주 문

OOO세무서장이 2012.7.26. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.4.22. 청구 외 채OOO으로부터 경기도 OOO 대지 588㎡(2010.4.19. 같은 동 132-3 대지 420㎡와 같은 동 132-4 대지 168㎡로 분할, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하여 보유하다가 2010.5.28. 청구 외 김OOO 외 1인에게 OOO원에 양도한 후 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 채OOO에게 취득가액 OOO원을 지급하였다가 2004.5.4. 취득가액 중 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 반환받은 것으로 보고 쟁점토지의 취득가액을 OOO원에서 쟁점금액을 차감한 OOO원으로 보아 2012.7.26. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.23. 이의신청을 거쳐 2012.11.26. 심판청구를 제기하였다(이의신청에서 필요경비 OOO원이 인정되어 양도소득세 OOO원이 감액경정).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 채OOO과 2003.10.28. 쟁점토지를 OOO원에 매수하는 부동산매매계약을 체결하고 중도금 및 잔금 등 매매대금 OOO원을 지급하고 2004.4.22. 청구인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였으나 쟁점토지의 현황이 매매계약과 상이하여 전 소유자 채OOO, 전전 소유자 이OOO를 상대로 민․형사소송을 제기하려고 준비하였고, 이에 전전 소유자 이OOO는 청구인에게 자신의 일부토지를 무상으로 양도하고 일부토지는 청구인이 건물을 신축하도록 사용승인에 동의하였으며, 전 소유자 채OOO은 2004.5.4. 청구인에게 손해배상금 명목으로 OOO원을 지급하여 분쟁이 해결된 것이다. 따라서 쟁점토지는 부동산매매계약에 따라 OOO원에 소유권이전이 완료되어 등기이전까지 종료되었고 매매계약상 쟁점금액과 관련된 아무런 조건이나 특약이 없었으므로 매매금액은 OOO원으로 확정되었다고 할 것이며, 쟁점금액은 소유권이전등기가 경료된 후에 전 소유자로부터 매매계약내용의 중대한 하자로 인하여 손해배상금으로 수령한 것이지 매매대금의 일부 반환으로 볼 수는 없는 것이다.

나. 처분청 의견

청구인과 전 소유자 채OOO이 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 것으로 계약하고 그 대금지급이 완료되었다고 하더라도 청구인은 매매계약에 중대한 하자가 있음을 발견하고 채OOO에게 그 책임을 추궁하여 취득대금 중 OOO원을 반환받은 것이므로, 이는 청구인이 당초 이러한 중대한 하자를 인지하지 못한 상태에서 매매계약을 체결하여 취득대금을 지급하였다가 그 취득대금 중 일부를 반환받은 것으로 보아야 하므로 이는 손해배상금이 아닌 매매대금의 반환으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액이 매매대금의 반환인지 손해배상금인지 여부

나. 관련 법률

(1) 소득세법 제21조【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

  제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】 ⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

 (3) 민법 제390조【채무불이행과 손해배상】 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

  제572조【권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.

③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.

  제575조【제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

  제580조【매도인의 하자담보책임】 ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 2003.10.28. 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고 계약금 OOO원, 2003.12.22. 중도금 OOO원, 2004.4.21. 잔금 OOO원을 지급(OOO원은 담보대출 승계)하였으며, 2004.4.22. 소유권이전등기 경료, 2004.4.23.부터 2004.4.29.까지 쟁점토지 위의 기존건물 철거 및 나대지 측량 후 중대한 하자인 사도(私道) 발견, 2004.4.30.부터 2004.5.2.까지 전 소유자에게 손해배상을 청구하기 위한 민형사상 책임 등 법률검토, 2004.5.3. 쟁점토지 전전 소유자 이OOO와 약정체결, 2004.5.4. 전 소유자 채OOO과 합의하여 쟁점금액 을 수령한 사실이 제시된 심리자료에 나타난다.

 (2) 청구인과 채OOO이 2003.10.28. 체결한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 매매대금이 OOO원으로 나타나며, 중개업자는 기재되어 있지 아니하고, 기타 특이사항은 없는 것으로 나타나며, 위 매매계약이 수정되거나 변경된 사실은 없는 것으로 나타난다.

 (3) 청구인에 의하면, 쟁점토지와 쟁점토지와 연접한 경기도 OOO 토지(이하 “연접토지”라 한다)의 당초 소유자는 이OOO였는데, 쟁점토지와 연접토지 위에 이OOO가 사도를 만들어 주변 토지소유자에게 사용승인을 해주고 쟁점토지를 채OOO에게 양도하였으며, 채OOO은 이 사실을 알고 있으면서도 이를 속이고 청구인에게 쟁점토지를 양도하였고, 이로 인하여 청구인은 쟁점토지 중 사도로 들어간 부분 때문에 주택신축이 불가능하게 되었다고 주장한다.

 (4) 청구인(남편 박OOO가 대리)과 전전 소유자 이OOO가 2004.5.3. 작성한 약정서에 의하면, 이OOO는 청구인에게 건축허가가 가능하도록 쟁점토지 중 사도부분의 면적에 상응한 4.5평의 이OOO 토지를 사용하도록 승낙하고 건물이 준공되면 그 이OOO 토지를 청구인에게 이전하며, 쟁점토지 중 사도부분이 하남시에 의하여 수용될 경우 그 보상금은 이OOO가 수령한다는 내용이 나타난다.

 (5) 청구인 남편 박OOO가 2004.5.4. 작성한 협의서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 취득과 관련하여 2004.5.4. 이후 어떠한 책임 및 소송을 제기하지 아니하기로 서로 합의하였다는 내용이 나타나고, 청구인 남편 박OOO의 OOO은행 OOO지점 거래내역에 의하면, 2004.5.4. OOO원이 자기앞수표로 입금된 내역이 나타난다.

 (6) 처분청이 2012년 5월경 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 실지조사를 실시하고 작성한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인은 채OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 후 건물신축 등에 문제가 발생하여 전 소유자와 쟁점토지에 대한 소송 등을 하려 하였으나 채OOO으로부터 OOO원을 받는 조건으로 어떠한 책임을 부담하거나 소송을 제기하지 아니한다는 합의를 하였는바, OOO원은 매매대금 반환에 해당하므로 매매대금에서 차감하여 매매대금을 OOO원으로 확정한다는 내용이 나타난다.

 (7) 위와 같은 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지상에 사도가 있는 사실을 모르고 매매계약을 체결하였고, 이로 인하여 청구인의 건물신축이 곤란하게 되자 청구인과 전 소유자 채OOO, 전전 소유자 이OOO와의 사이에 분쟁이 일어나 결국 청구인이 채OOO으로부터 쟁점금액을 수령하는 것으로 하여 분쟁이 합의된 것으로 나타나는바, 이 경우 청구인이 매도인 채OOO을 상대로 매매대금 감액청구를 하여 쟁점금액을 수령한 것인지 아니면 쟁점토지의 하자로 인한 손해배상을 청구하여 쟁점금액을 수령하였다고 보아야 할 것인지를 살펴보면, 손해배상청구와 매매대금 감액청구에 관한 민법의 규정을 보면, 민법 제572조는 권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 매도인의 담보책임을, 제575조는 제한물권있는 경우의 매도인의 담보책임을, 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우의 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있는바, 쟁점토지에 사도가 있는 것은 쟁점토지 일부가 타인의 소유에 속하여 매도인이 그 부분을 이행할 수 없는 경우라고 보기는 어려우나, 매매의 목적물에 지상권 등 제한물권이 있는 경우 또는 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 가깝다고 할 것이므로, 이러한 경우 매수인인 청구인은 민법 제575조 또는 제580조의 규정에 의하여 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것이지 매매대금의 감액을 청구할 수 있는 것은 아니라고 할 것이어서 청구인이 수령한 쟁점금액은 손해배상금이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

     따라서 처분청이 쟁점금액을 손해배상금이 아닌 매매대금을 반환받은 것으로 보아 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 있다고 할 것이다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.