주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2008년도 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 658 외 7필지의 토지 66,327㎡(○○☆☆경제자유구역 A24블럭, 이하 "쟁점 토지"라 한다)에 대하여 이를 종합합산토지분 과세대상으로 구분한 후 쟁점 토지의 공시가격을 합한 금액에서 3억 원을 공제한 102,320,240,000원을 과세 표준으로 하여 산출한 종합부동산세 3,161,087,860원, 농어촌특별세 632,217,570원, 합계 3,793,305,430원을 2008.11.25. 결정 고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2009.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 심판청구의 쟁점은 구 「지방세법 시행령(2008.5.27. 대통령령 제20794호로 개정된 것을 말한다. 이하 같다)」 제132조 제5항 제24호(「도시개발법」제11조의 규정에 의한 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 및 산업단지 조성용 토지)의 재산세 분리과세대상 적용범위를 ① 소정의 도시개발사업 시행자에 해당하는 납세의무자인 경우(즉, 도시개발사업 시행자가 과세기준일 현재 과세대상 토지를 소유한 경우)에만 적용되는 것인지(즉 소유자 기준으로 판단), 또는 ② 과세기준일 현재 (과세대상 토지의 소유자에 관계없이) 소정의 도시개발사업 시행자가 도시개발 사업에 공여하고 있는 토지에 대해 적용되는 것인지(즉, 과세대상토지의 사용현황 기준으로 판단)를 가리는데 있다 할 것이다.

(2) 위 쟁점에 대한 처분청의 의견은 해당 조항의 취지를 전혀 고려하지 않고 규정 문구의 단면적 해석에만 그친 나머지 동 조항이 도시개발사업 시행자에게만 적용되는 것이라는 뜻으로 잘못된 판단을 하고 있으나, 이와 같은 판단은 그 합리성이 전혀 없는 것이며, 최근 조세심판원의 선결정례(2008서3639)는 이를 잘 뒷받침하고 있다 할 것이므로 쟁점 토지는 2008년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 도시개발사업 시행자인 한국토지공사의 □□□□구역 ☆☆지구 도시 개발 사업에 공여되고 있는 토지로서 재산세 분리과세 대상토지에 해당한다.

(3) 구「지방세법 시행령」제132조 제5항 제24호의 분리과세 대상은 납세의무 주체(토지 소유자)를 기준으로 한 것이 아니라「도시개발법」제11조에 의한 도시개발사업 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지에 해당하는지를 기준(즉, 토지의 용도 현황 기준)으로 한 것이고, 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세 대상으로 정한 것으로서, 특정 과세시점에 있어서 주택건설용 토지로서 도시개발사업의 진행 과정에 있는 한 해당 토지의 소유자가 도시개발사업 시행자인지 또는 다른 사람(예를 들어 도시개발 사업시행 전 당초 소유자 또는 도시개발사업 시행 과정상 시행자로부터 소유권을 취득하거나 취득할 예정인 자 등)인지에 따라 달리 적용할 사항이 아니라고 보아야 마땅하고, 위 제24호 규정의 취지는 특정 납세의무 주체가 "소유하고 있는 토지"라는 요건을 분리과세 대상의 전제 조건으로서 명시하고 있는 동 조 동항의 제1호, 제2호, 제4호, 제15호 및 제16호의 규정과 비교해 보면 확연히 차이가 있음을 알 수 있는바, 이 건 쟁점의 바탕이 되는 제24호의 경우에도 도시개발 사업시행자가 소유한 토지만을 분리과세대상으로 한 것이라면 "도시개발 사업시행자가 타인에게 분양할 목적으로 소유하고 있는 토지로서 주택건설용으로 용지조성공사 진행 중에 있는 토지"라고 하면 충분하다 할 것이고 굳이 해당 조문의 내용과 같이 " 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지"라고 규정할 필요가 없다 할 것이다.

(4) "도시개발 사업에 공여되는 토지"의 의미의 해석과 관련한 유사 쟁점에 대한 사례를 보면, 감사원(제2008-72호, 2008.3.14.)에서는 특정 과세기준일 현재 도시개발사업의대상 토지로서 설사 그 소유권이 도시개발 사업시행자에게 이전되기 전으로서 당초 지목(농지) 상태에 있다 하더라도 그 소유자에 불구하고 농지에 대한 분리과세 세율이 아니라, 그 외의 재산세 분리과세 세율(2/1,000)이 적용되는 것으로 판단하고 있고, 행정안전부(지방세법령해석심의위원회 2007-12, 2007.12)의 지방세법 법령해석 사례에서도 "도시개발 사업에 공여되는 토지"라 함은 해당 토지의 소유 여부에 따라 판단할 것이 아니라 도시개발 사업에 공여하고 있는지 여부에 따라 판단하는 것이 타당하다고 확인하고 있음을 알 수 있으며, "도시개발 사업에「공여」함" 이라는 규정상 「공여」 의 의미와 관련하여 법제처의 법령해석사례(2008-373, 2009.1.21.)에서도 "주택건설 사업에「공여」되고 있는 토지"를 주택건설용 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지라고 해석함으로써 토지의 소유 주체와 관계없이 주택건설용 토지로 제공되고 있는 상태를 충족하면 곧 주택건설 사업에 공여되고 있는 것으로 판단하고 있음을 알 수 있다.

(5) 한편, 처분청은 쟁점 토지가 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제24호의 적용 대상이 되는 것으로 보는 경우에도 그에 따른 분리 과세 적용 기간은 동 조항의 단서 규정상 매수자인 청구법인의 사실상 취득일까지로 한정되는 것으로 판단하고 있지만 제24호의 단서 규정상 도시개발사업의 실시계획 고시일로부터 조성토지의 공급이 완료되는 시점(매수자의 취득일)까지, 또는 도시개발사업의 공사완료 공고일까지를 분리과세 적용기간으로 정하고 있는바, 이 두 가지 시점 중 먼저 도래하거나 나중에 도래하는 어느 하나의 시점을 특정하여 종기로 규정하고 있지 않음을 알 수 있으므로 쟁점 토지의 경우에 있어서는 두 가지 시점 중 먼저 도래하는 시점으로서 조성토지의 공급 완료일까지만 분리과세 적용기간으로 해석하는 것은 그 타당성이 없으며, "도시개발 사업에 공여되고 있는 주택건설용 토지"로서의 과세 대상 물건에 대해 분리과세를 규정한 제24호의 취지를 따져보면 쟁점 토지의 경우 두 가지 시점 중 도시개발사업의 완료 시점까지를 분리 과세 적용기간으로 보아야 합리적이라고 할 것으로서 도시개발사업의공사가 완료되기 전에 미리 해당 토지의 공급이 이루어진 경우(즉, 본 청구사건의 경우와 같이 용지조성공사가 진행 중인 상태에서 가분할 면적을 기준으로 사전 공급하는 경우) 그와 같은 공급 시점 이후에도 당해 토지는 계속적으로 도시개발 사업에 공여되고 있는 상태에 있으므로 도시개발사업의 공사완료일까지는 분리과세 대상으로 보아야 할 것이다.

(6) 또한, 쟁점 토지의 경우와 같이 도시개발사업의진행과정 중(즉, 도시개발사업의 완공 이전)에 소유권 이전에 앞서 미리 분양대금을 지급한 경우에도 공급 토지에 대한 청구법인의 잔금 지급시점을 도시 개발사업 시행자의 공급 완료일로 볼 수 있는 것인지, 아니면 공급토지의 면적 정산 및 소유권 이전등기가 이루어지게 되는 도시개발사업의 공사완료 시점을 공급완료일로 볼 수 있는지에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않고 있으므로, 분리과세 적용 기간의 종기를 조성 토지의 공급완료일로 판단, 적용하는 경우에도 2008년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 공급토지의 면적정산 및 소유권이전 전 상태로서 공급이 완료되지 않았으므로 분리과세 대상에 해당한다고 보아야 한다.

(7) 아울러, 매수자인 청구법인의 취득일을 법률상의 취득일(소유권 이전 등기일)로 보아야 할 것인지, 사실상의 취득일(분양대금의 지급 완료일 또는 사용수익 가능일)로 볼 것인지에 따라서도 분리과세 적용 기간이 달리 판단되어야 할 것인바 법률상의 취득일을 기준으로 할 경우 2012년 12월로 예정된 도시개발사업의 공사완료 공고 시점에서 분양면적 및 대금의 정산, 소유권 이전등기가 이루어질 예정일뿐 만 아니라, 사실상의 취득일을 고려하더라도 청구법인이 해당 토지를 사용할 수 있게 된 시점 또한 2008년 과세연도의 과세기준일(6.1.) 이후에 해당함을 알 수 있으므로, 매수자인 청구법인의 취득일을 분리 과세 적용기간의 종기로 판단하는 경우라 하더라도 쟁점 토지는 2008 년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 구 「지방세법 시행령」 제132조 제15항 제24호의 분리과세 대상에 해당하고 따라서 종합부동산세 과세 대상이 되지 않으므로 처분청의 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(8) 그리고,「주택법」상 등록된 주택건설사업자가 "주택건설을 위해 사업계획승인을 받은 토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지"라는 구 「지방세법 시행령」제132조 제5항 제8호의 적용 요건과 관련하여, 과세기준일(6.1.) 현재 사업계획승인을 받은 경우로 국한하여 명시적으로 규정하고 있지 아니하므로, 당해 과세연도 중에 사업 계획승인을 받은 경우는 물론이고 다른 법령상 규정에 의거 사실상 사업계획승인이 의제 내지 예정되어 있는 경우에도 해당 토지가 주택 건설 사업에 공여되고 있는 한 주택건설 사업용지로서 분리과세 대상이 되어야 타당할 것이다.

(9)구「지방세법 시행령」제132조 제5항 제8호에서 분리과세 대상 토지를 규정함에 있어서 "과세기준일 현재" 시점에서의 특정 요건의 충족을 요구하는 경우에는 동 항 제13호(농협 등 특별법에 의해 설립된 조합이 ‘과세기준일 현재’ 구판사업에 사용하는 토지)의 경우와 같이 그러한 취지의 명시적 문구를 두고 있는바, 「경제자유구역법」에 따라 2005.8.24. 재정경제부장관의 승인을 받은 □□□□구역 ☆☆지구 도시개발계획상 청구법인의 쟁점 토지는 동 계획상 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택건축용 부지로 그 용도가 특정되어 있는 관계로 그에 맞는 주택건설용도 이외의 용도로는 사용이 불가능하여, 사실상 주택건설 사업계획승인이 예정된 것과 마찬가지 상황이며, 그 후 「주택법」의 형식절차상 □□□□구역청의 주택건설 사업계획 승인을 받은 것에 불과하므로 쟁점 토지는 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제8호의 규정에 의한 분리과세대상토지에 해당한다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」제11조는 종합부동산세법 과세대상용「지방세법」제182조에 의한 종합합산토지 등으로 규정하고 있으나, 재산세 과세권자인 ○○시 ○○구청장은 종합합산과세대상토지로 구분된 쟁점 토지에 대하여 재산세 과세대상구분을 변경한 바 없고, 청구법인이 인용근거로 제시하고 있는 구「지방세법 시행령」제132조 제5항 제24호에서 규정하고 있는 분리과세 대상토지는 도시개발사업의 시행자가 매수자의 취득일까지 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지라고 되어 있어 쟁점 토지는 이에 해당하지도 아니하므로 국토해양부 장관으로부터 통보 받은 종합합산과세대상 물건명세서에 의하여 쟁점 토지에 대한 종합부동산세를 과세한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1)「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지의 요건을 해석함에 있어 과세 객체인 당해 토지의 용도를 기준으로 할 것인지, 아니면 당해 도시개발사업의 시행자를 기준으로 판단할 것인지 여부 (주위적 청구, 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제24호)

(2) 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설 사업계획의 승인을 받지 아니하였지만, 용도가 특정되어 있어 주택건설 이외의 용도로는 사용이 불가하고 사실상 주택건설 사업계획승인이 예정되어 있으므로 이를 "주택건설 사업에 공여"되는 토지로 보아야 한다는 청구주장의 당부 (예비적 청구, 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제8호)

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 토지는 2003.8.11. 재정경제부 고시 제2003-19호에 의하여 도시개발계획이 승인된 □□□□구역 ☆☆지구 내에 소재하고 있다.

(2) 재정경제부장관은 외국인 투자기업의 경영환경과 외국인의 생활여건을 개선함으로서 외국인 투자를 촉진하고 국가경쟁력을 강화하여 동북아경제 중심국가 실현을 위한 거점지역으로 육성할 목적으로 2005.8.24. 쟁점 토지가 소재한 □□□□구역 ☆☆지구에 대한 I- ①단계 실시계획을 승인 고시(재정경제부 고시 제2005-18호)하였으며, 개발사업의 명칭을 "□□□□구역 ☆☆지구 I-①단계개발사업"으로 하고, 개발사업 시행자를 "한국토지공사"와 "○○시장"으로 하며, ○○시 ○○구 ○○동, ◇◇동 일원 2,405,194.9㎡ (727,572평)를 그 개발 사업지역으로 하고 있다.

(3)□□□□구역 ☆☆지구의 개발사업 시행자인 한국토지공사는 공동주택용지인 쟁점 토지(○○☆☆경제자유구역 A24블럭)에 대한 용지조성공사를 완료하여 2005.11.30. 청구법인에게 분양하였으며, 청구법인은 2007.11.28. 쟁점토지의 매매대금 74,153,590,000원을 완납하여 이를 취득하였다.

(4) 그 후, 청구법인은 2008.6.2. 한국토지공사로부터 인허가용 토지 사용승낙서를 받아 2008.7.15. ○○시 경제자유구역청장으로부터 전용면적 60㎡이하 10개동 1,284세대 규모의 주택건설사업계획승인 (제2008-6호)을 득하였으며, 2008.9.2. 주택건설사업 착공신고필증을 교부받아 공동주택을 건축하고 있다.

(5) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제24호에서「도시개발법」제11조의 규정에 의한 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택건설용 토지를 재산세의 분리과세토지로 구분하도록 규정하면서, 그 단서에서 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」 제25조의 규정에 의한 조성토지의 공급계획에 따라 공급이 완료 (매수자의 취득일을 말한다)되거나 동법 제50조의 규정에 의한 공사 완료공고를 할 때까지 도시개발 사업에 공여되고 있는 주택건설용 토지에 한한다고 규정하고 있다.

(나) 구 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제24호 본문 및 단서의 규정을 종합하여 보면, 도시개발사업자가 「도시개발법」의 규정에 의하여 조성토지의 공급계획에 따라 공급하는 주택건설용 토지의 경우 분리과세대상은 도시개발사업의 실시계획을 고시한 날부터 조성토지의 공급을 완료한 날까지를 그 대상기간으로 규정하고 있음을 알 수 있고, 공급이 완료된 날이라 함은 도시개발사업의 시행자가 주택건설용 토지를 조성하여 분양하는 경우 그 매수자가 취득을 완료하는 때까지를 의미한다 할 것이다.

(다) 청구법인이 2005.11.30. 한국토지공사와 용지매매계약을 체결하여 2007.11.28. 잔금 지급을 완료하여 취득한 쟁점 토지의 경우 2003.8.11. "□□□□구역 ☆☆지구 개발계획승인(재정경제부 고시 제2003-19호)" 및 2005.8.24. "□□□□구역 ☆☆지구 I-①단계 실시계획 승인 고시(재정경제부 고시 제2005-18호)"에 따라 ○○시 ○○구 ○○동, ◇◇동 2,405,194.9㎡의 일원에서 도시개발사업의 시행자인 한국토지공사와 ○○시장이 공동으로 조성하여 분양한 도시개발 사업지구 내에 소재한 주택건설용 토지에 해당하지만, 청구법인은 개발사업 시행자인 한국토지공사 등이 「도시개발법」제25조의 규정에 의한 조성토지의 공급계획에 따라 공급한 토지를 취득한 매수자에 불과하므로 매수자인 청구법인이 취득한 쟁점 토지는 구 「지방세법 시행령」제132조 제5항 제24호의 규정에 의하여 재산세 등이 분리 과세되는 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발 사업에 공여하는 주택 건설용 토지에는 해당하지 아니한다 할 것이다.

(6) 쟁점 (2)에 대하여 본다.

(가) 구 「지방세법시행령」 제132조 제5항 제8호에서「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설 사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세대상토지로 규정하고 있는바, 여기서 "주택건설 사업에 공여되고 있는 토지"라 함은 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설사업의 사업승인을 득한 후 주택건설 사업에 공여되는 토지로서 다른 용도(경작, 임대 등)로 사용되지 않는 토지를 말한다 할 것이다.

(나) 청구법인의 쟁점 토지의 경우 2008년도 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이후인 2008.6.2. 쟁점 토지의 매도인인 한국토지공사로부터 인허가용 토지사용승낙서를 발급 받아, 2008.7.15. ○○시 경제자유구역청장으로부터 지상20층 내지 25층, 107「동 1,284세대 규모의 주택건설사업계획승인(제2008-6호)을 득한 후, 2008.9.2. 주택건설사업 착공신고필증을 교부받은 사실이 확인되고 있는 이상 쟁점 토지의 용도가 특정되어 있어 주택건설 이외의 용도로는 사용이 불가하고 2008년도 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설 사업계획승인을 추진 중에 있다고 하더라도 이는 구 「지방세법시행령」제132조 제5항 제8호의 규정에 의한 "주택건설 사업에 공여"되는 토지에는 해당되지 아니한다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.