2007.3.5. ○○세무서장이 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 88,953,460원의 부과처분은 청구인이 부동산(●●광역시 △구 ▲▲동 432번지 □□□□빌딩 지하 ×호 및 ××호, ×××호, ××××호의 대지권 525.07㎡ 및 건물 1,451.96㎡)의 지분 1/2을 미등기 양도자산에서 제외하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ●●광역시 △구 ▲▲동 432번지 □□□□빌딩 지하 ×호 및 ××호, ×××호, ××××호의 대지권 525.07㎡ 및 건물 1,451.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인과 ◎◎◎이 공동으로 취득하기로 하고 ◎◎◎ 1인의 경매신청으로 2000.4.19. ●●지방법원으로부터 720,010,000원에 경락받아 ◎◎◎ 단독으로 소유권 이전등기하였다가, 2002.2.8. 쟁점부동산을 ◇◇◇에게 소유권이전하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

처분청은 2006년 11월 현지확인조사를 실시한 결과, 청구인이 2001.4.17. ◎◎◎의 쟁점부동산 지분 1/2을 1억원에 인수하였고, ◇◇◇이 쟁점부동산에 설정된 근저당 채권액 1,205,667,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)을 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 양수하였다 하여 동 금액을 양도가액으로 하고 취득가액을 820,100,000원(쟁점부동산의 경락가액 720,010,000원＋ ◎◎◎에게 지급한 1억원)으로 보았으며, 청구인이 쟁점부동산의 명의를 청구인으로 소유권이전등기를 아니한 채 양도하였다 하여 미등기 양도자산의 세율을 적용하여 2007.3.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 398,794,340원을 결정고지(이후에 ◎◎◎의 과세적부심사에서 인정된 필요경비 금액을 청구인의 취득가액에서 차감하여 총결정세액을 474,409,945원으로 경정)하였다.

청구인은 2007.5.17. 이의신청을 제기하여 일부 금액을 필요경비로 인정받았으나 이에 불복하여 2007.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2000.4.19. 쟁점부동산을 낙찰받은 후 ◆◆에서 ◎◎◎ 명의로 6억 4,000만원을 대출받아 쟁점부동산의 취득자금으로 사용하였고, 2000.7.6. 청구인 명의로 대출금의 채무계약을 인수하였으며, 2001.4.17. 청구인 명의로 1억 6,000만원을 추가로 대출받아 청구인과 ◎◎◎의 경매입찰 보증금 및 쟁점부동산의 등기비용․운영비 등으로 사용(◎◎◎의 쟁점부동산 지분 1/2을 인수하지 않았다는 주장임)한 금액을 보충하였고,

2001.8.10. (주)▽▽전자의 대표이사 ■■■이 청구인과 ◎◎◎에게 쟁점부동산의 담보제공을 요청함에 따라 이를 승낙하여 (주)▽▽전자가 12억원을 대출받아 청구인 명의의 대출금 8억원을 상환하고 나머지 4억원을 (주)▽▽전자가 사용하였던 것인 바,

처분청은 (주)▽▽전자가 대출받은 12억원을 매수자 ◇◇◇이 2002.2.8. 승계하는 조건으로 쟁점부동산을 소유권이전등기하였다 하여 양도가액을 1,205,667,000원12억원을 제외한 5,667,000원은 청구인의 대출액 8억원에 대한 이자로 (주)▽▽전자 명의로 납부함〕으로 보았으나, 쟁점부동산에 대한 청구인의 담보채무는 8억원에 불과하고 ◇◇◇은 청구인의 채무 8억원만을 인수하는 조건이었으므로 8억원을 초과하는 금액을 양도가액으로 본 이 건 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산은 청구인과 ◎◎◎이 공동으로 취득하였으나 경매신청을 ◎◎◎ 단독명의로 함으로써 소유자를 ◎◎◎ 1인으로 등기한 것이고, 청구인이 ◎◎◎의 지분을 인수한 사실도 없는데도 처분청은 청구인이 ◎◎◎으로부터 쟁점부동산지분을 인수하여 미등기상태로 양도한 것으로 보아 세율 60%를 적용한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 ◎◎◎과 공동으로 쟁점부동산을 취득하여 ◎◎◎ 단독 명의로 소유권이전하였으나 차후에 ◎◎◎이 본인의 지분을 빼달라고 하여 투자지분을 정산하였고, 양수인 ◇◇◇의 진술에 의하면 쟁점양도가액의 대출금을 부담하는 조건으로 추가 양도대금 지급없이 쟁점부동산을 양도하였음이 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 본인의 지분을 ◎◎◎ 명의로 등기하였고 ◎◎◎과의 불화로 2001.4.17. ◎◎◎의 지분을 청산한 후에도 소유권이전등기를 아니하다가 2002.2.8. ▼▼은행에 담보제공한 상태에서 담보채무변제조건으로 쟁점부동산을 양도하였으므로 미등기 양도자산으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인을 포함한 2인 공동으로 경락받은 쟁점부동산의 지분 1/2을 청구인이 인수한 사실이 없고 쟁점부동산의 양도가액을 담보설정한 금액으로 봄은 부당하다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점부동산은 미등기 양도자산이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 시행령 제162조의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산

제55조 제1항의 규정에 의한 세율

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본의 기재내용은 아래와 같다.

(가) ◎◎◎ 1인 명의로 2000.4.19. 쟁점부동산을 임의경매로 낙찰받아 소유권 이전등기를 경료하였으며, ◇◇◇은 2001.11.14. 매매를 원인으로 하여 2002.2.8. 소유권 이전등기를 경료하였다.

(나) 2000.4.19. ◎◎◎은 쟁점부동산을 채권최고액 9억원에 근저당권을 설정하였으며, 2000.7.6. 청구인은 ◎◎◎의 근저당권 설정을 인수하였고 2001.4.16. 추가로 채권최고액 2억 8,000만원의 근저당권을 설정하였으며, 2001.8.10. 청구외 (주)▽▽전자는 채권최고액 17억 5,500만원의 근저당권을 설정하였다. 한편 2000.4.19.자 ◎◎◎의 근저당권 설정은 2001.8.13. 해지되었으며, 2001.4.16.자 청구인의 근저당권 설정도 2001.8.13. 해지되었다.

(2) 처분청의 조사내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 ◎◎◎과 함께 쟁점부동산의 지분 각 1/2씩을 취득하기로 하고 ◎◎◎ 1인 명의로 소유권 이전등기하므로써 청구인은 미등기하였고, 청구인과 ◎◎◎은 ◇◇◇의 소개로 알게되어 쟁점부동산을 공동경락받기로 구두약정하여 경매입찰보증금 7,200만원을 각각 3,600만원씩 공동투자하였고 나머지 6억 4,000만원은 2000.4.19. ◎◎◎ 명의로 쟁점부동산을 담보로 대출받아 경락잔금을 지급하였다.

(나) 청구인은 2000.7.6. ◎◎◎ 명의의 근저당설정 채무자를 청구인으로 변경하였고 2001.4.7 청구인이 추가로 쟁점부동산을 담보로 1억 6,000만원을 대출받아 그 중 1억원을 ◎◎◎에게 지급함으로써 ◎◎◎의 투자대금을 청산하여 쟁점부동산 전부의 실질 소유는 청구인 단독 소유가 되었다.

(다) 청구인은 2001.8.10 채무자를 (주)▽▽전자로 하여 12억 5,667천원을 대출받도록 쟁점부동산을 담보로 제공하였고, 동 대출금 중 8억원을 쟁점부동산을 담보로 대출받은 청구인 명의의 채무원금을 상환하였다.

(3) 쟁점부동산과 관련하여 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’ 위반 등으로 진정한 사건에 대해 ☆☆☆☆경찰서장이 청구인 등으로부터 징취한 진술내용과 탈세제보자료에 의해 처분청이 청구인 등에게 문답한 사항 중 주요내용은 아래와 같다.

(가) ◎◎◎은 고향후배로 쟁점부동산에 대한 세금문제 등으로 ◎◎◎이 지분을 빼달라고 하여 청구인이 ◎◎◎의 투자금과 이득금을 정산하여 주었으나 청구인은 부동산 담보대출 등으로 부동산 가치가 없어 등기이전을 지연하였고 ◎◎◎은 등기이전을 독촉하였으며, 청구인으로부터 소유권 이전등기받은 ◇◇◇은 쟁점부동산의 취득대금을 지급한 것은 없고 쟁점부동산에 대한 근저당 설정대금 12억원을 부담하는 조건으로 등기이전하였으며 약정서나 계약서는 없다고 ◇◇◇은 답변하였다.

(나) 청구인이 임의로 ◎◎◎ 단독명의로 경매입찰 신청하였고 경락받은 후 공동지분으로 등기할 것을 요구하였으나 청구인이 경락자 명의로 등기하여야 한다고 하여 ◎◎◎ 단독으로 등기하였으며, 교통유발부담금 등 비용의 발생으로 청구인에게 명의를 이전해 갈 것을 요구하였고 정산차원에서 ◎◎◎ 명의의 대출금을 청구인 명의로 변경한 것이라고 ◎◎◎은 답변하였다(◎◎◎은 청구인과 쟁점부동산에 대한 ◎◎◎의 지분을 정산한 기록이 있다며 수첩사본을 제시).

(다) 쟁점부동산을 경락받아 ◎◎◎ 명의로 등기이전하고 청구인 명의로 쟁점부동산에서 사업장을 운영하던 중 ◎◎◎과 불화로 ◎◎◎에게 투자금 전액을 지급하였으나 계속 적자가 발생하고 담보 등으로 부동산의 가치가 없어 등기를 넘겨오지 않은 상태에서 ◇◇◇에게 소유권을 이전하였다고 청구인은 답변하였다.

(4) 처분청의 제시자료에 의하면 ◎◎◎은 쟁점부동산의 지분이전(2001.4.7)과 관련하여 2002.1.24. 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 ◎◎◎으로부터 쟁점부동산의 지분 1/2을 취득한 사실이 없고, 양도가액을 (주)▽▽전자가 대출받은 12억 5,667천원으로 할 것이 아니라 청구인의 당초 담보 대출액 8억원으로 하여야 한다고 주장하는 쟁점①에 대하여 살펴보면,

위의 조사내용과 같이 청구인은 사실상 ◎◎◎과 공동으로 쟁점부동산 경락받은 후 ◎◎◎의 투자금을 정산하고 ◎◎◎의 쟁점부동산에 대한 지분 1/2을 취득한 사실이 청구인의 진술로 확인되는 점, 쟁점부동산의 가치는 청구인 명의로 대출받은 금액에 한정하는 것이 아니라 쟁점부동산에 설정된 근저당권 가액에 상당하는 것으로서 청구인으로부터 쟁점부동산을 인수받은 ◇◇◇도 쟁점부동산을 담보로 대출받은 12억원을 부담하는 조건으로 소유권 이전등기하였다고 진술한 점 등으로 보아 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(6) 다음으로 쟁점부동산을 미등기전매하지 않았다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산의 경락당시 청구인이 취득하였으나 등기명의자를 ◎◎◎으로 한 지분 1/2의 경우는 “미등기양도자산에 대하여 중과세율을 적용하는 취지는 조세의 포탈과 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제하려는데 있으므로, 명의신탁에 의하여 소유권이전등기를 경료하였다가 양도한 것은 중과세율 적용의 대상인 미등기양도자산에 해당하지 아니한다고 할 것(국심2005전3614, 2005.12.12., 대법원 85누 310, 1985.10.22. 같은 뜻)”으로 명의신탁자산의 양도에 해당한다 할 것이고, 쟁점부동산을 경락받은 후 청구인이 ◎◎◎으로부터 취득한 지분 1/2의 경우에는 등기명의자 ◎◎◎으로부터 취득한 이후에도 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료하지 아니한 채 양도하였으므로 미등기전매에 해당한다고 할 것이다.

따라서 청구인의 당초 취득지분 1/2을 명의신탁 자산양도가 아닌 미등기 양도자산으로 본 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.