OOO이 2015.3.13. 청구법인에게 한 법인세 합계 OOO의 각 부과처분은 서울특별시 OOO 소재 건물과 유사한 건물의 임대료를 토대로 적정임대료를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

 가. 청구법인은 2002.7.25. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 무역업을 영위하는 법인으로 특수관계자인 청구법인의 OOO으로부터 쟁점부동산을 임차하고 임차료를 지급하였다.

 나. 처분청은 청구법인에 대한 법인세 조사결과 청구법인이 특수관계자인 OOO에게 합리적인 사유 없이 합계 OOO원, 이하 “쟁점임차료”라 한다.)의 임차료를 과다지급한 것으로 보아 쟁점임차료를 손금불산입하여 2015.3.13. 청구법인에게 법인세 합계 OOO을 각 경정․고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.6.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구법인 주장

 (1) 업무용빌딩 전체를 임차한 경우에는 위치, 지형, 크기, 용도 등이 동일한 빌딩이 없어 비특수관계자와의 거래 등 비교시가가 없을 수밖에 없으므로 인근지역의 임대시가 등을 고려하여 과세를 하여야 함에도 불구하고 처분청은 아래 <표1>과 같이 동일한 부동산의 비교시가가 없고, 단지 반경 180m 이내의 극히 일부분의 임대사례(3건)만 보고 비교 시가를 적용할 수 없다는 이유로「법인세법 시행령」제89조의 제1항부터 제4항까지를 순차로 적용하여 “당해 자산 시가(「상속세 및 증여세법」상 기준시가)의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액”을 시가로 보았으나, 쟁점부동산의 인근 지역이 대로변을 제외한 대부분이 주택가이지만 반경 약 500m 이내에도 상가 및 사무실 등 임대사업에 제공되고 있는 임대 부동산들이 많이 있으나, 부동산 거래의 속성 및 개인정보의 접근상 어려움으로 인하여 청구법인의 입장에서는 구체적인 임대사례를 입증하기 어려운 만큼 처분청에서 임대사례를 재조사하여 주변 시가에 해당하는 시가로 과세처분하여야 할 것이다.

 (2) 청구법인이 법인세 조사기간 중 참고 목적으로 작성한 2012년도의「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과의 비교에서 보더라도 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위한 거래로 볼 수는 없다.

 (3) 쟁점부동산과 불과 약 590m 밖에 떨어지지 아니한 서울특별시 OOO의 부동산(토지 : 256.9㎡, 건물 : 649.62㎡)의 2012.2.22. 거래가액이 OOO원(토지면적으로 쟁점부동산과 비교시 OOO원)이며, 비록 차입금의 담보목적물에 대한 평가이긴 하지만 특수관계인이 2006년 쟁점부동산을 취득 시 차입한 은행 및 이후 변경은행의 대출관련 부동산 감정가액도 2007년과 2011년 각각 OOO원으로 처분청이 쟁점부동산의 시가 평가액으로 사용한「상속세 및 증여세법」상 기준시가보다 훨씬 높게 평가되고 있다.

 (4) 특수관계인의 쟁점부동산 임대업에 대한 과거 수년간의 임대료 수입과 비용지출액을 보면 2008년부터 임대료 상향 조정액은 청구인의 쟁점부동산의 임대로 발생하는 비용을 충당할 목적이었을 뿐 청구법인이 과도한 임대료를 지급함으로써 특수관계자의 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로는 볼 수 없다.

 (5) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산 임대업에서 발생한 이월결손금을 이용한 조세의 부당감소라고 주장하나, 쟁점부동산 외에도 청구법인이 특수관계인으로부터 임차하여 창고로 사용하고 있는 부동산으로부터도 아래 <표2>와 같이 매년 결손이 발생하고 있어 이월결손금을 이용한 조세의 부당한 감소를 목적으로 지급한 것이 아니다.

 나. 처분청 의견

 청구법인이 주장하는 감정평가법인의 2012～2014사업연도의 소급 감정임차료 감정가액은 해당 감정가액을 산출하기 위한 유사 인근임대사례가 쟁점부동산의 임대차와 유사하지 않는 사례들로부터 추출된 적정하지 아니한 감정가액이고, 소급감정을 통한 감정가액을 시가로 예규에서는 인정하지 않고 있으며, 주변부동산 탐문결과 및 2007년 청구법인의 대출당시 은행의 평가가액, 쟁점부동산과 같은 도로OOO상에 위치하고 도로변 초입 모퉁이에 위치하여 위치지수 등에서 나은 여건에 있는 비슷한 면적의 유사부동산의 2014년도 매각가격 등을 통해 확인한 결과 쟁점부동산 임차료를「법인세법 시행령」상 보충적 평가방법으로 계산한 가액이 ‘위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위는 물론 임대를 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내에 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하여 합리적으로 계산한 가액이 아니다’라고 할 수 없고, 청구법인이 특수관계인과의 거래에 있어 합리적인 사유 없이 추가로 임차료를 지급한 것은 특수관계인의 부동산 임대업 결손OOO을 이용한 조세부담의 부당한 감소(특수관계인의 소득세 증가 없이 법인세 OOO원 감소)에 해당하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  청구법인이 특수관계에 있는 청구법인의 대표자에게 쟁점건물의 임차료를 고가로 지급한 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 법인세를 과세한 처분의 당부

 나. 관련 법령

(1) 법인세법

제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (2) 법인세법 시행령

제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2.「상속세 및 증여세법」제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

(3) 상속세 및 증여세법

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을「건축법」제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는「소득세법」제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

 다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구법인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인의 OOO이 2006.4.28. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였고, 청구법인은 2006년도에 쟁점부동산 전체를 사용하는 조건으로 임대차계약을 체결한 후 계속 임차하여 사용하고 있으며, 임대차계약의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다.

  (나) 처분청은 부동산의 특성상 동일한 장소(주소), 면적, 층수 등 쟁점부동산과 동일한 부동산이 존재할 수 없고, 비교가능한 시가가 없는 것으로 보아「법인세법 시행령」제89조 제4항에 의하여 “유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가(2006년 취득가액 적용)의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액”을 “임차료에 대한 시가”로 계산하여 동 시가를 초과하는 임차료를 아래 <표4>와 같이 손금부인하였다.

  (다) 청구법인은 OOO으로부터 쟁점부동산을 임차시 2008년 6월까지는 취득가액의 약 50%에 해당하는 금액을 임차보증금으로 지급하였으나, 쟁점부동산 취득시의 차입금에 대한 지급이자 및 재산세 등 현금지출요인이 발생하는 부담을 고려하여 쟁점부동산과 인근 지역의 사무실용도의 임대시가를 탐문·문의하고 아래 <표5>와 같이 주변 부동산의 임대시가에 해당하는 금액으로 임차료를 책정하여 지급하였다고 주장하고 있다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「법인세법」상 부당행위계산부인 규정 적용시 원칙적으로 시가에 따르고, 시가가 불분명한 경우에 한하여 보충적 평가방법을 적용하여 산정한 가액을 시가로 볼 수 있으며, 시가를 산정하기 어려워서 보충적 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것인바,

이 건의 경우 처분청은 청구법인이 특수관계자로부터 쟁점부동산을 고가 임차한 것으로 보아 법인세를 과세하였으나, 임대차 관계에 대한 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 적정임대료의 산정은 당해 부동산과 유사한 임대실례를 비교하여 계산함이 타당해 보이며, 임대시례가 없는 경우에도 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상 실태, 사용범위는 물론, 임대료를 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하여 산정함이 합리적으로 보이므로 쟁점부동산과 특성이 유사한 인근 지역에 소재하는 건물의 임대실례를 토대로 적정임차료를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.