주 문

심판청구를 기각한다..

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○(이하“쟁점아파트”라 한다)를 2002.9.24. ○○○의 ○○○ 다가구주택 대지 292.3㎡, 건물 235.2㎡(이하“쟁점주택”이라 한다)과 교환하고 양도가액을 1억 7,000만원으로 하여 2003.5.31. 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 ○○○세무서장으로부터 청구인의 쟁점아파트 양도가액이 양수인인 ○○○의 신고가액과 불일치하다는 과세자료를 통보 받고, ○○○이 제출한 쟁점아파트 매매계약서(이하“쟁점매매계약서”라 한다)의 매매가액 3억 2,000만원을 양도가액으로 하여 2008.2.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 101,048,220원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.18. 이의신청을 거쳐 2008.7.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점매매계약서는 추후 양도소득세 신고를 대비하여 ○○○의 요구에 따라 임의로 작성한 계약서에 불과하며 시가감정도 없이 임의 결정된 매매가액을 교환에 따른 실지거래가액으로 인정할 수는 없는 바, 실지거래가액을 양도가액으로 적용하기 위해서는 그 가격의 적정여부를 확인하여야 하고, 실지거래가액이 확인되지 않아 매매사례가액을 적용할 경우 교환에 의한 매매사례가액은 교환으로 양도하는 자산의 가액이 아닌 그 자산의 양도대가로 받은 금전가액을 의미하므로 청구인의 경우 ○○○으로부터 인수한 쟁점주택의 가액을 적용하여야 할 것이나 쟁점주택은 단독주택으로 그 매매사례가액을 확인하기 어려우므로 기준시가에 의하여 양도가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점매매계약서에는 쟁점아파트의 매매가액이 3억 2,000만원으로 기재되어 있고, 청구인이 쟁점주택과의 교환차액 1,500만원을 현금지급한 사실이 확인되며, 교환당시 쟁점아파트 시세가 2억 8,000만원 ∼ 3억 2,000만원으로 나타나므로 쟁점매매계약서의 양도가액 3억 2,000만원을 실지거래가액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

감정평가 없이 결정된 매매가액을 교환에 의한 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도가액을 산정하여야 한다는 청구 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액癜매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 거래상대방인 ○○○이 신고한 가액과 다른 사실을 확인하고 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

청구인은 쟁점아파트를 교환방법에 의하여 양도함에 따라 실지거래가액이 불분명하고 시가감정도 없이 임의로 결정된 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴본다.

(2) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 처분청은 양도당시의 시세, 거래대금 수수내용, 거래상대방 등을 조사한 바, 청구인이 양도가액을 당초 1억 7,000만원으로 신고하였으나 실제는 3억 2,000만원에 양도한 사실을 확인하고 신고누락금액 1억 5,000만원에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(3) 거래상대방인 ○○○은 쟁점아파트를 양도하면서 2004.7.29. 취득가액을 3억 2,000만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청 심리자료에 의하면 2002.9.24. 청구인과 ○○○이 쟁점주택은 3억 3,500만원에, 쟁점아파트는 3억 2,000만원에 각각 매도하기로 매매계약서를 작성하고 청구인이 교환차액 1,500만원을 ○○○에게 현금지급한 것으로 나타난다.

쟁점아파트 양도 당시 시세(부동산뱅크 기준)는 2억 8,000만원 ∼ 3억 2,000만원이고, 2003년 최초로 고시된 기준시가는 2억 8,450만원으로 나타난다.

<쟁점아파트 기준시가 및 시세 현황>

(단위 : 천원)

(4) 한편, 청구인은 쟁점아파트와 같이 교환거래에 있어서는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 교환대상의 감정가액의 차액이 있는 경우 그 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우이어야 실지거래가액으로 인정할 수 있는 것으로 거래당사자간 합의한 쟁점매매계약서의 거래금액은 감정기관에 의뢰하여 산출된 감정가액을 토대로 결정된 금액이 아니므로 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 쟁점아파트의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(5) 「소득세법」 제114조 제4항 및 같은 법 부칙 제13조 제1항에 의하면, 2002.1.1.부터 거주자가 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으므로 신고한 실지거래가액이 사실과 다른 경우 확인된 실지거래가액에 의하여 과세하는 것이 타당하다 하겠다.(○○○, 2003.6.11. 같은 뜻임)

(6) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 양수인이 신고한 쟁점매매계약서는 거래상대방 상호간의 평가에 의하여 매매가액이 산정되었고 그 평가차액에 대한 정산이 이루어진 실지거래계약서이며, 처분청은 쟁점아파트 거래시세 및 기준시가에 비추어 쟁점매매계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 확인하고 있으므로, 감정평가 없이 결정된 매매가액을 교환에 의한 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도가액을 산정하여야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 청구인이 쟁점아파트를 ○○○에게 3억 2,000만원에 양도한 것으로 보고 확인된 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.