[주 문] 1. OOO세무서장이 2014.9.5. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 건물철거비 OOO을 필요경비에 산입하고, <별지> 공사비 목록에 대하여 실제 건물 신축공사비에 해당하는지에 여부를 거래처 확인 등을 통하여 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하며, 2. 나머지 심판청구는 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2011.10.25. OOO에 소재한 부동산(토지 321.2㎡ 및 건물 286.87㎡)을 OOO에 취득하여 2011.10.25. ～ 2011.11.25. 기간 동안 기존건물을 철거한 후 2012.5.25. 그 지상에 연면적 994.24㎡의 5층 근린생활시설(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 2013.11.27. 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액은 OOO으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 나. 처분청은 2014년 5월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산에 대한 취득가액이 OOO이라는 사실을 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 확인하고, 청구인이 신고한 환산가액을 부인하여 2014.9.5. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.11.24. 이의신청을 거쳐 2015.3.18. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 건물의 취득가액을 장부나 그 밖의 증명서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되어 「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제12항에 따라 환산가액으로 신고한 것은 정당하다. (2) 처분청이 쟁점부동산에 대한 취득가액 경정시 건물의 철거비용 OOO을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다. (가) 청구인이 건물을 신축하기 위하여 기존건물 286.87㎡를 철거한 것은 명백한 사실이고, 처분청에서 건물 철거와 관련하여 취득가액으로 인정한 것은 세금계산서를 수취한 석면조사비용 OOO 및 폐기물처리비 OOO 뿐이며, 지상건물과 지하에 매몰된 철근콘크리트 및 지하의 기초공사 등을 철거하기 위해서는 포크레인 등 중장비와 인부를 동원하여 철근, 석면 및 기타폐기물을 분리하였고, 이 분리된 폐기물을 폐기물처리업체와 기타 운반업체에서 필요한 장소에 운반하여 매몰․처리하였다. (나) 청구인 2011년 10월 철거 전에 OOO 상당의 철거비용 견적서를 받은바 있으나, 증빙을 보관하고 있지 않아 2014년 6월 부득이 하게 폐기물처리 전문업체인 흥진환경 주식회사에 의뢰하여 2011년 11월 현재 상황에서 기존건물 철거에 소요되는 비용을 견적OOO받아 처분청에 제출한바 있다. (다) 청구인으로부터 쟁점철거비를 수령한 OOO에 소재한 5명의 건설기계사업자들이 작성한 확인서에 의하여 확인된다. (라) 대법원에서도 필요경비의 발생이 명백한 경우에는 납세의무자의 입증이 없거나 불충분하다 하여 필요경비를 영(0)으로 보는 것은 경험측에 반하므로, 증빙없이 감정한 추가공사비를 건물의 자본적 지출로 필요경비 인정하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판시OOO하였다. (3) 쟁점부동산의 건물 신축시 준공에 필요한 최소한의 공사만 진행하였고, 준공 이후 잔여공사를 마무리하면서 다음 <표1>과 같이 추가 공사비 등 OOO(이하 “쟁점공사비”라 한다)이 소요된 사실이 거래명세서, 입금표, 영수증 및 사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다. OOO (4) 쟁점부동산의 신축가액은 주식회사 OOO 도급금액 OOO과 기타자재 및 공사비 OOO으로 총건축비 OOO 중 세금계산서 등 증빙서류에 의하여 OOO이 확인되고, 나머지 OOO은 증빙이 없어 취득가액의 확인이 불가능한 상태로 총건축비의 18%에 대하여 증빙이 없어 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 아무런 귀책사유가 없는 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분시 신고불성실가산세를 적용한 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점부동산 신축시 OOO에게 도급한 건물골조공사비 OOO과 일부 공사에 대하여 세금계산서를 수취하였으나, 직영한 공사, 내장공사 및 방수공사 등은 세금계산서를 수취하지 못하였으므로 쟁점부동산의 실지 취득가액은 확인할 수 없는 경우로서 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 처분청에서 시공사에 확인한바에 의하면, 시공사가 전체공사를 책임지고 수행하여 준공하였다는 사실을 확인하고 있는 점, 청구인이 상가건물 신축과 관련해 부가가치세 조기환급 신고시 제출한 세금계산서 등 증빙에 의해 부가가치세 매입세액을 공제받은 점, 쟁점부동산을 부동산임대 사업용으로 사용하면서 종합소득세 신고시 외부조정을 통해 장부상에 쟁점부동산의 건물취득가액에 준하는 금액을 기재한 사실이 있는 점, 처분청이 양도소득세 실지조사 과정에서 도급계약서, 대금지급 관련 증빙, 세금계산서 교부사항, 거래상대방의 확인 및 취득세·등록세 영수증 등에 의하여 건물의 신축공사비를 구체적으로 확인한 점 등에 비추어 직영공사비 가운데 지출사실이 객관적인 증빙서류에 의하여 일부의 금액이 확인되지 않는다는 이유로 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로신고한 것은 정당하다는 청구주장은 이유 없다. (2) 청구인은 쟁점철거비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하나, 세금계산서, 영수증 및 거래대금에 대한 구체적인 증빙 없이 거래처의 사실확인서만으로 쟁점철거비를 필요경비로 인정하기는 어렵다. (3) 청구인은 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하나, 처분청에서 도급업자인 OOO에게 공사내역 등에 대하여 문의한바, 공사원가계산서의 공정별 세부내역은 별도로 작성되지 않아 공사도급계약서 외에 쟁점부동산의 신축과 관련된 증빙서류가 없고, 추가 공사한 사실도 없었다고 진술하고 있으며, OOO의 공사범위를 정확하게 알 수 없는 상황에서 세금계산서, 영수증 및 거래대금의 증빙서류 등 객관적인 입증서류 없이 거래처의 사실확인서 등만으로 필요경비로 인정하기는 어렵다. 또한, 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는바, 이주비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기도 어렵다. (4) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상 제재로서 그 의무의 이행을 납세의무자에게 기대하는 것이 무리인 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없는 것OOO인바, 청구인이 부동산임대 사업자로 당해 건물을 신축하면서 관련 증빙서류를 첨부하여 3차례에 걸쳐 부가가치세 환급을 신청하였고, 불복청구시 추가 지출한 비용이 있다고 주장하는 사실 등을 감안해 볼 때, 청구인은 당초부터 취득가액을 실지거래가액으로 신고할 수 있었음에도 환산가액으로 신고한 것이므로 이는 「국세기본법」제48조에서 규정하는 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유에 해당하지 아니하므로 가산세 면제대상이 아니다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 환산가액을 부인하고 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부 ② 쟁점철거비를 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 ③ 쟁점공사비를 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 ④ 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 것이 정당하다고 하더라도 가산세를 부과한 것은 부당하다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제67조【즉시상각의 의제】② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (3) 국세기본법 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2011.8.31. OOO을 OOO에 취득하는 매매계약을 체결하고, 2011.10.25. 잔금을 수령하기 전인 2011.10.5. 기존건물(1층 218.77㎡ 음식점, 2층 68.1㎡ 주택)을 철거하고 새로운 건물(994.24㎡ 5층 상가)을 신축하기 위해 OOO시장에게 건축허가를 신청하였고, 2011.10.20. 건축허가OOO를 받았으며, 2011.11.4. 착공하여 2012.4.24. 사용승인(준공)된 사실이 건축물관리대장 및 건축허가 관련 공문OOO에 나타난다. (2) 청구인은 쟁점부동산을 신축하여 부동산임대업을 영위하기 위하여 2011.11.10. 처분청에 사업자등록을 하고, 2013.11.27. 쟁점부동산을 양도하면서 2013.12.31. 폐업신고하였으며, 부동산임대 사업기간 동안 부가가치세 신고내역은 다음 <표2>와 같은 사실이 국세청 전산자료에 나타난다. OOO 또한, 2012년 귀속 종합소득세 신고에 첨부된 표준대차대조표에 의하면, 토지 OOO, 건물 OOO 및 건설중인자산 OOO으로 계상된 사실이 나타난다. (3) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내용은 다음 <표3>과 같은 사실이 양도소득세 신고서 및 경정결의서에 나타난다. OOO (4) 쟁점철거비와 관련하여 청구인이 제시한 확인서에 의하면, 청구인의 건물을 2011.10.26.～2011.11.15. 기간 동안 철거할 때 하청받아 철거공사를 시행하고 철거공사비를 지급받았다고 기재되어 있으며, 작성자는 다음 <표4>와 같이 OOO에 사업장을 둔 건설기계사업자들로 쟁점부동산의 건물 신축일로부터 심리일 현재까지 계속사업자인 사실이 국세청 전산자료에 나타난다. OOO (5) 쟁점부동산의 신축비용 중 청구인이 제기한 과세전적부심사청구에 따라 채택 및 불채택된 비용과 이의신청 및 심판청구에서 추가로 인정해 줄 것을 주장하는 공사내역은 다음 <표5>와 같으며, 청구인은 확인서, 영수증, 입금표, 은행거래내역서 및 신용카드 사용내역서 등을 제출하였다. OOO (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 건물신축 비용의 일부가 확인되지 않는 등 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되어 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 정당하다고 주장하나, 처분청이 시공사에 확인한 결과, 시공사가 전체공사를 책임지고 수행하여 준공하였다는 사실을 확인한 점, 청구인이 상가건물 신축과 관련해 부가가치세 조기환급 신고시 제출한 세금계산서 등 증빙서류에 의해 부가가치세 매입세액을 공제받은 점, 쟁점부동산을 부동산임대 사업용으로 사용하면서 종합소득세 신고시 외부조정을 통해 장부상에 쟁점부동산의 건물 취득가액에 준하는 금액을 기재한 사실이 있는 점, 처분청이 양도소득세 실지조사 과정에서 도급계약서, 대금지급증빙, 세금계산서 교부사항, 거래상대방의 확인 및 취득세·등록세 영수증 등에 의하여 건물의 신축공사비를 구체적으로 제시한 점 등에 비추어 직영공사비 가운데 지출사실이 객관적인 증빙서류에 의하여 일부 확인되지 않는다는 이유로 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것이 정당하다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (7) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것인바, 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후 잔금지급일 이전에 건축허가를 신청한 것으로 보아 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 점, 쟁점철거비를 수령한 건설기계 사업자들이 수령사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어 계속사업자인 건설기계 사업자들이 쟁점철거비 상당액을 매출누락한 것으로 보는 것은 별론으로 하더라도 쟁점철거비는 쟁점부동산의 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다. (8) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 건물 신축시 준공에 필요한 주요 공사는 건설업체에게 도급공사로 진행하였고, 일부 공사는 공사비를 절약하기 위하여 청구인이 직접 공사를 실시하면서 추가 공사비가 소요된 사실이 과세전적부심사청구 결정서, 거래명세서, 입금표, 영수증 및 사실확인서 등에 의하여 나타난다. 다만, 청구인이 제시한 증빙서류만으로는 쟁점부동산의 건물 신축비용인지 여부가 불분명하다 할 것이므로 <별지> 공사비 목록의 거래처에 대하여 실제 거래여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. (9) 다음으로, 쟁점④에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 것이 정당하다고 하더라도 가산세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상 제재로서 그 의무의 이행을 납세의무자에게 기대하는 것이 무리인 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없는 것OOO인바, 청구인이 부동산임대 사업자로 당해 건물을 신축하면서 관련 증빙을 첨부하여 3차례에 걸쳐 부가가치세 환급을 신청하여 주요 건축비의 매입세액을 공제받은 점, 불복청구 과정에서 추가 필요경비로 주장하는 건물 신축비용을 소득세 신고시 장부에 계상한 점 등에 비추어 청구인이 당초부터 취득가액을 실지거래가액으로 신고할 수 있었음에도 환산가액으로 신고한 것이어서 「국세기본법」제48조에서 규정하는 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유에 해당하지 아니하므로 처분청이 가산세가 면제대상이라는 청구주장을 받아들이지 않은 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |