[주 문]

 1. OOO세무서장이 2015.1.19. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 2014.5.23. 수정신고시 제출한 매매계약서가 실제 매매계약서인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

 2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 1989.7.29. 박OOO(청구인의 배우자)와 공유로 취득한 OOO 소재 토지 1,603㎡(취득당시 동 토지상에 구 건물 27.84㎡가 있었고, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지 취득 후 동 지상에 신축한 미등기건물 837㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2011.3.19. 매매로 양도한 후, 2011.5.4. 쟁점부동산의 양도가액 OOO 및 쟁점토지의 취득가액 OOO 중 청구인의 소유지분(5분의 4)에 해당하는 OOO 및 OOO을 양도가액 및 취득가액으로 하여 산출한 양도소득세 OOO을 예정신고․납부하였다가 2014.5.23. 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 수정하여 산출한 양도소득세로 수정신고하고, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 OOO을 추가로 납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 조사한 후, 2015.1.19. 청구인에게 위 수정신고와 관련한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상의 매매가액 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니하고, OOO구청장에게 검인받은 부동산 매매계약서(이하 “검인계약서”라 한다), 쟁점토지의 양도자 OOO가 발행한 세금계산서 및 자산처분이익명세서에 기재된 가액인 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 보고, 쟁점건물은 미등기 양도자산으로 보아 OOO구청으로부터 받은 건축물관리대장에 따라 취득가액을 환산하고, 장기보유특별공제 배제 및 100분의 70 세율을 적용하여 양도소득세를 산출하고, 동 세액에서 기 신고납부한 세액을 감한 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인 등은 2011.3.9. 쟁점부동산을 OOO에 양도한 후, 양도소득세 신고를 의뢰한 브로커가 청구인에게 신고내용에 대한 어떠한 설명이나 사전 동의 없이 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 변조한 매매계약서로여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였고, 추후 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 변조된 사실을 관할 세무서를 방문하여 확인하고 2014.5.23. 쟁점토지의 실제 매매계약서인 쟁점계약서를 첨부하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 하고, 쟁점건물의 취득일자를 2001.6.30.로 하여 산출한 양도소득세를 수정신고하고 양도소득세 차액을 추가로 납부하였는바,

쟁점토지의 실제 취득자금 OOO은 청구인 및 박OOO가 당시 보유하고 있던 부동산을 매각한 것으로, 이러한 사실은 동 부동산의 매매계약서에서 확인되고, 쟁점계약서에 찍힌 청구인의 도장은 위 부동산의 매매계약서에 찍힌 도장과 일치하는 반면, 오히려 검인계약서에 찍힌 도장은 위 부동산의 매매계약서에 찍힌 도장과는 전혀 다른 것이 날인되어 있으며, 쟁점계약서에는 중개인이 표시되어 있고, 사망한 중개인의 자녀로부터 쟁점계약서의 진실성을 확인받아 쟁점계약서의 진실성이 충분히 입증되었음에도 처분청이 쟁점계약서를 부인하고, 당시 관행적으로 부동산 거래가액을 낮추어 이중으로 작성된 검인계약서를 실제 계약서로 판단하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 더욱이 심판청구 제기 이후 세종문서감정원으로부터 쟁점계약서가 쟁점토지 매매당시 작성된 것이라는 감정결과를 받았으므로 추가로 과세한 양도소득세는 취소되어야 한다.

 (2) 청구인은 쟁점토지 취득 이후 당초 쟁점토지상에 있던 건물을 멸실하고, 사업에 사용하기 위하여 쟁점건물을 증축하였으나, 관련 법률에 무지한 청구인이 등기를 하지 아니하여도 무방하다는 건축사의 말만 믿고 등기를 하지 아니하였고, 등기하지 아니한 상태로 쟁점건물을 양도한 것은 쟁점건물 취득 후 즉시 멸실하고 오피스텔을 신축하기 위한 매수인의 요청에 기인한 것일 뿐 등기를 생략한 거래를 통하여 조세회피나 포탈의 목적은 없었음에도 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 100분의 70의 높은 세율을 적용한 것은 부당하고,

 설령, 쟁점건물의 양도가 미등기 양도에 해당한다 하더라도 쟁점부동산 거래시 매수인은 오피스텔을 신축분양할 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 쟁점건물의 가치를 전혀 인정하지 아니하였고, 청구인의 부동산임대업 폐업신고시 쟁점건물에 대한 부가가치세를 납부하지 아니하였으므로 매매가격 OOO은 쟁점토지의 가치만을 반영한 것으로 보아야 할 것인바, 쟁점건물에 대하여는 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 미등기양도자산에 대한 세율을 적용할 여지가 없으므로 이에 대한 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들의 매매계약 내용대로 작성 되었다고 추정되는데 청구인은 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것을 인정할 만한 객관적인 증빙서류들을 제시하지 못하였고 쟁점토지의 거래당시 부동산중개인의 아들이 작성한 사실 확인서로 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다.

 (2) 청구인은 쟁점건물을 미등기상태에서 양도하였지만 조세회피나 포탈의 목적은 없었으므로 100분의 70 세율을 적용한 것을 부당하다고 주장하나, 쟁점 건물은 「소득세법 시행령」 제168조에서 규정하고 있는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산으로 볼 수 없어 이에 대한 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 ① 검인계약서 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

 ② 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점토지만의 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

  (가)청구인과 박OOO는 1989.5.6. 쟁점토지 및 동 지상건물(단층주택 27.84㎡)를 OOO로부터 매입하여 각 공유자 지분 5분의 4 및 5분의 1로 소유권이전등기를 하였다.

  (나) 쟁점건물의 건축물관리대장에 나타나는 증축내역은 아래 <표1>과 같다.

OOO

  (다) 쟁점토지(지상건물 포함)의 매매(취득)계약서는 아래와 같다.

OOO

  (라) 쟁점토지(지상건물 포함)와 관련한 OOO의 (세금)계산서 발행내역은 아래 <표2>와 같고, 고정자산처분이익명세서는 아래 <표3>과 같다.

OOO

  (마) 쟁점부동산의 매매(양도)계약서는 아래와 같다.

OOO

  (바) 청구인이 쟁점토지(지상건물 포함)의 취득자금의 원천이라며 제시한 청구인과 박OOO의 부동산 매매계약서(양도계약서) 2매는 아래와 같다.

OOO

  (사) 쟁점계약서 작성 당시에 입회하였다는 부동산중개업자OOO의 자녀 임인선의 사실 확인서 내용은 다음과 같다.

OOO

  (아) 청구인이 쟁점계약서에 대하여 OOO으로부터 받은 감정서(부본)에는 감정결과가 아래와 같이 기재되어 있고, 청구인은 쟁점건물에서 임대업을 영위하였다는 증빙으로 청구인의 2010년 제1기 및 제2기 부가가치세 확정신고서 등을 제출하였다.

OOO

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

   처분청은 청구인 등은 쟁점토지 취득당시 검인계약서의 매매가액을 취득가액으로 신고하였고, 쟁점토지를 청구인 등에게 매도한 OOO의 (세금)계산서 발행내역 및 고정자산처분이익명세서에서도 쟁점토지의 매도가액이 검인계약서의 매매가액으로 나타나므로 검인계약서 상의 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 의견이나,

 검인계약서에는 OOO의 법인도장이 날인되어 있는 반면, 쟁점계약서에는 OOO 대표자의 지장 및 중개업자가 표시되어 있는 점, 문서감정원으로부터 쟁점계약서의 작성시기에 대하여 감정을 받은 점 등에 비추어 쟁점계약서가 쟁점토지 등에 대한 실제 매매계약서 인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

 (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

   청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점토지만의 양도가액이라고 주장하나, 쟁점건물을 「소득세법 시행령」 제168조에서 규정하고 있는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산 매매계약 당시 쟁점건물이 존재한 점, 매매계약서상 매매목적물에 쟁점건물도 포함되어 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 매매대금을 쟁점토지에 대한 매매대금으로만 보기 어려우므로 처분청이 쟁점건물에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고, 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

 (1) 소득세법

    제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략)

    제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

    제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당될 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

10. 미등기 양도자산

양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

 (2) 소득세법 시행령

    제168조(미등기양도제외 자산의 범위) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산