주문

○○세무서장이 1998.11.02 결정고지한 1997년 귀속 양도소득세 9,067,530원은 취득가액으로 부인한 47,078,295원을 취득가액에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정결정합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 51필지중 대지99.3173㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1988.09.30 취득하여 보유하다가 ○○구 ○○지구 주택개량재개발조합에 가입하고 1996.08.23 관리처분인가일에 조합아파트 동호수를 지정받은 후 1997.10.30 동아파트의 임시사용승인일(가사용승인일)이후인 1997.12.11(잔금지급약정일)청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하고 청구인이 신고한 취득가액중 잔금 47,078,295원은 매수인이 지급한 것으로 하여 ○○협의회의 자문을 거쳐 청구인의 취득가액에서 잔금을 부인하여 양도차익을 계산하고 당초 신고시 납부한 957,940원을 차감한 양도소득세 9,067,530원을 1998.11.02 결정고지하였다

청구인은 이에 불복하여 1999.02.01 심사청구하였다.

2. 청구주장

쟁점부동산을 ○○구역 ○○지구 주택재개발조합에 출자하고 1996.08.23 관리처분인가로 조합아파트 동호수를 배정받은 상태에서 아파트가 준공(준공검사일)되기 전인 1997.10.30 임시사용승인일(가사용)이후인 1997.12.11 양도하였음이 확인되는 이건의 경우

준공검사가 완료되지 아니하여 등기할 수 없는 아파트로 양도 및 취득가액을 실거래가액으로 하여 정당하게 신고한 취득가액을 부인하고 과세한 당초처분은 부당하는 주장이다.

3. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득가액을 조사한 바 토지취득 및 추가공사비 국공유지불하대금은 계약서 및 지급한 영수증으로 확인되나 아파트 분양대금 94,116,589원 중 계약금 및 중도금을 지급한 상태에서 전매하여 잔금 47,078,295원은 매수인이 지급하였으므로 취득가액에서 부인하고 과세한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액중 아파트 잔금지급을 매수자가 지급하였는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서『양도소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로 한다』라고 규정하고 동법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호를 모두어 보면, 토지와 건물등 기타자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며,

 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경유를 말한다.

  1. 2호(생량)

  3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

 1) 사실관계

  쟁점부동산은 1973.12.01 지구지정(건설부고시 제470호)후 1997.4.12 조합설립 및 사업시행인가된 ○○시 ○○구 ○○구역 ○○지구 주택개량재개발사업시행인가(서울특별시 구로구고시 제1992-15호, 1992.04.15)구역내의 토지로서 청구인은 쟁점부동산을 재개발초합에 출자하였고 1996.08.23 관리처분계획에 따라 아파트 동호수를 배정받은 상태에서 1997.10.30 임시사용승인(가사용)을 받아 배정받은 아파트를 분양처분 고시일 전인 1997.12.11(계약일:1997.10.13, 중도금지급일:1997.11.19, 잔금지급약정일:1997.12.11) 쟁점부동산을 양도하였음이 관련서류에 의하여 확인된다.

 2) 판단

  가) 도시재개발사업지구내의 토지 등의 소유자가 재개발사업의 조합원자격으로 당해부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 사업시행자로부터 받은 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 관리처분계획인가일 이후 부터는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보고 있고, 분양처분의 고시가 있은 다음날에 부동산을 취득하는 것으로 보게 되어 있고,(국세청 재일 01254-313 같은뜻) 도시재개발구역내의 부동산소유자가 도시재개발법 규정에 의한 관리처분계획인가 고시일이후 재개발아파트가 완성되기 전에 관리처분계획상의 권리를 양도하는 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것(재일46014-2536. 1996.11.18참조)이나, 처분청에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한 이건의 경우 1997.10.30 임시사용승인일(가사용승인일)으로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 아파트 건축물을 양도한 것으로 판단된다

  나) 처분청에서는 양도가액에 대하여 실지조사한 바 부동산 ○○와 인근부동산 중개업소등에 탐문조사 및 거래상대방의 확인서등으로 청구인이 양도가액으로 신고한 196백만원을 정당하다고 인정하였다.

  다) 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 188,639,262원에서 아파트분양금중 1997.12.01 불입한 잔금 47,078,295원은 매수자인 ○○○이 납부하였으므로 취득가액에서 부인하여 결정고지 하였음이 처분청의 과세관계기록으로 확인되는 이건의 경우 매매계약서, 대금영수내역 및 재개발조합에 대금납입은 아래표와 같다.

  라) 처분청은 쟁점아파트의 양도가액에 대하여 청구인이 신고한 196백만원으로 실지거래가액을 인정하였으나, 취득가액중 1988년 토지매입시 지급한 20,000천원, 1997.11.19 재개발조합에 입금한 아파트건축계약금 47,078,295원, 국공유지불하대금 67,228,083원, 연체이자 416,611원(합계 114,722,989원), 1997.12.01 아파트잔금 47,078,295원 및 1997.12.03 추가공사비 13,760,024원, 추가공사비 이자 1,266,676원(합계 15,026,700원)을 지급하였음은 확인하면서 1997.11.19일과 1997.12.03일 지급한 아파트건축계약금 및 구가공사비는 필요경비(취득가액)으로 인정하고, 1997.12.01 지급한 아파트잔금 47,078,295원은 취득가액에서 부인하여 과세하였음을 알 수 있으나 마지막에 지급한 추가공사비 및 이자금액은 필요경비로 인정하면서 그 보다 앞서 불입한 아파트잔금을 필요경비(취득가액)에서 부인하고 과세한 처분은 잘못된 처분이라고 판단된다.

  마) 매수자인 청구외 ○○○의 처 ○○○이 인감증명을 첨부하여 확인한 양도가액 196백만원 및 매도인이 재개발조합에 납부하는 분양징수금은 당연히 매도인이 부담하며 취득자는 매매대금을 지불하는 것으로 아파트를 취득하였음을 확인하고 있으며, 청구인과 취득자가 작성한 매매계약서에서도 청구인이 미불입한 금액에 대하여 취득자가 지급한다는 조건등에 대한 특약사항이 전혀 없음을 알 수 있으며, 처분청에서 전매는 통상적으로 대금불입을 완료하지 아니한 상태에서 이루어진다 하여 잔금 47,078,295원을 부인하였으나, 청구인은 1997.11.19일 아파트계약금 47,078,295원 국공유지불하대금 67,228,083원, 연체이자 416,611원(합계 114,722,989원)월 쟁점아파트의 양도대금중 중도금 수령액으로, 1997.12.01 취득시의 잔금 47,100,222원 및 1997.12.03 추가공사비 납입금 15,026,700원은 쟁점아파트의 잔금으로 지급한 것으로 판단되므로 쟁점아파트의 필요경비인 취득가액에 포함하여야 할 것이므로 처분청의 당초처분은 잘못이라고 판단된다.

따라서, 이건 심사청구는 청구주장에 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.