주 문

  OOO세무서장이 2016.1.21. 아래 <표1>과 같이 청구인에게 한 2011년 제1기～2015년 제1기 부가가치세 합계 OOO원 및 2012～2014년 귀속 종합소득세 합계 OOO원의 부과처분은

1. OOO 내 1층 건물의 매매사례가액(시가)을 산정함에 있어 같은 건물 2～6층을 임차한 OOO의 임대료(관리비 제외)를 시가로 하고,

  청구인이 주식회사 OOO에 임대한 OOO 소재 OOO 중 토지의 임대료를 건물의 중축기간 동안에 사용대차계약서상 기재된 월 임대료OOO로 하며,

  청구인이 주식회사 OOO에 양도한 한식당용 인테리어 및 주방기구의 공급시기를 2014년 제1기로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 지하 1층, 지상 6층 규모의 OOO(이하 “OOO”라 한다) 및 OOO 소재 OOO에서 임대업 등을 영위하는 사업자이다.

  청구인은 OOO(대지 3,946.5㎡, 건물 11,213.4㎡)의 1층 2,468.54㎡ 중 1,396.17㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 특수관계법인인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 2013.10.1.부터 2018.9.30.까지 5년간 임대보증금 OOO원(이하 “임대료등”이라 한다)에 임대하였고,

 청구인이 OOO 소재 OOO(대지 476.6㎡, 건물 787.83㎡)에서 임대업을 영위하다가 2011.5.23. OOO 중 건물을 OOO에 양도하고, 대지 476.6㎡ 중 273.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO에 2011.6.1.부터 2031.5.31.까지 20년간 월 임대료 OOO원(대지사용료는 공시지가를 기준으로 2년마다 조정)에 임대하면서 건물의 증축 완료시까지 월 임대료의 OOO인 OOO원만 수수하기로 하였다.

나. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2015.9.2.부터 2015.10.12.까지 2012년～2014년에 대한 개인사업자 통합조사를 실시한 결과,

 청구인이 쟁점건물을 OOO에 임대함에 있어 OOO의 2〜6층의 ㎡당 시가(OOO 임대료등)가 OOO원임에도 OOO원으로 저가 임대하였고, 쟁점토지의 월 임대료 시가가 OOO원(공시지가 적용)임에도 OOO의 증축공사 기간 동안 OOO원으로 저가 임대한 사실을 확인하였다.

  청구인이 쟁점건물에 설치된 OOO원 상당의 한식당용 인테리어 및 주방기구(이하 “쟁점설비”라 한다)를 OOO에 임대하고 2014.1.17.자로 교부한 매출세금계산서에 대하여 실제로는 2013년 10월 OOO에 양도한 것으로 보아 공급시기가 다른 세금계산서로 확인하였다.

  또한, 청구인이 OOO의 2012년 귀속 종합소득세를 신고하면서 초과인출금과 관련한 지급이자 필요경비 불산입액을 계산함에 있어 청구인의 배우자 OOO에 대한 단기대여금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 사업용자산에 포함하여 초과인출금 적수를 과소 계산함으로써 지급이자 OOO원이 필요경비에 산입된 사실을 확인하였다.

  그 밖에 청구인이 실제 근로를 제공하지 아니한 자녀 등에게 지급한 급여 OOO원을 필요경비 계상하고, 간이과세자로부터 매입세금계산서 OOO원을 수취하여 매입세액을 공제한 사실을 확인하였다.

다. 처분청은 2016.1.21. 아래 <표1>과 같이 청구인에게 2011～2014년 귀속 종합소득세 합계 OOO원, 2011년 제1기～2015년 제1기 부가가치세 합계 OOO원을 각 경정·고지하였다.

<표1> 청구인에 대한 과세 현황

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.4.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  (1) 「법인세법 시행령」 제89조에서 ‘시가’란 당해거래와 유사한 상황에서 당해 거주자가 특수관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격을 의미하는 바,

   (가) 쟁점건물의 비교대상으로 조사관청이 제시한 OOO 임대료는 당해 거주자가 특수관계자 외의 불특정 다수인이 아닌 OOO 한 업체와의 거래이고, 또한 계속적으로 거래한 가격이 아닌 단기간 동안(3년)의 임대료이며, 3년 동안(2011.11.1.∼2014.10.30.)의 임대료OOO는 3년 기간 이전 10년(2001.10.30.∼2011.10.30.) 동안의 임대료(임대료 없이 보증금만 OOO원의 전세)와 관리비 합계액을 비교하여 파격적으로 높인(OOO% 상승) 비정상적인 임대료이고, OOO가 전세기간의 만료로 이전한 후 임차인을 구하지 못하여 비어 있는 점을 감안할 때 OOO 임대료는 「법인세법 시행령」 제98조에 규정한 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격이라고 할 수 없다.

  청구인이 조사한 OOO 주변건물의 임대료와 비교하더라도 청구인이 OOO로부터 받은 임대료는 평당 OOO원이고 주변상가 건물의 평균 평당 임대료 OOO원으로 오히려 높은 금액이므로 청구인이 파악한 임대가격을 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격인 시가로 본다면 쟁점건물의 임대료는 시가보다 저가로 임대한 것이라고 할 수 없다.

  따라서 쟁점건물의 임대료에 대하여 OOO 임대료를 비교대상인 시가로 보고 「소득세법」 제41조 부당행위계산 부인 규정을 적용하는 것은 부당하다.

   (나) 쟁점건물이 6년간 공실상태였다는 특수성을 감안할 때 낮은 임대료를 수취하더라도 경제적 합리성이 결여된 거래가 아니다.

  실지거래가격은 거래조건에 따라 다양한데 특수관계인과의 거래가격이 시가와 비교하여 부당하더라도 거래상황 및 거래상대방 등에 따른 거래의 개별적 요인들을 고려하여야 한다.

   쟁점건물의 경우 2007년 7월부터 2013년 9월까지 무려 6년 2개월(2007.7.∼2009.6.까지는 폐업신고를 늦게 했으며, 2009.7.∼2013.9.까지는 임대를 위한 기본시설 준비 기간임) 동안 임차인이 없어 임차가 이루어지지 않아 공실 상태였다는 점은 충분히 고려되어야 한다.

   이처럼 청구인이 OOO에게 임대하지 않았더라면 쟁점건물 은 언제 임대가 이루어질지 아무도 알 수 없는 상황이었음을 고려할 때 쟁점건물 임대료는 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 할 수 없다.

   (다) OOO의 임대료를 시가로 보더라도 퇴거한 2014.10.31. 이후 기간은 시가로 볼 수 없다.

  부당행위계산부인을 하더라도 OOO이 쟁점건물을 임대한 계약일은 2013.10.1.이므로, 쟁점건물 임차인인 OOO과 OOO가 OOO 2～6층에 같이 임차한 기간은 2013.10.1.부터 2014.10.30.까지이다.

  청구인과 OOO와의 OOO 2～6층의 임대계약기간은 2014.10.31.에 만료되어 그 후에는 공실 상태이므로 2014.10.31.부터 2015.6.30.까지(8개월)의 쟁점건물 임대료에 대하여 부당행위계산 부인을 할 수 없는 기간이다.

  따라서 쟁점건물의 임대료에 대하여 부당행위계산의 비교대상으로 OOO의 임대료를 기준으로 할 수 있는 기간은 OOO가 OOO에 임차하고 있는 동안만 가능한 것이다.

  OOO가 임차하여 사용한 건물은 계약이 만료된 2014.10.31. 이후 지금까지 임대가 되지 않아 공실로 비어있는 상태에 있고, 비교대상 건물의 임대가 이루어지지 않고 있으며, 언제 임대가 이루어질지도 알 수 없고, 임대가 이루어진다고 해도 특수조건으로 이루어진 OOO와 계약한 임대료보다는 저가로 형성될 것으로 예상되므로 OOO 임대료를 2014.10.31.이후에도 부당행위계산의 비교대상으로 볼 수 있다고 주장하는 것은 부당하다.

   (라) 쟁점건물의 시가로 보는 OOO 임대료를 계산할 때 관리비는 당사자가 계약에 따라 관리비 항목이 서로 다르므로 이를 제외한 임대료만으로 시가를 계산하여야 한다.

  (2) OOO은 청구인이 증축공사를 시행하다가 자금난으로 장기간 공사가 지연되어 건축허가가 취소될 상황에서 부득이하게 OOO에 건물을 양도하고 쟁점토지만을 OOO에 임대하면서 임대차계약서상 건물 준공시점까지는 월 임대료 OOO원의 OOO만 받기로 계약하였고 이는 사회통념이나 거래관행에 비추어도 정당한 사유가 있는 거래에 해당한다.

  (3) 「부가가치세법」 제9조 제1항 및 제15조 제1항에서 재화는 ‘계약상 원인에 의해 인도되는 재화’를 의미하므로 당사자들의 계약이 최우선적으로 고려되어야 한다.

   (가) 쟁점설비의 매매에 대하여 양 당사자가 계약을 체결하지도 않은 상태라는 점에서 재화의 공급시기의 최소요건이 되는 ‘계약상 원인’이 없어 이를 공급시기로 볼 수는 없다.

  가령, 임대인이 고정시설 등 재화에 대하여 임차인과 별도로 계약을 체결하지 않음에 따라 임차인이 사실상 이를 무상으로 사용하다가 임차인이 임대인에게 동 고정시설 등을 매입하기로 하여 매매계약을 체결한 경우 당해 고정시설 등의 공급시기를 임차인이 고정시설 등을 사용하기 시작한 때로 볼 수 없는 것이다.

  청구인과 OOO 간에 쟁점설비에 대한 매매계약이 2014.1.1. 체결되었고, 매매계약서 제3조에 체결과 동시에 자산이 양도된 것으로 확정된다고 명백히 규정하고 있어 자산의 공급시기는 2014.1.1.로 보아야 한다.

   (나) 쟁점설비의 매매계약은 동의조건부계약으로 계약체결시점인 2014.1.1.이 조건성취일이다.

 「부가가치세법 시행령」 제28조 제1항은 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 공급시기를 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때를, 제2항은 반환조건부판매, 동의조건부판매, 그 밖의 조건부판매 및 기한부판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 규정하고 있다.

  청구인의 고정자산 등 재화에 대한 양도계약이 성립하기 위해서는 청구인과 거래상대방인 OOO 간에 고정자산 등 재화의 매매가격, 청구인이 지급하지 못한 공사비 일부의 결제방법, 인테리어시설의 개선 등 여러 가지 문제점 등에 대하여 거래상대방의 동의가 필요한데, 쟁점건물에 대한 임대차계약은 2013.10.1. 이루어졌으나, 고정자산 등 재화에 대하여는 매매당사자 간 여러 가지 문제점에 대한 합의를 얻지 못하여 의견의 합의될 때까지 미루어 오다가 2014.1.1. 거래상대방이 동의를 하게 된 것이다.

  (4) 청구인은 OOO(대표 청구인의 배우자 OOO)에게 2012.1.26.부터 2012.2.1.까지 쟁점금액을 대여해 주었다가 2012.3.22.까지 이자소득 OOO원을 포함한 쟁점금액을 회수하고, 여기서 발생한 이자소득 OOO원에 대해서는 OOO에서 이자소득 원천징수를 하였으며, 청구인은 이자소득을 종합소득에 합산 신고하여 종합소득세를 납부하였다.

  조사청에서 단기대여금을 인출금으로 보고 초과인출금 OOO원을 손금부인하여 과세하는 것은 청구인이 종합소득세 신고시 합산신고한 단기대여금 이자소득 OOO원과 2중으로 과세하는 것이므로 조사청이 대여금을 인출금으로 보고 초과인출금에 대한 지급이자 OOO원을 손금부인한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

  (1) 청구인과 OOO은 특수관계에 해당하고, 조사청이 임차인별 임대료등을 비교한 결과, OOO의 대부분을 사용하고 있는 OOO로부터 수수하고 있는 임대료등은 OOO인데 비해 OOO로부터는 현저히 낮은 OOO을 임대료등으로 수수하고 있어 특수관계자에게 저가임대로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 임대차계약일인 2013.10.1. 기준으로 ㎡당 임대료등의 차액에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 종합소득세 및 부가가치세를 고지하였다.

   (가) 청구인은 OOO와 2011.10.30. 갱신계약에 따른 임대가액이 종전 10년간의 최초 임대차계약기간(2001.10.30.～2011.10.30.) 동안 OOO로부터 받은 경제적 불이익과 최초계약과 관련하여 소요된 OOO원의 건물개보수 비용 등을 보전하기 위하여 비정상적으로 높은 가액으로 산정된 금액이므로 시가가 될 수 없고, 주변 건물의 임대시세와 비교해도 OOO에 대한 임대가액은 저가임대가 아니므로 부당하다고 주장하고 있으나, 비정상적인 임대료라는 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제시는 없다.

  임대료등에 대한 부당행위계산부인규정을 적용함에 있어 시가는 OOO의 특수관계 없는 자에 대한 임대시세를 우선적용하고, 임대시세가 없거나 비정상적인 경우에 지리적 위치, 규모, 신축연도 등을 감안하여 비교 가능한 주변건물의 임대시세를 적용하는 것이다.

  OOO로부터 수취한 임대료등이 시가에 해당하는지 아니면 시가로 볼 수 없는 비정상적으로 높은 금액인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인과 OOO 간의 부당이득금 소송OOO에 따른 판결서에 임대료등의 산정이 OOO가 의뢰한 감정평가를 기준으로 계산된 ㎡당 실질임료OOO에 임대면적을 곱하여 산정되었음을 판시하고 있어 이를 근거로 산정한 OOO의 임대료등은 시가에 해당하는 것이다.

  청구인의 임대상황을 보면, OOO는 2～6층을, OOO은 1층을 사용하고 있는바, 1층이 다른 층에 비하여 고가의 임대료를 수취하는 것이 일반적이라 할 것이며, OOO로부터는 주차장 임대료를 별도로 수령하면서 OOO에게는 주차장을 무상으로 사용토록 한 점 등으로 볼 때, 오히려 OOO로부터 ㎡당 높은 임대료등을 수취하여야 할 것이다.

  설령, 청구인의 주장과 같이 OOO의 임대료등이 비정상적인 금액에 해당하여 주변 건물의 시세를 기준으로 시가를 산정함이 타당하다고 하더라도 지리적 위치, 규모, 신축연도 등으로 보아 비교 가능한 건물의 임대시세와 비교해야 할 것임에도 청구인이 비교대상으로 제시하고 있는 건물을 살펴보면, 청구인의 OOO는 OOO 바로 옆 대로변에 위치한 대형건물인 반면 비교대상으로 제시한 3곳은 OOO에서 조금 멀리 떨어지고 소로 변에 위치한 소형건물로 입지조건, 건축물구조 등이 전혀 달라 비교대상으로 하기에는 적합하지 아니하다.

(나) OOO이 사용하고 있는 1층이 6년간 공실상태였다는 특수성을 감안할 때 어느 정도 낮은 임대료등을 수취하더라도 경제적 합리성이 결여된 거래라 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 청구인이 공실상태를 해소하기 위하여 노력하였던 객관적인 근거자료의 제시는 없으며, 오히려 청구인이 직접 1층에서 음식점업을 영위할 목적으로 2010년 5월부터 임대차계약 체결직전까지 인테리어공사 및 주방집기 등을 매입한 사실이 확인되고, OOO가 2006.1.19. 도시환경정비구역으로 지정 고시된 이후 2007년경부터 현재까지 대규모 관광호텔 개발사업을 추진하였던 점 등을 감안할 때 임차인이 없어 공실로 있었다기보다는 임대할 의사가 없었던 것으로 보인다.

   (다) OOO의 임대료등을 시가로 보더라도 OOO가 퇴거한 2014.10.30. 이후의 기간(2014.10.31.～2015.6.30.)에는 이를 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, OOO가 사용하던 부분은 이후 특수관계 없는 제3자가 아닌 청구인이 직접 OOO 사업장으로 사용하고 있어 비교가능한 당해건물의 임대시세가 없고, 단기간에 임대시세가 급격히 감소할 요인도 없는 상황에서 본 주장에서 언급한 바와 같이 감정평가액을 기준으로 산정된 임대료등의 변동이 있었다고 보기 어렵다.

  부당행위계산부인 규정의 적용은 행위당시를 기준으로 하는 것이며, 임대용역에 있어서 행위 당시라 함은 임대차계약 체결시점을 말하는 것이므로, 부동산 임대차계약 체결시점에 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호의 규정에 따라 산출한 시가를 부동산 임대차계약기간이 속하는 과세기간에 계속하여 적용하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

   (라) 「부가가치세법」 제29조 제4항 제2호 및 「소득세법 시행령」 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 용역을 공급 혹은 제공함에 있어서 부당하게 낮은 대가를 받는 경우 그 시가와 대가의 차액을 부가가치세 과세표준 및 소득금액으로 본다고 규정하고 있는데, 여기에서 용역이라 부동산 임대용역뿐만 아니라 관리용역도 포함된다 할 것이다.

  청구인이 OOO 및 OOO에 제공하는 부동산 관리용역에 별다른 차이가 없음에도 OOO로부터는 높은 관리비를 받고 OOO로부터는 낮은 관리비를 받은 것은 관리용역 공급에 대하여 청구인이 OOO로부터 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에 해당하므로 이 건 처분은 정당하다.

  (2) 청구인은 당초 OOO에 건물 증축공사를 시행하는 과정에서 자금난으로 장기간 공사가 지연되어 건축허가가 취소될 상황에 처하자 부득이하게 OOO에 건물을 양도하였고, OOO과 토지사용대차계약을 체결하면서 건물 완공시점까지는 정상임대료의 OOO만 받기로 한 계약이 사회통념이나 거래관행에 비추어 정당한 사유가 있는 거래에 해당한다고 주장하나,

  OOO이 청구인으로부터 OOO 중 건물을 양수한 시점인 2011.5.23. 전후로 OOO의 자금차입내역을 보면, OOO 등 청구인 소유의 부동산에 채권최고액 기준 2009.2.2. OOO원의 근저당을 설정하고 여러 금융기관으로부터 자금을 차입한 사실이 확인되는 점에 비추어 청구인이 자신의 부동산을 담보로 직접 금융기관으로부터 자금을 차입하여 증축공사를 마무리하는 것이 충분히 가능했음에도 자금난으로 OOO에 부득이 건물을 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

  건물 임대인이 건물을 임대하면서 임차인에게 사업준비에 필요한 인테리어공사 등 준비기간 동안 임대료를 일부 감면해 주는 것이 통상적인 관례라 하더라도 그 기간은 통상 1개월 내외의 단기간이고 최장 6개월을 넘지 아니할 것으로서, 이 건 청구인이 OOO에 OOO 중 쟁점토지를 사용하도록 하면서 증축이 완료되는 2년 4개월 동안이나 정상임대료 OOO원의 OOO인 OOO만 받은 것과는 그 성격이 다른 것으로 보아야 할 것이다.

  (3) 청구인은 쟁점건물 내 쟁점설비를 OOO에 공급하고 2014.1.17.자로 하는 매출세금계산서 OOO원을 교부하였다.

   (가) 「부가가치세법」 제15조에 따르면, ‘이동이 필요한 재화의 경우 재화가 인도되는 때, 이동이 필요하지 아니한 재화의 경우 재화가 이용가능하게 되는 때’를 재화의 공급시기로 하고 있고, OOO이 임대차계약을 체결하기 전부터 이미 임차면적에 설치되어 있어 이동이 필요하지 아니한 재화에 해당하는 쟁점설비의 공급시기는 한식당 ‘OOO’의 영업개시일을 이용가능시점으로 보아 2013년 제2기로 보아야 할 것이다.

  “매매계약”이라 함은 ‘당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하는 것을 약정하고 상대방은 그 대금의 지급을 약정함으로써 효력이 생기는 유상계약’을 말하는 것으로(「민법」 제563조) 다른 법률에서 특별히 정하는 경우를 제외하고는 반드시 문서로서 그 증서가 작성될 것을 요건으로 하지는 않으므로 거래당사자 간에 사실상 매매계약에 대한 의사의 합의가 있었다면 계약이 체결되었다고 볼 수 있다.

   (나) 동의조건부 판매란 부가가치세의 과세대상이 되는 재화를 공급함에 있어 상대방의 의사표시, 즉 동의한다는 조건을 붙여 판매하는 것을 말하는 것으로서, 주로 시용판매 또는 시제품의 판매에 많이 이용되고 조건이 성취됨으로써 판매가 확정되는 거래형태이다.

  2014.1.1. 청구인과 OOO 간에 작성된 쟁점설비 매매계약서 어디에도 OOO의 구매 의사표시 즉, 구매동의의 조건이 기재되어 있지 아니하고, 2013.9.15. 체결된 임대차계약서 어디에도 쟁점설비를 무상으로 사용한다는 내용이 기재되어 있지 아니한다.

  청구인이 OOO에 매각한 쟁점설비는 식당 영업에 필수적인 시설 및 집기비품으로, OOO이 쟁점건물에서 음식점을 운영하면서 쟁점설비를 수개월간 무상으로 사용하다가 2014.1.1.에 이르러서야 청구인으로부터 매입하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

  (4) 청구인이 영위하는 OOO 업종은 부동산임대업 등으로서, 청구인이 배우자인 OOO에게 대여한 쟁점금액은 사업을 영위함에 있어 부득이하게 발생한 대여금으로 볼 수 없고, 청구인이 대여금에 대한 이자를 수령하여 소득금액을 신고하였는지 여부와 관계없이 「소득세법 시행규칙」 제27조 제1항에 따른 초과인출금 지급이자 계산식에 나타나는 사업용자산에 해당하지 않아 관련 지급이자를 필요경비 불산입하여 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  ① OOO 내 쟁점건물의 적정임대료를 산정함에 있어 같은 건물에 입주한 OOO에 대한 임대료(보증금+임료+관리비)를 시가로 보아 대가와의 차액을 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

  ② OOO의 증축공사 기간 동안 쟁점토지에 대한 월 임대료(시가)의 OOO만 받기로 한 계약이 정당한 사유가 있는 거래인지 여부

  ③ 쟁점건물의 한식당용 쟁점설비를 양도하고 2014.1.17.자로 발행한 매출세금계산서에 대하여 실제로는 2013.10.1. 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

  ④ 초과인출금 적수 계산시 청구인이 배우자에게 대여한 금원을 사업용자산에서 제외하여 관련 지급이자를 필요경비 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

  (1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

  (가) 조사청의 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO과 특수관계자에 해당하며, 청구인은 OOO를 아래 <표2>와 같이 임대하였고, OOO에 임대한 2〜6층의 ㎡당 임대료등의 현황은 아래 <표3>과 같으며, 청구인이 신고한 쟁점건물의 임대료등은 아래 <표4>와 같이 나타난다.

<표2> OOO 임대 현황

<표3> OOO(7,637.26㎡)의 ㎡당 임대료등 현황

<표4> 청구인이 신고한 쟁점건물(1,396.17㎡) ㎡당 임대료등 현황

   (나) 조사청은 아래 <표5>와 같이 청구인이 신고한 쟁점건물의 임대료등과 OOO가 계약한 임대료등과의 차액에 대하여 부당행위계산부인하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 것으로 나타난다.

<표5> 쟁점건물의 신고금액과 OOO의 임대료 내역

   (다) 청구인과 OOO이 2013.9.15. 작성한 쟁점건물의 임대차계약서 주요 내용은 아래와 같다.

   (라) 청구인과 OOO가 2011.12.30. 작성한 OOO 2층〜6층에 대한 임대차계약서 주요 내용은 아래와 같다.

   (마) 청구인과 OOO 간에 제기된 부당이득금 소송OOO 판결서상 기초사실 내용은 아래와 같이 나타난다.

   (바) 청구인이 OOO 임대료는 쟁점건물에 대한 비교대상 시가가 될 수 없다고 주장하면서 청구인과 OOO와 최초 전세계약서 및 계약연장 전세계약서, OOO와 송수신한 공문서, 법원 판결서, OOO 내부문서 등 관련 증빙을 제시하였고, 그 주장 내용은 아래와 같다.

    1) OOO는 과거 10년 동안 우월적 지위를 이용하여 임대료와 관리비를 한 푼도 올려주지 않았고, 전세계약이 만료되는 2011년 이후 청구인은 전세계약을 연장하기 위해서는 10년 동안 당한 경제적 불이익을 보전하기 위하여 대폭적인 임대료 인상안을 계약조건으로 제시하였으며, OOO는 다른 대안이 없어 청구인의 요구를 수용할 수밖에 없는 상황이었다.

   OOO는 그동안 청구인이 부당하게 손해를 본 금전적인 부분을 보상해 주기 위하여 주변 시세보다 높게 임대료와 관리비를 책정하여 당사자 간에 합의하여 전세계약을 한 것이다.

    2) OOO 임대료 금액은 「법인세법 시행령」 제89조에 규정한 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격이라고 할 수 없다.

    3) 청구인이 파악한 OOO 주변상가 건물에 대한 임대현황과 OOO 임대료를 비교해 보면 아래 <표6>과 같으며, 청구인이 OOO로부터 받은 임대료는 평당 OOO원으로 주변상가 건물의 평균 평당 임대료 OOO원과 비교할 때 오히려 높은 금액이다.

<표6> 청구인이 제시한 OOO 주변상가 건물 임대료 현황

    4) 청구인이 쟁점건물을 OOO에 임대하지 않았더라면 쟁점건물은 언제 임대가 이루어질지 아무도 알 수 없는 상황이었음을 고려할 때 쟁점건물 임대료는 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 할 수 없다.

    5) 청구인은 OOO가 사용하던 부분을 OOO의 사업장으로 사용한 사실이 전혀 없고 지금도 공실 상태로 있음을 확인할 수 있으므로 조사청이 주장한 바와 같이 비교 가능한 당해 건물의 임대시세가 없다는 것은 당연한 사실이다.

      OOO가 임차했던 OOO 건물은 당시의 임대료 보다 현저히 낮은 금액이라도 임대하려고 해도 명도일인 2014.10.30.부터 2016.5.17. 현재까지 19개월 동안 임대가 이루어지지 않는 것을 보아도 “단기간에 임대시세가 급격히 감소할 요인도 없는 상황”이라고 주장하면서 쟁점건물의 임대료의 비교대상 임대료로 이미 계약기간이 완료되어 명도까지 이루어진 OOO 임대료를 주장하는 것은 부당하다.

      조사청은 OOO의 임대료를 감정평가액을 기준으로 산정하였다고 주장하나, 2011.10.31.～2013.10.30.(2차 임대료 산정기간) 기간 당시에는 2001.10.31.～2011.10.30.(1차 임대료 산정기간) 기간의 임대료가 현실에 맞지 않고 또한 1차 임대료 산정기간의 임대료 적용기간동안 OOO는 청구인에게 많은 손해를 끼친 바 있어 이를 보상하는 차원 및 그동안 OOO의 비협조로 1차 임대료 산정기간의 관리비 확정을 이행하지 못한 부분 등을 보완해서 2차 임대료 산정기간 동안의 임대료를 산정한 것이지 감정평가서를 기준으로 2차 임대료를 산정하였다는 주장은 잘못된 것이다.

      조사청은 질의회신 내용OOO을 인용하여 2014.11.1.∼2015.6.30.기간 동안의 임대료를 부당행위계산 부인한 것이 정당하다고 주장하나,

      위 질의회신 내용은 개인이 특수관계 있는 법인에게 부동산 임대용역을 제공함에 있어 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호에 의해 적정임대료를 산정하는 경우 “임대차계약 체결시점에서 같은 영 제89조 제4항 제1호(시가가 없는 경우에 적용)의 규정에 의하여 산출한 ‘시가’를 임대차 계약 기간에 속하는 과세기간에 계속하여 적용한다”는 내용이며, 같은 영 제89조 제1항, 제2항의 규정(비교대상 시가가 있는 경우에 적용)의 경우에도 적용한다는 내용은 아니다.

   (사) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 관련 증빙을 제시하면서 쟁점건물의 비교대상 매매사례가액으로 같은 건물의 2～6층을 임차한 OOO의 임대료를 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,

 「법인세법 시행령」제88조 제1항의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 쟁점건물의 임대차계약일을 기준으로 판단하고 임대차계약 체결시점에서 같은 영 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 기간에 계속하여 적용하는 것인 점, 부동산임대의 경우에는 유사한 인근 부동산의 임대사례가액보다는 동일 건물에 위치한 특수관계자가 아닌 제3자에게 임대한 가액이 있는 경우 이를 기준으로 하여 시가를 산정하는 것이 타당한 점, OOO의 2〜6층을 OOO가 2011.10.30.〜2014.10.30. 기간 동안 임대기간을 재계약하면서 감정평가금액을 참고하여 임대료를 산정한 것으로 보이는 점, 쟁점건물은 1층으로 2〜6층보다 임대료가 높게 형성되어 OOO의 임대료를 적용하는 것이 청구인에게 불리하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물의 시가를 산정함에 있어 OOO의 임대료를 매매사례가액으로 적용하는 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  다만, OOO의 임대료를 산정함에 있어 보증금과 월임대료 및 관리비를 포함하였으나 관리비는 감정평가법인의 감정평가액에 포함되어 있지 아니한 점, 청구인과 OOO 간에 1차 전세계약 당시 분쟁으로 공탁된 관리비를 10년간 수취하지 아니한 점, 재계약 당시 관리비에 대하여 합의하고 이를 근거로 관리비를 책정한 점, OOO의 관리비 항목과 OOO의 관리비 항목이 다르게 적용될 수 있는 점 등에 비추어 OOO의 임대료등에서 관리비를 제외한 금액을 시가로 보는 매매사례가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

  (2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

   (가) OOO(OOO 구건물 및 신건물)의 등기부등본 주요 내용은 아래와 같이 나타난다.

    1) OOO은 OOO에 위치하고 있고, 대지 476.6㎡이며, 1986.10.20. 청구인이 소유권이전등기하였고, OOO의 건물은 1998.6.29. 청구인으로 소유권보존등기되어 있다가 2011.5.23. 매매로 OOO에 소유권이전되었다.

    2) OOO의 구건물은 1998.6.29. 지하1층 지상3층 건물로 업무시설로 사용되었으며, 신건물은 2013.11.25. 등기되어 지하1층 지상 9층 제2종 근린생활시설로 등재되어 있다.

   (나) 청구인이 OOO과 2011년 5월 체결한 쟁점토지에 대한 사용대차계약서 내용은 아래와 같이 나타난다.

   (다) 조사청이 「부가가치세법 시행령」 제62조 제3호 및 「법인세법 시행령」 제89조 제4항에 따라 계산한 쟁점토지에 대한 월 임대료 시가 내역은 아래 <표7>과 같이 나타난다.

<표7> 쟁점토지 월 임대료 시가 계산 내역

   (라) 청구인이 2011.6.1.〜2013.9.30. 기간 동안 신고한 쟁점토지에 대한 임대료 및 조사청이 계산한 시가 내역은 아래 <표8>과 같다.

<표8> 청구인이 신고한 임대료와 시가 임대료 현황

   (마) 청구인은 OOO의 쟁점토지 사용료 할인에는 정당한 사유가 존재한다고 판례 등을 제시하면서 아래와 같이 주장한다.

    1) OOO은 1993.12.2. 건축허가를 받아 신축공사를 하였으며, 1997.7.23.자로 사용승인을 받은 3층 건물로서 2002.7.19.에 기존건물을 7층으로 증축하기 위하여 OOO으로부터 건축허가를 받았으며, 2004.1.19. 9층으로 2개 층을 증축하는 제1차 설계변경허가를 받았다.

    2) 그러나, 건축허가를 받고 착공신고를 한 이후에 자금난에 빠져 증축공사를 진행하지 못하고 공사가 중단되어서 2008.6.12. OOO으로부터 건축허가취소 예고통보를 받았으나, 경기침체 등으로 자금사정이 어려워 부득이 공사가 지연된 사정을 OOO에 설명하여 가까스로 허가취소를 면하였다.

    3) 이후 네 차례나 OOO으로부터 증축공사 불이행에 따른 건축허가취소예고를 받았으나, 그 때마다 자금사정과 시공업체와의 분쟁으로 인하여 공사를 재개하지 못한 사정을 설명하고 양해를 얻었다.

    4) 그러나, OOO도 공사현장을 방치함에 따라 민원이 계속 발생하여 이를 더 이상 방치할 수 없는 상황이었기 때문에 건축허가를 취소하겠다는 최후통첩을 하였다.

    5) 위와 같은 상황에서 공사를 재개하기 위해 청구인이 떠올릴 수 있는 방법은 OOO에 건설 중인 건물을 양도하여 OOO이 공사를 하는 것이 유일했다.

      이에 청구인은 2011.5.23. OOO을 OOO에 양도하고 공사를 재개하기 위하여 OOO에 건축관계자변경신고를 하여 2011.9.3. 자로 건축주변경신고필증를 수령하였다.

    6) 증축공사 시공업체가 자금난으로 부도 위기에 몰려서 공사가 중단되기도 하였고, 주변 아파트 주민들이 소음 및 일조권 침해를 이유로 집단 민원을 제기하여 보상문제로 공사가 장기간 중단되기도 하였으며, OOO이 이웃 아파트부지를 침범하여 무단 사용한다고 민원을 제기하여 측량을 다시 하느라 공사가 중단되기도 하여 증축공사기간이 오래 걸린 것이며, 2011.5.23.에 청구인과 OOO과 체결한 사용대차계약서 단서에 “......증축공사를 완공할 때까지 월 사용료의 OOO만 징구하기로 한다” 라는 규정에 따라 정당하게 임대료를 수수한 것이다.

    7) 청구인의 급박한 사정(OOO 토지 및 건물 소유주인 청구인은 개인사업자로 금융기관의 차입이 과다하여 금융감독원 지침으로 추가대출 금지대상이라서 부동산 담보차입이 불가함)으로, 부득이하게 건설 중인 건물을 양도하기로 하였으며, 통상적으로 건물 임대시 임차인이 시설 및 내부 인테리어공사를 하는 기간 동안은 월차임을 감면해 주는 것이 관례이기 때문에 청구인은 2011.5.23. 쟁점토지에 대한 사용대차계약서를 작성하면서 토지사용료 상당액을 건물 준공시까지 OOO만 받기로 하는 약정하였고, 2013.9.26. 건물 준공 후부터는 OOO로부터 정상정인 토지사용료 OOO원을 매월 정상적으로 수령하였다.

   (바) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 OOO의 증축기간 중 OOO로부터 쟁점토지의 임대료를 저가로 수취한 것으로 보아 부당행위계산부인 대상으로 보아 과세하였으나, 「부가가치세법」제29조 제4항에서 특수관계인에 대한 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우에는 당해 용역의 시가를 공급가액으로 보아 과세표준에 포함하도록 규정하고 있고, 이 경우 특수관계에 있는 자와의 거래를 통해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는지 여부는 특수관계자와의 거래조건을 기준으로 판단하여야 하는바,

  청구인이 쟁점토지의 임대를 OOO 증축 공사기간 동안에 사용대차계약서상 임대료의 OOO만 받기로 한 것이 임차인에게 증축하는 부분에서는 수익이 발생하지 아니하므로 사회통념에 크게 어긋난다고 보기 어려운 점, 청구인 및 OOO이 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위하여 OOO건물의 증축공사 기간을 임의로 늘렸다고 보기 어려운 점, 청구인과 OOO 간의 사용대차계약서상 임대료는 세법에서 정하는 적정임대료(「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호)보다 높은 수준으로 약정한 점 등에 비추어 처분청이 OOO건물의 증축 공사기간 동안 시가 임대료의 OOO만 받기로 한 것에 대하여 부당행위계산부인 대상으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

  (3) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다.

   (가) 청구인이 제시한 쟁점건물의 쟁점설비 등 사업용 고정자산의 양도 등 추진 경위는 아래와 같이 나타난다.

   (나) 조사청은 쟁점건물의 임대차계약이 2013.10.1. 이루어졌고, 임대차계약일부터 임차인인 OOO이 실질적으로 한식당의 영업을 개시하였으므로 쟁점설비의 공급시기가 2014년 제1기가 아닌 2013년 제2기로 보아 부가가치세를 과세하였다.

  또한, 쟁점설비의 계약이 동의조건부라는 청구인의 주장에 대하여, 조사청은 2014.1.1. 계약한 쟁점설비 매매계약서 및 2013.9.15. 작성한 임대차계약서 어디에도 쟁점설비를 무상으로 사용한다는 내용이 없다는 의견이다.

   (다) 청구인은 쟁점설비의 매매가 지연된 사유와 쟁점설비의 공급시기는 2014년 제1기라고 아래와 같이 주장한다.

    1) 주방기구 납품업체인 OOO(주) 대표이사 OOO가 쟁점설비의 계약 불이행으로 민사소송이 진행중이었고, 2013.10.31.경 OOO(주) 측이 OOO를 경매신청하였다.

    2) OOO의 판결이 2013.9.10. 선고되었으나, 2014년도까지 소송의 진행으로 주방기기는 물론이고 다른 집기부품을 임의로 사용할 수 없어 2013.12.31. 공탁을 한 후 OOO의 경매 강제집행정지를 시키고 나서야 집기부품을 사용할 수 있었고 청구인은 OOO과 쟁점설비 매매계약을 체결할 수 있었다.

    3) 「부가가치세법」 제9조 제1항의 ‘계약상 원인’에서 ‘계약’은 세법 고유개념이 아니라 「민법」에서 차용한 것이 분명한 이상 사인간의 거래는 반드시 계약 당사자 간의 합의로 성립된 법률행위인 계약 내지 합의를 전제로 하는 것이고, 같은 법 제15조 제1항은 재화의 공급시기를 규정하고 있는바, 여기서 ‘재화’는 ‘계약상 원인에 의해 인도되는 재화’를 의미하므로 당사자들의 계약이 최우선적으로 고려되어야 한다.

      쟁점설비는 건물주가 매도를 하지 아니하고 계속하여 임차인이 건물과 함께 임차하여 사용할 수도 있는 상황이므로 시설물에 대한 소유권이 건물주에게 있는 상태에서 임차인이 사용하였다 하여 재화의 공급이 이루어졌다고 판단하는 것은 잘못된 것이다.

      음식점의 경우 건물뿐만 아니라 시설물 및 집기비품을 건물주가 제공(임대)하여 임차인이 식당을 운영하는 경우가 많은 바, 이러한 경우에도 시설물 및 비품 등을 임차인이 사용하였다고 하여, 집기비품이 공급되었다고 보아 소유권이 이전되지 아니한 비품 등의 가액을 재화의 공급으로 보는 것은 부당하다.

      청구인과 OOO 간에 체결한 자산매매계약서 제3조(자산의 양도 시기)에 따르면 ‘갑 과 을은 본 계약 체결과 동시에 자산이 양도된 것으로 확정한다.’라고 규정하여 고정자산 등 재화의 양도시기가 2014.1.1.임을 분명히 하고 있다.

      이 건의 경우 당초 2013.12.31.자로 고정자산 등 재화에 대한 매출분 전자세금계산서를 발행하였다가 정당한 공급시기가 고정자산등 매매계약이 이루어진 2014.1.1.로 확인하고 이를 취소하였고, 2014.1.17. 매매대금 OOO원을 지불한 것을 확인하여 2014.1.1.자로 전자세금계산서를 발행하여 2014.1.23. 교부하였다.

  (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점건물을 2013.10.1. OOO에 임대하였고, 쟁점설비를 OOO에서 실제로 사용하였다 하여 쟁점설비의 공급시기를 2013년 제2기로 보았으나, 청구인과 OOO 간에 2013.10.1.에는 쟁점설비에 대한 어떠한 계약도 이루어지지 아니한 점, 청구인과 쟁점설비 설치업체와 민사소송이 진행되고 있었던 점, 청구인과 OOO 간에 2014.1.1. 매매계약서를 작성하고 양도대금의 지급이 이루어진 점, OOO이 2013.10.1. 쟁점건물을 임차하여 쟁점설비를 실제 사용하였다 하더라도 쟁점설비의 매매가 확정되었다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어 처분청은 쟁점설비의 공급시기를 2014년 제1기로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

  (4) 마지막으로, 쟁점④에 대하여 살펴본다.

   (가) 심리자료에 의하면, 청구인이 제출한 OOO 단기대여금 원장의 주요 내용은 아래 <표9>와 같이 나타난다.

<표9> OOO의 단기대여금 원장 주요 내용

   (나) 청구인의 2012년 귀속 OOO의 사업소득과 관련한 지급이자조정명세서와 조사청이 쟁점금액을 사업용자산에서 제외하여 계산한 지급이자조정명세서 주요 내역은 아래 <표10>과 같다.

<표10> 초과인출금에 대한 지급이자 계산내역

   (다) 청구인은 금융소득 종합과세 대상자로서 배우자 OOO로부터 쟁점금액에 대한 이자소득 OOO원을 지급받아 2012년 귀속 종합소득세를 신고․납부한 것으로 나타난다.

   (라) 청구인은 OOO에게 2012.1.26.부터 2012.2.1.까지 쟁점금액을 대여해 주었다가 2012.3.22.까지 이자소득 OOO원을 포함한 쟁점금액을 회수하고, 여기서 발생한 이자소득 OOO원에 대해서는 OOO에서 이자소득 원천징수를 하였으며, 청구인은 이자소득을 종합소득에 포함하여 종합소득세에 합산 신고․납부하였음에도 쟁점금액에 대한 이자를 인출금으로 보고 초과인출금 지급이자를 산출하여 손금부인한 것은 이중과세로 부당하다고 주장한다.

   (마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액에 대한 이자를 납부하였음에도 쟁점금액에 대한 이자를 인출금으로 보아 손금부인한 처분은 부당하다고 주장하나,

      이 건의 경우, 「소득세법 시행규칙」 제27조 제1항에서 초과인출금에 대한 지급이자는 필요경비에 불산입하도록 규정하고 있어 청구인이 쟁점금액에 대한 대가로 받은 이자소득의 신고·납부 여부와는 별개인 점, 쟁점금액은 청구인의 사업용계좌에서 출금되었으나 청구인의 사업과 관련이 없는 청구인의 배우자에게 대여된 점 등에 비추어 쟁점금액은 청구인의 사업용자산으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점금액을 사업용자산에서 제외하여 계산한 초과인출금 상당액의 지급이자를 필요경비에 불산입하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

[별지] 관련 법령

  (1) 소득세법

  제33조[필요경비 불산입] ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

  제41조[부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

  (2) 소득세법 시행령

  제41조[기타소득의 범위 등] ⑨ 법 제21조 제1항 제13호에 따른 경제적 이익은 다음 각 호에 해당하는 이익으로 한다.

1. 「법인세법」에 따라 법인의 소득금액을 법인이 신고하거나 세무서장이 결정·경정할 때 처분되는 배당·상여 외에 법인의 자산 또는 개인의 사업용으로 제공되어 소득발생의 원천이 되는 자산(이하 "사업용자산"이라 한다)을 무상 또는 저가로 이용함으로 인하여 개인이 받는 이익으로서 그 자산의 이용으로 인하여 통상 지급하여야 할 사용료 또는 그 밖에 이용의 대가(통상 지급하여야 할 금액보다 저가로 그 대가를 지급한 금액이 있는 경우에는 이를 공제한 금액)

  제61조[가사관련비등] ① 법 제33조 제1항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

  제98조[부당행위계산의 부인] ① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

  (3) 소득세법 시행규칙

  제27조[가사관련경비] ① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

지급이자 × 당해 과세기간중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 "초과인출금"이라 한다)의 적수/당해과세기간중 차입금의 적수

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.

③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다.

  (4) 법인세법 시행령

  제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

  (5) 부가가치세법

  제15조[재화의 공급시기] ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

  제29조[과세표준] ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

② 재화의 수입에 대한 부가가치세의 과세표준은 그 재화에 대한 관세의 과세가격과 관세, 개별소비세, 주세, 교육세, 농어촌특별세 및 교통·에너지·환경세를 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 폐업하는 경우: 폐업 시 남아 있는 재화의 시가

4. 제10조 제1항·제2항·제4항·제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조제2항 단서가 적용되는 경우

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우

  (6) 부가가치세법 시행령

  제65조[부동산 임대용역의 공급가액 계산] ① 법 제29조 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.