주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 1998.4.25. 취득한 ○○○ 답 2,661㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.1.16. 600,000,000원에 양도한 것으로 하여 2008.3.11. 양도소득세 예정신고를 하면서「조세특례제한법」제70조에 의한 농지대토에 의한 양도소득세 감면을 신청하였다.

처분청은 청구인에 대한 현지확인조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 직접 경작하지 아니한 것으로 보아 농지대토에 의한 양도소득세 감면규정을 배제하고 비사업용 토지에 대한 중과세 세율(100분의 60)을 적용하여 2009.10.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 171,339, 290원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2009.11.11. 이의신청을 거쳐 2010.2.26. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2006.3.13. ○○○(개인사정으로 인하여 아들인 ○○○와 체결함)과 쟁점토지 중 1,983㎡에 대하여 매매대금 3억원에 매매계약을 체결하고 계약금으로 1억원, 2006.5.11. 잔금으로 2억원을 수령하였고, 2006년 6월경「농지법」제22조(농지 소유의 세분화 방지)에 따라 쟁점토지의 나머지 면적인 678㎡는 분할할 수 없음을 알고 이를 1억원에 거래하기로 구두계약(대금은 2007.3.2. 지급)을 체결하였으나, 양수자가 토지거래허가구역 내에 소재한 쟁점토지에 대한 취득허가를 얻지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하다가, 양수자가 2006.7.27. 채권최고액 6억원의 근저당권을 설정하고 2007.4.16. 그에 의한 임의경매를 신청하여 2008.1.16. 경락가액 6억원에 취득(경락대금은 기존의 채권과 상계처리)한 뒤 소유권이전등기를 경료하였는 바, 근저당권은 임시방편으로 설정하여 형식상으로 존재하는 것이며, 쟁점토지(2,661㎡)는 실질적으로 4억원(1,983㎡는 2006.5.11. 3억원에, 나머지인 678㎡는 2007.3.2. 1억원)에 양도된 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

대법원 판례(2008.4.10.선고 2008두990) 등에 의하면 토지거래허가를 받지 아니한 청구인의 매매계약 및 거래는 무효이므로 임의경매로 인하여 경락되어 채권·채무관계가 소멸한 날이 양도시기가 되고, 또한 양수자인 ○○○이 원금, 이자, 비용 등을 기재한 6억원의 채권계산서를 제출한 결과 최고가로 선정되어 매각허가를 받은 사실이 확인되는 만큼, 양도가액을 6억원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

매매계약을 체결하였으나 토지거래허가를 얻지 못한 쟁점토지의 매수자가 근저당권을 설정하고 임의경매를 통하여 취득한 경우 그 양도시기와 양도가액을 경락에 의한 소유이전등기일(2008.1.16.)과 경락가액(6억원)으로 하여 과세할 수 있는지 여부

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(괄호생략)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제121조【국가 등이 하는 토지거래계약에 관한 특례 등】

② 다음 각 호의 경우에는 제118조를 적용하지 아니한다.

2. 「민사집행법」에 따른 경매

○ 농지법 제22조【농지 소유의 세분화 방지】

① 국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속ㆍ증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.

②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.

1.~4.(생 략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 청구인이 2008.3.11. 제출한 양도소득세 과세표준 예정신고서 및 처분청의 이 건 양도소득세 경정결의서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 인정된다.

(가) 청구인은 1998.4.25. 쟁점토지를 매매원인으로 취득하였다가 2006.7.27. 청구인을 채무자로 하여 설정된 채권최고액 6억원의 근저당권에 근거하여 채권자 ○○○이 신청한 임의경매절차를 거쳐 2008. 1.16. 경락가액 6억원에 채권자 ○○○에게 양도하였다.

(나) 청구인이 2008.1.16. 6억원에 쟁점토지를 양도한 것으로 하고 농지대토에 의한 양도소득세 감면을 적용하여 양도소득세를 예정신고하였으나, 처분청은 청구인이 소유한 기간 중 직접 경작하지 아니한 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 이에 대하여 쟁점토지(2,661㎡) 중 1,983㎡는 2006.5.11. 3억원에, 나머지인 678㎡는 2007.3.2. 1억원에 양도되었다고 주장하면서 청구인이 제출한 증빙 등에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2006.3.13. ○○○을 대리한 아들 ○○○와 쟁점토지 중 1,983㎡를 3억원에 양도하기로 하는 계약서를 작성하였고, 동 계약서는 2006.5.12. 대전지방검찰청 ○○○ 검사의 인증을 거쳤던 것으로 나타나지만, 나머지 면적인 678㎡에 대해서는 2006년 6월 구두로 매매계약을 체결하고 1억원의 차용증을 작성하였으나 심리일 현재는 보관하고 있지 아니하다고 주장하면서 이를 제출하지 아니하고 있다.

(나) 청구인 명의 ○○○ 거래내역에 의하면 아래 <표>와 같이 290,000,000원이 입금된 사실이 나타나는데, 청구인은 2006.3.13. 위 (가)에서 적시한 계약서상 계약금 1억원을 수령하여 그 중 7천만원을, 2006.5.11. 잔금 2억원을 수령하여 그 중 1억 4천만원을, 2007.3.2. 쟁점토지 중 나머지 면적인 678㎡에 대한 위 (가)에서 적시한 구두계약상 매매대금인 1억원을 수령하여 그 중 8천만원을 각각 위 예금계좌에 입금하였다는 주장이다.

(3) 쟁점토지의 임의경매와 관련하여 처분청이 제시하는 증빙에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지 근저당권자인 ○○○의 신청에 의하여 2007.4.16. 대전지방법원 ○○○이 쟁점토지에 대하여 임의경매개시결정을 하였는데, 임의경매신청 시 ○○○은 2006.7.26. 청구인과 체결한 채권최고액 6억원의 근저당권설정계약서, 청구인이 ○○○에게 6억원을 연간 12%의 이자로 차용하고 2006.12.26.까지 변제하기로 약정한 차용증 등을 제시하면서 청구인이 채무의 이행을 지체하므로 위 채권(원금 6억원 및 2006.7.26.부터 완제일까지 연간 12%의 이자)을 회수하기 위하여 쟁점토지에 대한 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청한 것이라는 취지의 부동산임의경매신청서를 제출하였다.

(나) 대전지방법원 ○○○의 의뢰에 의하여 ○○○ 2007.4.30. 작성한 쟁점토지에 대한 감정평가표에 의하면 쟁점토지의 감정가액은 117,084,000원이었음에도, 대전지방법원 ○○○이 2007.10.2. 쟁점토지를 매각할 것을 명령하여 2007.10.22. 실시된 입찰에서 ○○○은 최고가인 6억원을 입찰가격으로 제시하였으며, 나머지 7인의 입찰자는 그보다 낮은 금액인 128,100천원~205,000천원으로 입찰하여 최고가로 입찰한 ○○○이 경락허가를 받았다.

(다) 한편, 쟁점토지의 매수자 겸 채권자인 ○○○은 2007.10.22. 매수자가 납부할 경락대금과 매수자가 채권자로서 배당받을 금액을 상계하는 내용의 채권·채무상계를 신청하였고, ○○○이 채권자로서 제출한 채권계산서에 의하면 청구인에 대한 채권이 원금 6억원, 이자 7천2백만원(2006.12.27.부터 2007.12.28.까지 연간 12%의 이자율을 적용) 합계 672,000,000원이었던 것으로 나타난다.

(4) 한편, 국토해양부 공고 제2009-48호(2009.1.30.) 등의 심리자료에 의하면 쟁점 토지가 소재한 충청남도 예산시는 2005.7.2.부터 2009. 1.30.까지 토지거래계약허가구역으로 지정된 사실이 확인되고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조에서 토지거래계약허가구역에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제121조에서「민사집행법」에 따른 경매의 경우에는 위 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매계약 및 경락에 의한 쟁점토지의 양도 모두 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간 중에 발생하였고, 청구인이 쟁점토지의 양수자라 주장하는 매매계약자인 ○○○은 토지거래계약허가를 얻지 못하게 되자 임의경매를 신청하여 쟁점토지를 취득하게 되었다.

(5) 이상의 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지(2,661㎡) 중 1,983㎡는 2006.5.11. 3억원에, 나머지인 678㎡는 2007.3.2. 1억원에 양도되었다고 주장하나, 청구인이 주장하는 쟁점토지 매매계약은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 등에서 규정한 토지거래계약에 대한 허가를 얻지 못하여 그 효력이 발생하지 아니하게 되어 무효라 할 것이므로 그 계약에 의하여 쟁점토지가 양도되었다는 청구인 주장은 받아들일 수 없고, 양수자인 ○○○이 경락에 의하여 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 아울러 경락가액이 6억원이므로 양도가액 또한 동일한 금액임이 인정되므로 매매대금 4억원에 양도하였다는 청구인 주장도 받아들일 수 없다 하겠다.

(6) 그렇다면, 청구인이 쟁점토지를 2008.1.16. 6억원에 양도한 것으로 하여 양도 소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.