[주 문] OOO세무서장이 2016.3.7. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO의 OOO 공사와 관련한 채무 OOO원을 변제하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2014.10.7. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO‧OOO(이하 “OOO 등”이라 한다) 소유의 OOO의 토지‧건물(이하 “OOO”이라 한다)과 교환하고, 2014.12.30. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 2014.12.30. 양도소득세 예정신고 및 납부를 하였다. 나. 처분청은 청구인이 필요경비로 계상한 금액 중 실제 지급 여부가 분명하지 않은 OOO에게 지급한 OOO원과 쟁점토지의 양도소득세 신고시 필요경비에 포함된 허위의 자본적지출액 OOO원 및 확인되지 않은 중개수수료 OOO원 합계 OOO원을 부인하여 2016.3.7. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.4.4. 이의신청을 거쳐 2016.6.27. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지는 당초 OOO 등이 소유하였던 OOO의 토지 및 지상 건축물 5동(이하 “OOO”이라 한다)과 교환한 것으로 2014.9.4. 쟁점토지를 OOO원으로 하고, OOO을 OOO원으로 하여 차액을 쟁점토지의 양수인이 청구인의 채무를 인수하는 방법으로 정산하는 매매계약서를 2014.9.4. 작성하였다. 그러나, 동 계약서는 쟁점부동산과 OOO의 가치를 객관적으로 평가하여 작성한 계약서가 아니므로 쟁점부동산은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되어 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것이 타당하다. 청구인은 쟁점토지를 2014.8.18. OOO로부터 취득하면서 OOO에게 OOO원, 쟁점토지의 유치권자라고 지정된 OOO에게 OOO원을 지급하여 합계 OOO원을 쟁점토지 대금으로 지급하였고, 곧이어 2014.9.4. 쟁점토지를 OOO 등에게 양도한 것으로 당초 OOO로부터 취득한 가액을 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다. (2) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 OOO에게 중개수수료 OOO원을 지급하여 그 영수증을 필요경비 증빙으로 제출하였으나 처분청이 금융거래 증빙이 없음을 이유로 이를 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (3) 청구인은 쟁점토지의 전 소유자인 OOO로부터 취득하기 위해 OOO에게 OOO원 지급한 사실이 있음에도 이를 부인하고, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 부동산의 가격은 부동산의 사용 및 투자 목적 등 부동산 거래 당사자간의 상호 합의에 의해 결정되는 것으로, 청구인과 OOO 등은 각자의 목적에 따라 당사자 간 자유의사로 쟁점토지의 가액을 책정하여 매매계약서를 작성하였고, 이는 「민법」상 계약자유의 원칙, 사적 자치의 원칙에 따라 행한 법률행위로, 2014.9.4. OOO 등과 청구인은 쌍방 합의하에 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 하는 부동산 매매계약서를 작성하였으며, 청구인은 부동산 매매계약서상 특약사항 제4호에 “본 계약은 교환(계약)에 근거하여 작성하고, 당사자간 부동산에 설정되어 있는 근저당은 쌍방이 인수하며 교환에 따른 차익은 OOO원으로 한다”라고 기재 되어 있는바, 청구인과 OOO 등은 쌍방 합의에 의하여 쟁점토지를 OOO원으로, OOO의 가액을 OOO원으로 평가하고 교환에 따른 채무 차이금액 OOO원을 양도가액에 포함하여 계약한 것으로 금전관계가 수반된 교환 계약으로 부동산 매매계약서에 기재된 쟁점토지의 매매가액 OOO원이 양도 당시 실지 거래가액이다. (2) 청구인은 쟁점토지 거래시 중개수수료로 OOO에게 OOO원을 지급하였다면서 OOO이 발행한 중개수수료 영수증을 제출하였을 뿐, 대금 지급사실을 확인할 수 있는 금융 거래 내역을 제출하지 못하고 있어 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다. (3) 청구인은 2014.8.7. OOO로부터 쟁점토지를 취득하기로 하는 계약을 체결하면서 공사비 OOO원을 OOO에게 지급하는 조건에 합의하였고, OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 거래로 발생한 필요경비로 계상하여야 한다고 주장하며, OOO의 확인서 및 쟁점토지의 공사를 하고, 그 대금을 OOO을 통해 지급받았다는 OOO의 확인서를 제출하였으나, OOO이 OOO에게 대금을 지급한 금융거래 증빙이 나타나지 아니하고, OOO이 쟁점토지에 하였다는 공사내역을 확인할 수 있는 자료가 없으며, 쟁점토지의 등기부등본상 OOO을 권리자로 하는 제한물권이 설정된 사실이 없고, 유치권이 행사되었다는 사실을 확인 할 수 있는 자료도 없어 청구인이 OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 필요경비로 보기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부 ② 쟁점토지의 양도에 따른 중개수수료 OOO원을 필요경비에서 제외한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부 ③ 청구인이 OOO에게 지급한 OOO원은 쟁점토지를 취득하기 위한 필요경비라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지 및 OOO의 등기사항전부증명서에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 갑구에 의하면 OOO는 청구인에게 쟁점토지를 2014.8.19. 양도하였고, 청구인은 OOO 등에게 이를 2014.10.7. 양도하였으며, 을구에 의하면 2014.8.19. OOO을 근저당권자로, 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었고, 2014.10.17. OOO 등이 이를 인수한 것으로 기재되어 있다. (나) OOO의 등기사항전부증명서 갑구에 의하면 OOO는 청구인과 청구인의 언니인 OOO을 각 2분의 1 공유자로 하여 2014.10.8. OOO을 양도하였고, 을구에 의하면 2014.10.2. OOO을 근저당권자로, OOO를 채무자로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되어 있는 것으로 기재되어 있다. (2) 쟁점①과 관련하여 제출된 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지에 대한 감정평가서OOO에 의하면 감정평가액은 OOO원, 평가목적은 담보, 의뢰인 및 제출처는 OOO, 기준가치는 시장가치로 기재되어 있다. (나) 청구인과 OOO 등이 체결한 쟁점토지의 매매계약서(2014.9.4.)는 중개업자란에 중개업자 인적사항이 아닌 “쌍방계약”이라는 문구가 기재되어 있고, 쟁점토지의 매매대금은 OOO원, 당사자 부동산에 설정되어 있는 근저당은 쌍방이 인수하고, 교환에 따른 차익은 OOO원으로 한다고 기재되어 있으며, OOO의 매매계약서(2014.9.4.) 역시 중개업자란에 중개업자 인적사항이 아닌 “쌍방계약”이라는 문구가 기재되어 있고, OOO의 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으며 그 외 특약사항은 쟁점토지의 매매계약서와 동일하게 기재되어 있다. (3) 이의결정서에 의하면 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 필요경비로 계상한 OOO원 중 다음 <표1>과 같이 일부금액을 부인하였는바, 쟁점②와 관련하여 청구인은 2014.9.10. 쟁점토지에 대한 컨설팅 알선료OOO에 대하여 OOO부동산 OOO이 발행한 영수증 사본을 제출하였고, 그 밖의 중개수수료 지급 사실을 입증할 증빙을 제출하지 아니하였다. <표1> ◯◯◯ (4) 쟁점③과 관련하여 제출된 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO와 청구인이 체결한 쟁점토지 매매계약서(2014.8.7.)에 의하면 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 계약금 OOO원을 계약시 지급하며, 잔금 OOO원을 2014.8.18. 지급하기로 기재되어 있고, 특약사항에 “공사비 OOO원은 매수인이 유치권자에게 직접 지급하고 매도인은 관여하지 않는다.”라고 기재되어 있다. (나) OOO 입금전표에 의하면 청구인은 2014.8.19. OOO의 모친 OOO에게 계약금 OOO원을 제외한 잔금 OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 2014.8.15. 및 2014.8.16. OOO에게 OOO원을 금융기관을 통해 이체한 내역은 나타나나, OOO이 2014.8.7. 청구인과 OOO가 체결한 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 OOO원을 지급받을 자인지 여부를 확인할 수 있는 인적사항은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다. OOO이 작성하여 제출한 확인서(날짜 미상)에 의하면 OOO은 OOO의 지인으로서 OOO의 부탁으로 2014.8.15. 및 2014.8.16. 청구인으로부터 OOO원을 송금 받았다고 기재되어 있고, OOO이 작성하여 제출한 확인서(날짜 미상)에 의하면 OOO은 쟁점토지의 진입로 공사비를 OOO로부터 지급받지 못하고 있어 쟁점토지가 청구인에게 양도될 때 공사대금 OOO원을 청구인이 본인에게 직접 지급하도록 계약서에 명시하여 OOO을 통해 공사대금을 지급받았다고 기재되어 있다. (5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인과 OOO 등이 체결한 교환계약은 제3자간 거래로서 당사자간 합의에 의해 쟁점토지의 가치를 OOO원으로 평가하고, 이를 계약서에 기재한 것으로서 그에 따른 양도소득세가 신고된 이상 특별한 근거 없이 이를 부인하기 어려운 점, 청구인은 동 양도가액이 사실과 다르다는 것을 입증하기 위해 쟁점토지에 대한 감정평가서를 제출하나, 이는 금융기관이 담보가치를 평가하기 위한 것으로 매매와는 그 목적을 달리하고, 「소득세법 시행령」제176조의2 제3항 제2호에 따른 감정가액으로 보기 어려워 감정평가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 점, 청구인의 취득가액이라는 OOO원 또한 그 대금의 지급사실이 명확히 확인되지 아니하는 등의 사정으로 매매사례가액으로 바로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(다) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지를 취득하기 위해 체결한 매매계약서(2014.8.7.)에 의하면 쟁점토지의 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으나, 특약사항으로 공사비 OOO원을 청구인이 유치권자에게 직접 지급하도록 기재되어 있어 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위해 매매대금 OOO원 외에 OOO원을 부담할 의무가 있었던 것으로 보이고, 청구인은 2014.8.15.(금), 2014.8.16.(토) OOO에게 OOO원을 송금한 사실이 있고, 쟁점토지의 소유권이전등기일은 2014.8.18.(월)로 나타나 매매계약서에 유치권자의 인적사항이 누락되어 있지만 OOO원의 송금일과 쟁점토지의 소유권이전등기일이 인접하여 쟁점토지 매매계약서상 의무를 이행하였을 개연성이 있는 것으로 보인다. 다만, 위 매매계약서에는 단순히 공사비를 유치권자에게 지급한다고 되어 있을 뿐, 그 공사내역(쟁점토지와의 관련성 및 OOO가 공사주체인지 여부 등) 및 공사금액의 귀속자(OOO이 공사를 하였음에도 OOO이 이를 수령한 경위 등)가 불분명한 측면이 있으므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |