주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.4.26. OOO동 967-1 603㎡(이하 “연접토지”라 한다)를 양도한뒤 2010.6.28. 양도소득 과세표준을 예정신고하고, 2010.6.30. 같은 동 967-3 505㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한뒤 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 2010.8.27. 양도소득 과세표준을 예정신고하였으며, 처분청은 실지조사 결과 쟁점토지에 대하여 양도일 현재 농지 및 경작여부가 불분명한 것으로 보아 2010.5.31. 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정의 적용을 배제하고, 쟁점토지와 연접토지를 일괄양도한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 세무조사결과통지를 하였다.

나. 청구인은 쟁점토지에 대하여 8년 이상 자경농지에 대한 감면규정을 적용하지 아니하는 등으로 하여 2011.5.31. 양도소득 과세표준을 확정신고한 뒤, 2012.2.24. 쟁점토지가 8년자경농지라 하여 처분청에 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 2012.3.26. 감면대상이 아닌 것으로 보아 경정청구 거부통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 농사꾼의 아들로 태어나 초등학교 졸업후 가정형편이 어려워 중학교에 진학하지 못하고 부모님 농사일을 거들었으며, 현재까지 OOO광역시에서 농업인으로 거주하고 있는 점, 청구인은 1976.2.9. OOO동 309 전 3,035㎡를 취득하여 1988.4.2.까지 경작한 농지 양도시 OOO천원의 양도차익이 있었으나 자경 농민으로 인정되어 세금을 부담한 사실이 없는 점,

1990.12.27. 공동소유자와 토지를 분할하였고, 농사일만 하여 먹고 사는 사람으로서 세금을 납부하여야 한다는 사실 외에 세부적인 사항은 알지 못하여 1991.4.3. 비로소 농지원부를 작성하였으나, 쟁점토지는 취득 후 뿐만 아니라 전 소유자 서OOO(형) 명의일때 부터 이미 청구인이 경작을 하고 있었으며, 청구인은 생계를 유지할 수 있는 방법이 농사일 외에 다른 직업이 없었던 점, 1995년도에 복막염을 앓을때는 배우자 안OOO도 함께 농사일을 하였던 점, 2009년 쟁점토지 일부에 인근 주민들이 불법으로 주차를 하는 바람에 OOO광역시 OOO구청으로 부터 농지 관리가 소흘하다는 통보를 받고 즉시 불법 주차를 막고 복원하였으며, 복원 후 OOO구청 재산세과에서 현장답사 결과 자경농지가 맞다고 인정한 사실이 아래<표>와 같이 토지 정기분 과세내역서(2006년～2010년)에서 확인되는 점,

<표> 쟁점토지 재산세 과세내역

인근에서 세탁업(1999.8.～2011.7.)을 한 민OOO은 청구인과 제 가족이 쟁점토지에서 밭농사를 경작한 사실을 확인하고, 쟁점토지 취득자도 거래 당시 청구인이 밭농사를 짓고 있었으며, 농작물은 수확할 때까지 양도자인 청구인이 경작하기로 하였다고 확인한 점, 청구인이 쟁점토지에 밭농사를 지어 수확을 하지 아니한 상태(2010.9.)에 촬영한 국토지리정보원에 보관 중인 항공사진에서도 농작물이 있었음이 확인되고 있듯이 실질적으로 자경하였음이 확인되는 점 등을 종합하면, 쟁점토지는 경작기간 중 인근 주민들에 의하여 불법점거당하여 일시적인 휴경상태에 있었고, 복원 후에는 OOO구청에서도 자경농지가 맞다고 인정하여 양도당시에는 농지가 분명하므로 8년 자경 감면대상 농지를 부인한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지 주위에는 OOO자동차 서비스센터에서 많은 토지를 사용하면서 청구인의 토지를 매입하여 가스충전소를 계획하고 있었고, 인근에서 동종 업종을 이미 운영하고 있는 OOO에너지 주식회사는 경쟁관계에 있는 OOO자동차 서비스센터가 선점하는 것을 막기 위하여 연접토지의 매매를 급하게 요청하여 2010.2.26. 매매계약을 하였으며, 2개월 후 오래전부터 취득 의사가 있었던 OOO자동차 측에서 창고를 건축할 목적으로 쟁점토지를 취득하려 한다는 소문을 들은 OOO에너지 주식회사측에서 OOO자동차 서비스센터가 바로 옆에 접근하여 확장되는 것을 막기 위하여 쟁점토지를 추가로 취득하겠다고 하여 이미 1차 거래를 한 OO에너지 주식회사의 사람인 손OO에게 양도한 점,

쟁점토지 계약서 작성시 특약조건에 계약해지시 위약금 OOO백만원을 지급하기로 약정한 것은 취득자(손OOO)가 OOO자동차 서비스센타에서 더 높은 가격을 제시하게 되면 청구인이 본 매매계약을 취소하고 OOO자동차 측과 계약할 것을 대비해 이를 막기 위하여 취득자(손OOO)의 요구에 의하여 약정한 사항인 점,

당시의 상황이 동종 업종으로 경쟁관계가 예상되고 있어 두 회사가 서로 취득하려고 하였고, 연접토지는 OOO에너지 주식회사라는 법인이 취득하였으며, 쟁점토지는 손OOO(자연인 개인)이 취득하여 취득자가 다른 별개의 거래인 점, 청구인이 신고시 제출한 부동산 매매계약서 2건은 정당한 거래를 근거로 작성한 것이며, 당해 부동산 거래와 관련하여 본 계약서 외에 어떠한 별도의 계약서도 작성한 사실이 없다는 것이 세무조사시에도 밝혀진 점,

처분청은 구두로 일괄양도 매매계약을 하였다고 하나 통상 정상적인 타인 간에 부동산 매매의 경우 구두 계약은 없으며, 고액부동산의 거래로서는 부동산매매계약서를 작성하여야 비로소 거래가 확정되는 것으로서 부동산등기부등본상 매매 원인일과 접수일, 부동산양도 경위 및 양도대금을 수령한 입금 증빙에 의하여도 당사자 간 체결한 거래가 별개의 거래로 확인되는 점,

비슷한 시기에 거래된 2필지 부동산단위당 가격이 기준시가와의 차이가 존재한다는 이유만으로 바로 부당한 거래하고 단정할 수 없는 점 등을 통하여 볼 때, 거래당사자 간에 체결하고 작성한 매매계약서가 허위이거나 거래가액이 시가가 아니라고 단정할 어떠한 이유도 없고, 거래의 당시 상태, 당사자의 경제정도, 거래의 필요성, 거래를 통한 얻는 이익 등 당사자 간에 상호 지위, 당시 처한 상황과 경제적 합리성을 종합하여 볼 때, 이 사건은 정당한 거래이며, 거래가액 또한 시가이거나 그렇지 않더라도 정당한 거래에 의한 형성된 합리적 가액인데, 이를 부인하고 일괄양도로 보아 기준시가로 재계산한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 국토지리원에서 쟁점토지에 대하여 촬영한 항공사진 중 1996년 5월분을 보면, 소재지에 적재물이 확인되고, 주변 농지에 비해 경작한 사실이 없는 것으로 보이고, 2000년 3월부터 2008년 4월분을 보면, 소재지에 적재물이 있어 경작한 사실이 없는 것으로 보이며, OOO광역시에 의뢰하여 제출받은 항공사진 및 구글사진을 보면, 공지상태 및 일부 가건물 존치상태로 있고, 2010.6.14. 사진을 보면 농작하지 아니한 것으로 보이는 점,

OOO동 재산세 과세담당자에게 1996～2009년까지 적재물이 존재하고 시멘트로 포장된 사실이 있는 경우에도 분리과세(농지인정) 과세하느냐에 대한 답변을 구한바, 실질적으로 적재물이 존재하고 시멘트로 바닥이 되어있다면 종합과세하는 것이 맞고, 분리과세로 기재되었다면 착오로 기재된 것이지 농지로 인정하는 것은 아니라고 답변한 점, 양수자에 따르면 쟁점토지를 취득하기 위하여 2009년말부터 청구인을 접촉하여 2010년 2월초 계약서를 작성하기 위하여 법무사를 방문한 사실이 있으나 계약하지 못하였고, 2010.2.26. 최초 계약한 것으로 보아 청구인은 매매계약이 확실한 것을 알고 시멘트를 제거하여 나대지 상태로 만들어 양도한 것으로서, 1995년부터 2009년 2월까지 15년간을 공지 및 주차장 용도로 사용하다 쟁점토지의 실지매매계약일과 가까운 2010년 2월에 시멘트포장을 제거하였더라도 시멘트포장 제거일과 매매계약일 사이는 겨울이라 실질적으로 농지로 사용할 수 없는 점, 농지원부 작성일이 1991.4.3.으로 1995년까지 4년밖에 되지 아니하는 점 등으로 보아 8년자경한 것으로 보기 어렵다.

(2) 양수자에 따르면, 2010.2.26. 계약시 쟁점토지는 OOO에너지 주식회사 대표이사 손OOO, 연접토지는 OOO에너지 주식회사가 총 OOO백만원에 취득하기로 구두계약하고, 청구인의 요구에 의해 계약서를 임의로 분할하여 계약한 것인 점,

양수자인 손OOO(매매계약자는 손OOO의 아들인 손OOO)에 따르면, 전체양도금액을 확정한 후 연접토지는 2010.2.26. 계약금 OOO백만원, 2010.4.26. 잔금 OOO백만원, 쟁점토지는 2010.4.26. 계약금 OOO백만원, 2010.6.30. 잔금 OOO백만원을 지급하여 취득하였는데, 쟁점토지의 계약 당시(2010.4.26.) 청구인이 동 필지의 매매계약을 해지할 경우에 대비하여(양수자는 연접토지만 확보되면 쟁점토지는 필요없음) 위약금 OOO백만원을 지급하기로 약정하여 청구인은 전체금액만 확정후 순차적으로 계약서를 작성하여도 문제가 없도록 되어있어, 양수자의 입장에서는 계약을 이행하지 아니하면 계약금을 손해보거나 위약금을 지급하여야 하고, 계약이 해지되면 옆의 OOO자동차 서비스측에 양도할 수 있어 청구인은 손해볼 것이 없었으며, 양수자는 OOO자동차 서비스 측에서 충전소를 신축하면 엄청난 영업손실이 발생하여 청구인이 원하는 대로 계약서를 작성할 수 밖에 없었으므로 당초 일괄매매계약서 없이 전체금액을 확정짓는 구두계약이 이루어진 것인 점,

토지이용내역을 보면, 연접토지는 대로변에 접하여 공시지가가 ㎡당 OOO천원에 이르고, 쟁점토지는 안쪽에 위치하고 있으며, 공시지가가 ㎡당 OOO천원에 불과한데도 연접토지의 거래가액인 ㎡당 OOO천원과 비슷한 가액인 ㎡당 OOO천원에 양도한 점 등을 종합하면, 연접필지를 동일자에 감정가액 등 없이 일괄하여 양도한 것이므로 기준시가로 안분하여야한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아닌 것으로 보아 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 부인한 처분의 당부

② 쟁점토지 및 연접토지가 양도가액 구분없이 일괄양도된 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제69조 [자경농지에 대한 양도소득세의 감면]

① 농지 소재지에 거주하는 대통령이 정하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지중 대통령령으로 정하는 정하는 토지는 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 연접토지의 취득 및 양도내역은 아래와 같다.

(2) 처분청이 제시한 증빙의 내용은 아래와 같다.

(가) 처분청의 항공사진 판독의뢰에 대하여 OOO시장은 2011.4.19. 아래와 같이 회신하였다.

(나) 쟁점토지에 대한 현장사진(2010.11.10.)을 보면, 농지여부가 명확하지 아니하다.

(다) 쟁점토지에 대한 1996년 5월 사진, 2000년 3월 및 2008년 4월 항공사진을 보면 적재물이 있는 것으로 나타나는 등 경작사실이 확인되지 아니하고, 2006년부터 2009년까지는 공지 및 일부 가건물 존치상태인 것으로 나타난다.

(라) 양도소득세 경정청구 검토서를 보면, 쟁점토지에 대하여 당초 2011.4.11.～2011.4.29. 양도소득세 실지조사 하였으며, 양도당시 농지여부 검토한바 2010.11.10. 현재 공지상태 및 콘크리트 잔해가 발견되고, 2005.10.27.부터 2009.12.27.까지 항공사진을 보면 공지상태 및 일부 가건물 존치상태이며, 2010년 10월 항공사진으로 보아도 공지상태로 되어있어 농지 및 실질적으로 경작하였는지에 대하여 확인할 수 없었다는 내용 등으로 되어있다.

(마) 양도소득세 조사종결 보고(2011.5.)를 보면, 양수인은 2010.2.26. 계약시 두필지에 대한 전체계약금액을 OOO백만원으로 하여 총금액을 계약하고(계약서 없음), 청구인의 요구에 의거 양도시기 및 양도금액 등에 대하여 두필지로 나누어 임의로 계약서를 분할하여 기재하고 취득하여 기준시가로 재계산하고자 한다는 내용, 2005.10.27.부터 2009.12.27.까지 항공사진, 2010.10. 항공사진으로 보면, 공지상태 또는 일부 가건물 존치상태이고, 2010년 10월 현지확인시에도 시멘트를 걷어낸 흔적이 나타나며, 농사를 지은 사실이 확인되지 않는 나대지로 되어있다는 내용 등이 나타난다.

(바) 쟁점토지 및 연접토지 양수자 손OOO 대신 계약한 손OOO의 확인내용(2011.4.21.)을 보면, OOO자동차 OOO영업소가 충전소부지로 사용하기 위해 매매하려는 것을 알고 2009년말부터 쟁점토지 및 연접토지를 취득하기 위해 서OOO(청구인의 아들)와 접촉을 하였으며, 2010.2.5.경 계약금액 차이로 계약하지 못하였고, 2010.2.26. 법무사사무실에서 전체 양수금액을 OOO백만원으로 확정하였으며, 쟁점토지를 OOO백만원, 연접토지를 OOO백만원으로 구분하여 계약하자는 청구인의 요구를 수용하여 계약하였고, 쟁점토지 계약서상에 해약시 OOO백만원을 위약금으로 지급한다는 계약을 체결하였으며, 계약금액은 감정평가 없이 청구인의 요구에 의하여 임의로 작성된 것이고, 토지 취득후 형질변경 없이 취득시 상태로 있다는 내용 등으로 되어있다.

(사) 기타 등기부등본, 농지원부, 주민등록등본, 항공사진 등이 제시되었다.

(3) 청구인이 제시한 증빙은 아래와 같다.

(가) 청구인이 제시한 국토지리정보원의 2010년 9월 항공사진을 보면, 쟁점토지에 녹지부분이 있는 것으로 되어있다.

(나) 재산세 정기과세내역서를 보면, 쟁점토지는 2006년, 2007년, 2008년, 2010년 분리과세, 2009년 종합과세된 것으로 나타난다.

(다) 구OOO 인우보증서를 보면, 1986년 당시 쟁점토지 및 연접토지의 공동소유자로서 1986년부터 1993년까지 청구인이 부추 등의 농작물을 자경하였다는 내용 등으로 되어있다.

(라) 민OOO의 인우보증서(2011.7.26.)를 보면, 1999년 8월부터 연접토지 지상의 상가를 임차하여 세탁소를 하고 있는데, 쟁점토지는 그 이전부터 밭농사를 짓고있던 것으로 보였고, 옥수수, 호박, 고추 등을 청구인과 부인이 자주와서 경작하는 것을 자주 보았다는 내용 등으로 되어있다.

(마) 손OOO(손OOO이 대신 확인, 2011.7.21.)의 확인서를 보면, 부동산 거래 당시인 2010년 4월말 쟁점토지에서 밭농사를 짓고 있었으며, 텃밭에 옥수수와 호박등이 심어져 있었고, 농사를 짓고있는 농산물은 수확할 수 있도록 청구인과 협의하였다는 내용 등으로 되어있다.

(사) 기타 퇴비(OOO종묘농약사), 비료(OOO지점) 구입 거래내역(2010.3.9.), 쟁점토지에 대한 재산세(토지)물건별 세액계산내역, 등기부등본, 토지이용계획확인원, 주민등록초본, 농지원부, 청구인 초등학교 생활기록부 등이 제시되었다.

(4) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지가 경작기간 중 인근 주민들에 의하여 불법점거당하여 일시적인 휴경상태에 있었고, 복원 후에는 OOO구청에서도 자경농지가 맞다고 인정하는 등 양도당시 농지라는 주장이다.

(나) 살피건대, 처분청의 항공사진 판독의뢰에 대하여 OOO광역시장은 2005.10.27.자, 2006.10.15.자, 2007.10.22.자, 2008.10.11.자, 2009.12.27.자, 2010.10.16.자 항공사진에 대하여 공지 또는 가건물존치상태인 것으로 회신한 점, 처분청이 제시한 2010.11.10. 쟁점토지에 대한 현장사진을 보면, 농지 여부가 확인되지 아니하고, 2011.5. 작성된 양도소득세 조사종결 보고서를 보면, 2010년 10월 현지확인시에도 시멘트를 걷어낸 흔적이 나타나며, 농사를 지은 사실이 확인되지 않는 나대지로 되어있다는 내용 등이 나타나는 점, 국토지리원에서 쟁점토지에 대하여 촬영한 항공사진 중 1996년 5월분을 보면, 소재지에 적재물이 있는 것으로 나타나는 점, 기타 청구주장을 확인할 수 있는 증빙이 제시되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 농지상태라고 보기 어려우므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지와 연접토지는 별도로 양도한 정당한 거래이며, 거래가액 또한 정당한 거래에 의한 형성된 합리적 가액으로서 일괄양도로 보아 기준시가로 재계산한 처분은 부당하다는 주장이다.

(나) 살피건대, 쟁점토지 및 연접토지 양수자는 전체 양수금액을 OOO백만원으로 확정하였으며, 쟁점토지를 OOO백만원, 연접토지를 OOO백만원으로 구분하여 계약하자는 청구인의 요구를 수용하여 계약하였고, 쟁점토지 계약서상에 해약시 OOO백만원을 위약금으로 지급한다는 계약을 체결하였으며, 계약금액은 감정평가 없이 청구인의 요구에 의하여 임의로 작성된 것이고, 토지 취득후 형질변경 없이 취득시 상태로 있는 것으로 확인한 점, 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 OOO천원, 양도가액은 OOO천원, 연접토지의 ㎡당 공시지가는 OOO천원, 양도가액은 OOO천원으로 쟁점토지는 연접토지와 비교시 공시지가 차이에 비하여 양도가액이 높은 것으로 나타나며, 계약서상 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하여야 할 증빙자료가 제시되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청의 경정청구 거부처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.