주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.10.24. 송○○○ 외 2인으로부터 취득한 경기도 ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2007.4.12. 237,600,000원에 양도하고 쟁점토지의 취득가액이 276,000,000원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)이므로 양도차손이 발생하였다고 보아 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액(237,600,000원)으로 확인되나, 쟁점취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득가액을 78,849,640원으로 환산하여 양도차익을 산정하고 2010.1.18. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 125,422,100원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.24. 이의신청을 거쳐 2010.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)와 같이 노○○○과 공동취득하여 등기하려고 하였으나 토지거래허가지역내 공동지분 등기가 불가능하여 부득이 청구인 명의로만 등기하게 되었다.

처분청은 노○○○이 공동취득자가 아니고 청구인의 대리인이라고 주장하나, 쟁점매매계약서상에 매수인란(1인)의 기재란이 부족하여 대리인란에 노○○○의 주소, 성명, 주민등록번호를 기재하고 날인한 것임에도 단순히 대리인란에 표시되어 있다는 이유만으로 공동취득 자체를 부인하는 것은 잘못이다.

쟁점매매계약서가 모텔전용허가 완료조건으로 작성되어 당초 잔금지급일이 2003.8.25.이지만 2003.8.21. ○○○으로부터 숙박시설 부지조성을 위한 산림형질변경허가 결정이 되어 실제 잔금 149,000,000원은 2003.10.27. 융자금 140,000,000원으로 대체지급하였으므로 쟁점토지의 총 취득가액은 276,000,000원이며, 쟁점토지를 손해보고 양도한 이유는 2004년부터 모텔업이 사양산업이 되고 모텔건축허가가 무산되었기 때문이다.

쟁점토지의 공동취득자인 노○○○은 계약금 27,000,000원의 1/2인 13,500,000원 중 12,500,000원과 나머지 13,500,000원 중 청구인의 아내 김○○○가 매도책임자인 권○○○에게 송금한 6,000,000원을 차감한 7,500,000원의 합계 20,000,000원을 권○○○에게 송금하였는바, 노○○○이 대신 지급한 7,500,000원을 2003.6.11. 노○○○에게 송금한 내역이 확인되며, 중도금 1억원 중 청구인 지분(1/2)인 50,000,000원은 2003.6.24. 청구인의 아내 김○○○ 통장에서 출금한 10,000,000원과 청구인의 ○○○ 해약금액 40,000,000원으로 지급하였고 노○○○ 지분(1/2) 50,000,000원은 2003.6.25. ○○○은행에서 권○○○에게 송금되었으며, 잔금 149,000,000원은 자금이 부족하여 2003.10.27. 쟁점토지를 담보로 하여 권○○○ 명의로 융자를 받아 대체지급하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 총 276,000,000원으로 확인됨에도 불구하고 일부 현금지급분의 자금지급내역이 미확인된다고 하여 실지취득가액으로 인정하지 아니한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 쟁점매매계약서상의 매수인○○○과 쟁점토지 등기부상의 명의인(청구인)이 다르므로 청구주장을 인정할 수 없고, 대금증빙을 보면 계약금 및 중도금을 청구인의 아내 김○○○와 노○○○이 공인중개사인 권○○○에게 127,000,000원을 지급하였다고 하나 현금 지급금액 20,000,000원이 확인되지 않고 노○○○의 ○○○은행계좌 거래내역에서 쟁점토지 계약일 이전에도 권○○○ 등과의 현금거래가 빈번하여 해당자금이 쟁점토지의 취득에 사용되었는지가 불분명하며, 잔금 149,000,000원을 쟁점토지를 담보로 하여 중개사인 권○○○ 명의로 대출을 받아 지급하였다는 것은 부동산거래 관행상 납득하기 어렵고, 모든 대금이 권○○○에게 지급되었으나 양도자인 송○○○ 외 2인에게 지급된 대금증빙은 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보고 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 결정결의서 등 심리자료를 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 쟁점취득가액인 276,000,000원이고 실지양도가액은 237,600,000원이라 하여 양도차손이 발생하였다고 보아 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 실지취득가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액 78,849,640원을 취득가액으로 보고 이 건 양도소득세를 결정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2003.6.10. 청구인(매수인)과 송○○○ 외 2인(매도인)간에 작성된 계약서라고 하여 제출한 쟁점계약서상의 내용을 보면, 다음과 같다.

(가) 총 매매대금은 276,000,000원, 계약금 27,000,000원, 중도금 100,000,000원(2003.6.25.), 잔금 149,000,000원(2003.8.25.)으로 되어 있다.

(나) 특약사항으로 매도인은 잔금지급일까지 전용허가를 득하여 등기이전하며, 전용허가를 득한 경우에 잔금을 지급하기로 되어 있다.

(다) 매도인의 대리인 란에 김○○○, 매수인의 대리인 란에 노○○○2으로, 공인중개사 란에는 ○○○중개사 권○○○, ○○○공인중개사 진○○○으로 되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다.

(가) 노○○○의 사실확인서(2010.3.10.)에는 다음과 같이 되어 있다.

1) 쟁점토지를 노○○○과 김○○○가 공동매입하여 등기이전하려 하였으나 토지거래허가지역에서는 공동지분등기가 불가하여 부득이 김○○○의 남편인 청구인 명의로 등기이전하였다.

2) 쟁점계약서상의 특약에서와 같이 청구인 명의로 모텔부지 허가를 득하였으므로 청구인 명의로 등기하였다.

3) 매매대금 276,000,000원 중 계약금 25,000,000원과 중도금 100,000,000원은 각 절반씩 지불하고 잔금은 대출받아 지급하였다.

4) 매수한 금액보다 적은 237,600,000원에 손해를 보고 팔았으므로 양도소득세를 무신고하였다.

(나) 쟁점계약서상 매도인의 대리인으로 되어 있는 김○○○의 확인서(2010.6.29.)를 보면, 계약금 27,000,000원, 중도금 100,000,000원을 매수인 청구인○○○, 노○○○의 대리인인 중개사 권○○○으로부터 받았으며, 잔금 149,000,000원은 ○○○에서 대출한 금액 140,000,000원, 나머지 금액 9,000,000원은 권○○○으로부터 받아서 매도인 송○○○에게 건네주었다고 되어 있다.

(다) 쟁점토지의 중도금 100,000,000원에 대한 영수증(2003.6.25.)에는 발행자가 송○○○ 외 2인(양도인), 수령자는 청구인, 노○○○으로 되어 있다.

(라) 잔금 140,000,000원에 대한 ○○○ 대출금 거래내역서에는 대출자 권○○○, 대출일 2003.10.27., 상환일 2005.10.27.로 되어 있고, 권○○○은 쟁점토지 중 ○○○에 대하여 근저당권을 설정(최고액 200,000,000원)하였다.

(마) ○○○이 2003.8.21. 청구인에게 통지한 산림형질변경허가(숙박시설) 내용을 보면, 허가대상토지가 ○○○로 되어 있고, 처분청 조사시 쟁점토지는 토지거래허가지역으로서 공동지분 등기가 불가능한 것으로 확인하였다.

(4) 청구인이 제출한 노○○○의 ○○○ 거래내역을 보면, 2003.4.1.～2003.12.31. 기간 중에 총 68건의 거래내역이 있고, 권○○○과는 총 7회, 180,000,000원, 김○○○와는 총 4회, 60,500,000원의 거래내역이 있는 것으로 나타난다.

(5) 쟁점취득가액(276,000,000원) 지급과 관련하여 청구인은 모두 권○○○에게 지급하였다고 주장하고, 처분청은 쟁점취득가액을 모두 권○○○에게 지급하였는지와 권○○○이 쟁점취득가액을 매도인에게 지급하였다는 입증자료가 확인되지 않는다고 주장하고 있는바, 청구인의 쟁점취득가액 지급내역 및 처분청의 검토내용은 아래 <표>와 같이 나타난다.

○○○

(6) 처분청이 제출한 쟁점토지의 취득당시 기준시가는 총54,405,000원이고, 양도당시의 기준시가는 취득당시보다 약 174% 높은 총 148,857,000원으로 나타난다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 노○○○과 공동으로 취득하여 청구인 단독명의로 등기하였고, 쟁점취득가액을 모두 권○○○에게 지급하였다고 주장하지만, 노○○○이 실제 공동소유자라는 사실을 확인할 수 있는 별도의 권리관계 설정이나 약정서 등의 입증자료가 제출되지 아니하여 노○○○과 공동으로 취득하였다는 사실을 객관적으로 인정하기 어렵고, 청구인이 제출한 노○○○의 금융계좌에서 권○○○, 김○○○와의 각 금융거래가 빈번하게 나타나 청구인이 주장하는 노○○○의 금융거래 내역이 실제 쟁점토지의 취득가액으로 지급되었는지 여부가 불분명하며, 또한, 권○○○이 쟁점취득가액을 매도인에게 실제 지급하였는지 여부가 확인되지 아니하고, 쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 기준시가를 비교해 보면 취득당시보다 약 174% 이상 높아진 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점토지를 손해 보고 양도한 것으로 보기도 어려운 점 등을 미루어 보면, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.