주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.8.20. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 263-1 외 4필지 1,623㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 2003.6.13. 주택 230.68㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하고, 2009.6.8. 쟁점토지와 쟁점주택을 615,000,000원에 양도한 후, 토지와 주택을 구분한 매매계약서에 의하여 양도소득금액 -34,489,938원으로 계산하여 2009.8.31. 양도소득세(0원)을 신고하였다.
나. 처분청은 쟁점토지와 쟁점주택을 기준시가로 안분하고, 취득가액은 환산가액을 적용하여 2010.12.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 44,409,400원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 2011.1.19. 이의신청을 거쳐 2011.5.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도차익을 환산취득가액으로 산정하였으나, 쟁점토지는 실제로 1억원에 취득한 사실이 부동산매매계약서, 영수증(2매), 대금인출 계좌(청구인 남편 윤○○ ○○은행 226-******-**-***)에 의하여 확인되므로, 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 한다.
나. 처분청 의견
부동산매매계약서는 계약내용의 필체와 매도인 및 매수인의 서명필체가 동일하여 매도인과 매수인이 모두 참석하여 서명한 실질적인 계약서로 보기 어렵고, 영수증(2매) 중 매도인의 대리인인 임○○의 계약금 영수증(10,000,000원) 필체와 부동산매매계약서 필체가 동일하여 진정성이 의심되며, 매도인의 남편 임○○은 전화통화에서 매도금액을 명확하게 확인하지 아니하였다. 또한 계약서상 취득가액(1억원)은 당시 공시지가(8,624,690원)에 비하면 10배 이상 높은 가액으로서 실지가액으로 보기 어렵고, 청구인의 남편 윤○○ 계좌에서 인출된 91,300,000원이 매도인에게 지급되었는지 확인되지 않아 실지취득가액으로 볼 수 없으므로, 환산취득가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지 취득가액 1억원이 실지거래가액에 해당하는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 x 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2002.8.20. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 263-1 답 889㎡와 263-3 답 734㎡를 신○○로부터 취득하고, 2003.6.13. 쟁점토지에 주택 230.68㎡를 신축하였으며, 쟁점토지를 2003.7.7. 같은 리 263-1 답 179㎡, 263-3 답 388㎡, 263-6 답 222㎡, 263-7 도로 488㎡, 263-8 답 346㎡로 분할한 후, 2009.6.8. 쟁점부동산을 615,000,000원에 박○○에게 양도한 것으로 나타난다.
<표1> 쟁점부동산
2002.8.20. 취득 | 2003.7.7. 지번분할 | 2003.6.13. 신축 | 2009.6.8. 양도 |
○○리 263-1 답 889㎡ | 263-1 답 179㎡ | 쟁점주택 | 토지 및 주택 615,000,000원 |
263-6 답 222㎡ | |||
263-7 도로 488㎡ | |||
○○리 263-3 답 734㎡ | 263-3 답 388㎡ | 쟁점주택 | |
263-8 답 346㎡ | |||
합계 | 1,623㎡ |
(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점주택을 구분하여 작성한 매매계약서에 의하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도차익을 -17,422,377원으로 산정하여 2009.8.31. 양도소득세(0원)를 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지와 쟁점주택을 기준시가로 안분하고, 취득가액은 기준시가로 환산하여, 2010.12.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 44,409,400원을 경정ㆍ고지한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.
<표2> 청구인 신고내역
(단위 : 원)
항목 | 합계 | 주택 | 토지 | ||||
263-1(대지) | 263-3(대지) | 건물 | 263-6(답) | 263-7(도로) | 263-8(답) | ||
양도가액 | 616,000,000 | 23,367,419 | 50,651,167 | 511,000,000 | 9,735,745 | 6,071,939 | 15,173,730 |
취득가액 | 630,852,778 | 1,426,287 | 2,202,778 | 620,980,272 | 1,449,041 | 3,185,279 | 1,609,121 |
필요경비 | 2,569,599 | 50,933 | 78,663 | 2,256,351 | 42,624 | 93,696 | 47,332 |
양도차익 | -17,422,377 | 21,890,199 | 48,369,726 | -112,236,623 | 8,244,080 | 2,792,964 | 13,517,277 |
장기보유특별공제 | 17,066,561 | 3,940,235 | 8,706,550 | 0 | 1,483,934 | 502,733 | 2,433,109 |
양도소득금액 | -34,488,938 | 17,949,964 | 39,663,176 | -112,236,623 | 6,760,146 | 2,290,231 | 11,804,168 |
납부할 세액 | 0 | ||||||
<표3> 처분청 경정 내역
(단위 : 원)
항목 | 합계 | 주택 | 토지 | ||||
263-1(대지) | 263-3(대지) | 건물 | 263-6(답) | 263-7(도로) | 263-8(답) | ||
양도가액 | 616,000,000 | 80,296,423 | 174,050,348 | 257,911,957 | 32,600,145 | 20,331,890 | 50,809,236 |
취득가액 | 297,968,287 | 4,006,167 | 6,187,178 | 267,037,117 | 4,813,044 | 10,580,025 | 5,344,756 |
필요경비 | 2,561,950 | 34,368 | 53,078 | 2,290,851 | 42,624 | 93,696 | 47,332 |
양도차익 | 315,469,762 | 76,255,888 | 167,810,091 | -11,416,011 | 27,744,477 | 9,658,169 | 45,417,177 |
장기보유특별공제 | 45,670,347 | 13,726,060 | 30,205,816 | 0 | 0 | 1,738,470 | 0 |
양도소득금액 | 269,799,416 | 62,529,828 | 137,604,275 | -11,416,011 | 27,744,477 | 7,919,699 | 45,417,177 |
결정세액 | 23,346,553 | ||||||
가산세 | 9,230,208 | ||||||
농어촌특별세 | 11,832,641 | ||||||
고지세액 | 44,409,402 | ||||||
(3) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액 1억원을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
(가) 쟁점토지 취득시 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2001.11.13. 신○○로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 263-1 및 263-3 답 1,623㎡를 취득하는 계약을 체결하였던바, 매매대금은 1억원으로서 계약금 10,000,000원은 계약시에 지불하고, 잔금 90,000,000원은 2001.11.23. 지불하는 조건이며, 특약사항으로 ① 매도인 잔금 전까지 설정을 풀고, ② 잔금을 지불하고 본등기 전까지 가등기하며, ③ 전용허가는 조건 없이 명의변경한다고 기재되었고, 계약당사자 및 ○○공인중개사 대표 조○○이 날인하였으며, 부동산매매계약서 내역의 필체와 매매거래 당사자 인적사항의 필체가 동일한 것으로 나타난다.
(나) 2001.11.13. 작성된 계약금(10,000,000원) 영수증에는 발행인이 신○○의 대리인 임○○으로 되어 있고, 필체는 부동산매매계약서 필체와 동일한 것으로 보이며, 2001.11.21. 작성된 잔금(90,000,000원) 영수증은 발행인이 신○○로서 필체는 부동산매매계약서의 필체와 다른 것으로 보인다. ○○은행 ○○지점장이 2011.2.1. 발행한 자기앞 수표 발급사실 확인서에는, 청구인의 남편 윤○○가 운영하는 ○○○의 ○○은행 계좌(226-******-**-***)에서 2001.11.20. 91,300,000원이 수표(10,000,000원권 9매, 1,000,000원권 1매, 100,000원권 3매)로 인출된 것으로 나타난다.
(다) 쟁점토지 및 쟁점주택 양도시 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2009.5.8. 쟁점토지 및 쟁점주택을 박○○에게 양도하는 계약을 체결하였으며, 매매대금은 615,000,000원으로서 건물분은 510,000,000원, 토지분은 105,000,000원으로 구분되었으며, ○○군수가 2009.6.9. 교부한 부동산거래계약신고필증에도 쟁점주택 510,000,000원, 나머지 토지 105,000,000원에 매매한 것으로 나타난다.
(라) 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액 1억원은 2001.1.1. 기준개별공시지가 총액 8,624,690원(= 889㎡ x 6,110원 + 734㎡ x 4,350원)의 11.6배에 해당하는 가액으로 나타난다.
<표4> 개별공시지가 및 개별주택가격
(단위 : 원/㎡)
기준년월일 | 쟁점토지 개별공시지가 | 쟁점주택 개별주택가격 | ||||
263-1 | 263-3 | 263-6 | 263-7 | 263-8 | ||
2010.1.1. | 132,000 | 132,000 | 49,500 | 12,800 | 49,500 | |
2009.1.1. | 128,000 | 128,000 | 43,000 | 12,200 | 43,000 | 150,000,000 |
2008.1.1. | 132,000 | 132,000 | 41,900 | 12,500 | 41,900 | 151,000,000 |
2007.1.1. | 123,000 | 111,000 | 37,500 | 11,200 | 37,500 | 113,000,000 |
2006.1.1. | 95,900 | 95,900 | 29,800 | 9,900 | 29,800 | 109,000,000 |
2005.1.1. | 52,600 | 52,600 | 16,500 | 4,950 | 16,500 | 88,700,000 |
2004.1.1. | 31,100 | 21,000 | 11,200 | 3,460 | 11,200 | |
2003.1.1. | 8,050 | 5,900 | 8,800 | 2,740 | 8,800 | |
2002.1.1. | 6,400 | 4,560 | ||||
2001.1.1. | 6,110 | 4,350 | ||||
(마) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액 1억원을 인정하여 실지거래가액으로 양도소득금액을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 객관성이 확보되지 아니하는 영수증만 제시한 점, 충구인 남편 명의의 계좌에서 수표로 인출된 잔금과 유사한 금액이 매도인에게 실제 지급되었는지 확인되지 아니하는 점, 청구인이 주장하는 취득가액 1억원은 매매계약 체결 당시 개별공시지가의 11배 이상의 높은 가액인 점 등에 비추어, 쟁점토지의 실지거래가액을 1억원으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.
따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가로 환산한 취득가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.