주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 대지 404.6㎡ 및 상가건물 1,193.2㎡(지하1층 및 지상5층이고, 이하 “쟁점상가”라 한다)의 2층과 3층에서 1996.11.4부터 2004.2.29까지 ○○○외국어학원을 직접 운영하며 부동산임대업을 함께 하던 사업자로 2003.12.12 ○○○개발(주)에게 쟁점상가와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 200.8㎡ 및 주택 152.36㎡를 매매대금 55억원에 양도하기로 하는 계약을 체결(잔금약정일 2004.5.30)하고 계약금 12억원을 받았으나, 같은 날 쟁점주택에 대하여는 양도가액을 8억원으로 하는 매매계약을 다시 체결하여 2003.12.16 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점상가에 대하여는 2005.3.2 양도가액을 46억원으로 하는 매매계약을 다시 체결하여 양도하였다.

  처분청은 ○○국세청장으로부터 통보받은 과세자료에 의거 ① 청구인이 당초 쟁점부동산의 계약금으로 수령한 12억원중 쟁점주택의 양도대금에 충당된 8억원을 차감한 나머지 4억원을 쟁점상가 매매계약의 불이행에 대한 위약금으로서 기타소득으로 보고 ② 쟁점상가 중 면세사업관련 2층 및 3층을 제외한 부분은 부동산임대용 건물의 양도에 해당하는 것으로 보아 2007.1.10 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 165,952,310원, 2005.1기 부가가치세 132,667,690원을 경정.고지하였다.

  청구인은 이에 불복하여 2007.4.10 이의신청을 거쳐 2007.8.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 처분청 의견

가. 청구인 주장

  (1) 청구인은 2003.12.12 아파트신축시행사인 ○○○(주)에게 쟁점부동산을 55억원에 일괄 매매계약을 체결하고 계약금 12억원을 받았으나, 잔금청산(지급기일 2004.5.30)이 지체되어 매도자인 청구인 입장에서 계약시점과 계약이행 시점의 부동산가격에 차이가 많이 발생하는 이유로 매수자와 상호 협의하여 매매가액을 당초 55억원에서 58억원으로 경신 계약한 것일 뿐, 당초 계약이 해제되거나 위약된 바 없으므로 쟁점 금액 4억원을 기타소득에 해당되는 위약금으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

  (2) 쟁점상가를 매수한 ○○○(주)는 사업종목에 부동산임대업을 겸하고 있고, 매수자가 목적사업을 착수하기까지는 상당한 시일이 소요되어 그 때까지는 임대업을 계속할 것임을 알고 임차인의 임대보증금까지 포괄적으로 양도.양수하였으므로 쟁점상가의 건물양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

  나. 처분청 의견

  (1) 청구인은 쟁점부동산을 당초 55억원에 양도하는 계약을 체결하였다가 쟁점상가의 잔금지급이 지연된 기간 동안에 상승한 지가를 감안하여 쟁점 부동산의 매매대금을 58억원으로 증액한 것이므로 이는 당초 계약이 해제된 것이 아니라 민법상 경개계약에 해당한다고 주장하나, 쟁점 주택은 당초 게약일과 같은날(2003.12.12)에 매매대금을 8억원으로 하는 별도의 검인계약서를 작성하여 2003.12.16 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점상가는 2005.3.2 매매대금을 46억원으로 하는 검인계약서를 작성하여 2005.3.3 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되며, 청구인과 매수인인 ○○○(주)는 당초 수령한 계약금 12억원 중 8억원은 쟁점주택의 매매대금이고 나머지 4억원을 당초 계약서상 잔금지급이 지연됨에 따른 위약금임을 확인하고 있으므로 쟁점금액을 기타 소득으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

  (2) 쟁점상가의 매수자인 ○○○(주)에서 임대용역에 대하여 부가가치세를 신고한 것은 임차자들과의 명도협의 과정에서 임대보증금 및 명도합의금의 지급이 지연됨에 따른 간주임대료를 일시적으로 신고 한 것 일 뿐 월세는 받지도 아니하였고, ○○○(주)는 주상복합건물인 ○○타워의 건설을 추진한 아파트개발시행사인 점, 당초 계약서상 세입자들의 보상을 책임지기로 한 점, 쟁점상가의 검인계약서상 명도관련 일체의 책임이 매수인에게 있는 점 등으로 볼 때 ○○○(주)가 당초부터 쟁점상가의 임대사업과 동일한 부동산임대업을 운영하기 위하여 쟁점상가를 매수한 것으로 볼 수 없으며, 또한 쟁점상가의 소유권이전등기일(2005.3.3)로부터 3개월 후인 2005.6.13까지 임차인이 모두 퇴거한 점으로 보아 세입자들과의 명도협의 혹은 명도지연으로 인한 일시적 임대에 불과하여 사업의 동질성을 유지하였다고 볼 수 없으므로 쟁점상가의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  (1) 쟁점주택 및 쟁점상가를 일괄 양도하면서 수령한 계약금 12억원 중 쟁점주택의 양도대금 8억원에 충당되고 남은 쟁점금액 4억원이 쟁점 상가의 매매계약 불이행에 대한 위약금인지 아니면 경개계약에 의한 쟁점상가의 양도대금인지 여부

  (2) 쟁점상가의 양도가 사업의 포괄적인 양도.양수에 해당되어 부가가치세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

  나. 관련 법령

  (1)소득세법 제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득.배당소득.부동산임대소득.사업소득.근로소득.일시재산소득.연금소득.퇴직소득.양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

  10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

  (2) 소득세법시행령 제41조 【저작권사용료 등의 범위】③ 법 제21조 제1항 제10호에서 위약금 또는 배상금이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받는 금액 등의 가액이 게약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

  (3) 소득세법 기본통칙 제21-1 【기타소득의 범위】④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.

  3. 부동산매매계약후 계약불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금

  (4) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

  ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

   2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

  (5) 부가가치세법 시행령 제17조【담보제공.사업양도 및 조세의 물납】① 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 대통령령이 정하는 것이라 함은 사업장별 로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

   1. 미수금에 관한 것

   2. 미지급금에 관한 것

  (6) 민법 제500조 【경개의 요건, 효과】 당사자가 채무의 중요한 부분을 변경하는 계약을 한 때에는 구채무는 경개로 인하여 소멸한다.

  다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구인은 2003.12.12 ○○○(주)에게 쟁점 부동산을 매매대금 55억원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 12억원을 받았다가, 같은 날 다시 쟁점주택에 대하여 매매대금 8억원에 양도하는 계약을 체결하고 2003.12.16 소유권이전등기를 경료해 주었고, 2005.3.2 쟁점상가에 대하여 매매대금 46억원에 양도하는 계약을 체결하고 2005.3.3 소유권이전등기를 경료해 준 사실 및 임대사업에 공하던 쟁점상가(2-3층 제외)의 건물부분에 대하여 부가가치세 신고를 하지 아니한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

  (2)처분청은 당초 쟁점부동산의 계약금으로 받은 12억원 중 쟁점 주택의 매매대금으로 충당된 8억원을 제외한 나머지 쟁점금액 4억원은 쟁점상가에 대한 자금지급을 이행하지 아니한데 대한 위약금이라는 청구인 및 ○○○(주)의 확인을 받아 이를 기타소득으로 보아 이건 종합소득세를 과세한 것이고, 또한 청구인이 임대용으로 사용하던 쟁점 상가의 건물을 양도하고 부가가치세를 신고하지 아니하였다 하여 이건 부가가치세를 과세한 것임이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

  (3) 청구인은 쟁점금액 4억원이 경개계약에 의하여 쟁점 부동산의 양도가액을 증액한 것이므로 기타소득에 해당되는 위약금으로 보아 이건 종합소득세를 과세한 처분이 부당하고, 또한 쟁점상가의 양도는 임대사업용 자산의 포괄적 양도.양수에 해당되어 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하고 있다.

  (4) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 청구인 및 ○○○(주)의 사실 확인서에 의하면, 쟁점상가의 계약서상 매매대금과 실제 대금지급액의 차이 4억원은 잔금 지급기일의 경과로 인한 위약금임을 확인한다는 내용이 나타난다.

  (5) 쟁점상가를 임차하였던 ○○○(4층 미술학원), ○○○(1층 스마트), ○○○(1층 카파)이 2005.5.31 ○○○(주)에게 제출한 명도이행확인서 3매에 의하면, 임차보증금 및 명도비를 수령하고 2005.6.13까지 이주한다는 사실을 확인한다는 내용이 나타난다.

  (6) ○○○(주)의 부가가치세 신고서에 의하면, 2005년 1기 예정신고(1월-3월)시 쟁점상가를 임차한 ○○○ 등 3인의 임대보증금 120백만원의 간주임대료 1,065,204원에 대하여 부가가치세 신고를 한 사실이 확인되고, 2005년 1기 확정신고시에는 쟁점상가에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니한 사실이 확인된다.

  (7) 청구인이 증빙자료로 제시하는 쟁점부동산의 당초 매매게약서에 의하면 청구인이 2003.12.12 쟁점부동산을 ○○○(주)에게 매매대금 55억원에 양도하는 계약을 체결하면서 같은 날 계약금 12억원을 지급하고 2004.5.30 잔금 43억원을 지급하기로 약정한 사실이 나타난다.

  쟁점주택에 대한 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면, 청구인이 2003.12.12 ○○○(주)에게 쟁점주택을 매매대금 8억원에 양도하는 계약을 체결하고, 계약과 동시에 매매대금을 8억원을 영수한다는 내용이 나타나고, 쟁점주택을 2003.12.16 ○○○(주)에게 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 확인된다.

  ○○○(주)가 청구인으로부터 연기를 승낙은 하나, 절차적ㅇ로 잔금이행 최고장을 내용증명으로 보낸다는 내용증명서를 받고 청구인에게 보낸 통고서에 의하면 ○○○(주)는 청구인과 2003.12.12 청구인 소유의 쟁점상가에 대하여 매매계약을 체결하면서 잔금지급기일을 2004.5.30까지로 약정하였으나 청구인의 양해를 구하여 잔금지급기일을 연기한 사실 및 최대한 빠른 시간안에 청구인에게 잔금을 지급토록 노력하겠다는 내용이 나타난다.

  쟁점 상가에 대한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 2005.2.28 ○○○(주)에게 쟁점상가를 매매대금 46억원에 일시불로 양도하는 계약을 체결한 사실이 나타난다.

  ○○공인중개사(대표 ○○○)의 직원 ○○○의 사실확인서에 의하면 ○○○은 ○○공인중개사에서 대표를 대리하여 중개업무를 하면서 2003.12.12 쟁점 부동산을 매매대금 55억원에 계약을 주선하였고 매수자는 계약금 12억원을 매도자에게 지급하고, 매도자는 지급받은 계약금으로 쟁점 부동산에 담보된 ○○외환은행의 외화차입금81,000엔(당시 9억원 상당)을 상환하여 담보를 해제하고, 쟁점부동산 중 쟁점주택은 매수자에게 먼저 소유권이전등기를 하여줄 것과 매도자는 매수자에게 토지의 사용승낙을 하여 매매계약을 체결한 후, 매수자의 다른 토지의 매수 지연과 건축시공사의 선정 지체 등으로 잔금 청산이 상당한 기간동안 지체되어 당초의 계약 이행이 어려운 상태에 있다가 2005.2.28 매수자의 계약이행의 여건이 되어 매수자가 잔금을 청산하고자 하였으나 매도자는 그 간의 인근 주변의 부동산가격이 상승를 감안하여 당초의 매매대금을 60억원으로 증액하여 줄 것을 요구하였으나 매수자와의 협의 절충으로 쟁점부동산의 총 매매대금을 58억원으로 합의하여 당초 계약시 계약금 이외 잔금조로 2005.2.28 46억원을 청산하고 당초의 매매계약의 이행이 완료되었음을 확인한다는 내용이 나타난다.

  청구인의 거래사실 확인 및 해명서에 의하면 2006.9월 초순경 국세청 공무원 2명이 갑자기 청구인의 근무처를 방문하여 2005.3.2매각한 쟁점 부동산의 거래사실을 물으며, 최초 계약시 보다 마지막 잔대금 수령시 매매대금 4억원을 올려 받은 것을 확인한다면서 확인서라는 서식을 작성해 와서 서명을 요구하여 시력도 완전하지 못한 청구인이 위 부동산의 공동소유자의 확인없이 얼떨결에 올려 받은 사실만 생각하고 서명을 하였으나, 당시 매수자인 ○○○(주)와 최초 계약일인 2003.12.12(잔대금 지불일 2004.5.30)로부터 약 10개월이 지난 2005.3.2 잔대금을 받게 되었던 바, 청구인은 그 동안 많은 시간이 경과됨으로써 주변 부동산 시세가 급상승한 점을 감안하여 줄 것을 ○○○(주)에 요구하여 중개인의 입회하에 총 매매대금을 58억원으로 쌍방 합의하여 최초 계약금 12억원을 차감한 잔대금 46억원에서 임대보증금을 공제한 나머지 금액을 청구인의 ○○은행 계좌로 영수하고 거래를 마쳤으며, 국세청 공무원으로부터 사실확인서의 확인을 요청받았을 때, 전후 생각없이 ○○(주)로부터 수령한 4억원이 위약금이라고 확인하기는 하였지만, 이는 사실이 아니고, 청구인이 매수인으로부터 수령한 4억원은 매수인이 계약을 위반하였기 때문에 받은 위약금이 아니라 주변 부동산 시세의 급등을 반영하여 더 받은 양도대금임을 분명히 확인하여 해명하고자 한다는 내용이 나타난다.

  (8) 쟁점상가에 대한 사업의 포괄적 양도.양수계약서에 의하면, 청구인이 운영하고 있는 쟁점 상가의 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 ○○○(주)에게 포괄적으로 양도.양수하는 계약을 체결한 사실이 나타나고, ○○○(주)의 사업자등록증 사본에 의하면, ○○○(주)는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지를 사업장소재지로 하고 개업일을 2003.11.4로 하여 건설 주택신축판매업의 사업자등록증을 교부받았다가, 2005.4.25 부업종으로 부동산 임대업을 추가한 사실이 확인되며, ○○○세무서장이 2005.4.25 발급한 폐업사실증명원에 의하면 청구인이 1993.5.14부터 쟁점상가에서 부동산 임대업을 영위하다가 2005.3.2 폐업한 사실이 확인된다.

  (9) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴보면, 청구인이 양도한 쟁점부동산은 기준시가 과세대상이므로 쟁점금액 4억원이 위약금이 아니라 청구주장과 같이 경개계약에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 증액한 것이라면 기타소득으로 과세할 수도 없고, 추가로 양도소득세를 과세할 수 없는 것이나, 청구인은 2003.12.12 쟁점 부동산 전체를 매매대금 55억원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금으로 12억원을 받았으나 매수자인 ○○○(주)가 잔금약정일인 2004.5.30까지 잔금을 지급하지 못하여 당초 계약을 제대로 이행하지 못한 사실이 확인되는 점, 청구인과 ○○○(주)는 쟁점부동산의 당초 매매계약을 분리하여 쟁점주택은 매매대금 8억원에, 쟁점 상가는 매매대금 46억원, 합계 54억원에 양도하는 계약을 다시 체결하였으나, 청구인이 ○○○(주)로부터 실제 수령항 금액은 임차자의 임대보증금을 포함하여 58억원으로서 새로운 매매계약에 의하더라도 계약서의 매매금액 54억원보다 쟁점금액 4억원을 더 수령한 사실이 확인되는 점, 또한 청구인 및 ○○○(주)는 이 건 조사당시 그 차액인 쟁점금액 4억원(58억원-54억원)이 잔금 지급기일 경과로 인한 위약금이라고 확인서를 제출한 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점금액 4억원을 경개계약에 의하여 쟁점상가의 양도대금을 증액한 금액으로 인정하기는 어려우므로 처분청이 쟁점금액 4억원을 기타소득에 해당되는 위약금으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

  (10) 다음으로, 쟁점 (2)에 대항 살펴보면, 부가가치세법상 사업의 포괄적 양도.양수라 함은 사업장별로 그 상에 관한 자산과 부채가 포괄적으로 양수인에게 인계되어 경영자만 바뀐 상태에서 사업의 동질성이 그대로 유지되는 것을 의미하는 것인바, 쟁점상가의 매수자인 ○○○(주)는 쟁점상가를 포함한 주변의 부동산을 취득하여 주상복합건물을 신축하여 분양한 주택신축판매업자로서 쟁점상가를 취득한 것은 임대목적이 아니라 주상복합건물의 신축목적이라고 보여지는 점, ○○○(주)가 부동산임대업을 사업종목에 추가하고 쟁점상가의 일부 임차자의 임차보증금에 대한 간주임대료에 대하여 부가가치세를 신고하였다고 하더라도 이는 일시적 임대에 불과하다고 보여지는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점상가의 양도를 사업의 동질성이 유지되는 포괄적 양도.양수로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점상가를 사업용 자산의 양도로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.