주 문

OOO세무서장이 2015.10.13. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인의 OOO은행 계좌(0*****1-04-1*****)에서 2010.10.22. 수표로 출금된 OOO원이 정OOO에게 귀속되었는지 여부 및 청구인이 2005.12.30. 서울특별시 OOO 대지 243㎡의 취득과 관련하여 승계받은 OOO은행 대출금 OOO원에 대한 이자 OOO원을 정OOO이 부담하였는지 여부 등을 재조사하고 그 결과에 따라 위 토지의 취득가액을 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.12.30. 서울특별시 OOO 대지 243㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO로부터 취득하여 보유하다가, 2008.11.17. OOO지역주택조합에 양도한 후, 2009.1.30. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.

나. 처분청은 2010년 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 부동산 매매계약서(취득가액이 OOO원으로 기재되어 있음) 등에 의하여 신고시인 결정하였으나, 이후 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 과소신고한 것으로 보고 2015.4.24.부터 2015.7.15.까지 재조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 실제 양도가액을 OOO원으로 확인하자, 청구인은 새로운 부동산 매매계약서(취득가액이 OOO원으로 기재되어 있음)를 제출하였으며, 이에 처분청은 당초 및 수정 계약서 모두를 허위의 계약서로 보고, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액(OOO원)을 적용하여 2015.10.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인은 2005년 10월부터 서울특별시 OOO에서 ‘OOO병원’이라는 상호로 수의사업을 영위하던 중, 쟁점토지를 중심으로 대단위 아파트재개발이 이루어질 것이라는 정보를 입수하고, 새로운 동물병원 개원을 위한 상가분양권을 얻기 위해 쟁점토지를 취득하여 조합원이 되고자 하였으나 자금여력이 부족하여 망설이던 중, OOO개발 주식회사(대표이사가 정OOO으로, 이하 “OOO개발”이라 한다)의 제안을 받아들여 김OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였는데, 그 제안내용은 쟁점토지의 전소유자인 김OOO가 부담하고 있던 은행대출금 OOO원을 계약금 및 중도금 명목으로 승계하고, 잔금은 향후 분양계약체결 또는 매매 등으로 인해 대금수령시 청산하는 것이었다.

  이 후, 상가분양권 취득에 매력이 없다고 본 청구인은 분양권 취득을 포기하고 쟁점토지를 양도하였으며, 양도 후 쟁점토지 취득과 관련하여 청구인의 채권자인 전소유자 김OOO와 쟁점토지의 전전소유자인 정OOO과의 합의 내용에 따라 매도대금 OOO원 중 대출금 OOO원을 제외한 나머지 금액 OOO원을 정OOO에게 지급(금융거래자료 등에 의해 확인됨)함으로써 쟁점토지 거래가 종료되었다.

  한편, 쟁점토지의 전전소유자인 정OOO은 2004.9.3. 쟁점토지를 OOO조합으로부터 OOO원에 취득(금융거래자료에 의해 확인됨)하여 2004.10.26. 김OOO에게 OOO원에 양도하였고, 김OOO는 이를 청구인에게 OOO원에 양도하였는바, 정OOO은 재개발사업을 주도적으로 추진한 OOO개발의 대표이사로서, 이러한 지위에 있는 자가 순조롭게 진행되고 있던 재개발사업내 부지인 쟁점토지를 본인이 취득한 가액보다 낮은 가액으로 매도할 리가 없으므로 청구인의 쟁점토지 취득가액을 OOO원으로 보는 것이 자연스런 거래의 흐름이라 할 것이다.

  결국, 청구인이 2009년 양도가액을 OOO원으로 하여 이중계약서를 작성하고 양도소득세를 신고한 것은 양수자인 OOO의 요청에 의한 것으로써 청구인이 이를 받아들인 것이 잘못이지만, 위와 같은 거래 경위, 거래 내용, 자금 흐름으로 보아 쟁점토지의 취득가액은 OOO원임이 분명함에도 당초 양도소득세 신고시 허위의 서류를 제출하였다는 이유로 관련 증빙서류를 부인하면서 취득가액이 불분명한 것으로 본 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

  청구인이 제시한 쟁점토지 전전소유자인 정OOO의 취득가액(OOO원) 관련 금융거래자료는 이 건과 직접적인 관련이 없을 뿐만 아니라, 금융기관의 거래전표 보존기한 경과로 정확한 금융조사가 어려워 이 건은 쟁점토지의 양도인 김OOO, 양수인 OOO지역조합과의 거래내용과 금융거래자료 등에 의해 판단함이 타당하다.

  청구주장대로 청구인이 김OOO로부터 쟁점토지를 OOO만원에 취득하였다면, 대출승계금액 OOO원을 제외한 나머지 OOO원을 김OOO에게 지급한 증빙자료가 있어야 하나 이에 대한 자료가 없고, 처분청이 2015년 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고에 대하여 재조사한 결과, 2010년 양도소득세 조사당시 OOO지역주택조합이 제출한 거래사실확인서, 임원회의 의사록, 부동산 매매계약서가 모두 허위였음이 확인되었으며, 심지어 전소유자인 김OOO와의 매매계약서도 허위의 부동산 매매계약서로 확인된 것으로 보아 청구인이 2005년 쟁점토지를 취득할 때 대금을 전혀 지급하지 않으면서 2008년 양도시 받은 금전을 쟁점토지의 전전소유자인 정OOO에게 지급하였다는 청구주장은 일반적인 부동산 거래관행상 받아들이기 어렵다.

  따라서, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2009.3.18. 법률 제9485호로 개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2009.4.21. 대통령령 제21430호로 개정되기 전의 것)

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실관계가 나타난다.

  (가) 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 OOO지역주택조합의 OOO은행 계좌(1***-901-******)에서 2010.10.21. OOO원(청구인의 매매대금 중 잔금)의 출금내역이 확인되면서 청구인의 쟁점토지에 대한 실제 양도가액이 OOO원으로 조사되자, 청구인은 뒤늦게 당초 신고한 취득가액이 다르다며 OOO원이 기재된 새로운 부동산 매매계약서를 제출하였다.

  (나) 처분청이 2010년경 청구인을 상대로 한 양도소득세 조사과정에서 전소유자로부터 확보한 거래사실확인서, 부동산 매매계약서, 검인계약서에 기재된 청구인의 쟁점토지 취득가액은 OOO원으로 당초 및 수정 매매계약서에 날인된 청구인과 전소유자의 도장은 다른 것으로 조사되었다.

  (다) OOO지역주택조합과 OOO개발은 쟁점토지와 관련된 아파트 건축사업을 함께 추진하였으나, 사업이 종료된 현재 법원에서 당해 사업과 관련된 토지매입대금 및 토지매입시 명의신탁여부 등에 대해 소송이 진행 중이며, 청구인이 쟁점토지 취득당시 전소유자 김OOO는 OOO개발의 직원이다.

 (2) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실관계가 나타난다.

  (가) 쟁점토지의 등기부등본상에는 2005.4.20. 전소유자 지분에 대해 채권최고액 OOO원(대출금 OOO원의 130%)으로 OOO은행에서 근저당권을 설정하였고, 이 후 2006.1.17. 청구인이 계약인수한 다음, 2008.5.15. 근저당설정등기가 말소되었다.

  (나) 청구인 명의의 OOO은행 여신계좌(*****6-01-3*****)에는 OOO은행 대출금 승계액 OOO원에 대한 약정이자로 2005.4.25.부터 2008.4.22.까지 총 OOO원이 지급된 것으로 나타난다.

  (다) 청구인이 제출한 수표 및 무통장입금표에 의하면, OOO조합장 김OOO가 쟁점토지를 정OOO에게 양도하면서 양도대금 OOO원을 수표 2매(OOO원권 1매, OOO원권 1매) 및 계좌이체(OOO원)로 지급받은 것으로 되어 있다.

  (3) 한편, 청구법인의 세무대리인은 2016.3.16. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 의견진술하면서, 2010.10.22. 청구인의 OOO은행 계좌에서 인출된 OOO원 상당의 수표에 대하여 OOO은행 방학동 지점이 같은 날 발행한 자기앞수표 발행내역, 자기앞수표 사본을 제시하였으며, 그 수표번호는 17320***로 동일하고, 동 수표를 김OOO에게 지급하였다며, 김OOO가 2010.10.22. 채권자를 정OOO으로 하여 작성한 현금보관증을 제시하였는바, 그 내용은 OOO원을 정히 보관함에 있어 반환시기는 서울특별시 OOO 등 도시환경정비사업에 따른 것으로 보관자 차용인 김OOO는 시공사 선정 후 매매계약 또는 보상금 지급에 관한 합의금 지급과 동시에 원금만 반환한다’로 되어 있다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지 전전소유자인 정OOO의 취득가액(OOO원) 관련자료는 이 건과 직접적인 관련이 없고, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서 등이 허위의 서류이므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하여 환산가액을 적용한 것이 정당하다는 의견이나,

  청구인이 쟁점토지 전소유자인 김OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 제시한 부동산 매매계약서, 합의각서 등의 진위 여부를 알 수 없다 하더라도 금융거래자료 등에 의해 취득가액이 어느 정도 입증된다면 이는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 보기 어렵다 할 것인바,

  청구인이 쟁점토지를 취득하면서 승계받은 OOO은행 대출금 OOO원과 청구인이 정OOO에게 이체한 OOO원 및 수표 발행액 OOO원의 합계액은 청구인의 쟁점토지의 양도가액 OOO원과 일치하는 점, 수표 발행액 OOO원을 쟁점토지의 전전소유자 정OOO의 채무자인 김OOO가 정OOO을 대신하여 지급받았다며 수표, 현금보관증 등 증빙자료를 제시한 점, 청구인의 쟁점토지 양도가액 OOO원과 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액 OOO원과의 차액 OOO원에 대해 청구인은 쟁점토지 전소유자로부터 승계받은 OOO은행 대출금 OOO원에 대한 이자를 정OOO이 청구인을 대신하여 지급하였으므로 이를 포함하여 정OOO에게 상환하였다고 주장하고, 청구인의 대출금 계좌에서 이와 유사한 금액인 OOO원이 이자로 지급된 점, 정OOO이 쟁점토지를 OOO조합장 김OOO로부터 OOO원에 취득한 것으로 보아 청구인이 쟁점토지를 동 금액보다 낮게 취득하였을 개연성이 적어 보이는 점, 청구인의 OOO은행 계좌에서 발행된 OOO원 상당의 수표의 사용처를 알 수 없다 하더라도 적어도 청구인의 OOO은행 대출금 승계액 OOO원과 청구인의 계좌에서 정OOO의 계좌로 이체가 확인된 OOO원 합계 OOO원은 청구인의 쟁점토지 취득가액의 최소금액으로 보이는 점 등에 비추어 이 건은 쟁점토지에 대한 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보기 어렵다 할 것이다.

  또한, 청구인이 쟁점토지를 양도함에 따라 지급받은 대금 OOO원 전액이 인출되어 은행대출금을 상환하고 쟁점토지의 전전소유자인 정OOO에게 지급되었다고 볼 경우, 청구인은 양도소득이 전혀 없음에도 불구하고 양도소득세를 부담하는 것은 부당해 보이는 측면이 있다.

  따라서, 이 건은 청구인의 쟁점토지 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 필요가 있다 할 것인바, 조세심판관 회의시 제출된 OOO은행 발행 수표(17320***, OOO원)가 청구주장처럼 실제로 김OOO에게 지급되었는지 여부, 김OOO가 동 금액에 대하여 정OOO의 채무자인지 여부 및 청구인의 OOO은행 여신계좌(*****6-01-3*****)에서 2005.4.25.부터 2008.4.22.까지 지급된 대출금 이자 OOO원을 실제로 정OOO이 부담하였는지 여부가 분명하지 않으므로 처분청이 이에 대하여 재조사하고 그 결과에 따라 청구인의 쟁점토지 취득가액을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.