주 문

OOO세무서장이 2013.4.15. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은

1. OOO(토지 161.6㎡, 건물 79.34㎡)는 OOO원을 취득가액으로 하고, 같은 동 1095-11(토지 175㎡)의 취득가액은 청구인 및 양도인 황OOO의 금융거래내역 등을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.4.10. 및 2002.4.16. OOO(토지 161.6㎡, 건물 79.34㎡, 이하 “제1쟁점부동산”이라 한다) 및 1095-11(토지 175㎡, 이하 “제2쟁점부동산”이라 하고 “제1쟁점부동산”과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2002.10.10.쟁점부동산을 양도한 후 2002.12.24. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 2013.4.15. 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 허위인 것을 확인하고 양도가액을 실제 거래금액인 OOO원, 취득가액을 당초 신고한 OOO원으로 하여 2002년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.11. 이의신청을 거쳐 2013.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 당초 신고한 취득가액은 청구인 본인이 임의로 작성한 허위의 취득계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 근거하여 신고된 것으로 처분청이 당초 신고된 양도가액을 부인하고 실지거래가액으로 경정하였다면 관련 취득가액 또한 실지거래가액 OOO원으로 경정하여야 한다.

  (가) 쟁점부동산을 양도하면서 실제 양도가액이 OOO원임에도 불구하고 허위의 매매계약서에 근거하여 양도가액을 OOO원으로 과소신고하였고, 그 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 신고하는 경우 거액의 양도차손이 발생하는 것을 우려하여 OOO원으로 신고하였다. 매매계약서의 진정성이 성립되려면 계약금액·계약일자·지급일자 등의 계약내용이 기타 증빙서류 또는 정황을 통해 사실관계와 합치되어야 하고, 이를 당사자들의 진정한 서명날인으로 뒷받침되어야 하지만, 쟁점계약서상의 계약일과 실제 계약금 지급일이 일치하지 않는 점, 쟁점계약서상의 계약금·중도금·잔금 지급일과 지급금액의 구분이 불분명한 점, 쟁점계약서에 막도장이 날인되어 있는 점, 쟁점계약서상의 취득가액 대비 취득시의 기준시가 비율이 양도가액 대비 양도시의 기준시가 비율과 큰 차이를 보이고 있는 점, 당초 신고한 쟁점계약서와 양도시 매매계약서의 필체가 모두 청구인의 것으로 동일한 점, 쟁점계약서에 부동산중개인의 날인이 없는 점, 취득 당시 쟁점부동산 주변 인근토지의 공시지가 상승율은 평균 -0.27%로 양도차손이 발생하고 있는 점, 쟁점계약서가 일요일에 작성된 점 등을 종합적으로 고려할 때 당초 신고시 제출된 쟁점계약서는 그 진정성을 확인할 수 없고, 양도소득세 예정신고 목적으로 작성한 허위의 매매계약서에 불과하다. 제1쟁점부동산의 경우 실지취득가액은 OOO원으로 양도인인 정OOO의 거래사실 확인서와 금융거래내역서를 제출하였고, 제2쟁점부동산의 경우 실지취득가액은 OOO원으로 양도인인 황OOO의 거래사실 확인서, 금융거래내역서 및 인감증명서를 제출하였는바, 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서가 양도소득세 신고목적으로 임의로 작성된 것임이 명백하다.

  (나) 청구인이 주장하는 실지취득가액(OOO원)을 인정할 수 없다면 당초 신고한 취득가액(OOO원)은 청구인 본인이 작성한 허위의 계약서에 근거하고 있음이 명백하므로 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비하여 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

 (2) 당초 양도소득세 신고시 필요경비에서 누락된 법무사 등기수수료 OOO원, 건축수선비 OOO원, 건축설계비 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다.

  (가) 부동산의 소유권 이전시 법무사 수수료, 인지대 등이 소요되므로 당해 등록비용은 필요경비로 인정되어야 하나, 청구인은 당초 신고시 양도차익이 발생하지 않는 것으로 판단하여 법무사 이OOO에게 지급된 금액(등록세 및 법무사 등기수수료)을 정확하게 확인하지 않고 필요경비를 공제하였는바, 실제 법무사 등기수수료는 OOO원으로 당초 신고시 공제된 법무사 등기수수료 OOO원와의 차액인 OOO원을 필요경비에 추가로 산입하여야 한다.

  (나) 쟁점부동산 취득 후 모텔 신축 준비 중에 일시 공가 상태로 두었더니 대문을 절취해가고 인근에서 쓰레기를 투척하는 등으로 민원이 발생하여 2002.5.4.부터 2002.5.9.까지 기존 건물의 낡은 샷시․대문․지붕 교체 및 벽체 수선 등에 OOO원이 소요되었다. 청구인이 단순히 쟁점부동산을 철거할 목적이었다면 굳이 건축수선을 할 이유가 없는 점, 공사를 시공했던 남OOO가 공사기간, 공사내용, 공사비 등을 구체적으로 열거하면서 건축물수리공사 확인서를 제시한 점, 청구인이 당해 건축수선비 OOO원을 송금한 금융거래내역서를 제출한 점 등을 고려해 볼 때 이 건 건축공사비는 쟁점부동산에 대한 자본적 지출액에 해당하므로 이를 필요경비에 추가로 산입하여야 한다.

  (다) 처분청은 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 취득·양도 매매계약서에 중개사 기재가 없고 중개수수료에 대한 영수증이 없다는 이유로 부동산중개수수료를 필요경비로 인정할 수 없다고 주장하나, 당해 취득·양도 매매계약서는 청구인이 임의로 작성한 허위의 계약서에 불과하고, 공인중개사 오OOO가 ｢부동산중개업법｣ 상의 표준요율의 범위안에 있는 중개수수료 OOO원을 수령하였다는 확인서를 제출하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.

  (라) 청구인은 쟁점부동산을 근린생활시설(모텔)로 용도변경하기 위하여 건축설계비 OOO원을 지출하였고, 이 건 건축설계비를 포함한 건축허가와 관련된 권리를 쟁점부동산의 양도가액에 포함하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하였는바, ｢건축법｣ 제11조 제1항 및 제2항에서 숙박시설의 건축을 허가받기 위해서는 건축계획서와 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여야만 허가를 득할 수 있도록 규정하고 있고, 건축설계는 쟁점부동산을 용도변경하기 위한 필수사항으로서 인허가 신청서류 중 가장 중요한 문건에 해당되므로 이 건 건축설계비는 토지에 대응되는 자본적 지출액로서 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 청구인이 허위로 작성한 매매계약서 2건 모두 청구인의 필체로 동일하고, 공인중개사의 날인이 없는 점, 일요일에 계약서가 작성된 점, 쟁점부동산에 대한 인근 토지의 공시지가 상승율이 -0.27%인데 반해 처분청의 양도차익에 따른 지가상승률이 81.56%에 이르는 점 등으로 볼 때 당초 신고한 취득가액은 허위의 매매계약서에 의한 것이라고 주장하나, 실지양도가액 OOO원으로 기재된 계약서의 필체가 청구인이 허위로 작성하였다고 주장하는 취득계약서의 필체와 동일한 점, 양도시 실제 계약서에도 공인중개사의 날인이 없는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산의 취득세 과세표준은 OOO원으로 쟁점부동산 취득가액을 ｢지방세법｣ 상 시가표준액에 상당하는 금액으로 하였다는 청구인의 주장과 배치되는 점 등으로 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 또한, 쟁점부동산은 상이한 2명으로부터 주택 및 주택의 부수토지를 1주일 간격으로 동시에 취득(2002.4.10. 및 2002.4.16.)하여 2002.5.10. 모텔건축허가를 받고 2002.10.10. 양도한 것으로 일반적인 부동산 거래형태와 다르다고 보이는바, 쟁점부동산을 인근주택과 단순비교하는 것은 적정하지 않다. 또한, 청구인은 취득 당시의 실제 매매계약서는 제출하지 아니하고, 청구인 등의 금융거래자료를 제시하면서 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 이중계약서가 작성된 경우 실지취득금액은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이므로 청구인이 제시하고 있는 금융거래자료 및 확인서 등으로 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어렵다.

 (2) 청구인은 법무사 등기수수료 OOO원, 건축수선비 OOO원, 부동산중개수수료 OOO원, 건축설계비 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 법무사 등기수수료 OOO원을 당초 신고시 필요경비로 인정하였고, 관련 영수증 등 증빙을 제출하지 아니하였으며, 건축설계비는 청구인이 양도한 토지의 자본적 지출로 볼 수 없으므로 이를 필요경비에 산입할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 ⓛ 쟁점부동산의 취득가액이 당초 허위로 신고되었으므로 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

 ② 당초 양도소득세 신고시 누락된 필요경비를 추가로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 제1쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 실지취득가액은 OOO원이라고 주장하면서 아래 <표1>과 같이 청구인 및 양도인인 정OOO의 금융거래내역, 정OOO 및 공인중개사 오OOO의 확인서를 제출하였고, 잔금OOO원 차이에 대하여 정OOO이 부동산 중개수수료로 지급한 것이라고 진술하였다.

OOO

  (나) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 제2쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 실지취득가액은 OOO원이라고 주장하면서 아래 <표2>와 같이 청구인 및 양도인인 황OOO의 금융거래내역, 황OOO, 가계약자 이OOO 및 공인중개사 오OOO의 확인서를 제출하였으며, 계약금2(OOO원)에 대하여 쟁점부동산의 가계약자 이OOO이 2002.3.2. 황OOO에게 입금한 후 청구인이 2002.3.8. 이OOO에게 입금한 것이고, 잔금의 차이는 황OOO가 청구인에게 수령한 OOO원과 본인의 자금 OOO원을 합하여 OOO원을 입금한 것이라고 진술하였다.

OOO

  (다) 청구인은 법무사 등기수수료가 당초 신고한 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하면서 법무사 이OOO에게 등록세 OOO원을 포함하여 OOO원을 이체한 금융거래증빙과 법무사 이OOO이 OOO에 등록하여 업무 중 2006.3.13. 사망으로 2006.3.24. 등록취소되었음을 확인하는 OOO회장의 확인서(2013.5.16. 작성)를 제출하였다.

  (라) 청구인은 건축수선비 OOO원을 필요경비에 추가로 산입하여야 한다고 주장하면서 남OOO에게 OOO원을 이체한 금융거래증빙과 남OOO의 확인서(2013.6.13. 작성)를 제출하였다.

  (마) 청구인은 부동산중개수수료OOO원을 필요경비에 추가로 산입하여야 한다고 주장하면서 공인중개사 오OOO의 확인서(2013.5.15. 작성)를 제출하였다.

  (바) 청구인은 건축설계비 OOO원을 필요경비에 추가로 산입하여야 한다고 주장하면서 심OOO에게 OOO원을 이체한 금융거래증빙, 심OOO의 확인서(2013.6.11. 작성) 및 건축허가서를 제출하였다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점ⓛ에 대하여 살피건대, 제1쟁점부동산의 경우 청구인이 2002.3.26. 정OOO에게 중도금 OOO원을 전화이체한 것이 확인되고, 청구인이 수표 또는 현금으로 지급한 계약금 및 잔금도 당일 또는 수일 내에 청구인의 통장으로 입금된 것이 확인되는 점, 청구인이 지급한 금액과 정OOO의 계좌에 입금된 금액의 차이가 OOO원이므로 이를 부동산중개수수료로 사용하였다는 청구인의 주장에 수긍이 가는 점, 제1쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이었음을 확인하는 양도인 정OOO의 확인서를 제출한 점 등에 비추어 제1쟁점부동산에 대한 실지취득가액이 OOO원이라는 청구주장이 타당하다고 보인다. 또한, 제2쟁점부동산의 경우 청구인 및 양도인 황OOO의 금융거래내역, 황OOO, 가계약자 이OOO 및 공인중개사 오OOO의 확인서 등으로 볼 때 제2쟁점부동산의 실지취득가액이 당초 신고한 취득가액과 상이하다는 청구주장에 수긍이 가나, 잔금의 경우 청구인 및 양도인 황OOO의 금융거래내역에 다소 차이가 있으므로 청구인 및 양도인 황OOO의 금융거래내역 등을 재조사하여 그 결과에 따라 취득가액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 법무사 등기수수료 OOO원, 건축수선비 OOO원, 부동산중개수수료 OOO원, 건축설계비 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 필요경비로 지출하였다고 주장하는 금액에 대한 영수증 등 관련 취득증빙자료를 제출하지 아니한 점, 청구인이 제출한 확인서는 사인간에 임의 작성되었을 개연성을 배제할 수 없거나 청구인의 관련 경비를 지출하였음을 입증할 만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려운 점, 모텔을 건축하기 위한 설계비는 해당 토지의 자본적 지출액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.