주 문

OOO세무서장이 2015.5.11. 및 2015.7.24. 청구인 이OOO에게 한 종합소득세 합계 OOO원(2009년 귀속분 OOO원, 2010년 귀속분 OOO원), 청구인 이OOO에게 한 종합소득세 합계 OOO원(2009년 귀속분 OOO원, 2010년 귀속분 OOO원)은 분양대행자 및 거래상대방을 통하여 주택신축판매업의 수입금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인들과 이OOO은 인천광역시 OOO외 2필지에서 2008.6.18.부터 2010.5.31.까지 “OOO”(이하 “쟁점사업장”이라 한다)이라는 상호로 주택신축판매업을 공동으로 영위한 사업자로, 2009년～2010년 기간 동안 주택 총 20호를 신축하여 매매하고 2009년 귀속으로 종합소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 쟁점사업장 중 8개 호(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 청구인들이 신고한 주택신축판매업의 수입금액과 등기부등본상 거래가액과의 차액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과소 신고한 것으로 보아, 2015.5.11.과 2015.7.24. 청구인들에게 종합소득세 합계 OOO원(2009년 귀속 OOO원, 2010년 귀속 OOO원)을 아래 <표1>과 같이 각 경정·고지하였다.

<표1> 쟁점사업장 관련 사업자별 과세내역

(단위 : %, 원)

다. 청구인들은 이에 불복하여 2015.8.3. 이의신청을 거쳐 2015.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1) 청구인들은 쟁점사업장에서 발생한 수입금액을 성실하게 신고하였다.

  (가) 청구인들은 분양을 전문으로 하는 분양대행권자에게 계약서 작성부터 사후관리까지 전 과정을 위탁하여 쟁점사업장의 신축주택을 분양하였고, 분양대행권자는 “분양대행 약정서”에 따라 매수자 모집, 계약 등 분양과 관련된 일체의 업무를 처리하였고 청구인들은 매매계약서 수령, 분양대금 입금 이외에는 분양과 관련된 구체적 정보를 공유하지 아니하였으며, 청구인들은 쟁점사업장의 분양수입을 분양대행권자로부터 수령한 매매계약서와 실제통장에 입금된 금액을 사실대로 신고하였으며, 분양대행권자가 등기부등본상 실거래가신고를 대행하면서 실지거래가액과 다르게 신고한 사실을 알지 못하였다.

  (나) 이러한 청구인들의 주장이 사실임은 매매계약서, 분양내역서. 통장거래내역 등 증빙서류와 처분청이 매수자에게 조회안내문을 발송하여 회신받은 대부분의 매수자가 청구인이 신고한 실지거래가액과 동일한 금액으로 거래하였던 것으로 회신한 사실만 보아도 확인할 수 있으므로 단순히 등기부등본상의 거래가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 당초 처분은 부당하다.

  쟁점주택의 매매계약과 관련하여 과세전적부심사 청구 과정에서 심리담당자가 8개 호실의 거래에 대해 실제 거래금액에 대한 조회안내문을 발송하여 회신한 5명 중 OOO는 청구인이 주장하는 실제거래금액과 동일하거나 거의 일치하는 금액을 회신하였음에도 개별거래에 대한 신고소득을 경정하는 구체적 판단과 근거 없이 단순히 청구인들이 제출한 계약서가 중개인 없이 작성된 계약서라는 점과 등기부등본에 등재된 실거래가액이 상이하다는 이유로 부인하였다.

  이러한 결정은 중개인 없이 작성한 계약서는 법적 효력이 없는 계약서라는 명시적 규정에 근거 하여야 하나 중개인 없이 작성한 계약서가 법적 효력이 없다는 규정은 없으며, 중개인 없이 작성한 계약서도 법률적으로 효력이 있는 계약서이다.

  (다) 또한, 통장에 입금된 금액과 계약서, 사업자의 장부, 거래상대방의 확인서 등 모든 정황으로 실제 거래금액이 확인되고 있어 납세자의 주장에 신빙성이 구체적으로 입증되고 있음에도 이러한 사실관계에 대한 구체적 확인조사를 받을 기회도 없이 단순히 등기부등본상에 기재된 금액이 상이하다는 이유로 모든 증빙을 부인하고 “부동산 실거래가격 신고의무제도”의 취지를 언급하면서 당초 처분이 정당한 것으로 주장하는 것은 부당하다.

 (2) 과세요건에 대한 입증책임은 과세관청에 있는데 처분청은 이 건 과세처분의 적법성, 과세요건 사실의 존재에 대한 입증을 못하고 있으므로 당초 처분은 부당한 처분이다.

  (가) 「국세기본법」제14조는 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제16조에서는 “납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.”라고 규정하고 있는데

  청구인들이 쟁점사업장 주택신축사업과 관련하여 발생한 소득을 누락없이 신고하였음은 장부, 신고서, 분양내역서, 매매계약서와 이를 뒷받침하는 금융증빙을 통해 객관적으로 확인됨에도 처분청이 청구인들의 신고를 부인하고 과소신고한 것으로 보아 과세하기 위해서는 명확한 과세근거를 제시하면서 과세하여야 함에도 단순히 등기부등본상의 기재된 금액만을 근거로 제시하고 있어 근거과세 원칙에 위배되는 부당한 처분을 하였다.

  처분청이 등기부등본과 청구인의 신고서상 거래가액이 차이가 나는 부분에 대해 청구인의 신고내용을 부인하고 증빙서류가 사실과 다른 것으로 보아 과세하려면 최소한 거래당시에 매수자의 통장에서 출금된 내역과 청구인들의 통장에 입금된 내역 등에 대한 금융조사를 실시하고, 분양대행권자와 거래당사자에 대한 종합적인 확인조사를 거쳐 이를 입증할 증빙을 확보한 후 부과처분을 하여야 함에도 이러한 확인절차를 전혀 실시하지 아니하고 청구인들에게 실제로 발생하지도 않은 소득에 대해 고지하였다.

  (나) 이 건 청구내용의 핵심쟁점은 청구인들이 쟁점사업장에서 발생한 실제 소득은 얼마이고 실지로 주택신축판매업에서 발생한 소득을 과소신고하였는지 여부가 핵심이고 이를 입증할 책임은 청구인이 아닌 조사권이 있는 처분청에 있음에도 처분청은 이러한 입증 책임에 대한 판단없이 “등기부등본에 기재된 가액이 상이한 점”, “일부 주택에 대하여 매매가액이 청구인들이 제시한 금융증빙과 일치하지 아니한 점” 등을 당초 처분이 정당하는 이유로 판단하였다. 이러한 처분청의 결정은 다음과 같은 이유에서 부당하다.

  첫째, 심사양도 2014-69(2014.6.10.) 사건에서 “납세자가 제출한 매매계약서와 금융증빙상 금액이 일치하는 상황에서 이에 대한 반증이 없는 한 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 부과 처분이 부당하다”는 결정 등을 감안할 때 등기부등본에 기재된 가액이 상이하다는 사실만으로 과세한 처분은 부당하다.

  둘째, “일부 주택에 대하여 매매가액이 청구인들이 제시한 금융증빙과 일치하지 아니한다”는 결정근거를 제시하나 금융증빙과 일치하지 아니하는 일부 주택이 어떤 주택인지 특정하여 개별거래건에 대해 판단을 하지 아니하였다. 이 사건 주택 중 매매계약서와 통장입금액이 A-401호, A-402호, B-201호, B202호, B301호, B302호, B402호까지 OOO원에서 최대 OOO원까지 차이가 나는데 이러한 사소한 차이까지도 금융증빙과 일치하지 아니하기 때문에 인정이 되지 않는 지에 대한 구체적 판단이 없다. 사소한 차이금액은 대부분 법무사비용, 샤시비용 등으로 발생한 것이므로 계좌 입금액이 불일치한다는 이유로 납세자가 주장하는 신고금액을 인정할 수 없다고 결정하였다면 그러한 결정은 부당하다.

  결론적으로 처분청은 청구인들의 장부, 분양내역서, 통장 등을 근거로 하여 신고한 내용을 부인하고 고지하려면 과세처분의 적법성 및 과세요건 사실존재에 대한 입증을 하여야 함에도 이를 이행하지 아니하여 부당한 처분을 하였다.

나. 처분청 의견

 (1) 주택신축판매업의 경우 사업소득 귀속시기는 소유권이전등기일, 사용수익일, 대금청산일 중 가장 빠른 날로 보는데 청구인들은 쟁점사업장에서 발생한 사업소득을 매매계약서의 계약일과 등기접수일 모두 2010년에 매각한 호실도 있음에도 모든 소득을 2009년 귀속으로 신고하였는바, 당초신고를 성실하게 하였다고 볼 수 없으며

  청구인들은 분양대행약정을 맺고 분양대행권자에 업무를 위탁하여 이들로부터 수취한 매매계약서와 실제 수령한 가액만큼 신고하였고, 분양대행팀이 중간에 변경되는 등 분양현황에 대한 정보를 알기 어렵고 거래금액의 차이가 분양대행자에 의해 발생되었다고 주장하나 분양대행 약정서상 약정 상대방의 인적사항이 기재되어 있지 않았고, 현재까지 확인되지 않으며 약정서 작성일은 2008.9.1.로 기재되어 있는데 이를 통해 분양대행팀이 변경되었다는 사정을 알기 어렵고 제출된 약정서만으로 실제 거래금액을 파악할 수 없는 등 분양대행권자가 실제 거래금액과 다른 금액으로 거래를 하였다는 주장을 받아들이기 어렵다.

 (2) 청구인들은 처분청에서 실제 거래내역을 조사하지 않고 과세처분을 하였다고 주장하나, 등기부기재사항이 실제와 다르게 기재되어 있다는 입증은 이를 주장하는 자가 하여야 하며(심사양도2014-170) 과세처분 당시 청구인들은 분양 관련 서류를 일절 제출하지 않았고 이후 과세전적부심사, 이의신청 과정을 거치면서 관련 서류를 제출하였다.

  「부동산등기법」에 의거 소유권 등기시 부동산 거래당사자는 시장․군수․구청장에게 매매계약서를 신고한 뒤 거래신고필증을 교부받고 계약가액을 등기부상에 기재하게 되며 신고의무 위반시 매도자, 매수자 모두에게 과태료가 부과되는바, 처분청은 청구인들의 명백한 반증이 없어 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보았다.

  또한, 처분청은 매수자 8명에 대하여 거래가액확인서를 발송하여 이 중 5명이 회신하였는데, 이들 중 박OOO은 인천지방법원 OOO의 등기완료통지서 및 분양계약서를 제출하였고 거래가액은 등기부기재가액과 동일한 금액이었으며 나머지 매수자들은 확인서만 제출하였을뿐 이를 뒷받침할 수 있는 별도의 증빙을 첨부하지 않아 이 금액에 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 청구인들의 주장만으로 계약서 상 금액을 실지거래가액으로 보는 것보다 거래 당시 매매계약서 등 증빙을 갖추고 신고한 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  등기부등본에 기재된 거래가액을 주택신축판매업의 수입금액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 (1) 국세기본법

  제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

  제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

 (2) 소득세법

  제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (3) 소득세법 시행령

  제48조【사업소득의 수입시기】사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.

1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)・제품 또는 기타의 생산품(이하 "상품등"이라 한다)의 판매

  - 그 상품등을 인도한 날

11. 제1호 내지 제10호의4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매

  - 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기・등록일 또는 사용수익일로 한다.

 (4) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

  제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

  제51조【과태료】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.(2009.4.1. 일부개정)

2. 제27조 제1항 또는 제2항을 위반하여 부동산거래의 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들은 쟁점사업장의 주택신축판매 수입금액에 대하여 아래 <표2>와 같이 2009년 귀속으로 종합소득세를 신고·납부하였다.

<표2> 쟁점사업장 관련 2009년 귀속 종합소득세 신고내역

(단위 : %, 천원)

 (2) 등기부등본에 기재된 금액과 청구인들이 신고한 쟁점사업장의 주택신축판매 내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점사업장의 등기부등본 기재가액과 신고금액 비교

(단위 : 천원)

 (3) 처분청은 등기접수일에 따라 종합소득세 귀속을 아래 <표4>와 같이 2009년과 2010년으로 구분하여 과세하였다.

<표4> 쟁점사업장의 수입금액 귀속 현황

(단위 : 천원)

 (4) 처분청은 청구인들의 과세전적부심사 청구시 심리담당자가 등기부등본 거래가액과 신고금액이 다른 쟁점주택의 거래상대방(8명)에게 실제 거래금액에 대한 조회안내문을 발송하였고, 이 중 5명이 아래 <표5>와 같이 회신하였으며 회신한 5명 중 3명은 청구인들의 신고금액과 동일한 것으로 확인하였다.

<표5> 쟁점주택의 거래상대방에 대한 조회․회신 결과

(단위 : 천원)

 (5) 청구인들은 쟁점주택의 주택신축판매와 관련하여 부동산 실제 거래금액과 관련된 증빙으로 이OOO의 2009.3.10.～2013.4.17. OOO은행 계좌(110-241-73****) 거래내역 사본, 이OOO(이OOO의 처제)의 2009.11.26.～2010.7.29. OOO은행 계좌(110-282-08****) 거래내역 사본, 이OOO의 2011.1.25.～2012.6.22 OOO 계좌(130022-52-52-***) 거래내역 사본을 제출하였으며 신고금액과 계좌 입금액과의 차액이 발생한 사유를 아래 <표6>과 같이 제시하였다.

<표6> 쟁점주택의 입금액 및 차액 사유

(단위 : 천원)

  (6) 쟁점사업장의 주택별 등기부기재 거래가액과 청구인들이 신고한 가액이 일치하는 12개 호실(쟁점 외 주택)의 경우 청구인들 계좌에 입금된 금액은 아래 <표7>과 같고 12개 호실 중 10개 호실이 신고금액과 계좌 입금액이 일치하지 않는 것으로 나타난다.

<표7> 쟁점 외 주택 호실별 입금액 및 차액 사유

(단위 : 천원)

  (7) 청구인들과 분양대행업자가 분양계약을 체결한 약정서는 아래와 같으며 분양대행 약정서의 제4조에 기재된 분양 입금가격(별지)을 제시하지 아니하였다.

 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인들이 쟁점주택의 등기부등본상 기재가액이 실제와 다르게 기재되었다는 입증을 하+지 못하므로 이 건 과세가 타당하다는 의견이나, 분양대행 약정서를 통해 청구인들이 쟁점사업장과 관련된 분양업무 일체를 분양대행업체에 위탁한 것이 나타나고 쟁점사업장의 분양수입금액이 청구인들의 계좌로 입금된 것으로 보아 청구인들은 매매계약서 수령, 분양대금 입금 이외에는 분양과 관련된 구체적 정보를 공유하지 아니하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 처분청에서 거래상대방에게 실제 거래금액을 조회한 결과 회신한 5명 중 3명이 청구인들의 신고금액을 거래금액이라고 회신한 점, 청구인들은 쟁점주택의 신고금액과 계좌 입금액의 차액 사유를 법무사 비용 등으로 소명하고 있으며 쟁점주택 외 12개호 중 10개호의 신고금액과 계좌 입금액도 차이가 발생하는바, 등기부등본 기재가액이 실거래가액이라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 실제의 수입금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.