주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 2001.6.27. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 토지 3,933㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 건물 960㎡을 ○○자동차주식회사(이하 “임차인”이라 한다)에 7년간(2001.8.1. ~ 2008.7.31.) 임대하는 조건으로 임대차계약서를 작성하고, 임차인은 2001.6.27. 쟁점토지와 건물을 ○○자동차주식회사 ○○정비사업소(이하 “청구외법인”이라 한다)에 전대하였다.

○○지방국세청장은 ○○자동차주식회사에 대한 법인세 정기조사를 실시하여 임차인이 자기책임과 계산하에 쟁점토지 위에 건물 694.57㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 200백만원(이하 “쟁점건물증축비”라 한다)에 증축하고 쟁점토지의 소유자인 청구인 명의로 소유권 등기 후 임대기간 동안 무상으로 사용한 사실을 확인하고 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 쟁점건물증축비를 선수임대료로 보아 임대기간 동안 안분하여 청구인의 2002년∼2005년 부동산임대소득금액에 합산하여 2007.9.11. 청구인에게 2002년 귀속 종합소득세 9,754,120원, 2003년 귀속 종합소득세 9,119,630원, 2004년 귀속 종합소득세 9,131,9610, 2005년 귀속 종합소득세 8,083,630원, 합계 36,089,340원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.10.29. 이의신청을 거쳐 2008.2.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 임차인은 자동차정비업을 영위하면서 기존 공장건물이 협소하여 쟁점건물을 증축한 것으로 임대차기간 만료후 쟁점건물이 청구인에게 반환된다고 하더라도 정비공장 이외에 다른 용도로 사용할 수 없으며, 임대차계약 종료시 쟁점건물을 철거를 할 것을 전제로 증축하여 추가적인 임대료 조정은 없었음에도 처분청이 쟁점건물증축비를 선수임대료로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

설령 쟁점건물증축비를 총수입금액에 계상할 경우에도 그 귀속시기는 임대차기간 종료 등으로 쟁점건물이 청구인에게 반환되는 시점으로 하여야 하고, 쟁점건물은 임대차기간 종료시 임차인의 비용으로 철거하기로 되어 있어 사용수익기간이 확정되어 있으므로 쟁점건물증축비를 임대차기간동안 안분하여 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 청구인 명의로 건축되었으나 증축비용은 임차인이 부담하였고 증축시점에 청구인에게 무상 증여하였음이 확인되므로 쟁점건물증축비는 청구인의 선수임대료에 해당하고, 총수입금액의 귀속시기는 쟁점건물이 이용가능하게 된 때인 사용승인일로부터 기산하는 것이며, 쟁점건물증축비는 청구인이 아닌 임차인이 부담하였으므로 이를 청구인의 필요경비에 산입하여야 한다는 청구 주장은 타당성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

⑴ 쟁점건물증축비 상당액을 선수임대료로 보고, 사용승인일로부터 기산하여 임대사업의 총수입금액에 산입한 처분의 당부

⑵ 쟁점건물증축비를 임대기간동안 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

○ 소득세법시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】

부동산 임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것

그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것

그 지급을 받은 날

○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

<쟁점⑴에 대하여 본다.>

(1) 처분청은 청구인이 2001.6.29. 쟁점토지를 임대하고, 임차인이 증축한 쟁점건물의 소유권을 청구인 명의로 보존등기한데 대하여 쟁점건물의 증축비인 200백만원을 선수임대료로 보아 임대계약기간 동안 안분하여 청구인에게 종합소득세를 과세하였다.

(2) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 증축 부분은 아래 표1과 같으며 이에 대한 소유권은 청구인의 명의로 등재되어 있다.

<표1. 쟁점건물 증축 내역>

(3) 처분청이 제시한 임대차계약서에 의하면 동 계약서 제1조에 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 토지 3,933㎡, 건물 960㎡을 임대차하고, 제2조에 임대차기간은 2001.8.1.부터 2008.7.31.까지 7년간으로 하되 임대차기간 만료 180일 전에 별도의 해지 의사표시가 없을 경우 본 계약은 3년간 자동연장 되는 것으로 하며, 제3조에 임대료는 보증금 650백만원, 월 임차료 3백만원으로 하고, 제11조에 본 물건에 대하여 임대인의 동의하에 임차인이 구조변경, 신설 등으로 조직한 시설 일체에 대해서 임대차기간의 만료, 또는 계약의 해지 등의 기타 사유로 인하여 이 계약이 종료하는 때에는 임대인은 임차인에게 원상회복을 요구할 수 없다고 규정하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점건물은 임차인의 필요에 의하여 증축한 것으로 정비공장 이외에는 다른 용도로 사용할 수 없으므로 쟁점건물증축비는 선수임대료에 해당하지 아니하며, 이를 총수입금액에 계상할 경우에도 그 귀속시기는 임대차기간 종료 등으로 쟁점건물이 실제 반환되는 시점으로 하여야 한다고 주장하며 임대계약기간 만료 후 철거될 예정이라는 청구외법인의 확인서를 제출하고 있다.

(5) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 임차인과 체결한 임대차계약서 제11조의 규정에 의하면 임대인은 계약이 종료하는 때에 임차인에게 원상회복을 요구할 수 없다고 명시되어 철거를 전제로 하고 있지 않은 점, 쟁점건물 증축과 관련하여 청구인과 임차인간의 추가적인 임대료 조정이 없었던 점, 쟁점건물의 준공시 청구인 명의로 소유권 보전등기를 한 점, 쟁점건물이 철골조로 지어진 건물로 내용연수가 40년으로 매우 장기인 점 등으로 보아 처분청이 쟁점건물의 증축비 상당액을 청구인의 선수임대료로 보고, 그 임대사업의 기산일을 쟁점건물이 사용가능하게 된 때로 보아 소득세법시행령 제51조 제1항의 규정에 따라 안분한 가액을 청구인의 임대사업의 총수입금액에 산입한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

<쟁점⑵에 대하여 본다.>

(1) 청구인은 쟁점건물증축비를 임차기간에 안분하여 총수입금액에 산입할 경우에는 쟁점건물은 임대기간 종료시 임차인이 철거하기로 하여 사용수익기간이 확정되었으므로 쟁점건물신축비는 임대기간동안 임대료를 수입하기 위하여 미리 지출된 선급비용에 해당하고 이는 임대기간동안 소멸될 원가이므로 임대기간동안 안분하여 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 부동산임대업을 영위하는 거주자가 토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우 임대인은 당해 건물 신축비를 선수임대료로서 임대기간동안 안분한 금액을 총수입금액에 산입하는 것이며 그 건물의 감가상각비는 필요경비에 산입할 수 있는 것(국세청 예규 서일 46011-10187, 1999.8.10.)으로, 처분청은 쟁점건물증축비를 청구인의 총수입금액에 산입하는 한편 쟁점건물이 쟁점토지 위의 기존건물과 같은 용도의 건물이고 임대기간 만료시 철거를 전제로 하지 아니한 점 등을 감안하여 기존건물의 자산가액에 포함하여 감가상각 내용연수(40년)를 적용한 사실이 확인된다.

(3) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점건물은 내용연수가 40년인 철골조 건물로 재산적 가치가 있고, 청구인 명의로 소유권 보존등기 되었으나 임차인이 증축비를 지출하였는 바 증축비 상당액을 청구인의 임대수입으로 보아 임대기간동안 안분하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단되고, 청구인은 쟁점건물에 대하여 감가상각하지 아니하였고 임대용 건물에 대한 필요경비는 당해 자산에 대한 감가상각으로 공제하는 것이므로 쟁점건물에 대한 필요경비를 인정하지 아니한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

따라서, 이 건 처분을 취소하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.