주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. OOO지역본부(이하 “OOO”라 한다)는 OOO세무서장의 위임을 받아 2011.9.19. 체납자 조원일 소유의 OOO 대 546㎡ 및 같은 곳 233-1 대 404㎡(합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)의 공매공고를 하였다.

나. 청구인은 입찰보증금 OOO원을 OOO에 납부하면서 입찰에 참가하여 쟁점토지를 OOO원에 낙찰받았고, OOO는 2011.11.11. 쟁점토지를 청구인에게 매각결정하였으며, 입찰보증금을 제외한 나머지 대금을 2012.1.10.까지 납부할 것을 통지하였다.

다. 청구인은 2011.12.30. OOO에 쟁점토지 공매절차시 대항력이 있는 임차인이 있음을 알려주지 아니하였다면서 위 매각결정의 취소를 신청하였고, OOO는 2012.1.16. 이를 거부한다는 취지의 회신을 한 후, 청구인이 대금을 납부기한까지 납부하지 아니하자 2012.1.27. 매각결정을 취소하고 청구인이 납부한 입찰보증금 OOO원을 반환하지 아니하고 체납세액 등에 충당하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 OOO 의견

가. 청구인 주장

  쟁점토지 임대차계약을 맺고 건물을 신축하여 대항력 있는 임차권을 취득한 OOO 주식회사(변경된 상호는 주식회사 OOO이고, 이하 “OOO”이라 한다)가 이러한 사실을 OOO에 신고하였고, 대항력 있는 임차권은 공매에 의하여 소멸되지 아니하여 이를 낙찰자가 인수하여야 하는 중요사항에 해당하는바, OOO는 「국세징수법」제67조 제2항 제10호에 따라 반드시 공고하여야 함에도 이를 공고하지 아니하여 청구인이 불측의 손해를 입게 되었으므로 청구인에 대한 쟁점토지 매각결정을 취소하고 납부한 보증금을 반환하여야 한다.

 법원 경매시에도 대항력 있는 임차인의 존재는 매각물건명세서에 반드시 기재되어야 하고, 그러하지 아니할 경우 중대한 하자로서 매각불허가 사유에 해당하며(OOO, 1995.11.22.), 처음에는 선순위 권리가 존재하여 대항력이 없었다가 낙찰 이후 다른 사정의 변경으로 인하여 대항력 있는 임차인으로 변경되었을 경우에도 낙찰결정 취소사유가 되고(대법원 OOO, 2003.4.25.), 「민법」제578조는 경매뿐만 아니라 공매의 경우에도 준용되는바(OOO, 2007.11.13.), 청구인에 대한 매각결정 취소와 보증금 반환요구는 공매절차의 하자에 따른 「민법」제570조 내지 제577조에 따른 적법한 계약의 해제이므로 OOO의 처분은 부당하다.

나. OOO 의견

법원의 경매절차와는 달리 공매절차는 부동산 현황조사 및 매각물건 명세 작성 등에 대한 제도적 장치가 없을 뿐 아니라, 공매 공고시 입찰에 참가하고자 하는 자에 대한 주의사항으로 공매 물건상의 하자 또는 제반권리 상의 문제점에 대한 부담은 매수자 책임으로 진행하고 있고, 압류재산인 쟁점토지 공매의 경우에도 2011년도 제18차 「압류재산 공매공고」9조 주의사항 라 및 마에서 공매 재산에 있어 물건의 특성상 매각에 의하여 소멸하지 아니하는 부동산의 권리와 공부 및 지적부상 표시의 상이나 또는 수량 등의 상이에 대하여 입찰자 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하도록 하는 등 입찰자의 부담 책임을 명확히 공고하였다.

 또한, 쟁점토지 공매공고에 있어서 “본건 토지위에 매각에서 제외되는 제3자 소유 건물 및 소유자 미상의 관상수가 식재되어 있으니 법정지상권 성립유무 등에 유의하시기 바라며, 유치권 신고(금OOO)가 있으므로 사전조사 후 입찰 바람”이라는 유의 사항을 공고하여 입찰자로 하여금 사전에 주의를 요하도록 기본적인 주의․의무 사항을 공고하여 공고 요건에 대한 충분한 의무를 이행하였다.

 위에 열거한 「압류재산 공매공고」또는 입찰자가 반드시 확약하도록 하고 있는 「압류재산 인터넷 공매 입찰참가자 준수규칙」에 불구하고 일반적인 부동산 거래 관행에 있어서도 현장을 방문하여 확인함은 통상적인 행위라 할 것이고, 특히 법원 경매절차나 공매절차와 같이 강제처분 절차에 있어서는 더욱 주의를 기울여 현장을 확인하여야만 할 것인바, 청구인은 이러한 본인의 책임을 소홀히 하고 그 책임을 OOO에만 전가하고 있으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  쟁점토지 공매절차에 하자가 있으므로 매각결정을 취소하고 입찰보증금을 반환하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 국세징수법

 제67조【공매의 방법과 공고】① 공매는 입찰 또는 경매(정보통신망을 이용한 것을 포함한다)의 방법으로 한다.

② 세무서장은 공매를 하려면 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일한 재산에 대한 공매ㆍ재공매 등 여러 차례의 공매에 관한 사항을 한꺼번에 공고할 수 있다.

 1. 매수대금의 납부기한

 2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항

 3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우에는 그 입찰기간)

 4. 개찰(開札)의 장소와 일시

 5. 공매보증금을 받을 때에는 그 금액

 6. 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자(체납자는 제외한다. 이하 같다)에게 우선매수권이 있다는 사실

 7. 배분요구의 종기(終期)

 8. 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권

 9. 매각결정 기일

 10. 매각으로도 소멸하지 아니하는 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실

 11. 공매재산의 매수인으로서 일정한 자격을 필요로 하는 경우 그 사실

 12. 제68조의3 제2항 각 호에 따른 자료의 제공 내용 및 기간

 제78조【매각결정의 취소】① 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.

 2. 제76조에 따라 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우

② 제1항 제1호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 계약보증금은 매수인에게 반환하고, 제1항 제2호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 계약보증금은 체납처분비, 압류와 관계되는 국세․가산금의 순으로 충당하고 그 남은 금액은 체납자에게 지급한다.

 (2) 민법

 제622조【건물등기있는 차지권의 대항력】① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

 제575조【제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임】① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

 제578조【경매와 매도인의 담보책임】① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 2011.9.19. 공매공고에 포함된 일반적인 유의사항은 다음과 같다.

  (가) 라. 주거용 건물(또는 상가건물)의 경우 등기사항증명서의 최선순위 권리자(근저당권, 압류권 등)보다 먼저 주민등록 전입신고 및 거주의 요건을 갖추고 있는 임차인(상가건물의 경우는 건물의 인도와 사업자등록 신청한 임차인)이 있을 때에는 낙찰자는 매각대금 외에 임차보증금을 별도로 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있으므로 임대차 관계 등에 대하여는 입찰자 책임 하에 사전 조사하고 입찰에 참가하시기 바랍니다.

  (나) 마. 공매재산에 대한 실물확인 및 상태점검은 공매재산 소재지 현장에서 입찰자 책임 하에 확인하시기 바랍니다.

 (2) OOO의 위 공매공고시 쟁점토지와 관련하여 공고한 유의사항에는 “본 건 토지위에 매각에서 제외되는 제3자 소유 건물(232-11번지) 및 소유자 미상의 관상수가 식재되어 있으니 법정지상권 성립유무 등에 유의하시기 바라며, 유치권 신고(금 OOO원)가 있으므로 사전조사 후 입찰바람”이라고 되어 있다.

 (3) OOO이 2011년 8월 제목을 ‘유치권 권리신고서’로 하여 신고한 내용은 다음과 같다.

  (가) 체납자 조원일과 2005.5.2. 부동산 임대차계약을 체결하고 그 내용에 따라서 공사대금 OOO원을 투입하여 2006.9.20. 본사 사무실을 준공하여 당해 부동산을 현재까지 사용하고 있다.

  (나) 또한, 건물 신축에 따라 체납자와 임대차계약을 체결한 2005.5.2. 이후 현재까지 임대보증금 OOO원, 월차임OOO원으로 하여 쟁점토지를 임차하여 임대보증금의 반환청구권도 가지고 있다.

  (다) 따라서 쟁점토지의 임차인 OOO은 체납자를 상대로 건물 신축에 따른 OOO원 및 임대보증금 OOO원에 대한 상환청구 채권을 가지고 있고, 이 비용전액의 변제 수령시까지 쟁점토지를 점유하는 유치권을 행사하고자 정당한 유치권자로서 권리를 신고한다.

 (4) 쟁점토지 지상에 신축된 건물은 지상 2층의 철근콘크리트 구조의 사무소이고, 2006.9.20. OOO이 소유권 보존등기를 한 것으로 일반건축물 대장에 나타난다.

 (5) OOO과 체납자 조원일이 2005.5.2. 작성한 쟁점토지 임대차계약서에는 보증금이 OOO원, 임대기간이 2005.5.2.～로 되어 있다.

 (6) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 공매절차에 하자가 있으므로 매각결정을 취소하고 입찰보증금을 반환하여야 한다고 주장하나, OOO가 공매공고시 입찰자에게 임차권 등을 확인하도록 안내하였고, OOO이 신고한 유치권의 내용과 금액을 포함시켰으며, 쟁점토지 지상에 체납자가 아닌 OOO 소유의 건물이 존재하고 있으므로 청구인이 임차보증금이 존재할 것임을 알 수 있었다고 보이고, OOO가 OOO의 유치권 신고내용에 포함된 임차권을 별도로 구분하여 공고하지 아니하였으나, 매각결정을 취소(입찰보증금 반환)할 정도의 잘못으로는 보이지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.