주 문

OOO세무서장이 2014.3.27. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 취득가액을 OOO으로 하고, 기타 취득관련 부대비용 OOO을 필요경비로 공제하며, 비사업용토지에서 제외하여 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.2.28. 매매로 취득한 OOO 전 1,752㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.11.30. 경매를 원인으로 양도하였으나 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 양도가액(임의경매가격)을 OOO 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 2014.3.27. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 전소유자로부터 OOO에 매수하면서 2004.11.19. 계약금 OOO을 지급하고, 2004.12.20. 중도금 OOO 2005.2.25. 잔금 OOO을 각각 지급하였으며 그 입증서류로 매매계약서와 영수증, 계좌거래내역을 제출하였음에도 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 기준으로 한 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세의 원칙에 반하는 것이다.

 (2) 쟁점토지는 2007.3.28. 택지개발지구로 지정되어 2011.5.13.까지 법령상 사용이 제한된 토지이므로 비사업용토지에 해당하지 아니하는바 양도소득세 계산에 있어 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 처분청에 매매대금이 각각 다른 OOO의 계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 한다)와 OOO인 계약서(이하 “쟁점계약서②”라 한다)를 각각 제출하였다.

 (2) 쟁점①에 대하여, 청구인의 쟁점토지의 지분율은 100%로 확인되나, 쟁점계약서①에는 양수인이 청구인 외 1인으로 기재되어 있으며, 쟁점계약서②에 대하여 청구인은 검인계약서라고 주장하나, 청구인이 제출한 계좌거래내역에는 ‘당일출금’ 이라고 기재한 총 금액이 OOO으로 청구인이 주장하는 매매계약서상의 금액 OOO과 일치하지 않은 점 등으로 보아 실제 계약서라고 보기는 어려워 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

 (3) 쟁점②에 대하여, 쟁점토지는 2007.3.28. 택지개발예정지구로 지정되어 2011.5.13. 지정취소일까지 법령상 사용이 제한된 토지에 해당하고, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우에 해당되므로 비사업용토지에 해당되지 아니하여 장기보유특별공제를 적용함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 ① 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액 OOO 및 기타부대비용 OOO으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점토지는 비사업용토지에 해당하지 아니하므로 장기보유특별공제를 적용해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)

  제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

  제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

 1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

   가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

   나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

 (2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것)

   제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 따르면 청구인은 쟁점토지를 2005.2.28. 매매로 취득하였다가 2012.11.30. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 양도한 것으로 나타난다.

 (2) 쟁점토지의 양도가액을 임의경매가액인 OOO인 사실에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

 (3) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 청구인은 2012.11.30. 쟁점토지를 양도하고 무신고하였으므로 처분청에서 결정･고지한 내용은 다음 <표1>과 같다.

<표1> 양도소득세 결정 내용

OOO

  (나) 청구인이 2004.11.19. 작성한 부동산매매계약서에 따르면 쟁점토지의 매매금액은 OOO으로 당일 계약금 OOO 2004.12.20. 중도금 OOO, 2005.2.25. 잔금 OOO을 지급하는 조건으로 매도인은 곽OOO, 매수인은 청구인 외 1인으로 하여 서명 및 날인이 되어 있고,

  중개업자에는 OOO으로 기재되어 있으며 중개수수료는 계약체결과 동시에 지불한다는 내용과, 특약사항으로 “토지거래 및 양도신고시는 공시지가 준하여 법무사 등록에 준한다, 등기상 설정권은 형님이신 곽OOO님과 같이 잔금 해지한다(2004.12.20.)”고 기재하였고 첨부서류로 중개대상물 확인･설명서를 청구인과 곽OOO가 서명 날인하였음이 나타난다.

  (다) 청구인 명의 OOO은행 계좌거래내역에 의하면 2004.11.19. 출금액 OOO으로 쟁점토지 거래관련 일자의 총 출금액은 OOO으로 청구인이 주장하는 매매대금보다 OOO 상당이 초과출금되었음이 나타난다.

  (라) 쟁점토지에 대하여 2005.2.17. 작성한 검인계약서(매매대금 OOO)와 필요경비 입증자료로 2005.2.28. 납부한 취득세 OOO의 영수증과 등록세 등 법무사비용 OOO의 영수증을 제출하였다.

  (마) 청구인은 쟁점토지의 취득대금을 지급한 영수증 사본 3매(2004.11.19., 2004.12.20. 및 2005.2.25.)를 증거자료로 제출하였으며 내용은 다음 <표2>, <표3>, <표4>와 같다.

  <표2> 2004.11.19. 계약금 영수증

OOO

  (사) 청구인은 쟁점토지의 자경사실에 대하여 입증자료로 주민등록초본, 토지이용계획확인원, 농지원부, 농어업경영체등록확인서, OOO 거래자별 매출상세내역 등을 제출하였다.

 (4) 쟁점토지의 전소유자인 곽OOO은 양도가액을 기준시가 OOO으로 신고하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인 된다.

 (5) 이상의 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대,

  (가) 쟁점①에 대하여 본다.

   청구인이 제출한 부동산매매계약서･매매대금 지급영수증･계좌거래내역 등 그 사실관계에 비추어보면 중도금 인출금액과 날짜가 일치하고 있고, 전체 출금액 중 95%가 매매가액에 해당하는 점, 쟁점계약서②는 쟁점계약서①의 특약사항에 기재한대로 토지거래 및 양도 신고시 공시지가에 준하여 법무사 등록에 준한다는 내용에 의한 검인계약서로 보이는 점 등 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매계약서가 진실 되어 보이므로 동 계약서상의 매매가액을 취득당시 실지거래가액으로 인정하는 것이 합리적이라고 판단되고, 쟁점토지의 취득과 관련하여 청구인이 납부한 취득세와 법무사비용 등도 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다.

(나) 쟁점②에 대하여 본다.

   쟁점토지는 2007.3.28. 택지개발예정지구 지정되어 2011.5.13. 지정취소일까지 법령상 사용이 제한된 토지에 해당하고, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우에 해당되므로「소득세법 시행령」제168조의14에 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등에 의하여 장기보유특별공제를 적용함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.