주 문

OOO세무서장이 2014.12.15. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 93㎡ 및 건물 41.69㎡ 중 4분의 1 지분의 취득가액을 OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.10.13. 청구인의 모친 이OOO의 사망에 따른 상속으로 OOO 대지 93㎡ 및 건물 41.69㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 4분의 1 지분을 취득한 후, 쟁점부동산의 가액을 2개의 감정기관(감정평가법인, 개인감정평가사)의 평균 감정가액OOO원으로 하여 상속세 신고를 하였으나, OOO세무서장은 신고된 감정가액을 부인하고 쟁점부동산의 가액을 보충적 방법인 임대료 등의 환산가액으로 평가한 OOO원으로 하여 2011년 7월경 상속세를 결정하고 과다납부된 상속세액를 환급하였다.

나. 청구인은 2013.6.4. 청구인의 동생 김OOO이라 한다)으로부터 쟁점부동산의 4분의 1 지분을 매매로 추가 취득하고, 쟁점부동산의 4분의 2 지분을 2013.12.5. 양도한 후, 취득가액을 감정가액(OOO원)의 4분의 1에 상당하는 OOO원 및 매수가액 OOO원의 합계액 OOO원으로 하여 2013년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 임대료 등의 환산가액(OOO원)의 4분의 1에 상당하는 OOO원 및 매수가액 OOO원의 합계액 OOO원으로 보아 2014.12.15. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.22. 이의신청을 거쳐 2015.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 주위적 청구

 처분청은 2 이상의 감정법인의 감정가액이 아니라는 이유로 감정가액이 아닌 보충적 평가방법에 의한 임대료 등의 환산가액을 취득가액으로 보았는바, 관련 판례 등을 볼 때 1개의 감정법인의 감정평가액도 시가로 인정되는 점, 2014.3.14. 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제1항이 감정평가법인에서 감정평가기관으로 개정되어 개인감정평가사의 감정가액도 시가로 인정되는 점, 상속세 신고시 적용한 감정가액이 시가에 부합하는 점, 김OOO이 OOO세무서장에게 신고한 감정가액이 아닌 임대료 등의 환산가액으로 해달라고 하여 청구인을 포함한 다른 상속인이 모르게 상속세를 환급받은 것으로 이를 청구인 등에게 통지하지 아니하여 상속세의 결정사실도 알지 못하였던 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 청구인이 상속받은 부분의 취득가액을 감정가액으로 하여야 한다.

 (2) 예비적 청구

  (가) 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로, 「상속세 및 증여세법」에 의한 재산평가액이 아닌 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제163조 제12항에 따른 환산가액(749,712천원)을 적용하여 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여야 한다.

  (나) 청구인이 김OOO로부터 취득한 쟁점부동산의 4분의 1 지분은 청구인이 김OOO에게 대여한 금액 OOO원의 변제로 소유권을 이전받은 것이고, 법무사가 등기편의를 위해 매매계약을 OOO원으로 신고한 것에 불과하므로 쟁점부동산 중 청구인이 김OOO으로부터 매수한 부분의 취득가액은 OOO원으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 주위적 청구

  상속개시일 당시 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 및 같은 영 시행규칙 제15조 제1항에서 2 이상의 감정평가법인의 평가액을 시가로 규정하고 있고 청구인의 감정가액은 이에 해당하지 아니하는 점, 감정가액 요건에 부적합하여 보충적 평가방법인 임대료 등의환산가액으로 평가한 가액이 적법한 점, 임대료 등의 환산가액으로 한 상속세 결정에 대하여 청구인이 이의를 제기하지 아니하다가 양도소득세에 대하여 불복을 제기한 점, 김OOO이 쟁점부동산의 4분의1 지분을 양도한 후 취득가액을 임대료 등의 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 청구인이 상속받은 부분의 취득가액을 청구인이 신고한 감정가액으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

 (2) 예비적 청구

  (가) 관련 법령에서 상속받은 재산은 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있는바, 「소득세법 시행령」 제163조 제12항에 따른 환산가액을 적용할 여지가 없다.

  (나) 청구인과 김OOO이 체결한 매매계약서상 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 해당 계약서를 매매 당사자들이 작성하여 OOO구청에 부동산거래신고필증을 받은 점, 이의신청시 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하였다가 OOO원으로 주장하는 등 청구주장이 일관성이 없는 점, 양도시 OOO원을 청구인의 계좌에서 출금하여 김OOO에게 지급한 반면 청구인이 주장하는 대여금의 차용증, 이자지급 및 자금이 대여된 금융증빙 등 객관적이고 구체적인 증빙을 제출하지 못한 점, 취득세도 OOO원으로 신고되어 있는 점 등에 비추어 청구인이 김OOO으로부터 매수한 부분의 취득가액은 OOO원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 상속으로 취득한 쟁점부동산의 감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

 ② 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 및 제2항에 따른 환산가액으로 취득가액을 적용할 수 있는지 여부

 ③ 매매로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 2009.10.13. 청구인의 모친이 사망하자 청구인과 청구인의 형제자매인 김OOO이 쟁점부동산의 4분의 1 지분을 각 상속으로 취득하였고, 김OOO이 쟁점부동산의 가액을 감정가액 OOO원으로 하여 2009.10.13. 상속분 상속세를 신고‧납부한 것으로 심리자료에 나타난다.(2) 청구인이 제출한 감정평가서를 보면, 쟁점부동산의 감정가액 OOO원은 아래 <표1>과 같이 감정평가법인과 개인감정평가사의 감정가액을 평균한 금액으로 나타난다.

OOO

 (3) OOO세무서장은 OOO는 인정되는 감정기관이 아니므로 감정가액을 부인하고, 쟁점부동산의 상속재산가액을 아래 <표2>와 같이 기준시가와 임대료 등의 환산가액 중 큰 금액인 OOO원으로 하여 상속세를 결정하여 과다납부한 상속세액 OOO원을 김OOO에게 환급한 것으로 OOO세무서장의 상속세 조사 종결복명서 등의 심리자료에 나타난다.

OOO

 (4) 청구인은 2013.6.4. 김OOO이 상속받은 쟁점부동산의 4분의 1 지분을 김OOO으로부터 매수하였고, 2013.12.5. 청구인, 김OOO가 각 소유한 쟁점부동산의 4분의 2 지분, 4분의 1 지분 및 4분의 1 지분을 합하여 양OOO에게 OOO원에 양도하였고, 쟁점부동산의 건물은 주택으로 되어 있다가 2013.12.5. 주택 및 근린생활시설로 용도변경된 것으로 등기부등본 등의 심리자료에 나타난다.

 (5) 청구인이 쟁점부동산의 4분의 2 지분에 대한 양도소득세를 신고하면서 상속으로 취득한 4분의 1 지분의 취득가액은 감정평가액을 적용하였으나, 처분청은 OOO세무서장인 상속세를 결정하면서 적용한 임대료 등의 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정한 것으로 심리자료에 나타난다.

 (6) 청구인이 김OOO으로부터 쟁점부동산의 4분의 1 지분을 매수하면서 작성한 2013.6.4. 매매계약서를 보면 매매대금은 OOO원으로 기재되어있고, 처분청이 OOO구청에 제출된 매매계약서 사본 및 거래신고필증번호(11350-****-*-****)을 확인한 결과 계약서상 매매대금과 동일하며, 김OOO이 매매 후 2013.9.2. 양도소득세예정신고를 하면서 양도가액을 OOO원으로 신고한 것으로 심리자료에 나타난다.

 (7) 청구인이 김OOO에게 대여한 금액을 함께 정산하면서 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 제출한 청구인 및 청구인의 배우자 김OOO에게 송금한 내역은 아래 <표3>과 같고, 김OOO이 청구인으로부터 대여금 OOO원에 쟁점부동산을 양도하였다는 취지로 작성한 확인서를 제출하였다.

OOO

 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①에 대하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호에서 2 이상의 공신력 있는 감정법인이 평가한 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 하나의 감정가액이라도 평가기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항과 제2항의 전단 규정을 적용하여 시가로 인정될 수 있다 할 것인바, 상속받은 쟁점부동산을 약 3년 6개월간 보유하고 OOO원에 양도된 사실을 고려할 때 상속 당시 감정평가법인과 개인감정사의 평균 감정가액 OOO원이 시가에 근접하는 것으로 보이는 점, 개인감정평가사의 감정가액이 OOO원으로 감정평가법인의 감정가액OOO원과 유사한 가액인 점, 처분청이 결정한 임대료 등의 환산가액 OOO원이 위 감정가액의 42%에 불과한 점, 쟁점부동산의 양도시 기준시가는 OOO원, 상속시 기준시가가 OOO원으로 기준시가 상승률이 12.5%인데 비하여, 임대료 등의 환산가액을 취득가액으로 할 경우 쟁점부동산의 가격이 320% 이상 상승한 것이 되나, 2009년부터 2013년까지 부동산 시장의 전반적인 상황을 고려할 때 처분청의 임대료환산가액이 취득당시의 시가를 반영하지 못하고 있는 것으로 보이는 점, 「상속세 및 증여세법」제61조 등에 따른 보충적 평가방법에 의한 상속재산의 평가는 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려울 때에 한하여 적용할 수 있는 보충적인 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세처분의 적법성을 주장·입증할 책임을 진 과세관청에 있는 점(대법원 1997.9.26. 선고 97누8502판결, 같은 뜻임), 이러한 사정에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 사실에 관하여 입증이 충분하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 청구인이 상속으로 취득한 4분의 1 지분의 취득가액을 임대료 등의 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

 (8) 쟁점② 및 쟁점③에 대한 심리는 쟁점①의 청구주장을 인용하였으므로 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.