주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1974.6.12. 취득한 경상남도 OOO 대지 213.4㎡에 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축(1976년)․증축(1983년)하여 보유하다가 2010.8.4. 구OOO에게 양도하고 2010.9.30. 양도소득세 예정신고하였으나 이를 납부하지 아니하자 처분청은 2010.12.10. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였고, 청구인은 1983년 건물증축시 소요비용 OOO백만원 및 1993년 쟁점부동산의 화재발생으로 인한 소실비용과 2010년 건물누수로 인한 방수공사와 인테리어 공사비용을 취득가액 및 필요경비로 인정해 달라며 2011.2.17. 경정청구를 하였다.

 나. 처분청은 쟁점부동산 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산가액으로 양도차익을 산정하였으므로「소득세법」제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에 의한 개산공제액만 가산하여 필요경비로 공제할 수 있다며 2011.2.23. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.16. 이의신청을 거쳐 2011.4.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  쟁점부동산은 1976년 건물준공후 1983년 건물증축시 OOO백만원이 소요되었고, 1993년 화재로 인하여 발생한 보수공사비용 및 2010년 건물누수로 인한 방수공사와 내부 인테리어 공사로 인하여 발생한 비용에 대하여 취득가액 및 필요경비로 인정하여야 한다.

 나. 처분청 의견

    청구인은 1983년 쟁점부동산의 건물증축시 OOO백만원이 소요되었으므로 이를 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 실질적인 증빙이 없어 사실확인이 불가능하고, 화재로 인한 비용은 필요경비로 인정되지 아니하며, 2010년 건물누수로 인한 방수공사와 내부 인테리어 공사의 경우 쟁점부동산의 공사비용이 아닌 것으로 보이므로, 취득가액을 환산가액으로 계산한 경우 필요경비는 개산공제액을 공제할 수 있도록 한 규정을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  환산취득가액으로 양도차익을 산정하면서 쟁점부동산의 증축비용 및 보수비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

 나. 관련법령

  (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액

  제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

  (2) 소득세법 시행령

  제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 경상남도 OOO 대지 213.4㎡를 1974.6.12. 매매로 취득한 후 지하 1층, 지상 2층 주택 및 상가 254.68㎡를 신축․보유하다가 2010.7.14. 구OOO에게 양도한 후, 2010.9.30. 양도가액 OOO천원(실거래가액), 취득가액 OOO천원(환산가액), 필요경비 OOO천원(개산공제액)으로 하여 양도소득세 OOO천원을 예정신고한 사실과 이를 납부하지 아니하여 처분청이 2010.12.18. 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정․고지한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

  (2) 이후 2011.2.17. 청구인은 1993년 쟁점부동산의 화재로 인한 소실비용 OOO천원, 보수공사비 OOO천원을 추가로 기타 필요경비에 산입하여야 한다며 경정청구 하였으나, 처분청은 취득 당시 환산취득가액을 적용한 경우「소득세법」제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제 163조 제6항에 규정된 개산공제액(기준시가의 3/100)만 필요경비로 공제할 수 있다 하여 청구인의 경정청구를 거부하였다.

  (3) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 1983년 쟁점부동산 증축당시 소요된 OOO천원으로, 쟁점부동산의 건축비를 계산하면 입증되는 바, 처분청이 1985년 건물 의제취득일을 기준으로 하여 환산취득가액 OOO천원을 취득가액으로 산정하여 과세한 것은 물가상승율 등을 감안할 때 터무니 없는 가액이므로, 쟁점부동산에 대한 취득가액 및 필요경비를 건축비 OOO천원과 화재로 인한 소실비용 OOO천원, 2010년 건물누수로 인한 방수공사 등 보수공사비 OOO천원을 합산한 OOO천원으로 경정하여야 한다고 주장하면서, 2010.12.21. OOO소방서장이 발행한 화재증명원과 OOO인테리어(대표 김OOO)가 발행한 견적서 및 간이영수증 등을 제출하였다.

  (4) 살피건대, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없어 환산취득가액으로 예정신고를 하였다가 이후 필요경비 등을 인정하여 달라며 경정청구를 하였으나, 건물 증축시 발생한 건축비와 화재로 인한 소실비용의 경우 실질적인 증빙이 없어 이를 인정하기 어려워 보이며, 보수공사비용의 경우 쟁점부동산의 양수인인 구OOO가 쟁점부동산 취득 후 이를 헐고 건물을 신축하였는 바, 양도일(2010.7.14.) 직전인 2010년 5월에 쟁점부동산의 인테리어를 한다는 것이 상식에 부합하지 아니하며, 우리 심판원에서 이 건 심리당시 유선으로 확인 바, 구OOO는 취득시 인테리어 공사사실을 알지 못한다고 진술하였고, 실제 인테리어 사업자인 김OOO도 본인이 수리한 주택은 쟁점주택이 아닌 청구인의 다른 주택이라고 진술하고 있는 점 등으로 미루어 보아 보수공사비용 역시 확인되는 것으로 보기 어렵다.

  따라서, 이 건은 처분청이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산가액으로 계산한 경우인 바,「소득세법」제97조 제3항 제2호에 의한 개산공제액을 필요경비로 공제하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.