주 문

  OOO세무서장이 2014.4.8. 청구인에게 한 양도소득세 2005년 귀속분 OOO, 2006년 귀속분 OOO, 2009년 귀속분 OOO의 각 부과처분은 청구인이 OOO의 지분의 임야, 같은 동 산 16-7 임야, 같은 동 576-2 및 576-3 토지를 실제로 취득하였다가 양도하였는지 여부를 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

 가. OOO국세청장(이하 “조사관서”라 한다)은 2013.10.21.부터 2014.1.31.까지 김OOO에 대한 부동산투기조사를 실시하여 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO이 공동으로 2004년부터 2006년까지 OOO를 김OOO 등 6인으로부터 순차적으로 취득하여 이를 24필지로 분할한 후, 2005년부터 2009년까지 그 중 21필지를 최OOO 외 12인에게 미등기전매 또는 명의신탁 후 양도OOO한 것으로 조사한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인의 투자지분에 따라 각 귀속연도별 양도소득세를 산정하여 2014.4.8. 청구인에게 양도소득세 2005년 귀속분 OOO, 2006년 귀속분 OOO, 2009년 귀속분 OOO을 각 결정․고지하였다.

 나. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인은 김OOO의 권유에 따라 김OOO이 2003년 11월경 OOO 상의 김OOO 지분(6분의 2)을 OOO에 취득할 당시 OOO, 2006년경 오OOO의 OOO 대지 및 건물을 취득할 당시 OOO 합계 OOO을 투자하여 OOO의 2분의 1 지분, OOO 대지 및 건물의 소유권을 이전받은 바 있고, 이후 투자금 회수는 2009.11.25.경 위 OOO 및 574-1 대지 및 건물을 박OOO에게 OOO에 양도한 후 청구인 및 김OOO, 황OOO이 각종 경비를 제외한 OOO을 각 3분의 1씩 안분하여 OOO을 분배받고, OOO 토지를 OOO구청장에게 OOO에 양도(공공용지협의취득)한 후 청구인 지분 상당의 보상금 OOO을 지급받아 합계 OOO을 분배받았으며, OOO 토지의 지분 2분의 1은 청구인이 여전히 보유하고 있다.

  청구인은 위와 같이 김OOO 등과 함께 투자한 OOO 상의 김OOO 지분(6분의 2) 및OOO에 대하여는 관련 양도소득세를 모두 신고납부하였으나, 처분청에서 청구인이 공동투자하였다고 본 OOO 상의 나머지 6분의 4 지분, OOO에 대하여 투자를 한 사실이 없으므로, 위 쟁점2투자토지의 미등기전매로 인한 양도차익에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청의견

  부동산투기조사 결과 청구인 및 김OOO, 황OOO, 안OOO가 2004.3.15. OOO 토지의 김OOO 지분을 OOO에 취득하는 계약을 체결하고 취득토지를 청구인, 안OOO, 최OOO 명의로 등기한 사실OOO, 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO, 이OOO가 공동으로 최OOO으로부터 OOO을 차입하여 2005.1.2. 위 OOO 토지의 송OOO, 김OOO 지분을 OOO에 취득하는 계약을 체결한 사실, 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO이 2005.9.27. 산16-9 토지의 김OOO 지분을 OOO, 산16-8 토지의 조OOO 지분을 OOO, 오OOO의 OOO 대지 및 건물을 OOO에 각 매수한 사실 및 청구인 등이 이들 토지를 당초 토지와 함께 분할하여 당초 토지와 함께 총 OOO에 양도한 사실 등이 확인되어 청구인이 쟁점토지에 대하여 공동투자하였다가 양도한 것으로 조사된 점, 청구인이 쟁점토지 취득을 위하여 최초 공동 투자금을 투자한 후 탈퇴한 사실이 나타나지 아니하고OOO, 미판매 토지를 공유하고, 향후 처분 및 관리에 대한 합의각서를 작성하는 등 공동투자자의 지위를 계속 유지한 것으로 나타나는 점, 청구인이 이 건 토지 매도 당시 매수인을 소개시켜 주는 등 토지매매과정에 일부 관여한 것으로 보이는 점, 현재까지도 쟁점토지의 공동투자자들간 양도대금 배분 문제로 법정 다툼이 계속되고 있어 이익금 등의 귀속을 특정할 수 없는 상황인 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 공동투자하였다가 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

   제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

   ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

   3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

   4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

   5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

   제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

   가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

   나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

다. 사실관계 및 판단

  (1) 조사관서는 김OOO에 대한 부동산투기조사를 실시하여 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO이 공동으로 2004년부터 2006년까지 쟁점토지를 김덕기 등 6인으로부터 합계 OOO에 순차적으로 양수한 후 이를 24필지로 분할하여 그 중 15필지는 2005년부터 2009년까지 송OOO 등 10명에게 합계 OOO에 미등기전매하고, 나머지 8필지는 청구인 등 3명의 명의로 등기하였다가 그 중 6필지를 최OOO 외 2인에게 OOO에 양도하였으며, 나머지 3필지는 현재 보유중인 것으로 조사하였고, 세부조사내용은 다음과 같다.

  (가) 청구인 및 김OOO, 황OOO, 안OOO는 2004.3.15. OOO 토지의 김OOO 지분 4,329㎡를 OOO에 취득하고, 취득토지를 청구인, 안OOO, 최OOO의 명의로 등기하였으며, 2005.8.25. 안OOO의 공동사업 탈퇴 후 김OOO 지분 관련한 모든 권리를 청구인 및 김OOO, 황OOO이 각 3분의 1 지분씩 보유하였다.

  (나) 위와 같이 취득한 토지를 공유자별로 분할하여 매매하기 위해서는 위 토지의 다른 공유자OOO의 지분 및 인근 지번 토지의 매수가 필요하여 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO, 이OOO(이후 탈퇴)는 2004.12.2. 최OOO으로부터 OOO을 공동으로 차입한 후, 2005.3.24. OOO 토지의 송OOO 지분 및 김OOO 소유의 OOO 토지를 OOO에 취득OOO하였다.

  (다) 이후 새롭게 결성된 공동투자자인 청구인 및 김OOO, 지OOO, 황OOO은 2005.9.27. OOO 토지의 김OOO의 지분을 OOO에, OOO 토지의 조OOO의 지분을 OOO에, 오OOO의 OOO 토지 및 건물을 OOO에 각 매수하고, 이를 당초 토지와 함께 분할하여 전체 필지(미양도 3필지 제외)를 총 OOO에 양도하였으며, 공동투자자간 수익의 배분내역은 확인되지 아니한다.

  (라) 쟁점토지 양수도 과정에서 청구인 등의 역할분담 내역을 살펴보면, 김OOO은 OOO 토지 투자 이전부터 OOO 등에서 대형 토지를 매수하여 분할하고 미등기전매한 이력이 있는 자로, OOO 토지의 OOO를 주도적으로 이끌어 나가며 토지 OOO 과정에서 주로 사업투자자를 물색하여 공동사업 형식으로 사업을 진행하고 있고, 황OOO은 김OOO이 OOO 토지 중 김OOO 지분을 매수하면서 동업하게 된 자로, 주로 토지 매수작업에 참여하여 매수인들을 면담하고 계약하는 일을 전담하였으며, 지OOO은 제조업 법인의 직원(상무)인 자로, OOO 토지 중 송OOO 외 3인의 지분을 매수할 당시 김OOO의 사업에 참여하면서 자금결산 및 비용지출을 총괄하여 수행한 것으로 보이고, 청구인은 전직 군인출신(25년 군생활 후 2004년 10월 예편)으로, 토지 양수도 과정에 참여한 것으로 보이나 구체적인 역할 등에 대하여는 확인되지 아니한다.

 (2) 처분청의 쟁점토지에 대한 양도가액 및 양도차익 산출내역은 다음 <표1>․<표2>․<표3>과 같다.

 ② 쟁점토지 중 김OOO, 오OOO의 토지 및 지분

 (3) 처분청이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다.

  (가) 처분청이 제출한 쟁점토지의 OOO 관련 매매계약서를 살펴보면, 대부분의 매매계약서에서 황OOO이 매도인을 대리하거나 직접 매수인의 자격으로 쟁점토지의 매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

  (나) 김OOO과 지OOO 간 대여금 청구 소송OOO에서 청구인이 2012.8.30. 증인으로 출석하여 “증인은 원고, 피고 및 소외 황OOO과 함께 OOO 토지 외 몇 필지의 토지를 공동으로 매입하였던 사실이 있지요”라는 질문에 대하여 “예”라고 답변한 것으로 나타나고, 위 소송의 판결서에는 “김OOO, 지OOO, 황OOO, 청구인이 동업으로 부동산을 매수하여 타인에게 전매함으로써 수익을 얻는 사업”을 한 사실을 인정하고 있는 것으로 나타난다.

  (다) OOO법원 판결서OOO에는 ‘원고들이 2005년 1월경 송OOO을 대리한 피고 황OOO과 OOO의 송OOO 지분 중 위치를 특정하여 각 335평, 326평을 각 OOO에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후 2005.9.22. 각 소유권이전등기를 경료한 사실, 피고 황OOO과 김OOO, 안OOO, 청구인이 2003.11.28. 공동으로 김OOO로부터 OOO 토지 중 김OOO의 지분을 OOO에 매수하였다가 분할하여 매도한 사실, 이후 위 4인OOO이 OOO 토지의 송OOO 지분, 산16-8 토지의 송OOO 및 조OOO의 지분, 산16-9 토지의 김OOO 지분, 김OOO의 576-2, 576-3 토지를 추가로 매수하기로 합의하고, 송OOO과 황OOO 사이에 매매계약서가 작성되었다가 용역계약으로 전환된 사실’ 등을 인정한 것으로 나타난다.

 (4) 청구인이 쟁점2투자토지에 대하여는 투자한 적이 없다고 주장하며 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다.

  (가) 청구인이 제출한 ‘OOO 임야 중 김OOO 지분(4,499㎡)에 대한 매매계약서의 부속 합의각서(2003.11.28.자)’에는 총 매매대금을 OOO으로, 각서인을 김OOO, 안OOO, 청구인, 황OOO으로 하여 ‘위 각서인은 각 OOO씩 출자하여 위 토지를 취득하고, 이에 필요한 일체 비용은 각서인 4인이 공동부담하며, 각서인 4인의 쌍방 합의하에 위 토지를 처분한다’고 약정한 것으로 나타난다.

  (나) 청구인이 2015.3.18. 조세심판관회의에 출석하여 제출한 ‘부동산투자 공유합의 이행 약정서’에 따르면, 청구인, 황OOO, 김OOO이 공동투자하였던 OOO 임야 중 김OOO 지분(4,499㎡)과 관련하여 위 이행약정서에 따라 위 임야를 제3자에게 매각하고, 매각한 매매대금으로 ‘OOO 토지 및 건물, 같은 동 574-8 대 776㎡’을 새로이 매입하여 공유하기로 하는 약정을 체결한 것으로 나타난다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 순차적으로 이루어진 쟁점토지의 매수와 관련하여 청구인이 쟁점1투자토지에 대하여 투자한 사실은 관련 계약서, 부속 합의각서, 부동산 투자공유 합의이행 약정서 등에 의해 확인되나, 쟁점2투자토지에 대하여도 투자하였는지 여부가 나타나지 아니하는 점, 위 부동산 투자공유 합의이행 약정서 등에 따르면 청구인이 쟁점1투자토지에 OOO을 투자하였다가 OOO 대지 및 건물의 양도대금으로 합계 OOO을 분배받은 것으로 볼 수 있어 쟁점1투자토지의 투자와 관련한 정산을 완료한 것으로 보이는 점, 쟁점2투자토지에 대한 청구인의 투자시기․투자금액․정산 및 분배내역 등이 확인되지 아니하는 점, 조사관서에서 쟁점토지의 OOO와 관련하여 청구인이 실제로 관여하여 수행한 구체적인 역할 등이 확인되지 아니한다고 하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점2투자토지에 대한 투자시기, 투자금액 및 투자자금 회수내역 등에 따라 청구인이 쟁점2투자토지에 실제로 투자하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.