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[주 문] |
OOO이 2015.7.20. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 경상남도 OOO 답 2,225㎡ 및 같은 리 722-3 답 1,137㎡의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2004.4.12. 취득한 경상남도 OOO 답 2,225㎡ 및 같은 리 722-3 답 1,137㎡(합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2013.8.14. 양도하고, 2013.8.27. 양도가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 나. 처분청은 쟁점토지의 전 소유자인 OOO이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 신고한 사실을 확인하고, OOO에게 실가상이 자료를 통보하였으며, OOO은 OOO이 청구한 과세전적부심사청구에 대하여 OOO의 양도가액을 OOO원으로 하여 처분청에 실가상이 자료를 재통보하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점토지 취득가액을 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.23. 이의신청을 거쳐 2015.8.31. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 OOO의 알선으로 쟁점토지의 현장답사를 마친 후, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO을 대면하지 않고 OOO이 제시한 OOO원에 쟁점토지를 취득할 것을 결심하였고, 이후 발생되는 업무를 OOO에게 위임하여 소유권이전등기까지 완료하였다. 청구인이 쟁점토지를 취득한 2004년 당시에는 통상 개인 간의 부동산거래시 실지거래계약서와 별도로 등기를 위한 검인계약서를 별도로 작성하는 것이 일반화된 시기였으며, 쟁점토지 거래 또한 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 실지거래계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)와 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 검인계약서가 달리 작성되어 존재하고 있다. 청구인은 쟁점계약서상의 매매대금 OOO원은 2004.4.6. OOO이 제시한 은행계좌로 입금하였고, 잔금 OOO원을 수표(14매)로 받아 2004.4.9. OOO에게 직접 전달한 후 OOO이 잔금 OOO원을 수령하였다는 영수증과 쟁점계약서상 중개인의 확인을 받았다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 취득하고 쟁점계약서상 매매대금 OOO원을 지급한 사실이 제출된 금융거래 내역 등으로 확인되므로 쟁점토지의 취득에 든 실지거래가액은 OOO원이다. (2) 쟁점토지는 OOO으로부터 ‘OOO원으로 하고 나머지는 중개인의 중개수수료로 인정한다’는 조건으로 접수하고, OOO에게 공동중개 제의를 하여 거래가 성사된 물건으로, OOO은 OOO원을 수령한 사실을 근거로 OOO원으로 보았고, 청구인은 OOO에게 쟁점토지의 취득가액으로 OOO에게 지급하고 OOO으로부터 이를 수령하였다는 확인서를 받았는바, 매매대금 차액OOO원, 이하 “쟁점차액”이라 한다)은 중개인들의 중개수수료 내지 부동산 미등기 전매차익에 해당한다 할 것이다. 다만, 쟁점차액은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」상 수수료(거래금액의 0.9% 한도)의 30배에 해당하여 일반적인 관행에 비추어 고액이고, 중개인들이 의뢰자의 의사 없이 일방적으로 결정한 것으로 쟁점차액을 실질적으로 부동산 중개수수료로 보기는 어려우나, 중개조건 상 양도금액 중 OOO원을 초과하는 금액을 중개수수료로 인정한다는 것은, 중개인들이 OOO원만 지급하면 쟁점토지의 양도가액 결정권 및 실질적 처분권리가 중개인들에게 있다는 뜻으로 만들어진 전형적인 전매목적 계약형태이고, OOO이 계약서에 날인하고 청구인이 반대 없이 내용이행을 수락하여 쟁점계약서는 청구인과 중개인 간에 법률적인 효력이 있는 계약서라 할 것이므로 쟁점차액은 실질적으로 중개인들이 얻은 미등기 전매차익에 해당한다 할 것이다. 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 쟁점계약서를 살펴보면, 이는 쟁점토지의 매매당사자가 아닌 중개인 간에 작성된 것으로 매매당사자들의 도장날인이 되어 있지 아니하고, OOO의 주민등록번호 뒷자리도 틀리게 기재되어 있으며, OOO은 쟁점계약서를 본적도 없는 허위계약서라고 주장하고 있는 것으로 볼 때 쟁점계약서를 진정성 있는 계약서로 보기 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 취득금액 중 계약금 OOO이 지정한 계좌로 이체하였다며 송금확인증을 제시하였으나, OOO의 과세전적부심사청구 검토서에 의하면 OOO가 누구인지 모른다고 주장하였다가, 이후 청구인이 제출한 사실확인서에서 OOO과 같은 사무실에서 근무하는 사무보조원이라고 그 진술을 번복하였고, 청구인이 잔금 OOO원을 지급하고 OOO으로부터 받았다는 영수증은 OOO이 이를 작성한 적이 없다고 진술하였으며, 청구인이 인출하였다는 금융거래 내역만으로는 그 대금이 중개인에게 전달되었다고 인정하기 어렵다. 쟁점차액이 중개수수료라는 OOO의 사실확인서 또한 사회통념상 인정하기 어려운 고액이고, 사실상 중개인들의 미등기 전매차익으로 보아야 한다는 주장에 대하여도 관련된 계약이나 증빙서류 등을 제출하지 아니하였다. 한편, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간에 쟁점토지의 공시지가 상승률이 각 71%, 92%이나, 쟁점토지 취득금액을 OOO원으로 보는 경우 공시지가 상승률에도 미치지 못하는 금액에 양도된 것으로 OOO원이 취득금액이라는 청구주장은 신빙성이 떨어지는 반면, OOO이 쟁점토지를 양도하고 청구인에게 부채 OOO원을 승계하고 현금으로 OOO원을 수령하였다는 사실이 금융거래내역에서 확인되는바, OOO의 주장이 사실관계에 더 부합한다 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 OOO원(전 소유자의 양도가액 인정액)인지, OOO원(청구인이 신고한 취득가액)인지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금 3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2003.10.7. OOO에게 소유권이전등기가 되었고, 2004.4.9. 매매를 원인으로 하여 2004.4.12. 청구인에게 소유권이전등기가 되었으며, 2004.4.12. 근저당권설정등기OOO가 말소된 것으로 나타난다. 또한, 쟁점토지는 2013.8.14. OOO에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (2) OOO과 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서에 의하면, OOO과 청구인의 양도소득세 신고내용과 이에 대한 OOO 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같고, OOO의 과세전적부심사청구에 대하여 양도가액을 OOO원으로 인정하여 경정하였으며, 처분청은 이에 따라 청구인의 취득가액을 OOO원으로 경정한 것으로 나타난다. (3) OOO과 청구인이 양도세 신고시 제출한 매매계약서의 내용은 아래 <표2>와 같다. (4) 처분청이 통보한 실가상이 자료에 대하여 OOO은 OOO의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세예고통지를 하였으나, 이에 대해 OOO이 과세전적부심사청구를 하였고, OOO은 OOO의 양도가액을 OOO원으로 인정하여 양도소득세를 경정․고지하였는바, OOO의 과세전적부심사청구 검토서의 주요 내용은 <표3>과 같다. (5) 청구인은 쟁점토지의 취득가액으로 OOO원 지급하였다고 주장하며, 매매계약서 2부, 계약금 OOO원의 수표발급내역, 정기예금 해약자료, OOO의 사실인정서, OOO의 잔금영수증 등을 제출하였다. (가) 청구인 제출한 쟁점계약서 및 검인계약서의 내용은 위 <표2>와 같고, 2004.4.6. 계약금을 송금하였다는 무통장입금증에는 예금주 OOO원이 입금된 것으로 나타난다. (나) OOO이 작성한 수표 발급명세서에는 2004.4.8. OOO원을 발행하였다는 내역(수표 14매의 수표번호, 각 수표금액, 발행일)이 기재되어 있다. (다) 정기예금을 해약하여 잔금을 지급하였다고 주장하며 제출한 계좌별거래명세표에 의하면, 2004.4.6. OOO원이 해지되고, 동일자에 OOO원이 해지된 것으로 나타난다. (라) 잔금영수증에는 2004.4.9. 쟁점토지의 매매대금 중 잔금OOO원을 영수하였다는 내용과 OOO의 서명날인(검인계약서상의 도장과 동일)이 되어 있는 것으로 나타난다. (마) 중개인 OOO이 2015.7.21. 작성하였다는 사실확인서 2부의 주요내용은 아래 <표4>와 같다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점계약서를 진정성 있는 계약서로 보기 어렵고, 계약금과 잔금이 중개인에게 전달된 것으로 인정하기 어려우며, 중개인의 미등기 전매차익이라는 주장에 대한 증빙서류를 제출하지 아니하였다는 의견이나, 쟁점토지의 양도인과 청구인은 쟁점토지 매매과정에서 서로 만난 적이 없고, 중개인들이 매매거래의 전 과정을 주관한 것으로 보이는 점, 쟁점토지의 양도인은 매매대금이 OOO원이 기재된 검인계약서로 양도소득세를 신고하였으나, 실제 매매대금이 OOO원이라고 알고 있는 반면, 청구인은 매매대금이 OOO원으로 기재된 쟁점계약서로 양도소득세를 신고한 것으로 보아, 쟁점계약서는 양도인이 배제된 채 양수인 및 양도인의 중개인들이 작성하고 청구인이 해당 금액으로 양수한다는 것을 합의한 것으로 보이는 점, 청구인이 계약금의 입금내역, 잔금의 원천 및 수표발급내역을 제시하였고, 해당금액 전부를 중개인 OOO이 수령하였음을 인정하였으며, 쟁점계약서상 계약금과 잔금을 수령하였음을 중개인들이 확인날인한 것으로 보아, 청구인이 쟁점토지의 거래가액으로 OOO원을 중개인들에게 지급한 것으로 보이는바, 중개인들이 쟁점토지를 미등기 전매하였을 가능성을 배제하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장에 신빙성이 없다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지 취득과정에서 청구인과 전소유자, 대리인 및 중개인 간의 취득대금 수수내역을 확인하는 등 쟁점토지의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |