주 문 OOO세무서장이 2015.1.12. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO의 용도변경과 관련한 지적공사비 OOO, 측량공사비 OOO, 용도변경공사비 OOO의 실제 지출여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. 이 유 1. 처분개요 가. 청구인은 권OOO과 공동으로 2003.11.20. OOO를 최OOO으로부터OOO에 매수하기로 매매계약을 체결하였고, 이후 일부 토지에 대한 합병․분할․등록전환 등을 거쳐 10,235㎡을 소유하였다. 나. 청구인은 그의 소유인 10,235㎡ 중 8,692㎡를 2004.4.16.～2005.8.8. 동안 이OOO 등에게 7차례에 걸쳐 양도한 후 2012.7.2. 나머지 1,543㎡와 지분조정에 따른 면적 증가분 합계 1,639㎡OOO를 이OOO에게 OOO에 양도한바, 2014.2.27. 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액 OOO, 취득가액 OOO, 기타 필요경비 OOO, 과세표준 OOO으로 양도소득세 기한후 신고를 하였다. 다. 처분청은 2014.10.8.～2014.10.27. 양도소득세 조사결과, 쟁점토지 각 필지의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 OOO으로 산정하고, 기타 필요경비로 신고한 자본적 지출 비용 OOO 중 취득세·등록세 OOO을 제외한 OOO을 부인하여 2015.1.12. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.19. 이의신청을 거쳐 2015.7.16. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 전체토지의 매매계약서를 살펴보면 필지에 관계없이 취득가액을 평당 OOO으로 명백하게 기재되어 있으므로, 쟁점토지의 취득가액은 전체토지 취득가액을 면적으로 안분한 OOO이다. 처분청은 취득 매매계약서에 매수인의 인적사항과 각 매수인의 매매대금 안분내용이 기재되어 있지 않고, 각 필지별 기준시가가 동일하지 않으며, 다른 공동 취득자들의 양도소득세 신고시 취득가액 계산방법이 달라 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 매매대금에서 취득토지의 기준시가로 안분하여 계산함이 타당하다는 의견이나, 전체토지는 동일한 소유주에게 동시에 매입한 것으로 필지별 가치를 일일이 따져서 매입한 것이 아니라 매매계약서에 적시되어 있는 것과 같이 전체토지의 단가를 동일한 가치로 부여하여 거래하였고, 매매계약 내용의 정확성을 기하기 위해 매매계약서에 분명하게 평당 취득단가를 기재한 것이다. 청구인이 쟁점토지 이외에 다른 토지를 분할하여 양도할 때 진입로 공사만 하였을 뿐 별다른 토지의 정지작업 등 추가공사가 없었고 지목에 관계없이 거의 동일한 단가로 토지분할을 통해 필지별로 양도한바, 양도 당시에도 필지별 가치를 특별히 달리하지 않은 점들로 보더라도, 취득 당시 거래가액이 불분명하다는 처분청의 의견은 잘못된 것이므로 취득가액을 평당 OOO으로 계산하여 신고한 당초 신고내용을 인정하여야 한다. (2) 김OOO에게 지급(2003.12.24.～2005.8.5. 기간동안 7회 계좌이체)한 중개수수료 OOO 중 쟁점토지 면적분 OOO, 전체토지의 분할매매를 위한 진입로 공사명목으로 주식회사 OOO에 지급(2007.1.10.～2007.6.20.)한 토목공사 수수료 OOO 중 쟁점토지 면적분 OOO, 양도소득세 신고 당시 필요경비로 신고 누락한 항목으로서, 분양관련 인허가 업무 처리를 위해 OOO에 지급한 비용 OOO 중 쟁점토지 면적분 OOO, 과수원 용도변경을 위한 지적공사비용 OOO, 과수원 용도변경을 위해 지성측량OOO에 지급한 측량용역비용 OOO, 과수원 조성을 위해 주식회사 OOO에 지급한 공사비용 OOO 합계 OOO을 필요경비로 인정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 평당 OOO이라고 주장하나, 전체토지 취득시 매매계약서에 청구인 이외에 3인의 인적사항이 기재되어 있지 않고, 매수인이 각자 부담할 금액이 기재되어 있지 않으며, 전체토지의 각 필지별 이용현황과 기준시가의 차이가 커서 전체토지의 취득 당시 각 필지별 실지거래가액이 불분명하다. 또한 청구인이 2004.4.16.～2005.8.8. 기간동안 청구인 소유 토지 8,692㎡를 7차례 양도한 다음 신고한 양도소득세 신고서에 의하면, 취득가액을 면적기준이 아니라 기준시가로 안분 계산하여 자진 신고한 사실이 있어 쟁점토지의 취득가액을 전체토지의 취득 당시 기준시가로 안분계산한 처분은 정당하다. (2) 청구인이 중개수수료로 주장하는 금액은 전체토지의 매매계약일(2003.11.20.) 및 잔금일(2004.1.20.)과 지급시기에서 현저한 차이가 있어 전체토지의 중개수수료로 볼 수 없고, 진입로 공사비용은 청구인이 취득한 토지의 84.92%가 2005.8.8. 이전에 양도된바 2007.1.10. 이후의 입금표로 전체토지의 자본적 지출액이라 주장함은 이치에 맞지 않으며, OOO과 지성측량에 지급하였다는 설계측량비용의 증빙자료로 언제 작성되었는지 알 수 없는 메모와 개인에게 송금된 거래내용 만을 가지고 자본적 지출액으로 인정하기는 어렵고, 주식회사 OOO에게 지급한 과수원 공사비용 또한 2008.12.31. 폐업한 법인이 발행한 2009·2011년의 입금표 및 영수증만으로 청구인이 주장하는 필요경비로 인정할 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 전체표지의 취득가액을 기준시가로 안분하여 산정한 처분의 당부 ② 중개수수료 용도변경 공사비 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 심리자료에 의하면 쟁점①과 관련하여 아래와 같이 사실이 나타난다. (가) 청구인이 권OOO과 공동으로 2003.11.20. 매수계약을 체결한 전체토지 19,320㎡의 내역 및 취득시 공시지가는 아래 <표1>과 같은바, 이후 전체토지는 2004.1.29. 합병, 2004.2.27. 소유권이전등기 및 2004.8.23. 일부 토지에 대한 분할 등을 거쳐 청구인 10,235㎡, 권OOO 1,405㎡, 고OOO 1,630㎡, 유OOO 6,050㎡를 소유하게 되었다. (나) 청구인 외 3명이 전체토지를 취득하면서 작성하였다고 주장하는 취득계약서은 아래와 같이 나타나는바, 공동매수인은 전체토지 전체토지 매수대금 OOO을 현금과 수표로 지급하였기 때문에 별도의 금융증빙은 없다고 주장한다. (다) 전체토지 취득 이후 쟁점토지로의 변동내역 및 쟁점토지의 취득시 기준시가는 아래 <표2>와 같다. (라) 쟁점토지의 양도를 포함하여 전체토지의 양도 내역 및 양도소득세 신고시 취득가액은 아래 <표3>과 같다. (다) 처분청 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지 양도 이전 전체토지 일부의 양도와 관련하여 위 (나)항 계약서와 다른 검인계약서에 기재된 취득가액 OOO을 기준시가에 따라 안분하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. (2) 쟁점②와 관련하여 청구인이 주장하는 필요경비 및 그 제출증빙은 아래 <표4>와 같다. (가) 청구인은 전체토지 중개수수료 OOO에 대하여 특수관계가 없는 당사자 간에 합의에 의해 지급금액이 결정되었고 필요 이상으로 금전대가를 지불하지 않았으며 지급사실이 계좌이체 명세서로 분명히 확인된다고 주장한다. (나) 청구인은 전체토지 진입로 공사비 OOO에 대하여, 진입로 공사와 필지분할 상태에서 전체토지를 분양하였고 외견상 바뀔 상황이 아니었음에도 불구하고 처분청이 항공지도를 근거로 공사여부를 판단한 것은 부당하다고 주장한다. (다) 그 밖에 청구인은 당초 쟁점토지 양도소득세 신고시 전체토지 분양 인허가용역으로 지출된 OOO, 쟁점토지의 지목을 OOO에서 OOO으로 변경하면서 지출된 지적공사비용 OOO, 측량공사비용 OOO, 용도변경공사 OOO이 필요경비에서 누락되었다고 주장한다. (라) 청구인은 쟁점토지의 용도변경 증빙으로서 2011.7.11. 개간사업 준공사업통보 공문 및 2007년, 2011년 항공사진을 제출한바, 2011년 이후 쟁점토지의 형상이 변경된 것으로 나타나고, 그 밖에 필요경비와 관련하여 제출된 공사계약서, 세금계산서 등의 증빙은 없다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 3.3㎡당 OOO이라고 주장하나, 전체토지를 취득할 당시 전체토지는 그 지목이 전, 대지 또는 임야로서 다양하고 각 필지별 기준시가 역시 ㎡당 OOO으로 상이하였으나 가격(시가)으로 볼 수 있는 감정가액 등이 없어 각 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명하다고 볼 수 있는 점, 청구인이 전체토지 취득이 작성한 매매계약서상으로 OOO이라는 내용이 기재되어 있으나 청구인의 쟁점토지 양도 이전 다른 토지의 양도 및 다른 소유자들의 토지 양도에 대한 양도소득세 신고시에 청구인과 다른 소유자들이 취득가액을 3.3㎡당 OOO으로 산정한 것이 아니라 기준시가로 안분한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (4) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 필요경비로 주장하는 중개수수료 OOO은 그 지급시기가 2003.12.24.～2005.8.5.로서 전체토지의 매매계약일 2003.11.20. 및 잔금지급일 2004.1.20.과 차이가 있어 중개수수료인지 여부가 불분명한 점, 진입로 공사비 OOO 역시 그 지급시기가 2007.1.10.～2007.6.20.로서 청구인이 취득한 전체토지 10,235㎡ 중 쟁점토지 1,639㎡를 제외한 8,596㎡를 양도한 2005.8.8. 이후에 지출된 것으로 나타나는 점, 전체토지 분양 인허가용역비 OOO은 수기작성 메모 및 2004.3.15.～2005.5.3. 20회 계좌이체 내역만으로 인허가용역을 제공받았다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이를 필요경비로 보지 아니한 것에는 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 청구인이 제출한 개간사업 준공사업통보 공문(2011.7.11.) 및 2007년, 2011년 항공사진에 의하면 쟁점토지는 2011년 형상이 변경된 것으로 나타나고 이를 위하여 공사가 진행되었던 것으로 보이므로, 쟁점토지 용도변경 관련 지적공사비 OOO, 측량공사비 OOO, 용도변경공사비 OOO은 그 실제 지출 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(이하 생략) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항 부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 |
