주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.10.28. 사망한 부(父) 이○○으로부터 ○○○○시 ○○ 구 ○○동 300-11 ○○아파트 5동 105호(면적 102.48㎡, 이하 “쟁점아파 트”라 한다)를 상속받고, 2007.4.28. 기준시가 521,000,000원을 시가로 보 아 이를 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 유사한 쟁점아파트와 같은 단지 내 5동 103호(면적 102.48㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 상속개시일로부터 6개월 이내에 1,100,000,000원에 거래된 사실(매매계약 일 2006.10.25.)을 확인하고, 위 금액을 시가로 보아 이를 상속재산가액으 로 하여 2009.8.17. 청구인에게 2006.10.28. 상속분 상속세 213,655,750원 을 결정 ․ 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항은 시가로 보는 매매사례가 액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하 는 가액을 시가로 보는 것으로 규정하고 있는 바, 비교대상아파트의 매매계 약일(2006.10.25.)과 상속개시일(2006.10.28.) 사이에 쟁점아파트와 같은 단지 내 3동 202호(2006.10.26.)와 2동 202호(2006.10.27.) (이하 이 둘을 합하여 ‘유사아파트’라 한다)가 10억원에 거래 이루어진 사실이 확인되고 있으므로, 위 10억원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.

(2) 처분청은 2동과 3동의 경우 쟁점아파트가 있는 5동과 면적 ․ 위치 ․ 용 도 등이 유사한 것으로 보기 어렵다고 하나, 이는 5동 고층부에 해당하는 의견이고, 쟁점아파트와 같은 5동 저층부의 경우는 도로에 접하고 있어 소 음이 심하고, 담으로 인하여 한강에 대한 조망권도 없으며, 베란다 앞 잔디 정원은 현재 잡초밭에 불과할 뿐만 아니라, 나무들 사이에 빨래줄이 걸려 있어 외관상 좋은 상태가 아닌 점 등을 고려하면, 쟁점아파트는 5동 고층부 가 아니라 오히려 2, 3동의 저층부와 유사한 경우로 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 비교대상아파트보다 상속개시일로부터 하루 또는 이틀 가까운 일 자에 2동과 3동에 매매계약이 체결된 유사아파트가 있으므로 이를 쟁점아 파트의 매매사례가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 유사 아파트의 경우 조망권이나 주변 환경 등에 있어서 쟁점아파트와 유사한 경 우로 보기 어려우므로, 비교대상아파트의 거래 금액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속재산가액 산정 시 매매사례가액 적용의 적정 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속 세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제 1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항 의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루 어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포 함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당 해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규 정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

 4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공 동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동 법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제 2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 〃매매 등〃 이라 한다)가 있는 경우에 다 음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거 래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액 이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평 가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시 가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종 목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액 이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본 다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 국토해양부 실거래가 신고자료 조회, 청구인이 제출 한 쟁점아파트 등의 사진 및 국세종합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자 료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다.

(가) 쟁점아파트, 비교대상아파트, 유사아파트가 위치하고 있는 ‘○○아파트 단지’는 전용면적이 모두 102.48㎡인 5동의 5층 아파트로 구성되어 있고, 한강변에 접한 5동부터 1동까지가 한강과 평행하게 차례대로 배열되어 있 으며, 이 중 5동은 한강변과의 사이에 잔디정원을 두어 직접적인 한강변 조 망권을 가지고 있는 것으로 확인된다.

(나) 청구인의 쟁점아파트 상속개시일(2006.10.28.) 전후에 이루어진 ‘○○ 아파트 단지’ 내 아파트의 실거래 내용 등은 아래 <표>와 같다.

(단위 : 백만원)

주¹) 비교대상아파트 (처분청 의견)

주²) 청구인이 적용을 주장하는 유사아파트

(다) ‘○○아파트 단지’ 내 아파트의 공동주택가격(기준시가) 변동 내역은 아래 <표>와 같다.

(단위 : 백만원)

(2) 이에 대하여 청구인은 처분청이 시가의 기준으로 삼은 비교대상아파트 보다 상속세 평가기준일인 상속개시일로부터 더 가까운 일자에 유사아파트 가 거래된 사실이 확인되므로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항 에 따라 위 유사아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구인이 주장하는 유사아파트의 경우 조망 권이나 주변 환경 등에 있어서 쟁점아파트와 유사한 경우로 보기 어려우므 로 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다는 의견이다.

(3)「상속세 및 증여세법」제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액 을 상속일 현재의 시가에 의하도록 하고, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액에 의하도록 규정하고 있으며,「상속세 및 증여세 법 시행령」제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 법 제60조 제2항의 시가를 평 가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액에 의하되, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종 목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액(동 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한 다)이 있는 경우 이를 시가로 보도록 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 아파트의 경우 같 은 단지 ․ 같은 동 ․ 같은 규모라도 층과 방향 그리고 한강조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이라 할 것(국심 2006 서410, 2006.6.20. 등 참조)인 바, 청구인이 시가 적용의 대상으로 주장하는 유사 아파트의 경우 쟁점아파트와 면적 ․ 용도는 동일하나, 한강조망권, 위치에 따른 일조량, 베란다 앞이 잔디정원인지 여부 등의 주변환경에 있어서 쟁점 아파트와 차이가 있는 것으로 보이고, 게다가 공동주택가격(기준시가) 또한 동일하지 않으므로, 이를「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에 규 정된 ‘당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산’으로 보기 어려워{참고로 처분청이 시가 적용의 대상으로 본 비교대상 아파트(5동 103호)의 경우 쟁점아파트(5동 105호)와 같은 복도를 사용하는 옆집(5동 104호는 없는 구조임)으로, 쟁점아파트와 면적 ․ 용도 ․ 한강조망 권 ․ 일조량 ․ 주변환경 등이 사실상 동일한 아파트라 할 것이다}, 결국 유 사아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 취지의 청구인 의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81 조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.