주 문

OOO세무서장이 2011.1.25. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은

1. 경기도 OOO를 중과세(100분의 50) 대상에서 제외하는 것으로 하여 신고한 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1993.3.23. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOO OOOO(건물 133.89㎡ 및 대지 70.045㎡, 이하 “종전주택”이라 한다)를 2008.10.8. 김OOO(이하 “양수자”이라 한다)에게 매매대금 OOO원에 양도한 뒤, 일시적인 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하다가, 처분청으로부터 기한 후 신고․납부안내문을 통보받고 2010.10.15. 1세대 2주택으로 보아 중과세 세율(100분의 50)을 적용하여 신고하고 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 청구인 및 배우자인 설OOO은 2005.5.16. OOO 조합원 박OOO으로부터 서울특별시 OOO OOO OO OOOOOOO OOOO OOOOO(건물 149.45㎡, 대지 70.58㎡, 이하 “대체주택”이라 한다)에 대한 입주권을 공동으로 취득하고, 2007.8.24. 대체주택에 대하여 사용승인이 있었지만 분양대금 중 잔금을 지급한 날인 2007.10.12.을 취득시기로 보아야 하며, 그 때부터 1년 내인 2008.10.8. 양도한 종전주택은 1세대 1주택에 해당되어 비과세대상이므로 납부한 세액을 환급하여야 한다는 내용으로 2010.11.29. 처분청에 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 청구인이 대체주택을 사용승인일인 2007.8.24. 취득하였음에도 그 때부터 1년이 경과한 2008.10.8. 종전주택을 양도하였으므로 납부한 세액을 환급할 수 없다고 하여 2011.1.25. 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 대체주택의 취득한 날은 사용승인일(2007.8.24.)이 아니라 잔금을 지급한 2007.10.12.이고, 1년 내인 2008.10.8. 종전주택을 양도한 이상, 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다.

  또한, 대체주택을 2007.8.24. 취득하였다 하여도 청구인이 종전주택 양수자의 요청에 따라 약정한 잔금지급일(2008.8.13.)에 2008.10.8.까지 연기하여 주어 잔금을 소비대차금액으로 변경한 이상, 그 날이 종전주택의 양도일이므로 1세대 1주택으로 비과세대상이다(주위적 청구).

 (2) 세법지식이 부족한 청구인이 종전주택을 양도하면서 양수자의 어려운 자금사정을 감안하여 잔금지급일을 연기함에 따라 불가피하게 일시적 2주택자가 된 것이고, 청구인에게 귀책사유 또는 투기목적이 없었음에도, 청구인이 15년 6개월 이상 보유하다가 양도한 종전주택 양도가액 OOO원의 64%인 OOO원을 양도소득세로 납부함은 지나치게 가혹하며, 나머지 금액으로는 전세를 구하기도 어려운 실정이라 헌법이 보장하는 거주이전의 자유를 심각하게 제한한다.

  그렇다면, 판례(대법원 2009두13788, 2009.12.24.) 및 조세심판원의 심판결정(조심 2009서2273, 2010.10.15.)에서 이주목적으로 대체주택을 취득할 때 부득이하게 3주택을 보유하는 경우 투기목적 등이 없으면 1세대 3주택자에 대한 중과세 세율(100분의 60)의 적용을 배제하라고 결정한 취지 등을 감안하면 중과세의 세율(100분의 50)이 아니라 일반세율(100분의 36)로 과세하여야 한다(예비적 청구).

나. 처분청 의견

재건축조합 조합원으로부터 그 지위(입주권)를 승계 받아 취득하는 주택은 자기가 건설하는 건축물과 사실상 동일하여 대체주택의 취득시기는 사용승인일인 2007.8.24.이며, 청구인은 그로부터 1년이 경과한 2008.10.8. 종전주택을 양도한 만큼, 양도소득세가 비과세되는 일시적 1세대 2주택자에 해당하지 아니하기 때문에 청구인이 기한 후 신고한 후 제기하는 경정청구를 거부한 처분은 적법․타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 대체주택의 취득일이 사용승인일인지 또는 분양대금 잔금지급일인지 여부 및 종전주택을 양도하면서 매수인의 요청에 따라 잔금지급기일을 연기한 경우 잔금을 소비대차로 변경한 것으로 보아 그 날을 양도일로 인정할 수 있는지 여부(주위적 청구)

 ② 이주목적으로 대체주택을 취득하며 종전주택 양수자의 자금사정으로 인하여 잔금지급일을 연기함에 따라 부득이하게 1세대 2주택이 되는 경우 중과세 세율(50%)을 배제할 수 있는지 여부(예비적 청구)

나. 관련법령

 (1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것)

  제89조【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

  제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

  제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하󰡒양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

    양도소득과세표준의 100분의 50

 (2) 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호에 의하여 개정되기 전의 것)

  제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(이하 생략)

  제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

제167조의5【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 “대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1.「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 사실관계 및 판단

  (1) 이 건의 사실관계를 보면 다음과 같다.

 (가) 청구인이 1990.11.29. 주식회사 OOO으로부터 종전주택을 분양대금 OOO원에 취득하였고, 1993.3.23. 소유권이 청구인 앞으로 이전등기가 되었다가, 2008.5.13. 매매를 원인으로 매매대금 OOO,OOO,OOO원에 2008.10.8. 양수자 앞으로 소유권이전등기가 완료되었다.

 (나) OOO 재건축정비사업조합장은 송파구청장으로부터 2002.11.29. 사업계획승인을 받고 2004.5.29. 관리처분계획인가를 받았다.

 (다) 청구인과 배우자 설OOO이 2005.5.16. OOO 재건축조합원 박OOO으로부터 대체주택 입주권을 공동으로 취득하였고, 그 주택의 사용승인일은 2007.8.24.이며, 2007.12.14. 소유권보존등기가 되었다.

   (라) 청구인과 동일 세대원이 1993.1.26.부터 2007.3.26.까지 계속하여 종전주택에서 거주하였다.

  (2) 대체주택에 대한 조합원 공급계약서 및 분양대금 중 잔금납부 영수증에 의하면 아래와 같은 내용이 나타난다.

   (가) 공급자이자 채권양도인은 OOO 재건축사업조합이고, 시공자 겸 채권양수인은 OOO주식회사이며, 공급받는 자는 박OOO이다.

   (나) 총 분양대금은 OOO원이며, 출자아파트 권리가액은 OOO원이고, 부담금은 OOO원이다.

   (다) 공급받는 자는 납부하여야 할 부담금 중 계약금 OOO원(20%)은 체결일인 2004.6.23.에, 중도금OOO원(60%)은 2004. 11.19.부터 2007.2.20.까지 6회에 걸쳐서 분할하여, 잔금인 OOO원(20%)은 입주할 때에 각각 납부한다.

   (라) 입주예정일은 2007년 8월이다. 다만, 조합의 사업진행 일정 및 공정에 따라 변경될 수 있다.

   (마) 공급받는 자는 입주 이전에 부담금을 전액 납부하여야 한다. 또한, 금융기관으로부터 대출금을 받아 부담금을 납부한 경우 공급받는 자는 당해 대출금을 전액 상환하거나 양도자가 허용하는 경우에 해당 금융기관에게 근저당권의 설정에 필요한 제반 서류를 제출하고 입주증명을 발급받은 후에만 입주할 수 있다.

   (바) 청구인 부부가 2005.5.10. 조합원 박OOO으로부터 대체주택에 대한 모든 권리와 의무를 승계 받았다.

  (3) 청구인이 2008.5.13. 종전주택의 매매계약을 체결하며 통상적인 부동산 거래관행에 의하여 계약체결일부터 3개월 이후인 2008.8.13.을 잔금지급일로 약정하였는데, 그 날 양수자의 어려운 자금사정 때문에 부득이하게 잔금을 소비대차계약의 대상으로 변경하였다고 주장하며 제시하고 있는 증빙서류를 보면 다음과 같다.

   (가) 종전주택 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다.

     1) 매매계약 체결일은 2008.5.13.이고, 매매대금 OOO원의 지급시기에 대하여 약정한 내용은 아래〈표1〉과 같다.

     2) 잔금약정일이 2008.9.30.인 것을 2008.10.8.로 정정한 뒤에 그 위에 청구인과 대리인인 배우자 설OOO 및 양수자가 날인하였다.

     3) 종전주택 매매계약서는 전산으로 작성되어 있으나, 중도금 지급을 약정한 란에는 위〈표1〉비고의 내용이 수기로 기재되어 있다.

   (나) 청구인은 양수자가 가장 고가일 때에 종전주택을 매입하게 되어 화가 나서 소비대차로 변경한 잔금에 대한 이자지급을 거절함에 따라 불가피하게 이자와 종전주택 가격하락을 상계하기로 하여 2008. 9.30. 매매계약서를 다시 작성하였다고 주장하며 아래〈표2〉와 같은 국민은행이 제공하는 아파트 시세변동을 증빙으로 제시하고 있다.

   (다) 청구인은 2008.8.13. 종전주택의 잔금지급일을 2008.9.30.까지 연기하여 주고, 2008.9.30. 다시 2008.10.8.로 연장하여 주어 결국 2008. 8.13. 잔금을 소비대차로 변경하였다고 주장할 뿐이고, 위 매매계약서 및 아파트 시세변동 외에 그와 같은 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적 증빙서류는 제시하지 아니하고 있는 실정이다.

  (4) 심리일 현재까지 청구인 및 배우자 설OOO이 주택을 취득하고 양도한 내역을 보면 아래〈표3〉과 같다.

  (5) 2005.12.31. 법률 제7837호에 의하여「소득세법」제95조 제2항 및 제104조 제1항을 개정하여 1세대 2주택자가 2007.1.1. 이후 양도하는 주택에 대하여 50%의 세율을 적용한다고 하여 양도소득세의 과세를 강화하였는데, 국세청장은 2006년 3월에 발간한 2006년 개정세법해설에서 입법취지를 “거주목적의 실수요자가 아니라 주택을 재산증식의 수단으로 이용하는 1세대 2주택의 보유자에게 양도소득세를 중과세하여 자본이익을 환수하고 부동산의 투기수요를 억제하여 거래시장을 안정화시키는 것”이라고 밝히고 있다.

  (6) 청구인이 2010.10.15. 처분청에 제출한 기한 후 신고서를 보면, 청구인은 15년 6개월간 보유한 종전주택을 양도하고 동 주택의 양도가액인 OOO원의 63.9%에 상당하는OOO원(양도소득세는 OOO원, 주민세는 OOO원)을 납부한 것으로 나타난다.

  (7) 청구인이 종전주택을 양도한 후인 2008.11.28.부터는 일시적인 1세대 2주택자가 종전주택을 양도할 경우 중복보유 허용기간을 종전 1년에서 2년으로 연장하였고, 2009.1.1.부터 2012.12.31.까지는 1세대 2주택자에 대하여 한시적으로 일반누진세율을 적용하도록 하고 있다.

  (8) 먼저, 주위적 청구에 대하여 본다.

   (가) 청구인은 잔금약정일인 2008.8.13.에 양수자의 자금사정으로 인하여 부득이하게 잔금을 소비대차로 변경하였으므로 그 날을 양도시기로 하여야 한다고 주장하나, 그 때 잔금을 소비대차로 전환하였다 인정할 만한 객관적 증빙서류를 제시하지 아니하므로 종전주택의 양도시기로 인정하기는 사실상 어렵다 하겠다.

 (나) 구 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정됨에 따라 2003.7.1.부터 시행되기 전의 것)에 의한 재건축조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되어 새로이 건설되는 주택 및 부대ㆍ복리시설(이하 ‘주택 등’이라 한다)을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 구「소득세법」(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 이전의 것)에 의하여 자기가 건설하는 건축물과 실질적으로 동일한 점을 고려하면 사용승인일로 보는 것이 타당하고, 그렇다면, 2007.8.24. 대체주택을 취득한 뒤 1년이 경과한 2008. 10.8. 양도한 종전주택은 일시적인 2주택에 해당되지 아니한다고 판단된다(대법원 2007두146, 2008.5.29./조심 2007전2412 외 다수 같은 뜻임).

  (9) 예비적 청구에 대하여 본다.

   (가) 통상적인 주택매매에 있어 계약당일부터 잔금지급일까지의 기간이 2～3개월 이내인 점, 대체주택 사용승인일이 2007.8.24.인 점, 종전주택의 매매계약서상 계약일이 2008.5.13.이고, 잔금약정일이 2008. 9.30.인 것을 2008.10.8.로 정정한 점, 당시 일시적인 1세대 2주택으로 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택의 취득일부터 1년 내에 종전주택을 양도하여야 함에도 청구인은 그 때부터 45일을 초과하는 410일 만에 양도한 점 등을 고려하면,

        청구인이 대체주택 사용승인일로부터 1년 내인 2008.8.13.을 잔금약정일로 하여 종전주택 매매계약을 체결하고 양수자의 자금사정에 따라 잔금지급일을 두 번에 걸쳐 연기한 측면이 있는 것으로 보인다.

   (나) 청구인이 종전주택을 15년 이상 보유하고 거주하다 양도한 후 2008.3.3. 대체주택으로 전입한 점과 청구인 세대의 주택거래내역 등을 감안할 때, 청구인이 투기할 목적으로 종전주택을 양도하고 대체주택을 취득하였다고 단정하기는 어렵다 하겠다.

   (다) 위와 같이 청구인이 재산증식수단이 아니라 실제 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 뒤 종전주택을 양도한 것으로 인정되는 점, 양수자의 어려운 자금사정으로 인하여 불가피하게 잔금지급일을 연장함에 따라 일시적인 2주택자가 아니라 1세대 2주택자에 해당되게 된 점, 정책적인 이유(주택시장의 위축에 따른 매매의 어려움)에서 종전주택을 양도(2008.10.8.)한 이후인 2008.11.28.부터는 일시적인 1세대 2주택자가 종전주택을 양도하는 때 중복보유 허용기간을 종전 1년에서 2년으로 연장하고 또한「소득세법」제104조(양도소득세의 세율)가 계속 개정됨에 따라 2009.1.1.부터 2012.12.31.까지는 1세대 2주택자에 대하여 한시적으로 일반누진세율을 적용하고 있는 점 등을 감안하면,

        이 건의 경우에 있어 종전주택(2008.10.7. 대통령령 제21062호에 의하여「소득세법 시행령」제156조 제1항이 개정 및 시행되어서 고가주택의 범위가 6억원에서 9억원으로 상향조정됨에 따라 2008.10.8. 매매대금 830,000,000원에 양도한 것이므로 고가주택에 포함되지 아니한다)을 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택으로 보아 중과세의 세율(100분의 50)로 과세한 처분은 불합리한 측면이 있다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.