주 문

OOO세무서장이 2015.6.2. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 서울특별시 OOO 토지에 대하여 1988.4.29. 현재 적용할 토지등급을 재조사하고, OOO상가 건물(제2층 9호․10호․16호․17호․19호․20호․21호)의 공용면적 12.47㎡를 포함하여 양도가액 및 취득가액을 재산정하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.4.28.부터 1988.7.12.까지 서울특별시 OOO 외 13필지에 소재하는 집합건축물인 OOO 중 제2층 제10호 등 총 7호의 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득하였다가 2011.4.29. 쟁점상가를 OOO(이하 “재건축조합”이라 한다)에 양도하였으나, 양도소득세를 신고․납부하지 않았다.

나. 처분청은 쟁점상가에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점상가의 양도가액을 쟁점상가 매매계약서상 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액을 환산가액 OOO원으로 보아 2015.6.2. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.30. 이의신청을 거쳐 2015.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  (1) 청구인은 쟁점상가를 1호당 OOO원 정도 지급하여 총 OOO원 정도에 취득하였는바, 이는 쟁점상가와 같은 단지에 위치한 삼익아파트 100㎡의 경우 1978년에 약 OOO원으로 분양되어 1988년 당시 OOO원 정도에 거래된 것으로 추정되고, 통상 상가는 아파트 대비 1.2～1.5배 이상인 점을 고려할 때 청구인이 쟁점상가 취득 당시의 실지거래가격은 OOO원으로 추정된다.

  (2) 처분청이 쟁점상가 취득가액으로 산정한 환산취득가액 OOO원은 다음과 같은 오류가 있다.

   (가) 처분청은 쟁점상가 중 201호 및 216호의 취득일자를 등기부등본상 등기원인일이 아닌 등기접수일인 1988.4.29.을 적용하여 환산하여야 한다.

   (나) 쟁점상가 양도 당시의 지번인 서울특별시 OOO은 서울특별시 OOO 외 13개의 지번이 1992.4.22. 구획정리완료로 환지되어 새로 부여된 지번인데, 처분청은 쟁점상가의 취득가액 공시지가 환산시 210호 및 216호에 대하여 구 지번인 OOO을 기준으로 1975.6.23. 설정된 53등급을 기준으로 환산하였는바, 이는 청구인의 쟁점상가 취득일로부터 13년 전에 설정된 것으로 1989.1.1. 기준으로 새로 설정된 211등급을 적용하여 환산하여야 한다.

   (다) 처분청은 쟁점상가 건물면적을 101.48㎡로 적용하였으나, 동 면적은 전용면적으로서 공용면적 12.47㎡를 합한 113.95㎡를 기준으로 환산하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점상가의 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하고 있으나, 매매계약서 등 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 처분청이 쟁점상가의 동일 건물 내의 1층 상가 18.27㎡의 분양가액을 확인한 결과 OOO원으로 확인되므로 쟁점상가 중 2층 상가 11.83㎡의 분양가액이 OOO원 수준이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

  (2) 처분청에서 산정한 쟁점상가 환산취득가액 OOO원에 오류가 있다는 청구주장은 다음과 같은 근거로 타당하지 않다.

   (가) 청구인의 쟁점상가 양도소득세 결정 당시 취득일을 등기접수일인 1988.4.29.로 보아 환산가액을 산정하였는바, 청구주장은 사실과 다른 주장이다.

   (나) ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제3항에 따라 취득 당시의 토지등급이 없는 경우에는 고시 직전에 결정된 토지등급을 적용하도록 되어 있는바, 쟁점상가 부수토지는 청구인이 1988년 취득 이후인 1992년에 환지가 발생한 것이어서 쟁점상가 취득 이후의 토지등급을 임의로 적용할 수 없으므로 1975.6.23. 설정된 기준인 53등급을 적용하여 과세한 당초 처분은 적법하다.

   (다) 청구인은 쟁점상가의 환산취득가액 산정시 공용면적(12.3㎡)을 포함한 면적으로 환산하여야 한다고 주장하나, 청구주장대로 실제 공용면적(12.3㎡)을 포함한 면적을 적용하여 건물 환산취득가액을 재계산할 경우 OOO원으로, 전용면적(101.48㎡)을 적용하여 환산한 가액 OOO원과의 차이가 OOO원에 불과하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점상가의 실지 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

 ② 쟁점상가 토지의 환산취득가액 산정이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

  다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

  라. 주택 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】③ 법 제99조 제1항 제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

   (가) 쟁점상가의 실지 양도가액이 OOO원이라는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는바, 처분청은 청구인이 쟁점상가의 실지 취득가액을 입증할 수 있는 금융증빙 등의 제시가 없자 ｢소득세법｣ 제114조 제7항의 규정에 따라 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 결정․고지하였다.

   (나) 청구인은 쟁점상가 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 그 근거로 인근 OOO아파트의 분양가액 및 쟁점상가 취득 당시의 거래가격 등에 평균적인 아파트 대비 상가가격의 비율(1.2 내지 1.5배라고 주장)을 제시하며 쟁점상가 실지 취득가액이 OOO원 내지 OOO원으로 추정된다고 주장하고 있으나, 쟁점상가 실지 취득가액을 입증할 수 있는 금융거래내역, 계약서 등의 자료는 추가로 제시하지 아니하였다.

   (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서도 이를 입증할 만한 금융거래내역, 매매계약서 등을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 주장하는 쟁점상가의 추정 실지 취득가액에 대한 근거자료를 제시하지 못하고 있고, 설령 청구주장을 받아들이더라도 제시된 추정가격을 실지 취득가액으로 적용할 법령상의 근거가 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 ｢소득세법｣ 제114조 제7항의 규정에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

   (가) OOO상가의 집합건축물대장에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

   (나) 청구인의 쟁점상가 취득내역은 다음과 같다.

<표1> 청구인의 쟁점상가 취득 내역

(단위 : ㎡)

   (다) 처분청이 쟁점상가의 취득가액을 환산가액(OOO원)으로 산정한 과정은 다음과 같다.

    1) ㎡당 취득 당시 기준시가(토지)

OOO

    2) 양도가액 안분(기준시가 비율로 안분)

(단위 : 원)

    3) 취득가액 환산

(단위 : 원)

   (라) 청구인이 서울특별시 OOO에 신청하여 발급받은 ‘토지등급 확인 신청에 대한 회신’ 공문에 의하면 제2층 제10호․제16호의 부수토지(149-3) 및 제2층 제9호 등 5개호의 부수토지(193-4)의 토지등급 확인 내용은 다음과 같다.

   (마) 제2층 제10호․16호의 부수토지의 토지대장에 의하면 1969. 11.28. 구획정리 시행신고 하였다가 1992.4.22. 구획정리 완료되었고, 지목은 전으로 기재되어 있다.

   (바) 청구인은 제2층 제10호․16호의 부수토지인 서울특별시 OOO의 취득 당시 토지등급으로 1989.1.1. 결정․고시된 211등급을 적용하여야 한다는 주장의 근거로 대법원 판결서(대법원 1989.10.13. 선고 88누11346 판결) 및 관련 예규(재재산 46014-307, 1995.8.5.)를 제시하였다.

   (사) 처분청은 쟁점상가 건물 취득가액 환산시 공용면적 12.47㎡를 포함하였어야 함에도 이를 포함하지 아니한 사실은 인정하면서도 다만, 그 영향이 미미하다는 의견이다.

   (아) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

    1) 청구인은 처분청이 쟁점상가 중 제2층 제10호․16호의 취득일을 등기접수일이 아닌 등기원인일인 1985.7.19.을 적용하였다는 주장이고, 처분청은 청구인 주장대로 등기접수일인 1988.4.29.로 보아 환산가액을 산정하였다는 의견인바, 쟁점상가 중 제2층 10호 및 16호의 취득일은 부수토지의 토지등급 적용의 판단에만 영향을 미치므로 아래 2)의 심리로 대체한다.

    2) 쟁점상가 제2층 제10호․16호의 부수토지인 서울특별시 OOO의 취득가액 환산가액 산정을 위한 토지등급 적용의 경우 청구인은 대법원 판례(대법원 1989.10.13. 선고 88누11346 판결) 및 유권해석(재재산46014-307, 1995.8.5.)을 근거로 동 토지에 대해 1989.1.1. 결정․고시된 211등급을 적용하여 한다고 주장하나 청구인이 제시한 자료만으로는 동 토지의 환지예정지 지정일, 잠정등급 설정여부가 명확하지 아니하여 청구인이 제시한 판례 및 유권해석을 그대로 적용할 수는 없는 점, 설령 청구인이 제시한 판례 및 유권해석의 논리를 적용하더라도 해당 토지의 1989.1.1. 결정․고시된 211등급을 적용하기 위해서는 청구인의 쟁점상가 취득일(1988.4.29.)부터 토지등급 결정․고시일인 1989.1.1.까지 지가변동이 없었다는 사실이 입증되어야 할 것이나 청구인은 이를 입증할 수 있는 자료를 제시하지 못한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

  다만, 이에 대해 처분청은 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제3항에 따라 1975.6.23. 최초 결정․고시된 53등급 적용하여야 한다고 주장하나, 해당 규정은 정기적으로 토지등급 내지 개별공시지가를 결정․고시된 통상적인 경우에 적용되어야 할 것으로서 양도 또는 취득 당시의 토지등급이 없는 경우의 토지등급의 적용에 대해서는 ‘소득세법기본통칙’ 99-164…1에서 ① 재산세과세대장상에 등재된 토지등급, ② 해당 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)․군수가 결정한 가액, ③ 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위․정황이 유사한 토지의 등급, ④ 품위․정황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급을 각 순서대로 적용하도록 되어 있고, 위 통칙은 취득 또는 양도 당시 직전에 결정․고시된 토지등급 내지 개별공시지가가 존재하지 아니함에 따라 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제3항의 규정을 적용하는 것이 불합리한 경우에 적용할 기준을 마련한 것으로 보이는 점, 이 건의 경우 쟁점상가의 집합건축물대장에 의하면 1979.2.7. 사용승인된 사실이 나타나 토지이용상황에 중요한 변동이 있었던 것으로 보이고, 청구인의 쟁점상가 취득일인 1988.4.29.로부터 12년여 이전인 1975.6.23. 결정․고시된 토지등급을 그대로 적용하는 것은 합리적이지 아니한 것으로 보이는 점, 2필지 이상의 토지가 하나의 건물부지로 사용되고 있는 것과 같이 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체를 단일한 가격으로 평가해야 할 것(대법원 2001.11.13. 선고 2001두1437 판결)으로 쟁점상가의 부수토지는 쟁점상가의 사용승인일인 1979.2.7. 이후 하나의 건물부지로 사용되고 있었는데도 처분청이 산정한 제2층 제10호․16호의 부수토지 ㎡당 취득 당시 기준시가(520원)와 제2층 제9호 등 5개호의 부수토지 ㎡당 취득 당시 기준시가(813,913원)의 괴리가 크게 나타나고 있는 점, 처분청과 청구인은 서울특별시 OOO의 재산세과세대장상에 등재된 토지등급에 대한 자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 서울특별시 OOO 토지의 1988.4.29. 당시 적용할 토지등급을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

    3) 처분청은 쟁점상가의 양도소득세 산출시 건물의 공용면적 12.47㎡를 포함하여 양도가액 및 취득가액을 안분계산하여야 하나 이를 제외하였다는 사실을 인정하고 있으므로 쟁점상가 공용면적 12.47㎡를 포함하여 양도가액 안분계산 및 취득가액 등을 재산정하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.