로 보아 필요경비(토목공사비)로 추가 인정하여야 한다고 주장한다.

(3) 그러나, 처분청에서 안○○에 대한 조사 시 이 건 택지조성공사와 관련하여 103백만원 외에 추가로 공사대금을 받은 사실이 없다고 진술하였던 점, 공사의 규모(원부자재 및 노무비 등)를 알 수 있는 근거자료가 없는 점, 안○○이 실제 공사비를 지급받은 것을 알 수 있는 영수증 등도 제시하지 못하는 점을 감안할 때, 청구인이 안○○에게 103백만원 외에 별도로 403백만원을 추가로 지급하였다고 보기 어렵고 달리 공사비 지급 사실도 확인되지 아니하므로 지출증빙에 의하여 확인되는 103백만원만을 필요경비로 인정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

마. 쟁점③에 대하여

(1) 먼저, 청구인이 주장하는 지○○에 대한 매매해약금 60,000천원을 이 건 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지를 본다.

(가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○외 1필지(이○○ 명의로 허가된 26번토지)를 당초 지○○에게 분양하기로 계약을 체결하고 90백만원을 지급받은 상태에서 2001.2.22. 동 토지에 이○○이 처분금지가처분 등기를 하여 지○○가 잔금지급을 거부하여 2001.11.21. 지○○와 매매계약을 해제하고 해약금으로 150백만원(반환금 90백만원 포함)을 지급하였다고 하면서, 같은 날짜의 청구인과 지○○간에 작성한 매매계약해약합의서 및 청구인이 지○○에게 2001.11.21.~2003.10.6. 기간 동안 10회에 걸쳐 150백만원을 전화이체 및 현금 지급한 것으로 된 영수증(지○○ 발행) 등을 제시하면서, 지○○에게 토지대금 반환금(90백만원) 외에 추가로 지급된 60백만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) 처분청은 청구인이 증빙으로 제시한 이○○ 명의의 26번 토지인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 2001.11.22. 같은 곳○○○-○에서 분할됨)는 이○○의 처분금지가처분 등기가 되어 있지 아니하고 청구인이 주장하는 해약금이 발생한 부동산의 번지와 달라 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

(다) 2001.2.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 3,274㎡에 대하여 이○○이 가처분등기를 하였다가 2001.4.6. 가처분등기가 해지되고 2002.3.28. 이○○이 다시 2001.4.6.자 가처분해지를 취소하는 회복예고 등기를 하였는바, 2001.11.22. ○○○-○번지가 동 번지 및 ○○○-○○등 6필지로 분할 등기된 것으로 되어 있어 청구인이 지○○에게 분양할 당시에는 이○○ 명의로 허가된 26번 토지의 일부에 이○○이 가처분등기를 한 것으로 보여진다.

(라) 그러나, 통념상 거액 110백만원을 현금으로 지급하였다는 주장을 납득하기 어려운 점, 거래상대방인 지○○의 사실확인서를 제출하지 못하는 점, 청구인이 제시하는 영수증에 의하면 사인하거나 지장이 찍혀있어 실제 발행자(영수자)를 알기 어려운 점 등을 감안할 때, 청구인이 제시하는 증빙만으로 청구인이 지○○에게 당초 매매대금 90백만원 외에 별도로 60백만원을 추가 지급하였다고 인정하기는 어렵다고 판단되므로 청구인이 주장하는 매매해약금 60백만원을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(2)다음, 청구인이 주장하는 유○○에 대한 매매해약금 25,960천원을 이 건 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지를 본다.

(가) 유○○의 남편 이○○이 2001.4.24. 3,000천원, 2001.12.29. 8,000천원,2002.1.3. 14,960천원, 계 25,960천원을 청구인의 예금계좌(계좌번호 ○○○○○○-01-○○○○○○)로 송금한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(나)청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 206-10 및 2006-11 소재 2필지 토지를 XXX이 가처분등기를 한 상태에서 가처분을 해제하는 조건으로 유○○에게 분양하고 계약금 조로 40백만원을 받았는데 가처분 해제 합의를 해주지 않아 계약파기 및 위약금 40백만원을 요구하기에 타인에게 동 토지를 분양하고 받은 계약금 90백만원으로 80백만원(위약금 40백만원 포함)을 유○○에게 지급하였으나 영수증 등이 없으므로 청구인이 이○○으부터 받은 25,960천원에 상당하는 위약금을 실제 지급한 것으로 인정하여야 한다고 하면서, 동 금액을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

(다) 그러나, 청구인이 이○○으로부터 25,960천원을 받은 사실만 확인될 뿐, 청구인이 유○○(또는 이○○)에게 실제로 얼마를 지급(반환)하였는지 확인이 불가능하여 청구인이 주장하는 25,960천원을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

(3) 마지막, 청구인이 주장하는 105,000천원(XXX에 대한 가처분해지 합의금)을 이 건 수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지를 본다.

(가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 및 ○○○-○○ 소재 2필지 토지에 대한 XXX의 처분금지가처분 등기를 해제하는 조건으로 청구인이 XXX에게 155백만원(입금액 5천만원 포함)을 지불한다고 되어 있는 2002.4.25.자 청구인과 XXX간에 작성한 합의서 등을 증빙으로 제시하면서 청구인이 XXX에게 105백만원을 지급하여 동 토지의 가처분등기가 해제되고 최○○ 등에게 분양되었으므로 동 금액을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) 그러나, XXX이 동 금액을 실제로 지급받았는지 여부를 확인할 수 없고 청구인이 제시하는 2005.9.5.자 XXX의 사실확인서에 대하여 당사자인 XXX이 날인을 거부한 것으로 되어 있는 점, XXX의 이건 부동산처분금지 가처분신청서상 매매계약서의 당사자가 청구인이 아니라 이○○로 되어 있는 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 105,000천원을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

바. 쟁점④에 대하여

(1) 이 건 과세 관련 자료에 의하면, 처분청은 이 건 분양대상 면적인 21,965㎡에 대하여 도로부분 2,218㎡ 및 정○○ 명의의 615㎡가 ○○시에 기부 채납된 사실을 확인하고 도로부분을 총 2,833㎡로 보아 분양면적을 20,435.7㎡(도로 포함), 미분양 면적을 1,529.3㎡(미분양면적 1,332.0㎡ + 그에 속한 도로면적 197.3㎡)로 보아 토지가액 및 공사원가를 안분 계산하여 이 건을 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 위 미 분양면적(1,332㎡) 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○소재 729㎡에는 실제 도로로 이용되는 212.8㎡가 포함되어 있으므로 도로를 2,833㎡로 볼 것이 아니라 3,045.8㎡로 보아 공사원가 등을 다시 안분 계산하여야 한다고 하면서, 대지 516.2㎡, 도로편입예정부지 212.8㎡로 기재되어 있는 되어 있는 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지의 설계변경도(○○건축사무소 작성)를 증빙으로 제시하고 있다.

(3) 그러나,○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○소재 토지 중 도로편입예정부지가 있더라도 ○○도 ○○시애 기부 채납되지 아니한 점에 비추어 동 토지(도로예정부지)의 재산가치를 “0원”으로 보기 어려울 뿐만 아니라 등기부등본 상 전으로 되어 있는 점을 감안할 때, 위 같은 곳 207번지 소재 토지(729㎡)중 212.8㎡에 대하여 실제 재산가치가 없는 것으로 보아 원가를 안분계산 하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정의 의하여 주문과 같이 결정한다.