주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 227 전 1,835㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 2008.9.8. 매매로 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 693,000천원, 취득가액 391,220천원)한 후, 농지의 대토로 인한 감면규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점농지의 취득가액을 277,500천원으로 확인하고, 경작자의 확인서 등을 근거로 경작기간을 3년 미만으로 확인하여 농지의 대토로 인한 감면을 부인하여 2010.3.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 143,127,210원을 경정 ․ 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「조세특례제한법」 제70조 제1항에서 농지대토의 요건으로 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로 규정하고 있는바, 청구인은 전소유자로부터 수확시절로 접어든 2005.9.5. 쟁점농지의 소유권을 이전받아 쟁점농지를 3년 이상 보유하면서 자경하였으므로, 3년 이상 자경 요건을 충족하지 못하였다고 보아 농지대토를 부인한 것은 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(2) 청구인은 쟁점농지를 388,500,000원(2005.6.8. 계약금 50,000,000원, 2005.7.4. 중도금 150,000,000원, 2005.7.28. 2차 중도금 100,000,000원, 2005.9.2. 잔금 88,500,000원)에 취득하였으나, 전 소유자가 상속부동산인 쟁점농지의 양도소득세가 많이 발생할 것을 우려하여 다운계약서를 작성하여 줄 것을 용청하였고, 전소유자가 여러 가지 협조를 하여 277,500,000원에 다운계약서를 작성하여 주었는바, 쟁점농지의 취득가액을 취 ․ 등록세를 포함한 당초 청구인이 신고한 가액으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 농지대토 감면요건인 농지소재지가 아닌 거주 부적합지역에서 거주하다가, 쟁점농지 취득 전 2005.2.7. 농지소재지에 전입하였고, 2005.5.20.부터 2005.12.31.까지 주식회사 ○○상사 외판사업을 영위하였으며, 2005.8.31. 농지 취득 당시 잡풀이 무성한 토지였고, 또한 농로가 없고 농기계출입이 어려워 농지경작을 할 수 없었음이 전 소유자의 대리 경작자인 박영희의 확인서로 확인되어 「조세특례제한법 시행령」 제67조 제3항의 3년 이상 자경 요건을 충족하지 못하여 감면세액을 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 취득 당시의 실지거래가액에 대한 매매계약서와 금융증빙을 제시하지 아니하고 공인중개사의 확인서와 영수증만을 제출하였고, 확인서의 공인중개사가 청구인과 형제이며, 제출한 영수증 또한 양도가액 693,000천원과 취득가액 277,500천원만을 확인할 수 있어, 청구인이 주장하는 취득가액 388,500천원을 입증하지 못하고 있고, 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서가 전 소유자의 세금문제로 허위계약서를 작헝하게 되었다는 점은 실지거래가액에 대한 신빙성 여부를 판단함에 있어 형직적 기준과 거래내용의 진정성 기준에 의거 신빙성이 없으며, 「소득세법」 제114조 제4항 및 제6항에 의거 조사기간 중 확보한 실지매매계약서 및 공인중개사 김○○의 중개수수료 영수증을 근거로 취득가액 경정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 농지의 대토로 인한 감면을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점농지의 취득가액이 얼마인지 여부

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 회의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 조세특례제한법 제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세․ 감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 피상속인의 상속재산에 대한 세무조사를 실시하고 2010년 4월에 작성한 보고서에 의하면, 상속개시일인 2008.12.29. 현재 비교대상주택의 기준시가는 412,000,000원으로 쟁점주택의 기준시가인 434,000,000원 보다 22,000,000원 더 낮으므로 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 적정하다고 기재되어 있다.

(2) 비교대상주택의 등기부등본 및 매매계약서에 의하면, 비교대상주택은 2009.5.18. 580,000,000원에 매매계약이 체결되어 2009.7.2. 소유권이전등기가 경료되었음이 확인된다.

(3) 2008년 공동주택 기준시가(공시가격) 조회에 의하면, 아래 <표1>과 같이 2008.4.30. 고시된 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가는 각각 434,000,000원 및 412,000,000원으로 쟁점주택의 기준시가가 22,000,000원이 높게 나타난다.

<표1> 2008년 공동주택 기준시가(공시가격)조회

(단위 : ㎡, 원)

(4) 청구인은 쟁점주택의 시가는 개별공시지가로 보는 것이 타당하다고 주장하면서 그 증빙으로 비교대상주택의 소유자 김○○, 공인중개사의 빌라매매확인서 및 쟁점주택 ․ 비교대상주택의 비교사진을 제출하였는 바, 그 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인이 비교대상주택의 소유자 김○○이 2010.5.9. 작성한 확인서에 의하면, 김○○은 2009.5.18. 비교대상주택을 매입하기 이전 수차례 방문하여 집안구조 및 상태를 확인하였는데, 쟁점주택과는 다르게 다락방(실평수 약 10평)이 있을 뿐만 아니라, 전 주인 구○○이 부엌 ․ 거실 ․ 베란다 확장공사와 안방 ․ 거실의 화장실에 대하여 리모델링공사를 하여 이러한 사항들이 비교대상주택의 매매가액에 영향을 주었다는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(나) 서울특별시 ○○구 ○○동 238-9호 ○○빌딩 101호 소재 ○○공인중개사 박○○이 2010.10.11. 작성한 빌라매매시세 확인서에 의하면, 비교대상주택은 등기부에 나타나지 않는 약 10평의 다락방이 있을 뿐만 아니라, 그 내부를 수리해서 양호한 상태이며, 쟁점주택은 기본시설을 고치지 아니하고 노후된 상태로 이용하고 있으므로 비교대상주택과 쟁점주택은 매매될 경우 그 매매가액에는 차이가 있다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다.

(다) 또한, 비교대상주택의 다락방 사진 3매, 쟁점주택과 비교대상주택의 전경사진 1매 및 비교사진 5매를 제출하였다.

(5)「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 제5항에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 건물의 연립주택으로서 승강기가 없는 점, 쟁점주택은 2층이 반면, 비교대상주택은 3층이어서 쟁점주택이 비교대상주택에 비하여 이용하기에 편리한 점, 비교대상주택에는 다락방이 포함되어 있다고 하지만 쟁점주택의 기준시가가 비교대상주택의 기준시가 보다 높은 점 등을 감안할 때, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.