주 문

OOO세무서장이 2013.1.4. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은 경기도 OOO 전 433㎡의 실지취득가액을 OOO으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.7.13. 박OOO으로부터 경기도 OOO 전 433㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를, 2002.8.23. OOO으로부터 경기도 OOO 전 41㎡, 같은 동 855-14 전 124㎡, 같은 동 855-15 전 133㎡ 합계 298㎡(이하 “쟁점외토지”라 하며, 쟁점토지와 쟁점외토지를 합하여 “전체토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2012.2.13. 배OOO 외 1인에게 전체토지를 OOO원에 양도한 후 2012.4.30. 양도소득세 예정신고 시 전체토지의 취득가액을 환산취득가액 OOO원을 적용하여 양도소득금액을 계산하고 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조에 의한 8년이상 자경농지에 해당한다고 보아 양도소득세 산출세액 OOO원 전액을 감면세액으로 신고하였다.

나. 처분청은 2012.10.4.부터 2012.10.8.까지 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 전체토지를 주말농장으로 경작한 사실은 인정되나 재촌요건을 충족하지 못한 것으로 보아 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 부인하고 전체토지 취득가액을 환산가액을 적용하여 과세예고하였다가, 청구인이 과세전적부심사청구에서 주장한 전체토지의 실지거래가액 중 쟁점외토지는 실지거래가액 OOO원을 적용하고 쟁점토지의 실지거래가액 OOO원이 확인되지 아니한다고 부인하여 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2013.1.4. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 지인 노OOO과 공동으로 자금을 투자(청구인 OOO원, 노OOO OOO원)하여 OOO원에 쟁점토지를 취득하였고 등기는 편의상 청구인 단독 명의로 한 것이며, 취득 당일 전 소유자 박OOO에게 현금 및 수표로 취득대금을 지급하고 영수증을 수령하였으므로 실지거래가액 OOO원과 등기비용 OOO원이 쟁점토지의 취득에 소요된 실지가액이다.

 (2) 청구인은 12년 전 취득 당시의 매매계약서를 찾지 못하여 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 책상을 정리하다가 당시 연금수급자를 위한 팜플렛에 끼워있던 매매계약서를 발견한 것이며, 매매계약서를 추후에 허위로 작성한 것이 아니다.

 (3) 청구인은 교직생활을 마치고 전원생활을 위하여 쟁점토지를 취득하였고, 쟁점토지 일대의 아파트신축공사로 쟁점토지가 맹지가 되자 도로를 만들기 위하여 쟁점외토지를 추가로 취득한 것인바, 청구인이 고양시장, 시공사 등에 도로를 개설해달라고 민원을 제기하자 고양시의 권유로 시공사에서 자투리 땅인 쟁점외토지를 공시시가인 OOO원에 매수하라는 제의가 와서 쟁점외토지를 취득하면 도로를 낼 수 있다고 판단하여 구입한 것이다. 그러나 결국 도로를 내지 못하고 맹지 상태로 있다가 양도하게 된 것이므로 쟁점토지와 쟁점외토지의 거래가액에 차이가 심하다고 하여 실지거래가액을 의심할 사항은 아닌 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 분실하여 찾을 수 없다던 매매계약서를 심판청구에서 제시하고 있으나, 분실하여 찾지 못하던 매매계약서를 갑자기 찾았다는 주장은 매우 납득하기 어렵고, 매매계약서 작성일자는 2000.7.13.인데 매매대금으로 지급하였다고 주장하는 계좌에서는 2000.7.12.에 OOO원이 인출되어 계약일 이전에 대금이 선지급되었다는 주장이므로 앞뒤가 맞지 않는 점, 청구인은 쟁점토지를 노OOO과 공동으로 취득하였다고 주장하면서 전 소유자 박OOO이 작성한 것으로 되어 있는 영수증을 제시하였는데 당해 영수증에서는 수신인이 박OOO외 1인으로 되어 있고 매매계약서에서는 매수인이 박OOO 단독으로 되어 있어 내용이 일치하지 않는 점, 영수증과 매매계약서의 필체도 상이한 점, 중개업자도 없고 인감증명서도 첨부되어 있지 않은 쌍방계약서인 점 등으로 보아 과세전적부심사에서 실제 매매계약서가 제시되지 않아 불채택되자 사후에 허위로 매매계약서를 작성한 것으로 밖에 볼 수 없다.

 (2) 또한 쟁점토지와 쟁점외토지 매매사례를 비교할 경우, 쟁점토지 공시지가총액은 OOO원에 불과한 반면 쟁점외토지 공시지가총액은 OOO원으로 쟁점토지가 쟁점외토지보다 공시지가가 열등함에도 청구인이 주장하는 쟁점토지 거래가액 OOO원은 쟁점외토지 실지거래가액 OOO원보다 크게 높은 것으로 나타나고 있어 청구인의 주장은 신빙성을 의심하지 않을 수 없다.

 (3) 2000년의 경우 OOO원이면 서울특별시 강남일대 요지의 아파트 1채도 구입할 수 있는 금액으로 청구인의 재력으로 볼 때 강남의 아파트를 구입하고도 남을 금액을 주말․체험영농 목적의 토지 구입대금으로 사용하였다는 주장은 수긍하기 어려우므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 실지취득가액 인정여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

  제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 제시한 쟁점토지 부동산매매계약서에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

 (2) 청구인이 제시한 작성일자가 2000.7.13.로 기재된 영수증에 의하면 박OOO이 대리인을 통해 박OOO 외 1인으로부터 쟁점토지 매매대금 OOO원을 수령하였다는 내용이 나타나고, 청구인과 박OOO이 2000.7.13. 작성한 것으로 기재된 쟁점토지 검인계약서에 의하면 쟁점토지 매매대금은 OOO원으로 나타나는바, 검인계약서와 영수증에 날인된 박OOO의 도장은 동일한 것으로 보이며, 청구인의 OOO은행통장(597-04-******) 거래내역에 의하면, 2000.7.12. OOO,OOO,OOO원과 OOO원을 각각 출금하였고, 2000.7.13. OOO원을 출금한 내역이 나타난다.

 (3) 청구인은 쟁점토지 취득 다음해 노OOO이 사망하자 노OOO의 배우자 조OOO이 확인서 작성을 요구하여 아래와 같은 내용의 확인서를 작성하였다고 주장하면서 아래 내용의 확인서를 제출하였다.

 (4) 서울동부지방법원 부동산처분금지가처분 결정(사건 2008카단8609, 2008.9.25.)에 의하면, 채권자 조OOO이 채무자 박OOO를 상대로 소유권이전등기청구권을 보전받기 위하여 소송을 제기하였고, 법원은 쟁점토지 중 가처분할 지분 4948분의573에 대하여 조OOO의 주장을 받아들여, 박OOO는 쟁점토지 중 가처분할 지분에 대하여 매매, 증여, 전세권․저당권․임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니된다고 결정한 사실이 나타나는바, 가처분할 지분 4948분의573은 위 확인서에 나타나는 OOO원(OOO원 + OOO원)분의OOO원과 같은 비율이다.

 (5) 조OOO이 2011.10.13.경 청구인에게 작성한 영수확인서에 의하면 쟁점토지에 대한 가처분결정을 취하하고 가처분 내용에 대한 모든 권리를 포기하기로 합의하고 청구인으로부터 OOO원을 수령하였다는 내용이 나타나며, 청구인은 OOO원을 2011.10.13. 발행된 자기앞수표 9매(OOO원권 4매, OOO원권 5매)와 현금 OOO원으로 지급한 것으로 나타난다.

 (6) 청구인이 2001.11.22. 일산구청장, 2002.1.17. 고양시장과 OOO주식회사(참조 경기도 OOO 대표 이OOO)에 제출한 진정서 등 문서에 의하면, OOO 주택조합 아파트 공사로 인하여 청구인의 쟁점토지 진입로가 없어지고 맹지가 되었으며, 우천시 배수가 잘 되지 아니하는 등의 문제가 발생하여 청구인이 민원을 제출하였고, 고양시장이 2001.12.7. 청구인에게 회신한 ‘주택건설공사관련 건의서 회신(대화 OOO아파트)’ 문서에 의하면, 아파트 단지 조성으로 쟁점토지로 들어가는 진입로가 없어졌다는 의견에 대하여는 지적공부 및 현황상에는 농로가 없으나 인근 OOO조합소유의 토지를 통하여 출입이 가능하도록 조합측에서 청구인과 협의하겠다는 내용을 고양시에 통보하여 왔으며, 배수문제에 대하여는 사업주체가 우수관거 설치 등 배수처리시설을 하겠다고 고양시에 통보해왔다는 내용이 나타난다.

 (7) 청구인은 2002.8.23. OOO으로부터 쟁점외토지를 OOO원에 취득하였으며, 청구인이 고양시장과 시공회사에 위와 같이 진입도로 및 옹벽 등에 대한 민원을 제기하자 조합이 자투리 토지인 쟁점외토지를 공시지가로 양도하였다는 주장인바, 쟁점토지의 2001년 공시지가 OOO원에 쟁점외토지 면적 298㎡를 곱하면 OOO원이 산출되고, 쟁점외토지 중 두 필지는 2001년 공시지가가 공시되지 아니하였으며, 등기원인일이 2002.4.8.이고 2002년 공시지가는 2002.6.29. 공시된 것으로 보아, 조합측에서 쟁점토지의 2001년 공시지가를 적용하여 쟁점외토지 계약금액을 산정한 것으로 보인다.

 (8) 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액을 확인하기 위하여 전 소유자 박OOO에게 취득가액 확인요청 공문(재산세과-6962, 2012.10.08.)을 발송하였으나, 박OOO은 ‘기간이 많이 경과되어 찾을 수 없다’고 회신한 사실이 있고, 처분청이 확인한 쟁점토지와 쟁점외토지 공시지가 등은 아래와 같다.

                                                                 (OO : O, O)

O OO OOOOO OOOOO OOOOO OOOOO OOOOO OOO OO

 (9) 청구인이 2013.9.12. 조세심판관회의에 출석하여 진술한 주요내용은 아래와 같다.

  (가) 청구인은 정년퇴직 후 전원주택을 지을 목적으로 쟁점토지를 구입하게 되었는바, 지인을 통해 알게 된 황OOO이라는 사람의 소개로 구입하게 되었다. 황OOO을 찾으면 실지취득가액을 입증할 수 있으나 백방으로 수소문해도 찾을 수가 없다.

  (나) 청구인의 취득자금 원천은 세종특별시 부강면의 선친 토지가 수용되어 받은 보상금이고, 청구인이 OOO원, 지인 노OOO이 OOO원과 등기비용을 투자하여 공동으로 취득한 것이며, 당시 아파트공사로 쟁점토지 일대의 지가가 급등하였고, 전 소유자 박OOO도 당초 OOO원에 계약하기로 하였다가 갑자기 OOO원을 인상하였다.

  (다) 쟁점토지 거래 당일 청구인은 발목이 아파 지인 노OOO에게 대부분의 업무를 위임하였는바, 매매대금을 지급하고 영수증을 수령하였고, 검인계약서를 작성하고 등기수속을 완료하였으나, 실지취득가액이 기재된 매매계약서 작성을 누락하여 며칠 후 지인 노OOO을 통해 매매계약서를 작성해오도록 하였으며, 청구인은 인감도장 사용을 극히 꺼리기 때문에 검인계약서와 매매계약서 모두 막도장을 새겨서 사용한 것이다.

  (라) 쟁점토지 취득 다음해 노OOO이 사망하자 2002년 노OOO의 배우자 조OOO이 쟁점토지 중 노OOO의 지분을 확인하는 확인서를 작성해왔고, 청구인은 조OOO이 작성해 온 그 확인서에 그 내용이 사실이라고 기재해 준 사실이 있다.

  (마) 취득 당시 지적도를 보면 확인되는 바와 같이 쟁점토지는 도로에 접한 토지였으나 아파트 공사로 맹지가 되었고, 이에 청구인이 고양시장과 시공회사에 진입도로 및 옹벽 등에 대한 민원을 제기하자 조합이 자투리 토지인 쟁점외토지를 공시지가로 양도한 것이며, 청구인은 쟁점외토지만으로는 도로를 개설할 수 없어 인접토지 약 4~5평을 매입하고자 하였으나 소유자가 매도하지 아니하여 양도 당시까지 맹지로 보유하다 싸게 양도한 것이다.

 (10) 우리 원 직원이 전체토지 현장에 출장하여 확인한 바, 쟁점토지는 도로에 접하지 아니한 맹지이고 쟁점외토지를 이용하더라도 도로를 개설하기는 어려운 토지로 확인되며, 현 소유자는 인접토지 5평을 고가에 매입하여 맹지문제를 해결한 것으로 탐문되고, 인근 부동산중개인의 진술에 의하면 2000~2003년 당시 전체토지 주변 대로변 지역의 토지는 평당 OOO원에 거래된 사실도 있다는 것이며, 일산구청 공사과 보상팀에 문의한 바에 의하면 2000~2003년 쟁점토지 주변 도로부지 보상가액이 평당 약 OOO원 수준인 것으로 나타난다.

 (11) 살피건대, 청구인이 과세전적부심사청구에서 쟁점토지 매매계약서를 제시하지는 못하였으나, 청구인 외 1인이 수령자로 기재된 영수증을 제시하였고 그 영수증과 검인계약서에 날인된 전 소유자 박OOO의 인감이 동일한 것으로 보이므로 영수증이 허위라고는 보이지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지 계약일 전일과 계약 당일 OOO원을 출금하였고 그 출금액이 청구인이 지급하였다고 주장하는 쟁점토지 취득대금과 일치하는 점, 쟁점외토지의 경우 환산취득가액이 실지취득가액보다 약 OOO원이나 높음에도 청구인이 실지취득가액을 주장하고 있는 점, 청구인이 2002년 노OOO의 배우자 조OOO에게 작성한 확인서에 쟁점토지 취득대금이 자세히 기록되어 있는 점, 조OOO이 청구인을 상대로 노OOO의 지분에 대한 처분금지가처분결정을 받은 점, 청구인이 2011년 조OOO에게 OOO원을 지급하고 노OOO의 지분을 매입한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지 취득 당시 도로변 등은 3.3㎡당 OOO원 이상의 가격으로 거래된 사실도 있고 쟁점토지가 취득 당시에는 소로에 접해있었던 것으로 나타나는 점, 쟁점외토지는 자투리 토지이고 조합에서 청구인의 민원을 무마하기 위해 공시지가에 양도한 것으로 보이므로 쟁점외토지와 쟁점토지를 비교하기는 부적절한 점 등을 종합해보면 청구인은 쟁점토지를 OOO,OOO,OOO원(2000.7.13. OOO,OOO,OOO원, 2011.10.13. OOO원, 등기비용 OOO원 별도)에 실지로 취득하였다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.