주 문

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이 유

1. 사실관계 및 처분개요

 서울지방국세청장이 2005. 10. 17.부터 2005. 12. 16.까지 실시한 청구인에 대한 개인제세 통합조사 결과 청구인은 ○○구 ○○동 3○○, 3○○ 2필지 답 7,534㎡(2,279평)을 2004. 4. 9. 청구외 ○○○으로부터 평당 750,000원에 매입하여 3필지(○○동 3○○, 3○○-1, 2○○, 이하 “쟁점토지”라 함)로 분할 한 후 일부를 ○○○외 4인에게 평당 1,200,000원(또는 920,000원)에 미등기 전매한 사실을 적출하고 청구인을 조세포탈범으로 고발조치 및 중개업법 위반사항을 관계기관에 통보하는 한편, 처분청에 위 과세자료를 통보하자

 처분청은 위 과세자료에 근거하여 2006. 3. 17. 청구인에게 ○○○년 귀속 양도소득세 388,845,100원을 결정고지하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2006. 5. 30. 이 건 이의신청을 청구하였다.

2. 청구주장

 청구인은 쟁점토지의 복토 및 분할을 총 6회에 걸쳐 실시하면서 소요된 비용이 560,100,000원이며, 구체적인 내역은 다음과 같다고 주장하며 필요경비로 공제되어야 한다고 주장한다.

가. 측량 및 분할에 대한 비용 12,300,000원

나. 수목제거비용 3,000,000원(용복수에게 지급)

다. 중장비 작업차질에 대한 합의금 3,000,000원

라. 인근 경계선 침범에 대한 합의금 7,000,000원

마. 중장비 작업비용 72,000,000원(40만원 × 180일)

바. 흙 구입비용 142,500,000원(15t 덤프트럭 2,850대분)

바. 교량 2 설치금 40,000,000원

사. 진입로개설공사(4곳) 16,500,000원

아. 인건비, 식비 64,800,000원(12만원(인부1인당) × 3인 × 180일)

자. 추가소요비용 40,000,000원(매도자 서기원의 아들 서봉일에게 지급)

차. 매수양도 명목 지급액 154,000,000원(원계약자 ○○○, ○○○외 3인)

카. 각종부대비용 5,000,000원(식, 잡비, 기타 일체의 비용)

3. 처분청 의견

 청구인은 쟁점토지의 분할과정에서 발생된 비용 및 흙메우기 공사에 소요된 공사대금 등 자본적 지출액 560,100천원을 필요경비로 추가 공제되어야 한다고 주장하나

(1) ○○○의 아들 ○○○에게 지급한 4천만원에 대하여는 토지매입추가비용으로 총거래평수로 안분계산한26백만원을 필요경비로 기공제하였고

(2) ○○○, ○○○○외 3인에게 매수양도건 명목으로 지급한 154백만원에 대하여는 공동매수계약했던 ○○○에게 그의 지분 취득권리를 포기하는 대가로 매수한 청구인의 여동생 ○○○가 지급한 프리미엄으로서 조경화의 미등기 전매차익에 대한 양도소득세 계산시 취득가액에 기포함하였다.

(3) 나머지 366,100천원에 대하여는 흙메우기 공사작업을 실시한 사실은 인정되나 거래 상대방 등 관련 증빙이나 대금지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 영수증, 세금계산서, 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 미등기전매 양도차익의 필요경비로 추가인정해 달라는 청구인의 주장은 이유 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 자본적 지출액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 등

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

 3. 삭제

 4. 양도비 등으로 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 국심2001구3084 (2002. 4. 15)

청구인은 설비개량비 등을 건물 취득에 소요된 필요경비로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 근거로 임차인과 시공자의 사실확인서와 시공자 6인의 개인영수증을 제시하고 있으나, 당해 설비공사의 시공사실은 인정된다 하더라도 구체적인 지급금액과시공자들이 확인되지 아니하므로 처분청이 이를 건물 취득에 따른 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당함

○ 국심2001중2907 (2001. 12. 14)

청구인은 쟁점토지를 대지로 전환하는 과정에서 65백만원이 토지조성공사를 위해 소요되었으므로 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나 청구인이 제시하는 증빙자료만으로는 토지조성비로 지출하였는지 알 수 없고, 달리 입증할 객관적인 증빙이나 근거자료를 제시하지 못하고 있어 처분청이 필요경비 불산입한 처분은 달리 잘못이 없음

○ 예규 재일01254-2415 (1992. 9. 24)

 2. 필요경비는 납세자 제출 증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정하고 있으며 다만 취득세 등록세에 대하여는 소득세법기본통칙 3-8-3․․․ 45를 참조기바람

다. 사실관계

 (1) 서울지방국세청장이 2005. 10. 17.부터 2005. 12. 16.까지 실시한 청구인에 대한 개인제세 통합조사 결과 청구인은 ○○구 ○○동 3○○, 3○○ 2필지 답 7,534㎡(2,279평)을 2004. 4. 9. 청구외 ○○○으로부터 평당 750,000원에 매입하여 3필지(○○동 3○○, 3○○-1, 2○○, 이하 “쟁점토지”라 함)로 분할 한 후 일부를 ○○○외 4인에게 평당 1,200,000원(또는 920,000원)에 미등기 전매한 사실을 적출하고 청구인을 조세포탈범으로 고발조치 및 중개업법 위반사항을 관계기관에 통보하는 한편, 처분청에 위 과세자료를 통보하자 처분청은 청구인에게 2006. 3. 17. ○○○년 귀속 양도소득세 388,845,100원을 결정고지하였다.

 위와 같은 내용은 처분청이 제시하는 조사관서의 조사복명서, 범칙조사보고서 및 처분청의 양도소득세결정결의서 등에 의해 확인된다.

 (2) 쟁점부동산은 당초 서울시 ○○구 ○○동 3○○번지(답 5,891㎡)와 3○○번지(답 1,643㎡) 2필지로 등기되어 있는 농지로, 전 소유자 ○○○이 1975년(3○○번지) 및 1982년(3○○번지)에 각각 취득하여 직접 자경하던 중 질병(암) 치료비 및 노후 생활자금을 위하여 청구인이 근무하는 ○○부동산 등 인근 부동산중개업소에 쟁점부동산의 매각을 의뢰하였다.

 2004. 1. 13. 청구인이 매매계약을 성사시켜 ○○○의 자택에서 매도자 ○○○, 매수자 ○○○, ○○○외 3인, 매매가격 17억원(평당 75만원), 계약금 1억5천만원, 잔금청산일을 2004. 4. 9로 하는 부동산매매계약서를 작성하고, 계약금 1억5천만원을 지급하고(청구외 ○○○(청구인의 여동생)가 지급함) 2004. 4. 9. 잔금 15억5천만원을 ○○농협에서 지급하였다.

 (3) 쟁점부동산 중 ○○동 3○○번지를 분필한(3○○번지(3,769㎡), 3○○-1번지(2,122㎡) 후, 청구외 ○○○은 ○○시 ○○구에 거주하는 자로 최초 계약시 1,140평을 취득하기로 하였으나, 경기도 거주자의 경우 서울시 소재 농지 취득이 불가능하자 본인 지분을 포기하고 그 대가로 154백만원을 기존 계약자인 ○○○로부터 수령하였다(대금은 청구인이 ○○부동산에서 지급하였음)

 (4) 청구인은 매수한 내곡동 3○○-1 답 642평 중 497평을 2004. 3. 9. 청구외 ○○○에게 596백만원(평당 120천원)에 양도하는 매매계약서를 작성하고 2004. 3. 9. 계약금 6천만원, 2004. 3. 29, 4. 8, 4. 23. 중도금 186백만원, 125백만원, 9천만원을 각각 수령하였으며, 2004. 4. 30 및 5. 12. 잔금 5천만원과 85백만원을 각각 수령하였다.

또한, 2004. 6월 경 위 토지의 나머지 145평을 ○○○에게 추가로 양도하기로 하고 매매대금 174백만원을 2004. 7. 5. 수령하고 청구인이 영수증을 발급하였다.

 현재 위 부동산은 2006. 6. 26. 매매를 원인으로 전 소유자 ○○○으로부터 ○○○으로 소유권이전등기되어 있다.

 (5) 청구인은 2004. 2. 1. ○○동 3○○번지 497평 중 380평을 매수인 ○○○에게 456백만원(평당 1,200천원)에 양도하는 매매계약서를 작성하고 같은 날 계약금 5천만원을, 2004. 2. 26. 및 3. 24. 중도금 1억원 및 134백만원을, 2004. 4. 8. 및 6. 9. 잔금 137백만원 및 135백만원을 각각 수령하고 대금 수령시 청구인이 영수증을 발급하였다.

현재 위 부동산은 전체 497평에 대하여 2004. 5. 29. 매매를 원인으로 전 소유자 ○○○에서 ○○○로 소유권이전등기 되었으며, 청구인이 2억원의 근저당권을 설정하고 있다.(청구인은 확인서에서 117평은 자신의 소유로 주장함)

 (6) 청구인은 ○○352번지 1,140평(3,769㎡) 중 자신의 지분 217평을 2004. 3. 8. ○○○(청구인의 동생 ○○○의 처)에게 평당 920천원에 매도하기로 하고 2004. 3. 18. 110백만원, 2004. 4. 8. 9천만원을 수령하여 전 소유자 ○○○에게 지급하였다고 확인하였다.

현재 동 부동산은 2004. 6. 28. 매매를 원인으로 전 소유자 ○○○에서 ○○○으로 전체 면적에 대하여 소유권이전등기되어 있다.(청구외 ○○○(청구인의 여동생)는 위 부동산에 대한 자신의 지분 923평(○○○이 포기한 760평 포함)을 청구외 ○○○에게 560평, ○○○에게 200평을 평당 1,200천원에 양도하고, 나머지 163평은 조경화의 소유로 확인된다.)

 (7) 위 사실들은 조사관서의 조사복명서, 등기부등본, 청구인, ○○○, ○○○의 확인서, 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

 (8) 청구인이 제시한 서울지방법원 약식명령(2006고약10073에 의하면, 청구인과 청구외 ○○○이 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제30조 제1호 등의 위반으로 각각 벌금 1천만원을 선고받은 것으로 확인되며, 첨부된 공소사실에 의하면 건설업자 ○○○과 부동산중개업에 종사하는 ○○○(청구인)은 개발제한구역에서 토지의 형질을 변경하기 위하여는 관할관청의 허가를 받아야 함에도, 2004. 8. 일자불상경부터 같은 해 11. 일자불상경까지 사이에 ○○구 ○○동 352 소재 개발제한구역인 답 3,769㎡에 ○○○의 지시를 받아 ○○○이 토사를 반입하여 약 80㎝ 가량 복토작업을 한 혐의로 기소되었음이 확인된다.

 (9) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 전 소유자 ○○○의 아들 ○○○에게 4천만원, 당초 공동 매입자 ○○○, ○○○외 3인에게 지분포기의 대가로 154백만원, 토지의 분할 및 복토 등에 소요된 비용 366,100천원 합계 560,100천원이 이 건 양도와 관련하여 지출되었으므로 이를 양도차익 계산시 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하고 있다.

이 중 ○○○, ○○○외 3인에게 지급된 지분포기의 대가 154백만원은 청구외 ○○○의 미등기 전매 양도차익 계산시 취득가액에 포함되어 기공제하였음이 ○○○에 대한 결정결의서에 의하여 확인되며, 전 소유자 ○○○의 아들 ○○○에게 지급된 4천만원은 중계수수료 명목으로 총 거래평수로 안분계산하여 청구인에게 2천6백만원을 필요경비로 공제하였음(○○○의 기타소득으로 자료통보)이 조사복명서 및 결정결의서에 의해 확인된다.

나머지 토지 분할 및 복토 등에 지출되었다는 366,100천원(조사 당시에는 중개수수료로 290백만원, 필지분할을 위한 토지측량비, 분할공사비 등 250백만원을 주장함)은 관련 계약서 및 대금지급 내역이 확인되지 않는다 하여 조사 당시 부인도었음이 조사복명서에 의하여 확인되며, 이의신청 심리일 현재에도 관련 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

라. 판 단

청구인은 쟁점토지의 분필 및 복토비용 등에 소요된 비용을 자본적 지출액으로 필요경비에 산입해 줄 것으로 주장하나,

청구인이 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 위반으로 벌금형을 받은 ○○동 352 답 3,769㎝(분필 후의 면적임)의 복토는 2004. 8.월부터 같은 해 11월에 이루어졌으나, 청구인이 위 ○○동 352번지 답 3,769㎡ 중 자신의 지분 717㎡(217평)을 ○○○에게 양도한 날은 2004. 6. 28.로 이 건 양도소득 계산시 차감될 비용인지가 의문이며, 청구인의 주장을 확인할 수 있는 어떠한 증빙자료도 심리일 현재 제시하지 못하고 있고, ○○○에게 중계료 명목으로 지급한 4천만원 중 거래면적으로 안분한 2천8백만원은 필요경비로 기 공제되었고, ○○○, ○○○외 3인의 지분포기 대가는 실제 지급자인 ○○○의 미등기전매 양도차익 계산시 기 공제되었음이 확인되므로 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

5. 결 론

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.