[주 문]

OOO장이 2014.12.22. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2008.3.24. 양도한 OOO 전 244㎡, 같은 리 224 대지 504㎡, 같은 리 224-1 제방 545㎡, 같은 리 224-2 임야 6,185㎡ 및 같은 리 225-1 전 1,593㎡의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.11.6. OOO 전 244㎡, 같은 리 224 대지 504㎡, 같은 리 224-1 제방 545㎡, 같은 리 224-2 임야 6,185㎡ 및 같은 리 225-1 전 1,593㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO(형)으로부터 증여받아 OOO의 화해결정(2007.7.11.자 2005나4667 결정)에 따라 쟁점부동산의 소유권을 2008.3.24. OOO에게 이전등기하였으며, 매수자인 OOO은 쟁점부동산을 2011.12.12. 매매를 등기원인으로 양도한 후 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO장은 OOO장(OOO의 관할세무서장)에 대한 감사결과, OOO의 양도소득세 신고와 관련하여 전 소유자인 청구인이 양도소득세를 무신고한 내용을 감사지적함에 따라 OOO장은 처분청에 이에 대한 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원(OOO의 취득비용을 차감)으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 2014.12.22. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.13. 이의신청을 거쳐 2015.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 소유권 이전현황

  (가) 청구인은 ‘OOO’을 신축하기 위해 대부업체인 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)로부터 금전을 차용하기로 하고 2003.11.28. 쟁점부동산에 대해 매매대금을 OOO원으로 하는 매매예약을 체결하고 권리자를 OOO로 하여 소유권이전청구권가등기를 설정하였다.

  (나) OOO은 2005.4.29. OOO로부터 위 소유권이전등기청구권을 매수하고 2005.5.6. 소유권이전청구권가등기를 이전받았고, 2005.5.30 쟁점부동산에 대한 소유권을 이전받기 위해 OOO에 소유권이전등기의 소를 제기하였으며, 동소에서 승소하여 2008.3.24. 소유권이전등기를 완료하였다(청구인이 OOO에게 변제하지 못한 OOO원을 전액 지급할 경우 본 건 가등기를 말소하기로 하였으나, 변제하지 못하여 OOO에게 소유권이전되었을 뿐임).

 (2) 청구주장

  (가) OOO이 쟁점부동산에 대한 소유권이전청구권을 매수하여 쟁점부동산이 OOO에게 이전되었는바, 이는 OOO과 OOO 사이의 매매이므로 이 건은 OOO에게 종합소득세를 부과하여야 한다.

  (나) 청구인은 OOO으로부터 매매대금을 수령한 적이 없다. 청구인은 쟁점부동산에 OOO을 신축하기 위해 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)를 시행사로 선정하여 공사를 진행하게 되어 OOO로부터 총 OOO원을 차용할 예정이었고, 우선 2003.12.4. OOO원(청구인 통장으로 입금), 2003.12.4. OOO원(청구인 통장으로 입금), 2004.1.2. OOO원(청구인 통장으로 입금) 합계 OOO원을 차용하였으며, 시행사인 OOO의 영업정지로 공사가 중단되어 OOO는 자금을 더 이상 지급하지 않았고, 청구인은 채권자들의 경매신청과 가압류 등으로 신축공사를 포기하였다.

  (다) OOO은 청구인에게 매매대금 OOO원 가량을 지급한 것처럼 주장하기 위해 각종 차용증을 처분청에 제출하였으나, 동 차용증은 청구인과 관련이 없고, 당시 청구인은 모든 대금을 통장으로 받았는데, OOO으로부터 매매대금을 받은 적이 없으므로 과세관청은 이에 대한 객관적인 자료를 제시하여야 한다.

  (라) 부동산의 취득과정에서 전소유자의 채무를 대신 지급한 금액은 필요경비로 산정할 수 없는바(심사양도 2008-13, 2008.3.4.), OOO이 주장하는 대위변제금 OOO원은 OOO이 청구인에게 구상금을 청구해야 할 사안이고 OOO의 취득가액으로 인정할 사안이 아니다.

  (마) OOO이 주장하는 지출비용 OOO원에 대해 구체적인 증빙이 없고, OOO이 청구인에게 알리지 않은 채 지급하였다는 금액에 대해 양도가액으로 산정하는 것은 부당하다. 또한 OOO이 주장하는 대위변제금이 필요경비에 해당하더라도 동 필요경비를 청구인의 양도소득으로 보아야 한다는 근거규정이 없다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 OOO과 매매계약을 체결한 일이 없고, 매매대금 또한 수수한 사실이 없기에 양도소득세 부과가 부당하다고 주장하나, 등기부상 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로부터 OOO에게로 이전된 사실이 확인되고, 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산 매매대금을 받지 못하였더라도 청구인이 OOO로부터 금전을 차용하고 변제를 하지 못한 사실은 인정하고 있으며, 법원 판결(OOO 2005.10.12. 선고 2005가단9791 판결)에도 청구인이 OOO에 대한 채무를 변제하지 못하여 쟁점부동산의 소유권이전에 동의한 점 등에 비추어 이 건 처분은 정당하다.

 (2) 처분청은 OOO에 대한 OOO장의 감사시에 청구인이 2008.3.24. 쟁점부동산을 양도한 후 무신고하였다고 지적하여 후 소유자인 OOO의 취득가액에서 일부 취득비용을 제외한 금액OOO을 양도가액으로 하여 과세하였고, 2003.11.28. 매매예약 소유권이전청구권 가등기와 관련하여 OOO 2005.10.12. 선고 2005가단9791 판결서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 가족호텔을 건립하기 위해서 OOO과 시공계약을 체결하고 공사를 진행하다가 자금조달이 어려워지자 OOO와 호텔 관련 자문업무에 관한 용역계약을 체결하고 OOO로부터 소개받은 OOO으로부터 OOO원을 빌렸고, 2003.12.3. 쟁점부동산에 채권최고액 OOO원으로 근저당권자를 OOO으로 근저당권설정등기를 한 사실이 확인되며, 채무상환기일을 몇 차례 연기하였지만 상환하지 못하여 쟁점부동산을 OOO 또는 OOO이 지정하는 제3자 명의로 소유권이전등기를 하는 것에 동의하였고, 쟁점부동산은 2008.3.24.에 2003.12.30. 매매예약 완결을 원인으로 하여 소유권이 이전되었으며, 매수인인 OOO은 2007.5.21. OOO으로부터 OOO원을 차용하여 쟁점부동산에 설정된 OOO의 근저당 채권변제에 사용하였고(등기부에 근저당권자가 OOO에서 OOO으로 변경됨), 2009.2.9. 청구인이 OOO에게 빌린 OOO원 및 본인이 OOO에게 빌린 OOO원 중 OOO원을 OOO에서 대출을 받아 상환하였다. 또한, 쟁점부동산 매매와 관련하여 양도가액은 청구인이 매수인에게 직접 받은 사실은 없지만, 쟁점부동산에 대한 채무 감소액 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원)과 호텔개발 용역비 OOO원을 합하여 OOO원으로 산정한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 매수인이 신고한 취득가액을 청구인의 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 소득세법(2008.3.21. 법률 제8911호로 개정된 것)

 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각 목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

가.「증권거래법」에 의한 주권상장법인(이하 "주권상장법인"이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율·시가총액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 대주주(이하 이 장에서 "대주주"라 한다)가 양도하는 것과 동법에 의한 유가증권시장(이하 "유가증권시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것

나. 「증권거래법」에 의한 코스닥상장법인(이하 "코스닥상장법인"이라 한다)의 주식등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 코스닥시장(이하 "코스닥시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것

다. 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이 아닌 법인의 주식등

4. 다음 각 목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

나. 이용권·회원권 그 밖에 그 명칭에 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여받게 되는 경우 당해 주식등을 포함한다)

다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산

 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

③ 제1항 및 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 시가를 해당 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 「법인세법」제52조에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계자"라 한다)에게 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계자 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서「상속세 및 증여세법」제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 때에는 같은 조에 따른 시가

④ 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.

 제97조[양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29.>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각 목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점부동산의 등기부등본에 나타난 쟁점부동산의 소유권변동 및 저당권설정 내용은 아래 <표1>·<표2>와 같다.

<표1> 쟁점부동산의 등기부등본(갑구)

<표2> 쟁점부동산 등기부등본(을구)

 (2) 국세청종합전산망에 의하면, OOO은 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 신고한 사실이 나타난다.

 (3) 처분청이 제시한 차용증서(OOO이 날인 및 서명, 작성일자 2003.11.28.)에는 차용금액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO이 청구인에게 대여할 목적으로 OOO으로부터 OOO원을 정히 차용하며, 차용과 동시에 OOO의 담보를 위하여 청구인이 소유한 OOO 소재 5필지의 토지에 근저당권을 설정하고, 동 차용금을 2004.2.28.까지 변제하겠다는 내용이 나타난다. 또한, 동일자에 작성된 금전차용증서에는 차용금액이 OOO원으로 기재되어 있고, 본인은 위 금원을 차용하였으며, 2004.2.28.까지 변제하기로 하고, 쟁점부동산에 채권최고액 OOO원으로 근저당권을 설정하기로 하였으며, 차용인은 청구인으로, OOO, OOO, OOO 및 OOO 대표이사 개인 OOO이 연대보증하기로 한 내용이 나타난다.

   다른 차용증서(OOO이 날인 및 서명, 작성일자 2003.12.5.)에는 차용금액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO이 쟁점부동산의 토지를 개발하며, 대여금 채권관리에 대한 용역비 지급을 목적으로 OOO으로부터 OOO원을 차용하고, 차용과 동시에 OOO의 채권 확보를 위해 OOO이 용역회사에 직접 용역비를 지급하겠으며, 동 차용금을 2004.2.28.까지 당초 차용한 OOO원과 함께 변제하겠다는 내용이 나타난다. 또 다른 차용증서(OOO이 날인 및 서명, 작성일자 2007.5.21.)에는 차용금액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO이 OOO으로부터 OOO원을 차용하며, 차용금 전액을 OOO의 대위변제 목적으로 사용하고(대위변제확정금 OOO원), 대위변제시 OOO 명의로 변제하여 OOO이 보유한 OOO 소재 5개 필지 부동산의 근저당권을 OOO 명의로 이전하겠으며, 동 차용금은 2003.11.28. 청구인에게 대여한 금액을 회수하기 위하여 선순위 근저당권 인수자금으로만 사용하고, 향후 위 5개 필지 부동산을 담보로 대출을 받아 위 차용금과 이전 차용금 전액을 변제할 것을 약속한다는 내용이 나타난다.

 (4) OOO장이 2007.5.22. OOO에게 발행한 대위변제증서에는 동 조합이 2002.12.9.자 대출거래약정서에 기하여 채무자인 청구인에게 대출한 2007.5.22. 현재액 OOO원의 채권을 OOO으로부터 수령하였음이 나타난다.

 (5) OOO이 2009.2.9. OOO에게 발행한 영수증에는 영수금액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO이 동 금액을 영수하였고, 동 금액은 2003.11.28. 차용증서OOO, 2003.12.5. 차용증서OOO 및 2007.5.21. 차용증서OOO의 합계 OOO원 중 일부를 변제받은 것이며, 차용금 잔액은 OOO원임을 확인하고 있다.

 (6) 쟁점부동산과 관련한 원고 OOO과 피고 청구인 사이에 소유권이전등기 판결서[OOO 2005.10.12. 선고 2005가단9791(본소 소유권이전등기) 2005가단18450(반소 가등기말소) 판결]에는 법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)에게 OOO 전 244㎡, 같은 리 224 대 504㎡, 같은 리 224-1 제방 545㎡, 같은 리 224-2 임야 6,185㎡, 같은 리 225-1 전 1,593㎡(쟁점부동산)에 관하여 OOO OOO에 접수(접수일자 2003.12.3.)하여 제OOO로 마친 가등기에 대하여 2003.12.30. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 명하고, 이 건 반소를 각하한 내용이 나타나고, 동 판결서의 기초사실에 나타난 주요내용은 다음과 같으며,

  동 판결서에 나타난 당사자의 주장에 대한 판단내용은 다음과 같다.

   또한, 동 판결서에 나타난 반소청구에 대한 내용은 다음과 같다.

 (7) OOO 화해조서[2007.7.11.자 2005나4667 (본소)소유권이전등기, 2005나4674(반소)가등기말소]에는 원고 OOO과 피고 청구인 사이에 제1심 사건(OOO 2005가단9791, 2005가단18450)과 관련하여 피고는 원고에게 쟁점부동산에 관하여 OOO OOO에 2003.12.3. 접수하여 제OOO로 마친 가등기에 기하여 2003.12.30. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고가 2007.8.31.까지 OOO에게 OOO원 전액을 지급할 경우에 한하여 원고는 피고에게 쟁점부동산에 관하여 OOO OOO에 2003.12.3. 접수하여 제OOO로 마친 가등기의, 같은 등기소에 2003.12.3. 접수하여 제OOO로 마친 근저당권설정등기의 각 말소등기철자를 이행하는 것으로 화해한 내용이 나타난다.

 (8) 기타 청구인이 제시한 증빙 중 청구인의 OOO의 계좌에는 2003.12.4. OOO원과 OOO원, 2004.1.2. OOO원이 OOO로부터 송금된 내용이 나타난다.

 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 후 소유자인 OOO이 신고한 취득가액을 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 산정하였으나, 청구인이 OOO에게 OOO원을 변제하지 못해 OOO에게 쟁점부동산의 소유권이 이전되었다고 주장하고 있고, 청구인이 제시한 금융증빙에서 청구인이 OOO로부터 송금받은 금액이 OOO원으로 나타나는 점, OOO이 제출한 차용증을 청구인이 작성하지 않았다고 주장하고 있으며, OOO의 취득가액에 대한 구체적인 금융증빙이 제시되지 아니한 점, 위와 같이 청구인이 쟁점부동산의 총 양도가액을 수령하지 못하여 억울하다고 주장하고 있는 점을 고려하면 중간단계에서 미등기전매된 것으로도 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.