1. 처분개요

가. 청구인은 2011.3.8. 취득한 OOO를 다음과 같이 5필지로 분할하여 2013.2.5. 먼저 3필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하였고, 2013.6.7. OOO 잔여면적을 포함하여 나머지 2필지를 양도하였다.

OOO

나. 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2013.4.30. 다음과 같이 양도소득세를 신고하면서 토목공사비 등 OOO을 필요경비로 공제받은 후 2013.12.26. 토목공사비 OOO을 필요경비로 추가로 인정하여 양도소득세 OOO의 감액을 구하는 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 이에 대해 2014.2.6. 측량비 OOO을 제외한 OOO은 지출사실이 불분명하다는 이유로 이를 거부통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.2. 이의신청을 거쳐 2014.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 취득에 대한 매매계약서를 찾지 못하여 등기부 기재가액으로 신고하였으나, 등기부 기재가액은 중개업자의 요구로 매매대금을 OOO으로 하여 작성한 다운계약서이며, 매매대금이 OOO으로 기재된 실제 매매계약서를 찾았으므로 쟁점부동산에 해당하는 OOO을 취득가액으로 인정해야 한다.

 쟁점토지는 원룸을 신축하여 임대할 목적으로 취득하였는바, 청구인의 남편의 친구 김OOO로부터 쟁점토지를 소개받아 2010.7.10.경 현장답사를 하고, 2010.8.3. 가계약금으로 쟁점토지의 전소유자인 신OOO의 OOO로 OOO을 입금하였으며, 2010.8.9. 김OOO(남편), 김OOO, 이OOO, 김OOO가 배석한 가운데 계약을 체결하면서 신OOO(전소유자)에게 잔여 계약금 OOO을 지급하였고, 2010.9.6. 중도금 OOO, 잔금 OOO 중 OOO은 전소유자의 대출금을 승계하기로 하였으며, 나머지 OOO은 신OOO의 대리인 이OOO에게 지급하고 영수증을 수령하였다. 그런데 취득세 등 OOO을 마련하지 못하여 등기이전을 미루다가 2011.3.8. 소유권이전을 마친 후 2011.3.29. OOO에서 대환대출을 받아 전소유자의 대출금을 변제한 것이다.

 (2) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 공제받지 못한 자본적 지출액 OOO(이하 ‘쟁점지출액’이라 한다)은 아래와 같으며, 쟁점지출액은 입금표 및 거래명세표 등에 의하여 지출사실이 입증됨에도 처분청이 적극적으로 현지 확인을 하지 아니하고 제출자료가 부족하다는 이유로 쟁점지출액 중 쟁점부동산의 면적에 해당하는 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.

OOO

 아울러, 거래처 현준의 실질사업자 마OOO이 처분청에 내방하여 현금 OOO을 수령한 사실을 인정하고 지장을 날인한 영수증, 청구인을 대리하여 윤OOO이 이OOO으로부터 차용하여 마OOO에게 지급한 수표사본 OOO, 청구인이 쟁점토지의 토목공사를 위임한 윤OOO의 계좌에서 OOO㈜ 관련자에게 송금한 토사 및 장비대금 OOO, ㈜OOO 관련자에게 송금한 보강토 대금 OOO, 현장소장 김OOO이 송금을 받아 마OOO에게 전달한 OOO, 철근공 등에게 송금한 인건비 OOO 청구건설 대표자 김OOO의 언니 김OOO에게 송금한 OOO, 합계 OOO 중 쟁점부동산의 면적에 해당하는 OOO은 필요경비로 추가 인정되어야 한다.

 그리고, 청구인이 제시한 금융자료는 청구인의 계좌에서 지출한 것이 아니라 윤OOO이 일부 토목공사 자금을 부담하기로 하고 시작한 공사라서 실제 지급은 윤OOO이 하였으며, 윤OOO이 신용불량자라 그의 아들인 윤OOO의 계좌를 송금수단으로 사용한 것이므로 금융증빙으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액은 OOO이라고 주장하나, 쟁점토지의 전소유자 신OOO이 양도소득세 신고시 양도가액 OOO으로 하여 신고․납부하였고, 신OOO이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 청구인이 제출한 매매계약서가 서로 상이하며, 등기부 기재가액도 OOO인 점, 신OOO의 계좌로 입금한 OOO에 대한 이체확인서 외에 청구인이 수표로 지급한 데에 대한 관련인으로부터 수취한 영수증만으로는 인정하기 어려운 점, 쟁점토지에 설정된 근저당권 관련 채무 OOO을 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하였다고 주장하지만 채무액이 명확하게 확인되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 인정할 수 없다.

 (2) 쟁점토지의 토목공사비 등으로 OOO을 필요경비로 추가 인정해 달라고 주장하나, OOO과의 거래금액 OOO은 당초 양도소득세 신고시 필요경비로 인정한 거래금액 OOO과 중복되는 금액에 해당하고, 당초 신고시 필요경비로 OOO을 신고하였다가, 8개월 후 고액의 필요경비를 추가하여 경정청구한 사유가 불분명한 점, 청구인이 대리인을 통해 지급한 일용근로자나 철근공 등에게 지급한 노무비 OOO에 대한 증빙으로 제출한 계좌이체 내역은 대리인의 가사 관련 사용으로 추정되는 지급계좌와 동일계좌에서 이체된 거래로, 실제 쟁점토지의 토목공사 현장 노무자에게 지급한 금액인지 불분명하며, OOO 외 거래처 관련자에게 지급한 OOO은 거래처가 토목공사 관련 매출을 신고한 바 없어 청구인이 제출한 금융거래내역만으로는 공사대금인지 불분명하며, 당초 신고서의 필요경비와 경정청구서의 추가 필요경비 내역서에 토목공사비, 장비대여료 등 중복되는 필요경비가 확인되는 점, 쟁점토지의 토목공사 수급자가 제출한 공사계약서와 청구인이 제출한 공사계약서의 발주자 명의와 수급자 인장이 상이하여 수급자가 제출한 계약서의 내용 및 날인한 인장이 청구인이 제출한 계약서보다 신빙성이 있는 것으로 보이고, 수급자가 공사계약이 파기되었다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부통지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점토지의 취득가액은 등기부 기재가액(440백만원)이 아니고 실제 거래가액OOO이라는 청구주장의 당부

 ② 쟁점공사비를 양도소득세 계산상 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계

(1) 쟁점토지는 청구인이 신OOO으로부터 2011.3.8. 취득하여 2012.12.7. 5필지로 분할한 후 2013.2.5. 및 2013.6.7. 필지별로 다음과 같이 양도하였으며, 쟁점부동산이 아닌 나머지 필지의 부동산에 다가구주택을 신축한 사실이 등기부등본에 나타나고, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 전에 건축허가(2012.10.24. 및 2012.12.3.)를 받아 착공(2012.12.19.)한 후 청구인으로부터 토지를 취득한 소유자가 사용승인(준공)을 받은 사실이 건축물관리대장 및 OOO시장의 건축허가 공문 등에 나타난다.

 쟁점토지를 청구인에게 양도한 신OOO의 양도소득세 신고서에 의하면, 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 하여 OOO세무서장에게 신고한 사실이 처분청이 제시한 양도소득세신고서 사본에 나타나고, 등기부 기재가액도 OOO이라는 사실이 등기부등본에 나타난다.

OOO

 (2) 청구인이 제시한 증빙서류는 다음과 같다.

  (가) 청구인이 쟁점토지를 OOO에 취득하였다고 주장하면서 제시한 등기부등본, 매매계약서, 무통장입금확인서, 영수증 및 자유저축예탁금거래명세표 등 주요내용은 다음과 같다.

OOO

<OOO계좌 거래내역서, 무통장입금 확인서 및 영수증>

 청구인 명의 OOO지점 계좌OOO 거래명세표에 2010.8.3. OOO, 2010.8.9. OOO, 2010.9.6. OOO, 2010.10.4. OOO이 각 인출된 사실이 나타나고, 청구인이 전소유자 신OOO OOO로 2010.8.3. OOO, 2010.9.6. OOO 송금한 사실이 무통장입금확인증 등에 나타나며, 계약금 영수증에는 OOO이 기재되어 있고, “수표번호 OOO외 OOO”이라고 여백에 기재되어 있으며, 잔금 영수증은 다음과 같다.

 신OOO을 대리하여 잔금을 수령한 이OOO은 쟁점토지에 2005.9.15. 채권최고액 OOO의 채무자로 근저당권이 설정되었다가, 2008.4.14. 말소된 사실이 등기부등본에 나타난다.

OOO

<청구인 명의의 OOO계좌 거래내역서>

 OOO 자립예탁금거래명세표에 2011.4.11. 대출금 OOO이 입금되었다가 같은 날 이OOO에게 OOO이 이체된 사실이 나타나며, 이OOO는 쟁점토지에 2008.4.10. 채권최고액 OOO의 채무자로 근저당권이 설정되었다가, 2011.4.11. 말소된 사실이 등기부등본에 나타난다.

  (나) 청구인과 윤OOO이 2012.11.13. 건설공사 계약을 체결하였다고 제시한 계약서 사본에 “공사기간 : 2012.11.13.～2013.6.30. 계약금액 : OOO, 수급사업자 : OOO”이라고 기재되어 있다.

  (다) 청구인이 거래처 OOO에 토목공사대금으로 OOO을 지불하였다고 주장하면서 2012.12.27. OOO이 청구인에게 발급한 OOO이 기재된 입금표 사본 및 청구인이 OOO의 실질사업자 마OOO에게 2013.1.17. 현금으로 OOO을 지불하였다며 제시한 영수증에는 “상기 금액을 OOO의 토목공사 대금으로 영수하였다”고 기재되어 있어 쟁점부동산과 소재지가 다르다.

 청구인은 쟁점토지 토목공사의 업무대행자인 윤OOO의 계좌에서 OOO의 현장소장인 김OOO을 통하여 마OOO에게 OOO을 지불하였고, 실질 근로자나 철근공 등에게 인건비 OOO 등 합계 OOO을 송금하였다고 주장하면서 윤OOO의 OOO은행 계좌의 거래내역과 2014.5.19. 김OOO이 작성한 사실확인서를 제시하였는바, 그 사실확인서에 “김OOO은 마OOO이 실질대표자로 있는 OOO의 현장소장으로서 청구인의 토목공사를 실행함에 있어서 윤OOO으로부터 토목공사 인건비 OOO을 김OOO의 계좌로 수취하여 마OOO에게 전달한 사실이 있고, 마OOO이 김OOO 등 도급업체에 인건비 등을 지급하지 아니하여 윤OOO이 윤OOO의 계좌에서 도급업체에 OOO을 지급한 사실이 있다”고 기재되어 있다.

 국세청 전산자료에 의하면, 거래처 OOO의 현장소장이라는 김OOO은 2012년부터 2013년까지 ***건설회사에 근무한 사실은 나타나지만 OOO에서 근무한 기록은 나타나지 않는다.

  (라) 청구인은 OOO㈜에 토사 및 장비대금으로 OOO을 지급하였다고 주장하면서 OOO이 기재된 입금표 사본과 윤OOO 계좌에서 김OOO 및 강OOO에게 OOO을 이체한 내역을 대금증빙으로 제시하였으며, ㈜OOO에 OOO 대금으로 OOO을 지급하였다고 주장하면서 거래명세표 사본과 윤OOO 계좌에서 김OOO와 이OOO에게 OOO을 이체한 내역을 대금증빙으로 제시하였다.

 (3) 2014.1.8. 마OOO이 처분청에 내방하여 도급계약서 사본과 확인서를 제시하면서 “OOO 부동산에 대한 철근 콘크리트공사, 목수 및 철근공 노임 계약을 윤OOO과 2012.11.13. 체결함과 동시에 OOO에 하도급계약을 체결하였다가 2013.2.14. 모든 계약을 해제하였고, 공사대금 OOO에 대한 수령증은 본인이 작성한 것이 맞으나, 공사대금 OOO을 OOO에 지급하였으며, 청구인이 제출한 윤OOO과 OOO의 토목공사 하도급 계약서는 허위계약서”라고 진술한 사실이 이의신청결정서 등에 나타난다.

 (4) 청구인과 윤OOO이 2012.11.13. 건설공사 표준하도급계약을 체결할 당시 나이는 만 22세로 근로소득 외에 건설업 등의 사업이력은 없는 것으로 나타나고, 윤OOO의 부친 윤OOO은 2012년부터 2013년까지 사업소득이나 근로소득이 발생하지 아니한 사실이 국세청 전산자료에 나타난다.

 (5) 처분청의 이의신청 심리담당자가 청구인에게 쟁점토지의 취득 및 양도 경위에 대하여 질의한 결과, “청구인은 OOO 부동산을 투자목적으로 취득하였는데 이자비용 등이 감당되지 않고, 처분도 되지 않아 고심하던 중 친지인 윤OOO이 OOO 부동산에 윤OOO의 자금으로 원룸을 신축하여 분양하고 분양대금에서 OOO 부동산의 취득가액을 보전하여 주겠다고 하여 제안을 수락하였으며, 토목공사 등을 진행하다가 윤OOO의 자금 사정 등으로 인하여 토목공사 단계에서 OOO 부동산을 양도하였기 때문에 토목공사와 관련한 자세한 사정은 알지 못하고 OOO 부동산을 양도하면서 저당권을 양수인에게 승계하고 남은 양도금액도 윤OOO으로부터 아직 회수하지 못하였다”고 진술한 것으로 기재되어 있다.

 (6) 청구인이 제시한 2011.1.26. 전소유자 신OOO이 청구인에게 보낸내용증명서에서 “청구인이 쟁점토지의 매매대금 OOO 중 은행융자금 OOO을 승계하기로 하여 계약하고, 계약금 OOO만 지급하였으며, 중도금 OOO과 잔금 OOO은 약정기일에 지급하지 않았으므로 부동산 매매계약은 해제되었음을 최고한다”고 기재되어 있다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

 청구인이 쟁점토지를 OOO에 취득한 사실이 부동산매매계약서, 은행거래내역서 및 영수증 등에 의하여 나타나는 등 청구인의 주장이 OOO 신빙성이 있어 보이나, 청구인이 제시한 매매계약서는 2010.8.9. 매매계약이 체결되어 잔금일이 2010.10.4.로 기재되어 있음에도 2011.3.8. 소유권이 이전된 점, 2011.1.26. 전소유자가 청구인에게 보낸 내용증명서에 청구인이 중도금과 잔금을 지급하지 않아 계약이 해제되었다고 최고한 점, 부동산등기부 기재가액이 OOO인 점, 전소유자가 쟁점토지를 OOO에 양도한 것으로 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 측면이 있으므로 전소유자 신OOO과 잔금을 전달한 이해관계자 등에 대한 사실확인 없이 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

 따라서, 쟁점토지에 대한 취득가액을 전소유자 등에 대한 확인조사 등을 통하여 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 (8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

  실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이고, 자본적 지출액은 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등의 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 필요경비로 공제되는 것인바,

  청구인이 제시한 증빙서류는 법정 증빙서류가 아니고, 그 기재내용도 불분명한 점, 공사대금을 청구인이 지급하지 아니하여 청구인 명의로 직접 쟁점토지에 토목공사를 진행하였다고 보기 어려운 점, 공사내용을 확인할 수 있는 설계도 및 시방서 등 구체적인 공사내역을 제시하지 아니하여 자본적 지출로 인정할 만한 공사인지 불분명한 점, 쟁점토지 중 쟁점부동산에는 다가구주택이 건축되지 아니하였고, 청구인이 제시한 마OOO의 영수증에 쟁점부동산이 아닌 다른 부동산의 공사대금이라고 기재되어 있어 청구인이 제시한 공사대금이 쟁점부동산에 대한 토목공사 대금으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 경정청구를 거부통지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

 (1) 소득세법

 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령

 제67조【즉시상각의 의제】① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액