주 문
OOO세무서장이 2015.11.18. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO에게 지급한 OOO원을 OOO의 양도에 따른 필요경비로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 1999.3.9. OOO(이하 “환지전토지”라 한다) 및 지상의 건물을 임의경매로 취득하였고, 이 중 OOO 및 2001.9.10. 같은 동 OOO에서 분할등기된 OOO를 제외한 토지OOO가 2012.10.10. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)로 환지처분된 후, 2014.3.10.～2014.7.14. 기간 동안 쟁점토지를 OOO 외 10명에게 OOO원에 매도하고 2014.9.1. 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 취득과 관련하여 유치권 합의금으로 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 지출한 것으로 보아 이를 필요경비로 공제하였다.
나. 처분청은 2015.7.23.～2015.9.1. 기간 동안 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점비용은 대금지급에 관한 객관적인 입증자료가 부족하고 법적으로 지급의무가 있는 비용에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비에서 부인하여 2015.11.18. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
환지전토지의 전 소유자인 OOO은 무리한 대출로 자동차 정비공장을 운영하다 부도가 나게 되었고, 청구인은 환지전토지 및 지상의 건물을 OOO법원에서 경매로 취득한 후 3건의 유치권을 해결하기 위해 쟁점비용을 지출하였다.
3명의 유치권자들 중 한명인 OOO와 연락이 되어 사실확인서를 받아 처분청에 제출하였으나, 나머지 유치권자들과는 현재 연락이 되지 않고 그 당시 무기명채권과 차명계좌를 이용하여 쟁점비용을 지출한 관계로 금융거래내역은 제시하기 어려우나, 합의과정에서 쟁점비용을 지불하고 유치권자들로부터 영수증과 인감증명서를 받은 것으로 합의금을 실제 지불하였다는 사실을 입증할 수 있으며, 1999년 당시 유치권자들과 분쟁이 격화되어 정비공장내 폐수정화시설을 파괴하고 점유를 하는 등의 사건이 발생하여 뉴스에도 방영되었고 경찰이 출동하기도 하였다.
따라서, 유치권자들이 유치권을 주장하며 환지전토지 및 지상의 건물을 점유하고 소유권을 넘겨주지 않아 유치권 합의금인 쟁점비용을 지불하였는바 이를 필요경비로 인정할 수 없다고 본 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 환지전토지 및 지상의 건물을 1999.3.9. 경매로 취득하였으나, 건물은 2008.12.4. OOO에 별도로 수용되어 2009.2.28. 건물에 대해서만 양도소득세를 신고하였고, 환지전토지는 2012.10.10. 환지처분되고 2014년 1월～2014년 7월 기간 동안 순차적으로 양도한 후 2014.8.22. 양도소득세를 신고하였다.
먼저, 청구인은 1999.6.17. 환지전토지 및 지상의 건물의 경매에서 제외된 건물인 6동의 가설건축물과 OOO이 가지고 있는 모든 권리를 청구인에게 양도한다는 내용의 양도증서 및 포기각서를 작성하고 유치권 합의금으로 OOO에게 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 합의내용은 권리금의 성격으로 법적으로 지급할 의무가 있는 유치권에 대한 합의금으로 볼 수 없고 대금지급사실을 객관적으로 입증하지 못하였으며, 설령, 경매목록에 누락된 가설건축물에 대한 대금을 지급하였다 하더라도 가설건축물은 건물에 부속된 시설로서 건물에 대응되는 필요경비로 볼 것이지, 쟁점토지에 대응되는 필요경비에 해당하지 않는다.
둘째, OOO이 OOO의 OOO에게 건물공사를 발주하고 건축하였는데 OOO이 운영한 회사가 부도가 나자 OOO가 건물에 대한 유치권을 주장하여 재판을 하던 중 청구인과 합의를 하게 되었고, 청구인이 1999.9.15. OOO에게 유치권 합의금 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하나, OOO원이 법적으로 지급의무가 있는 유치권에 대한 합의금인지 여부에 대한 것과 대금지급사실을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하였고, OOO는 OOO원에 대한 세금계산서 및 영수증을 교부한 사실이 없으며 이 금액과 관련하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하지 아니하였다.
마지막으로, OOO 주식회사에서 환지전토지 및 건물에 대한 유치권을 주장하여 2001.3.13. 유치권 합의금으로 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하나, OOO 주식회사는 청구인이 1999년 3월 경매로 낙찰받은 환지전토지 및 건물에 대한 채권자로서 1999.3.25. 작성된 OOO법원 OOO 부동산임의경매 사건의 배당표를 보면, OOO법원으로부터 OOO원을 배당으로 수령한 사실이 확인되어 청구인이 OOO 주식회사에 유치권 합의금을 지급할 의무가 없는 것으로 판단된다.
따라서, 쟁점토지의 취득과 관련하여 쟁점비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점비용이 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비인지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2015년 6월)의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 청구인은 1999.3.6. 환지전토지 및 지상의 건물을 경매로 낙찰받아 취득하여 1999.3.26. OOO, OOO, OOO 및 OOO를 OOO에 합병등기 하였다가, 이 중 OOO를 같은 동 OOO로 2001.9.10. 분할등기 하였다.
(나) 청구인은 2001.9.12. OOO 및 같은 동 OOO가 OOO에 수용된 후 양도소득세를 신고하였고, 2006.9.28. OOO에서 환지전토지가 소재한 지역에 OOO 도시개발사업 실시계획을 고시하고 2012.10.10. 환지처분을 하여 청구인 소유의 OOO가 쟁점토지로 환지처분 되었다.
(다) 부동산매매계약서 및 신고내용을 검토한바, 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 정상거래금액으로 판단되고, 청구인은 환지전 토지 및 건물을 1999.3.9. OOO법원 OOO에서 낙찰가액 OOO원에 경매로 낙찰받아 취득하였으며, 쟁점토지의 양도가액에 대응되는 낙찰가액은 OOO원이고 취득세는 OOO원이므로 쟁점토지의 취득가액은 OOO원으로 확인된다.
(라) 청구인은 1999.6.17. OOO에게 경매에서 제외된 가설건축물 6동 및 OOO이 가지고 있던 모든 권리를 청구인에게 양도한다는 내용의 양도증서 및 포기각서를 작성하고, 유치권 합의금으로 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하며 이를 쟁점토지의 취득과 관련한 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고하였으나, 합의금 OOO원이 법적으로 지급의무가 있는 유치권에 대한 합의금인지 여부를 입증하지 못하고 있고, 대금지급사실을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하므로 필요경비로 인정하지 아니하였다.
(마) 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 1999.9.15. OOO의 OOO에게 유치권 합의금 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 15년 이상 경과하여 관련 서류를 전혀 보관하고 있지 않고 법원에서도 확인할 수 있는 서류가 전혀 없으며, 청구인은 OOO원이 법적으로 지급의무가 있는 유치권에 대한 합의금인지를 입증하지 못하고 있고 대금지급사실을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하므로 필요경비로 인정하지 아니하였다.
(바) 청구인은 파산한 OOO 주식회사에 환지전토지에 대한 유치권 합의금으로 OOO원을 2001.3.13. 지급하였다고 주장하며 이를 필요경비로 공제하여 신고하였으나, OOO원이 법적으로 지급할 의무가 있는 유치권에 대한 합의금인지를 입증하지 못하고 있고 대금지급사실을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하므로 필요경비로 인정하지 아니하였다.
(2) 처분청의 과세근거 및 관련 증빙은 다음과 같다.
(가) 청구인의 문답서(2015.8.27.)를 보면, 청구인은 OOO이 운영한 회사의 직원들에 대한 급여 및 퇴직금과 관련하여 OOO법원에 제소한 소송과 공장장 OOO 외 6명을 상대로 가압류 처분과 고소사건을 취하하기로 합의하면서 1999.6.17. 합의금 OOO원을 현금으로 지급하였고, 쟁점비용의 지출과 관련한 소송의 사건번호, 관련된 추가 증빙자료 또는 합의금 지급사실에 대한 금융증빙자료를 제시하기 어렵다고 답변한 것으로 되어 있다.
(나) 환지전토지 및 건물에 대한 감정평가서OOO상의 감정평가액은 아래 <표>와 같다.
◯◯◯
(다) OOO법원의 낙찰허가결정서OOO를 보면, 환지전토지 및 토지위의 건물OOO에 대해 OOO원에 낙찰을 허가하는 것으로 기재되어 있다.
(라) OOO법원 OOO 부동산임의경매 사건의 배당표(1999.3.25.)를 보면, OOO 등 71명에 대한 임금채권에 대해 OOO원을, OOO 주식회사의 근저당권에 대해 OOO원을 배당한 것으로 되어 있다.
(마) OOO의 진술서를 보면, 1998년경 OOO과 OOO 지상에 철골 및 판넬공사에 대한 계약서를 작성하고 약 2달간에 공사를 한 사실이 있으며, 공사대금을 받지 못한 상태에서 OOO이 운영하던 OOO가 부도가 나게 되어 환지전토지 및 건물에 유치권을 설정하게 되었고, 유치권 설정금액은 약 OOO원이며, 법원의 조정권고로 OOO원에 합의를 하여 1999년 9월 OOO사무실에서 청구인의 아버지로부터 현금으로 받아 즉시 자재비, 인건비 및 운반기 등으로 지급하였다고 기재되어 있다.
(3) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다.
(가) OOO과 청구인간 체결한 양도증서 및 포기각서(1999.6.17.)를 보면, OOO상에 소재한 1급 정비공장 OOO에 대하여 양도인이 가지고 있는 권리전체OOO를 합의금 OOO원을 받음과 동시에 청구인에게 양도한다고 되어 있다.
(나) 청구인과 OOO의 OOO간 체결한 유치권 합의서(1999.9.10.)를 보면, 청구인이 OOO에 OOO원을 지급하고 OOO은 청구인의 토지 및 건물에 권리행사를 하는데 어떠한 방해를 하지 않는다고 합의한 것으로 되어 있다.
(다) OOO 주식회사의 파산관재인 OOO과 청구인 간 체결한 토지 및 건물의 유치권 합의서(2001.3.7.)를 보면, 청구인은 OOO 주식회사에 OOO원을 지급하고 OOO 주식회사는 OOO과 체결한 렌탈계약과 관련하여 토지, 건물 및 기계장비에 대한 일체의 권리를 포기한다고 기재되어 있다.
(라) 영수증(1999.6.17., 1999.9.15. 및 2001.3.13.)을 보면 OOO이 OOO원을, OOO가 OOO원을, 파산관재인 OOO이 OOO원을 수령하였다고 기재되어 있다.
(마) OOO의 사실확인서(2015.4.2.)를 보면, 1999년경 OOO의 건물유치권과 관련하여 재판중 판사가 합의를 종용하여 청구인과 유치권 합의를 한 적이 있고 합의금으로 OOO원을 현금으로 수령하여 공사업체에 전부 결제하였으나, 그 당시 서류나 문서는 폐기하여 가지고 있는 것이 없으며, OOO이 2010년 부도가 나서 폐업하고 고물상을 운영하고 있다고 기재되어 있다.
(바) OOO의 사실확인서(2016.7.9.)를 보면, OOO는 1993년부터 현재까지 부동산경매컨설팅 및 부동산개발관련 업무를 하고 있고, 1999년 청구인으로부터 OOO 소재 자동차정비공장에 대한 경매컨설팅의 의뢰를 받아 경매컨설팅을 해준 사실이 있으며, 당시 여러 명의 유치권자들이 공장을 점유하고 있어서 법원감정가인 OOO원보다 낮은 약 OOO원에 매입을 하면서 유치권자들에게 상당한 금원을 지불한 사실이 있다고 기재되어 있다.
(사) 정보부존재 등 통지서 등을 보면, 청구인은 2016.2.24. OOO경찰서에 1999년 3월～1999년 5월 중 OOO에 112순찰차가 출동한 내역에 대한 정보공개청구를 하였고, OOO경찰서장은 2016.2.26. 순찰일지는 보관기간(3년)이 경과함에 따라 폐기되어 해당자료가 존재하지 않는다고 청구인에게 통지한 것으로 되어 있다.
(아) 정보부존재 등 통지서를 보면, 청구인은 2016.3.2. OOO법원에 OOO 사건에 따라 부동산 경매로 취득하여 유치권자 등과 재판한 민사사건번호 및 기록을 요청하였으나, OOO법원장은 2016.3.15. 청구인이 요청한 OOO관련 채무자인 OOO을 상대로 제기한 민사사건번호는 조회되지 않아 관련 자료를 보유 및 관리하고 있지 않으므로 부존재를 통보한 것으로 되어 있고, 그 밖에도 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 OOO에 제출한 정보공개요청서(2016.4.5.), 방영상의 사실확인서(2016.7.12.) 및 OOO의 인감증명서 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 OOO에게 지불하였다고 주장하는 OOO원의 경우, 양도증서 및 포기각서만으로 법적 지급의무가 있는 유치권 합의금으로 보기 어렵고 이를 실제 지출하였다고 하더라도 가설건축물에 대한 대가로 지급한 것으로 보이는 점, OOO 주식회사에 지급하였다고 주장하는 OOO원의 경우, OOO 부동산임의경매 사건의 배당표(1999.3.25.)에서 OOO 등 71명에 대한 임금채권에 대해 OOO원을, OOO 주식회사의 근저당권에 대해 OOO원을 배당한 것으로 되어 있는 점, 유치권 합의금을 실제 지불하였는지에 대한 객관적인 입증자료가 부족한 점 등에 비추어 쟁점비용 중 청구인이 OOO에게 지급하였다고 주장하는 OOO원과 OOO 주식회사 지급하였다고 주장하는 OOO원에 대해 처분청이 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 경정․고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
다만, 청구인이 OOO에게 지불하였다고 주장하는 OOO원의 경우 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료 등에 의하면 OOO이 건물공사를 발주하였고 OOO가 이를 건축하였으나, 대금을 받지 못하여 쟁점토지에 유치권을 행사한 것으로 보이고 OOO가 확인서를 통해 이러한 사실을 확인한 점, 청구인과 OOO가 토지 및 건물에 대한 유치권 합의서를 작성한 점, 유치권은 물권의 일종으로서 쟁점토지를 경매로 낙찰받은 이상 유치권에 대한 의무자는 전 소유자인 OOO이 아닌 청구인으로 볼 수 있고 청구인이 OOO와 합의하지 아니하고는 쟁점토지의 점유 및 양도가 현실적으로 불가능한 점 등에 비추어 청구인이 OOO에게 지불한 OOO원을 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
