주 문

○○○세무서장이 2010.9.16. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 97,462,660원의 부과처분은 경기도 ○○○대지 206.3㎡ 및 지상 건물 309.12㎡의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아「소득세법」제114조와 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 그 과세표준과 세액을 추계경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.4.19. 본인이 소유한 경기도 ○○○대지 206.3㎡와 근린생활시설 및 주택 309.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 박○○○(이하 “매수인”이라 한다)가 서울특별시 ○○○746.31㎡에서 운영하던 ○○○과 교환하기로 하는 부동산교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다)를 작성하고, 2005.5.9. 쟁점부동산의 소유권을 매수인에게 이전한 이후에, 쟁점부동산을 491,000,000원에 취득하여 501,000,000원에 양도한 것으로 하여 2005.6.1. 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.

나. 처분청은 2009.3.30.부터 2009.5.31.까지 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 매수인이 2006.8.31. 쟁점부동산의 취득가액을 635,000,000원으로 하여서 양도소득 과세표준을 신고한 사실이 확인되자, 동 금액을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 2009.9.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 97,462,660원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.24. 이의신청을 거쳐 2010.11.10.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매수인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고할 때에 쟁점교환계약서에 첨부된 것이라고 주장하면서 제출한 중개대상물 확인·설명서(이하 “확인·설명서”라고 한다)에 기재되어 있는 ‘시설·영업권리 1억’(이하 “쟁점권리금”이라 한다)은 매수인이 양도소득세 부담을 줄이려는 목적으로 일방적으로 기재하여 계약서상에 삽입한 것이므로 쟁점권리금을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여야 한다.

청구인이 2008.7.28. 사문서위조 등의 혐의로 매수인을 고소하고, 확인·설명서의 청구인 이름 옆에 찍혀 있는 무인이 청구인의 것인지 지문감정을 의뢰하였으나, 확인·설명서 원본을 제시하지 못함에 따라 검찰에서 심증은 가지만 복사본을 증거로 인정할 수 없다는 이유로 “혐의 없음”으로 종결하였고, 지문감정결과 또한 청구인의 지문과 확인 ·설명서의 지문이 상이한 것으로 사료되나, 감정대상의 원본으로 변형 여부를 확인하여야 한다는 취지의 감정소견이 기재되어 있는 점 등을 보더라도 청구인의 주장이 뒷받침된다.

또한, 청구인과 매수인 사이에 쟁점권리금을 수수하기로 하였다면 당연히 그러한 내용을 교환계약서에 기재하였을 것임에도 확인·설명서상에 기재를 하였다는 것 자체가 모순이고, 이는 결국 매수인이 확인 ·설명서를 위조하였다는 사실을 입증하는 것이며, 매수인이 운영하던 기간 계속하여 결손이 발생한 ○○○에 대하여 청구인이 쟁점권리금을 지급한다는 것도 경제의 원리상 및 상거래관행상 맞지 아니하므로 당초 처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

매수인이 쟁점부동산을 2006.6.23. 양도한 후 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점교환계약서에 첨부되어 있는 확인·설명서에 쟁점권리금이 기재되어 있는 점, 청구인이 매수인을 고소한 사건에 대한 수사기록상에도 쟁점부동산의 교환을 중개한 부동산중개업소 직원인 안○○○이 거래당사자의 동의하에 쟁점권리금과 관련한 내용을 기재한 확인·설명서를 직접 작성하여 청구인과 매수인에게 각각 1부씩을 교부하였다고 진술한 내용이 나타나고 있는 점, 쟁점부동산을 교환할 당시에 인근 부동산의 거래시세 및 2005.4.18. ○○○을 320,000,000원에 매매한다는 내용의 신문광고 등을 감안할 때, 쟁점권리금을 쟁점부동산의 양도가액에 포함하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점교환계약서에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는 것으로 인정할 것인지, 또는 불분명한 것으로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본, 건축물관리대장 및 토지대장을 보면 아래와 같은 내용이 나타난다.

(가) 쟁점부동산은 1층 98.8㎡가 근린생활시설이고, 2·3층 210.32㎡는 주택이므로 겸용주택에 해당된다.

(나) 쟁점부동산이 매매를 원인으로 하여 2004.4.30. 청구인 앞으로 소유권이전등기가 되었다가, 2005.4.29. 매매를 원인으로 하여 2005.5.9. 매수인에게 소유권이 이전등기되었다.

(다) 쟁점부동산 부속토지의 개별공시지가 변동은 아래와 같다.

○○○

(2) 매수인이 양도소득세 신고시 2005.4.19. 청구인(갑)과 매수인(을) 사이에 체결된 것이라 주장하면서 제출한 쟁점교환계약서에 의하면,

(가) 쟁점교환계약서는 1쪽 분량의 본 계약서와 2쪽 분량의 확인·설명서로 작성되어 있다.

(나) 본 계약서에는 교환대상인 목적물에 대하여 시가감정 등에 의하여 가액을 산정한 구체적인 근거가 나타나지 아니하고, 단순히 목적물의 표시와 함께 아래와 같은 특약사항이 기재되어 있다.

① 갑과 을은 시세를 무시하고 필요에 따라 본 계약을 체결한다.

② 갑과 을은 현장답사한 후 계약을 체결한다.

③ 갑과 을은 은행대출을 승계하기로 한다.

④ 갑과 을의 대출이자는 잔금기일에 정산하기로 한다.

⑤ 중계물건 확인서를 쌍방이 확인하였다.

(다) 확인·설명서상의 소유권 외의 권리사항란에는 쟁점부동산에 대하여는 “임대보증금 2억6천만원, 융자(우리은행) 1억2천만원, 월세 월 45만원”으로, ○○○에 대하여는 “보증금 1억4천만원, 월세 1,300만원 외 시설·영업권리 1억원”으로 각각 기재되어 있다.

(3) 청구인과 매수인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 양도소득과세표준을 신고한 내용 및 매수인이 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 근거를 각각 요약하여 보면 아래와 같다.

○○○

(4) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액에서 쟁점권리금을 제외하여야 한다고 주장하면서 제시한 증빙자료를 살펴보면 아래와 같다.

(가) 매수인이 자신의 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 쟁점교환계약서의 확인·설명서에 일방적으로 쟁점권리금에 관한 내용을 기재하였다는 이유로 청구인이 2008.7.28. 매수인을 분당경찰서장에게 고발한 것에 대하여, 수원지방검찰청 성남지청장은 쟁점부동산의 거래를 중개한 중개사무실 직원 안○○○이 고소인(청구인)과 피의자(매수인)의 동의하에 확인·설명서를 작성하고, ‘1억원’이라는 문구 역시 참고인이 작성한 것이라고 진술하며, 동 서류를 작성할 당시 함께 입회하였던 피의자의 배우자인 나○○○ 또한 동 문서는 고소인의 동의하에 자신이 직접 날인한 것이라고 진술한 점 등에 의하면, 본건 고소인의 주장과 달리 피의자의 범죄혐의를 인정하기 어렵고, 이를 입증할 만한 구체적 증거가 부족하다는 의견으로 2008.12.30. ‘혐의 없음’으로 종결하였다.

(나) 청구인이 확인·설명서에 날인이 되어 있는 무인이 청구인의 우무인인지 여부를 확인하고자 중앙인장필적감정원에 지문감정을 의뢰한바, 동 감정원은 2008.1.14. 감정대상 지문과 청구인의 우무인 등은 서로 상이한 것으로 관찰되지만, 사본이라 감정대상의 원본으로 변형 여부를 확인할 것을 요한다는 취지의 감정소견을 제시하였다.

(다) 청구인이 2007년 10월 초순 쟁점부동산의 교환거래를 중개한 중개업소 직원인 안○○○과 전화통화한 내용에 대한 녹취록에 의하면, 매수인 측에서 확인·설명서에 쟁점권리금에 대한 내용을 기재하였을 가능성에 대하여 언급하였음이 나타난다.

(5) 처분청이 제시하고 있는 양도소득세 조사종결보고서 등의 심리자료를 보면, 처분청이 쟁점부동산 양도가액이 635,000,000원인 것으로 산정한 주요 근거는 아래와 같음이 확인된다.○○○

(가) 청구인이 매수인을 상대로 사문서위조 등의 혐의로 고소한 사건과 관련하여 2008.8.28. 분당경찰서장이 당사자를 대질신문하며 작성한 조서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 교환할 당시 시세가 7억에서 7억5천만원이라 하고, 매수인은 ○○○의 권리금이 3~4억원 이상이라 하여 그 조건으로 교환하였다고 진술하였다.

만약 위의 진술내용이 사실이고, 쟁점권리금을 인정하지 아니할 경우에는 청구인이 주장하는 양도가액과 큰 차이가 발생하게 된다.

(나) 안○○○이 2008.2.20. 분당경찰서장에게 동의 하에 확인·설명서상에 쟁점권리금에 대한 내용을 기재하였고, 확인·설명서를 그들에게 교부하였다고 진술한 사실이 진술조서에 의하여 확인된다.

(다) 쟁점교환계약서의 특약사항에도 ‘중개물건 확인서를 쌍방확인 하였음’이라 기재되어 있다.

(라) 안○○○이 분당경찰서장에게 제출한 광고물의 사본에 의하면, 안○○○이 자신이 근무하던 ○○○부동산에서 2005.4.23. 조선일보 광고란에 ○○○을 보증금 140,000,000원을 포함한 320,000,000원에 매도한다는 내용의 광고를 게재하였다.

(6) 처분청의 과세전적부심사결정서(납세자보호담당관-3064, 2009.8. 18)에 의하면, 처분청이 청구인의 과세전적부심사청구를 심리하는 과정에서 쟁점부동산의 양도일인 2005.4.19.을 전후하여 인근의 부동산에 대하여 매매사례를 조사한 내용이 아래와 같이 나타난다.

○○○

(7) 처분청과 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 쟁점권리금을 포함하여야 할 것인지를 다투고 있으나, 그것에 앞서서 쟁점교환계약서에 의하여 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지 여부를 본다.

(가) 양도소득세의 산정기준이 되는 실지거래가액이라 함은 거래당시에 그 대가로 지급받거나 지급하는 가액으로 매매계약 또는 기타 증빙자료에 따라 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액과 서로 감정한 가액의 차액에 대한 정산을 수반한다면 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 것이며, 그러하지 아니한 단순 교환의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이다(대법원 2003두14123, 2004.3.26., 99두1299, 1999.3.29. 같은 뜻임).

(나) 쟁점교환계약서의 내용에 비추어 이 건은 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하지 아니한 단순한 교환으로 보이는 점, 시세를 무시하고 필요에 의하여 계약을 체결하자는 특약을 한 점, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액을 매수인이 부인하는 점, 거래당사자 모두 쟁점교환계약서 원본을 보관하고 있지는 아니한 점 등을 감안할 때, 동 교환계약서에 의하여 쟁점부동산의 거래가액이 확인된다고 보기는 어렵다 하겠다.

(다) 또한, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 당시 주변시세와 청구인이 2008.8.28. 분당경찰서장에게 진술한 내용과 부합하지 아니하고, 청구인이 보유하는 기간 동안 쟁점부동산 부속토지의 개별공시지가가 1㎡당 456,000원(794,000원 → 1,250,000원) 만큼 상승한 점 및 등기부등본상 쟁점교환계약서의 내용과 달리 2005.4.29. 매매를 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권이 이전등기된 점 등을 고려하여 보더라도 쟁점부동산은 양도가액이 불분명하다 하겠다.

(8) 그렇다면, 위의 내용과 같이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로「소득세법」제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 의하여 추계조사하여 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.