[주 문] |
OOO세무서장이 2016.1.7. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 인천광역시 OOO 대지 429.8㎡, 같은 동 241-1 대지 200.1㎡, 같은 동 241-22 대지 180.5㎡ 의 취득가액을 위 토지와 유사한 토지의 매매사례가액 또는 감정가액 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2012.8.27. 아버지 김OOO(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망으로 인천광역시 OOO 대지 429.8㎡, 같은 동 241-1 대지 200.1㎡, 같은 동 241-22 대지 180.5㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 상속한정승인(은행채무 OOO원 포함)을 받은 후 쟁점토지의 상속재산가액을 인근 같은 동 132-6 대지 470㎡, 같은 동 132-29 대지 470㎡, 같은 동 132-30 대지 469.9㎡(이하 “인접토지”라 고 한다)의 매매가액 OOO원을 매매사례가액으로 하여 쟁점토지를 OOO원으로 평가한 후 부채금액 OOO원을 공제하여 상속세 과세가액을 OOO원으로 하여 2012.8.27. 상속분 상속세를 신고하였다. 나. 청구인은 2013.9.26. 쟁점토지를 OOO원에 양도하고 2013.12.2. 2013년 귀속 양도소득세 예정신고 시에 취득가액을 상속세 신고가액인 OOO원으로 하여 양도소득금액을 OOO원으로 신고하였다. 다. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 취득가액을 보충적평가방법인 개별공시지가로 산정하여 2016.1.7. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지의 상속개시 당시와 양도 당시의 개별공시지가가 거의 변동이 없음에도 불구하고 쟁점토지를 상속개시 당시 개별공시지가로 평가한 가액으로 취득가액을 산정한다면 불과 1년여 보유기간의 양도차익이 OOO원이나 발생되는 불합리한 결과가 초래되고, 2007. 4. 10. 금융기관이 쟁점토지에 근저당설정을 위한 감정평가법인의 감정가액은 OOO원이며, 동 금액을 개별공시지가 상승대비 상속개시 당시로 환산하면 OOO원으로 계산되고, 2013.9.16. 쟁점토지의 양도 당시의 감정가액도 OOO원으로 평가된 것으로 나타나고 있는바, 동 감정평가금액들에 비추어 상속개시 당시 신고한 쟁점토지의 유사매매사례 가액이 불합리하게 신고된 가액으로 보기 어렵다. 따라서 쟁점토지를 상속으로 취득한 후 양도할 때까지 개별공시지가의 변동이 거의 없으며, 금융기관이 감정평가법인에게 의뢰한 감정가액도 상속개시당시 신고한 금액과 거의 차이가 없음에도 인접토지의 유사매매사례가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 보충적평가법에 의한 공시지가가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 2012.8.23. OOO원에 거래된 인접토지 1,409.9㎡의 매매가액(㎡당 OOO원)을 매매사례가액으로 하여 상속재산을 평가하고, 쟁점토지의 양도시 취득가액을 매매사례가액으로 신고하였으나 인접토지는 위치, 면적, 공시지가 등에 있어 다음과 같이 쟁점토지와 상당한 차이가 있으므로 해당 가액을 시가로 볼 수 없다. 인접토지는 상권의 요지인 OOO 변에 바로 접해 있는 반면, 쟁점토지는 인접토지와 연접하지 않은 OOO로부터 1블럭 떨어진 동에 위치하고 있고, 인접토지의 면적은 1,409.9㎡로 쟁점토지의 면적 810.4㎡ 보다 1.6배 더 크며, 인접토지의 상속개시일의 공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 공시지가 OOO원 보다 평균 1.4배 차이가 있어 유사매매토지로 보기 어렵다. (2) 청구인은 쟁점토지의 담보대출 및 양도시 활용하기 위해 2007.4.10. 및 2013.9.16. 각각 쟁점토지 등에 대해 감정한 감정평가액과 비교할 때 매매사례가액에 의한 신고가액이 적정하다고 주장하나, 위 감정가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항의 시가로 인정되는 평가기간(평가기준일 전․후 6개월) 내의 금액이 아니다. 따라서, 청구인이 인근 토지의 매매사례가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 개별공시지가로 산정하여 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지와 인근한 토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득당시의 시가로 볼 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만，개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.
(가) 청구인은 아버지 김OOO가 2012.8.27. 사망한 후 피상속인의 부채 과다로 쟁점토지를 상속한정승인 받은 사실이 춘천지방법원 심판사건 2012느단507호(2012.12.28.)에서 확인되며, 상속한정승인 내용을 보면 상속재산은 쟁점토지 3필지이고 피상속인의 채무는 금융권채무(채권자 : OOO) OOO원으로 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지를 상속받은 후 상속세를 신고함에 있어 쟁점토지의 상속가액을 인근토지의 매매사례가액으로 평가(OOO원)한 후 부채가액은 은행채무 OOO원으로 하여 상속세 과세가액을 OOO원으로 신고한 사실이 상속세신고서에 의하여 확인된다.
1) 쟁점토지의 상속재산 평가액 (단위 : 천원, ㎡)
2) 인근토지(OOO추어탕 부지)의 매매사례가액 (단위 : 천원, ㎡)
(다) 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 종결보고서를 보면 “청구인은 2012.8.23. OOO원에 거래된 인접토지 1,409.9㎡의 매매가액(㎡당 OOO원)을 매매사례가액으로 하여 상속재산을 평가하고, 쟁점토지의 양도시 취득가액을 매매사례가액으로 신고하였으나 인접토지는 상권의 요지인 OOO 변에 바로 접해 있는 반면, 쟁점토지는 인접토지와 연접하지 않은 부흥오거리로부터 1블럭 떨어진 동에 위치하고 있고, 인접토지의 면적은 1,409.9㎡로 쟁점토지의 면적 810.4㎡ 보다 1.6배 더 크며, 인접토지의 상속개시일의 공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 공시지가 OOO 보다 평균 1.4배 더 크는 등 인접토지는 아래 <표1>과 같이 위치, 면적, 공시지가 등에 있어 쟁점토지와 상당한 차이가 있다”고 조사되어 있다. <표1> (단위 : 천원, ㎡) (라) 피상속인이 쟁점토지를 금융권에 대출담보로 제공하자 채권자인 OOO에서 의뢰하여 감정(2007.4.10.)한 OOO의 감정평가서와 쟁점토지 양도당시 OOO의 감정평가서(2013.9.16.)를 청구인이 제출하였는바 그 내용은 아래 <표2>와 같이 확인된다. <표2> (단위 : 천원, ㎡) (마) 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시지가 변동내역은 아래 <표3>와 같다. <표3> (단위 : 원) (바) 청구인이 제출한 OOO의 감정(2007.4.10.)가액을 쟁점토지의 개별공시지가 증가율로 환산하면 상속개시일의 감정가액 환산액과 양도당시 OOO의 감정(2013.9.16.)가액이 아래 <표4>와 같다. <표4> (단위 : 원) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법 시행령」제163조 제9항은 “「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있고,「상속세 및 증여세법」제60조는 “상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 것이란 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 신고시 취득가액으로 적용한 매매사례가액은 위치나 면적 등에 차이가 있어 유사매매사례가액으로 보기는 어려우나, 청구인이 쟁점토지를 상속으로 취득한 후 양도할 때까지 개별공시지가의 변동이 거의 없고, 재개발이나 재건축 등 특별한 변동요인이 발생한 사실이 없는 쟁점토지에 대하여 상속개시 당시 개별공시지가로 평가한 가액으로 취득가액을 산정한다면 불과 1년여 보유기간의 양도차익이 OOO원이나 발생되는 불합리한 결과가 초래되며, 금융기관이 감정평가법인에게 의뢰한 감정가액도 상속개시당시 신고한 금액과 거의 차이가 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 개별공시지가로 산정하는 것은 합리적이지 아니하므로 쟁점토지와 특성이 유사한 인근 지역에 소재하는 토지의 매매사례가액 또는 감정가액 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |