주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.9.4. ○○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ ○○아이파크 ○○동 ○○호 아파트 분양권(전용면적이 119.17㎡이며, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하고, 이를 2004.3.24. ○○○에게 양도한 후 2004.4.30. 취득가액을 313,000천원, 양도가액을 335,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 실지조사를 실시하여 청구인이 ○○○에게 쟁점분양권을 387,500천원에 양도한 사실을 확인하여 과세예고통지를 하였으며, 이에 청구인은 2007.12.3. 처분청에 쟁점분양권의 실지취득가액이 당초 신고한 것과 다르다는 이유로 과세전적부심사를 청구하여, 처분청 과세전적부심사위원회는 2008.3.10. 취득가액에 대한 재조사결정을 하였다.
다. 처분청은 재조사결정에 따라 해당 금융기관에 금융거래정보 제공을 요청하였으나, 청구인이 제시한 지급증빙인 수표에 대한 지급내역이 보존기간 경과로 확인되지 아니하고, 전 소유자 ○○○가 자기앞수표를 받은 사실이 없다고 부인하자, 쟁점분양권의 취득가액을 청구인이 신고한 313,000천원으로 보아 2008.6.25. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 29,946,930원을 경정․고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.4. 이의신청을 거쳐 2008.12.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점분양권 양도시 뿐만 아니라 취득시에도 매매가액을 낮추어 신고하는 속칭 다운계약서를 작성하였으며, 실제로 쟁점분양권을 분양가액 295,000천원에 프리미엄 75,000천원을 합한 370,000천원에 취득하면서 그 대금을 통장으로 송금하거나 자기앞수표를 발행하여 지급하고, 이와 관련된 자기앞수표 등의 대금지급증빙을 제시하였음에도 전 소유자 최관호에 대하여 철저하게 조사하지 아니한 채, 양도가액은 실지양도가액으로 취득가액은 다운계약서에 의한 낮은 가액으로 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하므로 쟁점분양권의 실지취득가액을 370,000천원으로 보아 경정하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점분양권 취득당시 청구인의 계좌에서 인출하여 전 소유자 ○○○에게 자기앞수표로 84,500천원을 지급하였다고 주장하나, 해당 수표가 발행된 금융기관에서도 보존기간이 경과되어 확인되지 아니하고, ○○○가 27,000천원을 받은 사실은 있으나 84,000천원의 자기앞수표는 받은 사실이 없다고 부인하고 있으므로, 쟁점분양권의 취득가액이 청구인이 당초 신고한 313,000천원으로 보아 과세한 이 건 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구인이 양도한 쟁점분양권의 실지취득가액이 370,000천원이라는 주장의 당부
나. 관련법령
○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 쟁점분양권을 2002.9.4. 취득하여 2004.3.24. 양도한 후 취득가액을 313,000천원으로, 양도가액을 335,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청의 실지조사에 의하여 쟁점분양권의 양도가액이 387,500천원임이 확인되었고, 처분청은 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점분양권의 양도가액을 387,500천원이라는 처분청의 과세에 대하여는 다투지 아니하나, 쟁점분양권의 실지 취득가액은 분양가액 295,000천원임에 프리미엄 75,000천원을 합한 370,000천원이라고 주장하므로 이에 대하여 본다.
(가) 청구인은 쟁점분양권을 취득하면서 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○부동산 및 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○부동산의 중개로 ○○부동산에서 두 중개인 입회하에 매매계약서를 작성하였으나 쟁점분양권의 양도자인 ○○○의 요구에 의하여 금액을 낮추어 매매계약서를 작성하게 되었고, 실제 매매계약서는 매매대금의 정산이 완료된 후 근거자료를 남기지 않기 위하여 당사자들에게 지급하지 아니하고 파기하여 실제 매매계약서를 제출하지 못하였다고 이 건 심판청구와 관련된 조세심판관회의(2009.5.7.)에 참석하여 진술하였다.
(나) 청구인은 쟁점분양권의 취득대금과 관련하여 2002.9.2. 계약금으로 20,000천원, 2002.9.23. 중도금으로 84,500천원을 전 소유자 ○○○에게 지급하였고, 승계대출금 88,500천원과 미도래 중도금 및 잔금 177,000천원을 합할 경우 쟁점분양권의 취득가액이 370,000천원이며
이에 대한 증빙으로 84,500천원의 수표 1매(번호 ○○○○○○○○), 1백만원권 수표 7매, 1십만원권 수표 5매를 2002.9.23. 예금계좌에서 출금하여 이 중 84,500천원의 수표 1매를 쟁점분양권의 전소유자인 ○○○에게 지급하였다는 증거서류로 ○○은행 통장사본과 수표발행 전표를 제출하였다.
(다) 또한, 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄과 관련한 2002.2.5. ○○일보의 “○○구 ○○동 ○○아이파크 51평형의 경우 3천만원의 프리미엄”, 2002.12.13. ○○랜드 “수도권 아파트 분양권값 강보합세, ○○동 ○○아이파크 51, 52평형은 일주전 대비 1천5백만원 상승”등의 언론보도자료를 제출하면서 처분청이 취득가액으로 본 313,000천원은 분양가 295,000천원을 고려하면 취득당시 프리미엄 금액은 18,000천원에 불과하게 되어, 위의 기사내용과 맞지 아니한다고 주장한다.
(3) 처분청은 쟁점분양권의 매매대금과 관련하여 검인계약서에 표기된 대로 계약금 20,000천원과 중도금 대출을 제외한 27,500천원의 중도금 및 잔금을 수령하였으나, 청구인이 주장하는 84,500천원의 수표는 지급받은 바가 없다는 전소유자 ○○○의 “아파트 분양권 매매확인서(2007.12.7)”를 제출받았다.
또한, 청구인이 전소유자에게 지급하였다는 2002.9.23. 출금한 84,500천원에 대하여 2008.4.3. ○○은행 ○○지점에 조회한 결과 “지급일자 2002.9.24., 지급은행 ○○은행 ○○지점(색인번호 없음)”이라고 회신받고, 2008.4.8. ○○은행 ○○지점에 재조회한 결과 “수표 보존기간 5년이 경과하여 정보제공이 불가”하다는 회신을 받았음이 심리자료에 나타난다.
(4) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것으로 보고 있고(대법원 93누 2353, 1993.4.9. 같은 뜻), 이에 대한 실제 매매계약서, 대금지급과 관련한 영수증 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점분양권의 취득가액으로 신고한 가액(분양가 포함 313,000천원)은 실지 취득가액이 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 보이므로 처분청에서 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.