주 문

○○○세무서장이 2009.9.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 29,001,880원의 부과처분은 청구인이 2008.10.31. 양도한 경기도 ○○○ 다가구주택(대지 225.4㎡ 건물 494.7㎡)의 취득가액을 5억1천만원(청구인 지분 3/10)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인의 아버지 ○○○이 2008.2.4. 사망하여 상속인인 청구인, 어머니 ○○○는 경기도 ○○○ 대 225.4㎡ 건물 494.7㎡ 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받고 이를 530,000천원으로 평가하여 상속세를 신고한 후, 청구인과 오빠 각 3/10, 어머니 4/10의 지분으로 쟁점주택을 협의분할하고 2008.10.31. 쟁점주택을 570,000천원에 ○○○에게 양도하였다.

나. 청구인은 쟁점주택 취득가액을 530,000천원으로 하여 소유 지분 3/10에 상당하는 양도소득에 대하여 2008.12.9. 양도소득세 77,760원을 신고납부하였다.

다. ○○○세무서장은 상속세 신고한 쟁점주택 평가액을 부인하고 기준시가 209,000천원으로 결정하여 2009.6.10경 세무조사 결과(납부할 상속세액은 없음)를 통지하였고, 이에 처분청은 쟁점주택 취득가액을 209,000천원으로 보아 2009.9.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 29,001,880원을 경정고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2010.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

상속세 신고 당시 쟁점주택 인근에 소재한 유사한 다가구주택의 매매사례를 참고하여 쟁점주택의 시가를 530,000천원으로 신고한 것인 바, 쟁점주택과 유사하지만 위치 등에서 입지조건이 우월한 ○○○ 다가구주택(이하 “비교①주택”이라 한다)이 2008.3.4. 510,000천원에, 같은 곳 849-15 다가구주택(이하 “비교②주택”이라 한다)이 2008.6.4. 437,000천원에 매매된 매매사례가액이 있고, 상속개시 당시 쟁점주택을 소급감정한 가액의 평균액이 516,205천원이므로 현실에 맞지 아니하는 기준시가 209,000천원에 의하여 부과한 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

○○○세무서장이 상속세 결정당시 쟁점주택 평가액을 상속인들에게 통보하였으나 이의를 제기하지 아니하였고, 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액은 2009.11.20.에 2008.2.4.로 소급하여 감정한 평가액으로서 이를 시가로 볼 수는 없으므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받아 양도한 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(괄호 생략)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등에 의하여 확인되는 쟁점주택 및 청구인 제시 비교①·②주택의 주요현황은 다음 <표>와 같다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점주택 감정결과(기준시점을 상속개시 당시인 2008.2.4로 하여 2009.11.20.에 감정함)에 의하면, 쟁점주택의 감정가액은 감정평가법인 ○○○감정원 506,062천원, (주)○○○법인 526,348천원으로 나타나고, 그 평균가액은 516,205천원이다.

(3) 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속받은 자산은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간에 거래된 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 보아 기준시가에 우선하여 적용하도록 규정하고 있으나, 다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바,

이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.