주 문
OOO세무서장이 2014.5.19. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 경기도 OOO의 취득가액을 OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
1. 처분개요
가. 청구인은 2012.1.5. 경기도 OOO를 OOO에 OOO에 양도(수용)하고, 쟁점토지의 취득가액을 OOO, 쟁점외토지의 취득가액을 OOO으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 신고납부하였다.
나. OOO세무서장은 2013.6.24.～2013.7.10. 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액인 OOO으로 재산정하고, 신고누락한 쟁점토지 지상 근린생활건물 195.3㎡를 포함하도록 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2014.5.19. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.30. 이의신청을 거쳐 2014.11.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 2003.3.26. 쟁점토지를 OOO에 매수하였으나 계약서를 분실한바, OOO을 취득가액으로 인정하거나 수표에 의하여 매매대금의 지급이 확인되는 OOO을 취득가액으로 인정하여야 한다.
청구인은 부동산 매수 시점에 순차적으로 수표를 발행하였고, 동 시점에 다른 부동산을 취득한 사실이 없으며, 매매대금 수령권한이 있는 중개인인 반OOO이 잔금을 배서한 사실이 있는바, 해당 금액이 매매대금이 아니라는 것은 처분청이 입증하여야 한다.
전소유자인 정OOO은 2013.7.11. ‘매매대금을 약 OOO으로 기억하고 있고, 본인의 채무 및 임차보증금으로 OOO를 지출한 바 있다’는 확인서를 작성하였고, 2014년 7월 이를 다시 확인해주었으며, 중개업자인 OOO 대표 반OOO이 작성한 확인서에서도 쟁점토지의 매매가격은 OOO임을 확인하고 있다.
쟁점토지는 OOO에 위치하고 버스정류장이 바로 앞으로 당시 평당 OOO이상으로 매매가가 형성되어 있었고, 쟁점토지와 유사한 경기도 OOO의 2004년 11월 매매계약서를 보면 평당 약 OOO에 거래되었다.
또한, 청구인은 2003.3.26. OOO으로부터 쟁점토지를 담보로 OOO을 대출받은 바 있고, 근저당 채권최고액은 OOO으로 이는 통상 부동산 가격의 70～80%에 해당하는 가액이므로, 쟁점토지의 시세는 청구인이 주장하는 취득가액과 차이가 없다.
나. 처분청 의견
청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지 취득 매매계약서를 허위로 작성하여 제출하였을 뿐만 아니라, 매매대금으로서 수표로 지급하였다는 중도금에 대한 금융조회 결과 현금출금전표로서 수표출금은 아닌 것으로 나타났다. 또한 소유권이전등기일인 2003.3.26. 이후인 2003.3.27. 수표가 지급된바, 잔금청산 이전에 소유권을 이전할 특별한 사정이 없으므로 2003.3.27. 수표 지급은 쟁점토지의 잔금으로 보기 어렵고, 매도자 정OOO의 금융거래 내역과 비교하여 입금액 및 입금일이 일치하지 아니한다.
매도인 정OOO, 중개인 반OOO 등의 진술은 정확하지 아니하여 믿을 수 없고, 매매사례가액으로 제출한 토지는 쟁점토지와 직선거리 3㎞ 정도에 위치하여 매매사례로 인정할 수 없다.
청구인이 쟁점토지를 담보로 받은 대출과 관련하여 2003.3.19. 현재 감정평가액은 OOO으로 확인되는바 이는 대출목적의 감정평가이며, 1개의 감정가액이므로 취득가액으로 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 심리자료에 의하면, 청구인의 쟁점토지 등에 대한 취득 및 양도 내역은 아래 <표1>과 같은바, 청구인은 2003.3.26. 쟁점토지 취득시 지상 주택 68.42㎡도 취득하였으나 2003.6.25. 철거하고 2003.9.9. 근린생활시설을 신축하여 미등기 상태로 공장으로 사용 중 쟁점토지와 함께 양도(수용)한 것으로 나타난다.
OOO
(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로, 쟁점외토지의 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고한바, 쟁점토지 등의 ㎡당 개별공시지가는 아래 <표2>와 같이 나타난다.
OOO
(3) 심리자료에 의하면, 청구인은 양도소득세 신고 및 조사 과정에서 OOO의 매매계약서를 쟁점토지의 취득증빙으로 제출하였으나, 과세전적부심사청구시 쟁점토지의 매매계약서를 분실하였다고 인정한 것으로 나타난다.
(4) 쟁점토지의 취득대금과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 쟁점토지의 취득대금은 아래 <표3>과 같이 OOO이라고 주장한다.
OOO
(나) 청구인은 계약금의 지급증빙으로서 2003.2.27. 청구인의 OOO은행 계좌OOO에서 OOO 및 청구인의 모 김OOO의 OOO에서 OOO이 출금된 것으로 나타나는 거래명세표를 제출하였고,
중도금 및 잔금의 지급증빙으로서 아래 <표4>와 같은 OOO은행의 ‘자기앞 수표 지급 내역’(2014.11.4. 조회) 및 OOO의 ‘자기앞수표번호별 거래원장 조회’ 자료를 제출하였으며, 심리자료상 2003.3.27. 발행된 수표 OOO에는 중개업자 반OOO이 배서한 수표가 OOO인 것으로 나타난다.
OOO
(다) 처분청은 청구인이 2003.3.14. 및 2003.3.25. 각각 수표로 지급하였다는 중도금과 관련하여 OOO은행 OOO에 금융거래내역 조회하였으나 2013.7.12. ‘현금출금 전표이며, 전표 보존기한(5년) 경과’라는 회신을 받았고, 전소유자 정OOO의 금융계좌 거래내역을 조회하여 아래 <표5>와 같은 결과를 확인한 것으로 나타난다.
OOO
(5) 전소유자 정OOO이 2013.7.11. 및 2014년 7월 각각 작성하여 청구인이 제출한 확인서는 쟁점토지의 매매대금이 OOO 정도였다는 취지인 한편, 처분청의 조사시 작성된 정OOO의 확인서(2013.7.3.)는 쟁점토지 매매가액에 대하여 시간이 오래되어 잘 기억하지 못하나 OOO 대에 거래하였다는 취지로 나타난다.
(6) 쟁점토지의 매매를 중개한 것으로 나타나는 중개업자 반OOO의 확인과 관련하여, 청구인이 제출한 반OOO의 확인서(2013년 8월)는 정확하게 기억은 못하나 약 OOO대에서 이루어졌다는 취지인 한편, 처분청의 조사시 반OOO은 해당 확인서와 관련하여 당시 인근 토지의 시세가 그 정도로 형성되어 작성해 준 것이며 정확한 가격은 확인해 줄 수 없다고 답변한 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 2003.3.26. OOO으로부터 쟁점토지를 담보로 OOO을 대출받은바, 당시 근저당 채권최고액은 OOO으로서 이는 취득가액 OOO의 70～80%에 해당하는 가액이라고 주장하는 반면,
처분청은 청구인이 쟁점토지를 담보로 받은 대출과 관련하여 2003.3.19. 당시 감정평가금액은 OOO으로 확인되나, 해당 감정가액은 부동산 매매를 위한 감정가액이 아닌 대출 목적의 감정평가이고, 취득가액으로 인정받기 위해서는 2개 이상의 감정가액이 있어야 한다는 의견이다.
(8) 쟁점토지의 부동산등기부등본상으로 청구인이 소유권이전등기를 한 2003.3.26. 이전인 2003.3.11. 박OOO가 소유권이전청구권가등기(1998.11.14. 설정) 및 근저당권OOO을 말소한 것으로 나타나고, 청구인은 2003.3.26. OOO을 근저당권자로, 채권최고액을 OOO으로 하여 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다는 의견이나,
청구인이 잔금 및 중도금의 지급증빙으로 제출한 OOO은행 OOO 및 OOO 발행의 ‘자기앞 수표 지급’ 내역상 수표번호, 발행일, 발행금액, 지급방법, 지급일, 지급점, 발행고객 고유번호 등이 기재되어 청구인의 대금지급 주장을 뒷받침하는 점, 청구인이 잔금으로 지급하였다는 수표금액 OOO 중 OOO에는 중개인이었던 반OOO의 배서가 기재된 것으로 나타나고 있어 쟁점토지의 매매대금으로 지급되었던 것으로 보이는 점, 잔금 명목의 수표지급일은 2003.3.27.로서 이는 쟁점토지의 소유권이전등기일인 2003.3.26.을 경과한 후이나 쟁점토지를 담보로 매매대금을 대출받기 위해 먼저 소유권이전등기를 마쳤다는 청구주장이 불합리하지 않은 점, 전소유자 정OOO의 계좌에 입금된 수표금액이 청구주장의 지급금액과 일치하지는 않으나 쟁점토지에 채권자 박OOO가 가등기 및 근저당권을 설정하고 있어 청구인이 지급한 취득금액이 채권자에게 지급되었을 가능성을 배제할 수 없는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지에 OOO이 채권최고액 OOO의 근저당권을 설정한바, 이는 청구인이 주장한 취득대금의 약 72%에 해당하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 취득대금은 수표로 지급이 확인되는 OOO으로 보는 것이 타당해 보인다.
따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 소득세법
제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 대통령령이 정하는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
